Как узаконить балкон на первом этаже? — ЖКХакер

Жители первых этажей многоквартирных домов в большинстве случаев лишены возможности подышать свежим воздухом на собственном балконе. Проекты многих жилых домов не предусматривают балкон на первых, а иногда и на вторых этажах. В подобных ситуациях пристройку в виде балкона приходится сооружать собственными силами. Но, как показывает практика, построить заветный балкончик удается не всем…

Этап согласования

Перед тем, как приступить к непосредственному возведению балкона, нужно пройти «муторный» этап согласования новой планировки с администрацией. Согласно жилищному кодексу РФ (статья 25 п. 2), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, чем и является пристрой балкона. Следовательно, согласовать пристрой балкона нужно с администрацией района и архитектурным департаментом, обратившись к ответственным лицам со всеми необходимыми документами. Этап согласования может быть длительным — время на принятие решения составляет около 45 дней.

Государственные инстанции утверждают проект перепланировки, который нужно предоставить вместе с пакетом документов (см. ниже). Проект перепланировки лучше заказать в организациях, имеющих соответствующую лицензию на деятельность по проектированию. Перед тем, как передать проект перепланировки в администрацию, необходимо согласовать его с надзорными конторами (водоканал, теплосервис и др.).

Как только проект новой планировки утвердили, можно приступать к строительству. После окончания строительных работ следует составить акт приемки с подписями приемочной комиссии. В качестве представителей комиссионной группы могут выступать работники коммунальных служб, сотрудник проектной компании, представитель администрации и собственник квартиры.

Если акт составлен, можно смело заказывать в бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт и вносить изменения в свидетельство на квартиру.

Случаи отказа

Задумывая перепланировку квартиры, стоит помнить, что администрация не всегда утверждает постройку балкона. Случаи отказа различны и зависят от той или иной ситуации:

— Балкон нельзя устанавливать в домах, расположенных на центральных улицах города;

— Установка не возможна в доме, являющимся памятником архитектуры;

— Если перепланировка ухудшает внешний вид многоквартирного дома или, хуже того, влечет разрушение элементов дома, в таких случаях пристрой балкона не возможен;

— Установку балкона могут не разрешить в случае использования устаревших материалов и технологий постройки;

— Балкон нельзя устанавливать, если конструкция пристраивается с целью расширить жилую комнату, что влечет за собой разрушение несущих стен;

— Установку могут не разрешить из-за близости подземных коммуникаций. Коммуникации должны располагаться не ближе 2,5 метра от фундамента будущего балкона.

Необходимые документы

Список документов, необходимых для согласования проекта пристройки балкона, таков:

1. Документ о праве собственности на жилье.

2. Справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) и план первого этажа дома.

3. Разрешение из жилищно-коммунального хозяйства.

4. Согласие в письменном виде с подписями от жильцов, проживающих вокруг (справа, слева, сверху, снизу).

5. Проект перепланировки задуманного балкона.

6. Согласование от коммунальных служб (служба газа, водоканала, теплосетей и пожарной организации).

7. Согласование пристройки балкона с департаментом архитектуры города. Архитектурный отдел требует основные сведения о внешнем виде будущего балкона вплоть до цвета краски его облицовки.

8. Заявление (заявка) в администрацию района со всеми вышеперечисленными документами и фотографиями дома. Фотографии должны быть четкими, особое внимание следует уделить фасаду дома, где планируется будущий балкон.

Незаконный способ

На практике бывают случаи незаконного пристроя балкона на первых этажах многоквартирного дома. Обходя предварительное согласование проекта пристройки балкона в местной администрации, балкон сначала возводят, а лишь потом проходят процедуры «узаконивания». Однако, такой способ перепланировки квартиры чаще всего является причиной сноса новой постройки. Согласно Статье 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья обязан своевременно привести квартиру в прежнее состояние. В подобных случаях продать квартиру с неузаконенным балконом практически невозможно!

Лучшее

Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

• Главная
• Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под пристройку (если земельный участок сформирован и является общей долевой собственностью).

Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.

Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.

В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект — квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требования. В частности, необходимы: проект устройства пристройки — балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против существующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.

Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями «перепланировки, переустройство», так и «реконструкция», однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

Следует, однако, принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

Но другая сторона монеты менее позитивная — осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль «сначала сделаю, потом посмотрим». Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие «строения» могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.

Далее см. статьи:

• Как пристроить и узаконить балкон? Судебная практика
• Решения судов о демонтаже самовольно возведенного балкона

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Рекомендуемые по теме публикации:

• Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
• Образцы исков: исковые заявления об узаконивании перепланировки

Закрытые балконы могут остаться — при условии, что они безопасны Они в безопасности».

