Ремонт аварийных балконов, кто ремонтирует и условия

Будь то балкон или лоджия – это тот уголок квартиры, которому всегда найдется достойное применение, начиная от хранения вещей и кончая прекрасным дополнением к своим законным квадратным метрам. Но все это при условии их надлежащего состояния.  Так что, как оказывается, проблем от них бывает подчас совсем не меньше, чем пользы.

Балконы в старых домах зачастую требуют реставрации и довольно серьезного ремонта. Они бывают порой настолько запущенными, что мало просто сказать, что они прогнили или заржавели, что разрушена плита и протекает и т.д., конструкция  просто представляют реальную угрозу как для жителей квартиры, так и прохожих. Трудно поверить, что после ремонта они будут выглядеть и внутри, и снаружи, как новые. Однако это — так (правда, не всегда). Как решить вопросы с протеканием, читайте в этой статье по ссылке>>.

Балкону , состояние которого сильно запущено, необходим капитальный ремонт. Проводится оценка прочностных свойств, после чего намечается и выполняется весь комплекс работ для устранения обнаруженных несоответствий с нормами.

Однако совсем не редкость в наше время и балконы, которые буквально разваливаются. На такой не только не выйдешь, он опасен для любого, кто осмелится пройти под им. Это – аварийный балкон, судьбу которого: «казнить или миловать», ремонтировать его или демонтировать должны решать, скорее всего, профессионалы.

Но не все так гладко. Балкон, оказывается, конструкция довольно своеобразная: ее выступающая из стены плита – общее имущество, а вот парапет, крыша и другие его конструкции – собственность хозяина. А за общую собственность, как известно, ответственна управляющая компания. Кто же в таком случае должен производить ремонт?

За капитальный ремонт аварийных балконов, точнее — нижней плиты, отвечает управляющая компания, но до этого нужно, чтобы конструкцию признали аварийной. Для этого пишется заявление на имя руководителя организации с требованием провести ремонтные работы. Заявление подкрепляют подписями соседей и фотографиями аварийного объекта.

Сколько придется ждать ответа, к тому же неизвестно какого, сказать не может никто.   Поэтому, чтобы не ждать «катастрофы», ремонт балкона можно сделать самостоятельно, а после взыскать с коммунальщиков все траты в судебном порядке. При обращении в суд вместе с иском следует представить все чеки, подтверждающие расходы на материалы и различные услуги, направленные на восстановление аварийного балкона.

Оценка степени аварийности

Давайте еще раз представим весь объем возможных разрушений при аварийном состоянии:

•  разрушен защитный бетонный слой;
•  налицо коррозия закладных металлических частей и арматуры;
•  разрушена или отсутствует гидроизоляции водоотводящих металлических сливов;
• обрушен карниз, поручень-парапета;
•  расшатано ограждение.

аварийный балкон

Очень часто причиной подобных разрушений является неправильный водосток, в этом случае вода, будь от талого снега или дождя, стекает  по балконным перекрытиям, а не по козырькам. Еще одной причиной разрушений перекрытий могут стать некачественные материалы, использованные при строительстве или нарушение технологии при их монтаже. Может сыграть роль и фактор времени, тогда эти разрушения могут быть вызваны спецификой самих материалов.

Стоит напомнить, что если  имеются серьезные нарушения, необходима консультация строительного эксперта, который поможет оценить масштабы разрушения и определит подлежит ли балкон восстановлению.

Ремонт крыши балкона

Сначала пару слов о крыше. Здесь особенно важна гидроизоляция, и осуществляют ее с помощью гидроматериалов, соответствующих материалу самой крыш:

•  если в качестве крыши выступает бетонная панель, то ее покрывают мастикой, после чего еврорубероидом;
•  если для крыши сооружен специальный металлический каркас, то его следует покрыть шифером или металлочерепицей.

Ремонт плиты

Разрушения по краям плит перекрытия восстанавливают следующим способом:

•  полностью вычищают с поверхности мусор, камни и другие откалывающиеся части;
•  данное место обрабатывают грунтовкой;
•  ждут высыхания;
•  укладывают цементную стяжку (больше подойдет строительная смесь на клеящей основе).

При достаточно больших разрушениях восстановление проводят 2-3 слоями, при небольших – достаточно и одного.

Отслоение вплоть до арматуры

конструкция ограждения

Если часть перекрытия отслоилась вплоть до арматуры, в зависимости от глубины процесса может потребоваться сооружение деревянного каркаса, который снизу должен подпираться деревянными балками. Для восстановления плиты заливают бетон на основе уже имеющейся арматуры.