Билл Моррис, 3 мая 2018 г.

Кооперативы и кондоминиумы по всему Нью-Йорку только что получили очень приятный сюрприз от Департамента строительства (DOB). Осенью прошлого года ДОБ выпустил уведомление, требующее от владельцев квартир с  закрытые балконы  для выполнения пары требований во время проверок фасадов, проводимых каждые пять лет в соответствии с Программой проверки и безопасности фасадов (FISP), широко известной как Местный закон 11 . Во-первых, владельцы закрытых балконов должны будут получить от архитектора или инженера подтверждение того, что балконы являются структурно надежными ; во-вторых, и это гораздо более обременительно, владельцы должны будут до крайнего срока подачи заявок 9-го цикла (начинающегося в феврале 2022 г.), чтобы доказать, что структуры имеют юридические разрешения .

Уведомление вызвало большое беспокойство у жильцов кооперативов и многоквартирных домов и их правлений, поскольку многие ограждения были построены много лет назад, иногда предыдущими владельцами, часто без разрешений. Но опасались, что легализация ограждений подтолкнет многие здания к превышению их допустимого коэффициента площади этажей (FAR), потому что закрытые балконы, по сути, добавляли жилые квадратные метры к квартирам. Принудительное удаление незаконных ограждений стало ужасной перспективой. Это было бюрократическое осиное гнездо с миллионами долларов на кону. А теперь приятный сюрприз.

«Владельцам не потребуется получать разрешения на ограждения балконов», — сообщила пресс-секретарь DOB Эбигейл Куниц Habitat . «Но эти конструкции необходимо будет проверять для обеспечения их безопасности каждые пять лет в рамках проверок соблюдения Местного закона 11».

«Для всех большое облегчение, что DOB собирается сосредоточиться на безопасности», — говорит Стивен Вароне , президент RAND Engineering & Architecture . «Многие кооперативы и кондоминиумы столкнулись с трудностями, потому что не было возможности легализовать многие закрытые балконы в соответствии с FAR. Их снос столкнулся бы с юридическими проблемами, если бы кто-то приобрел квартиру с определенным количеством комнат. Советы рассматривали множество расходов и юридических последствий. Вместо этого DOB сосредоточится на структурной стабильности, как они всегда делали с FISP».

Адвокат Марк Люксембург , партнер Галлет, Дрейер и Берки и президент Нью-Йоркского совета кооперативов и кондоминиумов соглашаются. «В той мере, в какой DOB не требует удаления безопасных ограждений, — говорит он, — это спасет многих людей от больших головных болей».

Проблема явно была политической бомбой в городском правительстве. В интервью майскому выпуску Habitat комиссар DOB Рик Чандлер признал, что сотрудники департамента боролись со взрывоопасной возможностью приказать людям убрать балконы, которые не соответствуют требованиям зонирования FAR. «Мы находимся в немного сложном пространстве, — сказал Чендлер, — потому что дизайн этих зданий не предусматривал закрытых балконов, и мы должны учитывать, сколько площади зонирования было использовано. Частью нашего затруднения является тот факт, что эти ограждения увеличили объем здания. Мы пытаемся делать то, что мы делаем со всем, и это должно способствовать безопасной разработке, соответствующей требованиям. Безопасность превыше всего».

Итак, ДОБ решил обезвредить бомбу, сосредоточившись на безопасности. Стоит помнить, что существующие огороженные террасы передаются по решению DOB, но любой, кто захочет построить ограждение в будущем, должен будет получить разрешение, согласно DOB.

Хорошие новости для советов директоров, обеспокоенных правовым статусом таких ограждений. Ограждения балконов: обновленная информация

Пожалуй, самое ценное удобство в нью-йоркском доме — это личное пространство под открытым небом. Brownstones может предложить сад, террасу на крыше или небольшую террасу. В довоенных домах желали иметь пентхаусы, а в послевоенных высотных домах часто были балконы. Эти балконы часто каким-то образом огорожены, обычно экранами, но иногда и стеклом. Некоторые даже оснащены отоплением и кондиционером. Балкон может добавить значительную премию к цене кооператива или квартиры.

Однако за последние пару лет правила Департамента строительства города Нью-Йорка (DOB) поставили под сомнение законность этих ограждений. Совсем недавно, как ранее сообщал The Cooperator , в августе прошлого года DOB ввела политику, которая усложнила бы для советов инспекции таких корпусов в дополнение к необходимости проверять статусы разрешений, которые требовалось дополнительное время для исследований и расходов, особенно в рамках Программы проверки и безопасности фасадов (FISP), ранее называвшейся Местным законом 11.