Проникающая гидроизоляция при восстановлении плиты

Приведем пример использования проникающей гидроизоляции типа материала «Пенетрон» для восстановления балконной плиты.

Ее можно использовать даже при значительной площади разрушения бетона, коррозии арматуры и бетона. Такой выбор оправдан, поскольку материал образует гидроизоляционный слой в массе бетона, а не на его поверхности.

•  Рыхлый бетон, испорченный водой, с поверхности балкона удаляют с помощью отбойного молотка пока не доберутся до прочного слоя. После чего ремонтную зону тщательно очищают от всего, что может воспрепятствовать адгезии гидроизолятора: мелкие камни, пыль, куски штукатурки и т.д. Для этих целей отлично подходит щетка с металлическим ворсом. В результате должна получиться структурно прочная и чистая бетонная основа.
•  Затем по длине швов, трещин и примыканий с помощью отбойного молотка выполняют П–образные штрабы (25х25 мм), полости которых также очищают щеткой.
•  Чтобы прочность конструкции удалось восстановить, когда коррозия бетона успела уже достигнуть арматуры, для восстановления разрушенного бетона потребуется также обнажить арматуру, удалить бетон вокруг ее стержней. Необходимо также очистить ржавчину на арматуре. Делают это с помощью УШМ (углошлифовальная машина) либо преобразователя ржавчины. Поверхности затем обрабатывают антикоррозийным составом.
•  Когда антикор на арматуре высохнет, берут опрыскиватель с водой и увлажняют ремонтируемую поверхность до полного насыщения влагой и покрывают ее одним слоем готового раствора гидроизоляционного материала. Наносят его макловицей. Следом укладывают слой раствора специальной сухой строительной смеси, которая состоит из портландцемента, кварцевого песка и некоторых химических добавок.
•  Тщательно увлажняют и штробы и покрывают их поверхность раствором «Пенетрона». После чего штрабы плотно заполняют раствором специальных сухих смесей, предназначенных для этих целей, например, материал «Пенекрит».
•  Следующим шагом на тщательно увлажненную поверхность бетона макловицей наносят два слоя «Пенетрона» следующим образом: первый слой наносят на влажный бетон, а второй – на свежий, но уже успевший схватиться первый слой.
•  Обработанные поверхности следует защищать от отрицательных температур трое суток. Во избежание растрескивания и шелушения в течение этого времени нужно поддерживать влажность поверхности. Для этого бетонную поверхность покрывают полиэтиленовой пленкой или используют водное распыление.

Укрепление: новое стальное ограждение

Одним из способов укрепления балкона является новое ограждение, которое должно быть самонесущей конструкцией.   Его собирают из стальных уголков (два пояса: верхний и нижний) и металлических стоек, которые приваривают к уголкам. К поясам ограждения приваривают анкера, с помощью которых их закрепляют к стене. В ней делают сквозное отверстие, в котором крепят закладную, загружая тем самым имеющуюся железобетонную плиту балкона. Внутреннее отверстие (со стороны комнаты) после закрепления закладной штукатурят.

Ремонт пола

Технология ремонта пола предполагает нанесение в места разрушения цементной смеси . В некоторых случаях можно уложить цементную стяжку.

Ремонт козырька

Для предотвращения в дальнейшем разрушения плит перекрытия, можно соорудить металлический козырек. Таким образом удается обеспечить оптимальный сток воды, тем самым в дальнейшим не проводить частый  ремонт аварийных балконов.  В некоторых случаях края перекрытия обрабатывают гидроизоляционной мастикой.

что делать и кто должен ремонтировать

Если у вас квартира с балконом, вам повезло – его можно использовать как дополнительные квадратные метры жилплощади, кладовку, сушилку для белья и просто место отдыха. Но все хорошо, пока балконная плита находится в удовлетворительном состоянии. Снег, ветер, дождь и мороз постепенно делают свое дело, бетон разрушается и встают вопросы: кто должен взять на себя ответственность отремонтировать аварийный балкон, как определить степень его разрушения и что делать жильцам квартиры, чтобы привести его в безопасное состояние. На эти вопросы мы поможем найти вам ответ.

Содержание

1. Балкон – чья собственность?
2. Что делать с аварийным балконом?
3. Как отремонтировать балконную плиту
1. Гидроизоляция плиты
2. Стяжка верхней поверхности
3. Ремонт нижней части плиты

Балкон – чья собственность?

В соответствии с законом Российской федерации балконная плита это общее имущество государства и владельца квартиры. Квартиросъемщик имеет право единоличного владения и отвечает только за вспомогательные конструкции: ограждения, перила и решетки. Исходя из этого, ремонт балконной плиты – это прерогатива управляющей жилищной компании.