Однако недавно появились хорошие новости. Прежде чем мы углубимся в мельчайшие детали всего этого, вот некоторая предыстория.

Еще в 1976 году Департамент строительства издал меморандум по вопросу закрытых балконов. «Многие жильцы многоквартирных домов, — говорится в нем, — обнесли свои балконы открытыми экранами, металлическими и стеклянными панелями, различными другими видами легких стеновых конструкций без разрешения. Эти ограждения обычно закреплены таким образом, что их можно легко снять. Отныне DOB будет занимать позицию, согласно которой легкие, легко снимаемые балконные ограждения не должны считаться постоянными частями здания, а закрытая площадь балкона не должна учитываться как площадь пола для целей зонирования».

И так до 2014 года.  После общего пересмотра предыдущих меморандумов, меморандум от 17 июня 1976 года, касающийся балконных ограждений, был аннулирован. В августе прошлого года DOB еще раз пересмотрела свою политику в отношении ограждений балконов. По словам писателей Рэйчел Ратнер и Стефани Бауман в своей статье для The Cooperator :

«В частности, для экранированных ограждений балконов отчеты FISP должны содержать доказательства того, что такие ограждения были построены до 2011 года, но неясно, что является достаточным доказательством. . Советы должны будут работать со своими профессионалами в области дизайна, чтобы собрать доказательные материалы и надеяться, что они будут приемлемы для Департамента строительства. Если доказательства не могут быть предоставлены, экранированные ограждения должны быть либо удалены, либо должно быть получено разрешение на их использование.

«Новая политика более строга в отношении шкафов со сплошными стенками. В отчете FISP должно быть подтверждено, что ограждение со сплошными стенами либо уже разрешено, либо, если разрешения не существует, необходимо получить новое разрешение или ограждение должно быть удалено».

«Это вопрос безопасности, — говорит Стивен Вароне, президент RAND Engineering & Architecture из Манхэттена. «Фасадное подразделение DOB все больше заботится о безопасности из-за других фасадных проблем и ситуаций. С этим трудно поспорить. Если вы устанавливаете постоянную установку, подайте заявку на разрешение или легализуйте ее. Если не собираетесь легализовать, удалите. С этим не поспоришь».

Далее он говорит, что проблема в том, что многие здания, пытающиеся легализовать свои закрытые помещения, столкнутся с ситуацией, когда у них не будет достаточного коэффициента площади пола (FAR). Это отношение между общей площадью полезного этажа, которую имеет или разрешает здание, и общей площадью участка, на котором стоит здание. Разрешенная площадь пола рассчитывается путем умножения площади земли на кратное этой площади земли, разрешенной для строительства. Таким образом, если участок составляет 10 000 квадратных футов, а FAR, скажем, равен 10, разрешенная площадь застройки составит 100 000 квадратных футов. Застройщики редко строят меньше максимально разрешенной площади, а балконы обычно не учитываются в общей площади. Но если вы ограждаете балкон, возможно, вам придется включить его в разрешенные FAR.

Это новое правило может подвергнуть значительное число владельцев квартир риску потерять свои закрытые или закрытые наружные пространства. Например, объясняет Вароне, «скажем, в одном здании есть шестнадцать огороженных балконов, а в оставшихся неиспользуемых FAR достаточно всего доступного метража, чтобы узаконить три балкона, какие три вы выберете? Скажем, кто-то купил квартиру с закрытым балконом с регулируемой температурой, и это была квартира, принадлежащая кооперативной корпорации, и правление продало ее от имени кооператива. Виноват ли борт в пропаже в пространстве, ведь теперь это только балкон?

Тем не менее, у досок есть плюсы в отношении этой пересмотренной политики, принятой в августе. Согласно пресс-релизу RAND, выпущенному ранее в этом месяце на основе подтверждения DOB, «проверка правового статуса вложений больше не требуется в рамках регистрации FISP, и все «дедушкиные» установки не должны быть разрешены. ” Но корпуса все еще необходимо проверить на устойчивость и получить статус регистрации SWARMP (Safe with a Repair and Maintenance Program).

«Хорошая новость заключается в том, что DOB решил сосредоточить свои инспекционные усилия на безопасности, а не на законности», — говорит Вароне о том, что это значит. «Хотя все эти балконы будут проверены в соответствии с FISP, основное внимание будет уделяться обеспечению безопасности ограждений. Дни ожидания, что DOB примет новые ограждения балконов без разрешений, прошли. Какие бы расплывчатые правила ни действовали в прошлом из-за отсутствия правоприменения, эти дни прошли.