Балкон в аварийном состоянии

Коммунальщики должны следить за состоянием общего имущества и содержать его в исправном состоянии, проводя текущий ремонт согласно нормативным актам. Квартиросъемщик же в свою очередь обязан своевременно вносить квартплату, часть которой жилищная контора использует на ремонт, в том числе и аварийных балконных плит. Все остальное, что находится на балконе, обязаны ремонтировать владельцы квартиры.

Что делать с аварийным балконом?

Если вы обнаружили на балконе признаки разрушения, следует сразу же уведомить об этом управление жилищной конторы вашего района в письменном виде. Заявление должно быть заверено представителем коммунальной службы и завизировано в соответствующем журнале регистраций. Не лишним будет сделать его копию.

Для подтверждения жалобы можно сделать несколько снимков, на которых хорошо видны следы разрушения, а также попросить соседей поставить подписи под письменным описанием состояния балкона – они не будут против этого, так как проблема может коснуться и их имущества.

Следы разрушения балконной плиты

Аварийное состояние балкона определяется по следующим признакам:

• Глубокие трещины вдоль соединения плиты с несущей стеной;
• Отслоения бетона с нижней стороны плиты, обнажающие внутренние участки арматуры;
• Рыхлости на верхней стороне плиты, вымывающиеся водой;
• Частичные обвалы краев плиты.

После этих действий есть два варианта, как поступать дальше. Можно пойти на соглашение с коммунальщиками и предложить им со своей стороны сделать ремонт самостоятельно, а с их стороны включить стоимость работ и использованных материалов в счет квартплаты. А можно ждать, пока коммунальное учреждение само возьмется за ремонт вашего балкона, а если не возьмется, обратиться в высшие инстанции и добиваться решения вопроса через суд. Мы советуем, если это в ваших силах, сделайте ремонт самостоятельно – это будет быстрее и с меньшими эмоциональными потерями.

Обговорите с представителем коммунального предприятия, какие виды работ будут включены в перерасчет за квартплату и какие строительные материалы они согласны оплатить. Если возникают спорные вопросы, предложите управляющему на месте составить смету работ.

Как отремонтировать балконную плиту

Ремонт аварийных балконов следует начинать с оценки масштаба всех необходимых работ. Для этого нужно оголить все разрушенные места – молотком постарайтесь сбить с нижней стороны плиты все слабо держащиеся участки бетона и очистить арматуру от ржавчины. Простучите края плиты и уберите расшатанные куски бетона. На верхней части расчистите мастерком или шпателем трещины и снимите разложившуюся и превратившуюся в труху стяжку. Когда останется только твердая поверхность, можно приступать к ремонту.

Инструменты для ремонта балконной плиты:

• Полутер;
• Терка;
• Уровень;
• Мастерок;
• Рейки.

Ремонт аварийного балкона

Гидроизоляция плиты

Очищенную прочную поверхность хорошо увлажните водой и нанесите глубокопроникающую гидроизоляцию Пинетрон. Это гидроизоляция нового поколения, выпускаемая в виде порошка, который перед применением затворяется водой.

Можно использовать более простые средства гидроизоляции – мастичные или рулонные, на которые укладывается слой бетона. Если на балконе планируется установить остекление и к плите не будет доступа влаги, можно обойтись обычной цементной стяжкой.

Стяжка верхней поверхности

Для стяжки сделайте раствор из цемента и песка. Пропорции определяются по марке цемента – если его марка 500, то на одну часть цемента возьмите 5 частей песка, а если марка 400, возьмите 4 части песка. По периметру плиты установите рейки в виде опалубки, чтобы раствор не вываливался за края. Распределите раствор по всей плите полутером, делая небольшой уклон к краю балкона. На стыке со стеной сделайте небольшой закругленный нахлест на стену, чтобы в этом месте не скапливалась вода. Когда раствор затвердеет, но еще будет влажным, затрите его теркой.

Полностью отремонтированный балкон

Ремонт нижней части плиты

Если снизу на плите видна арматура, ее нужно зачистить болгаркой и обработать «антикором». После того, как антикор высохнет, закрасьте арматуру любой краской для наружных работ и дайте ей хорошо просохнуть. При помощи мастерка заделайте обрушившиеся места цементным раствором. Делать это на верхней части плиты не очень удобно, но нужно постараться, чтобы арматура была заштукатурена. Когда раствор схватится, затрите его теркой.

На этом можно считать, что аварийный балкон отремонтирован. Кстати, когда будете приобретать материалы для ремонта балкона, не забудьте сохранить чеки – они понадобятся, когда вы пойдете в контору отчитываться о проделанной работе. Все, что вы истратите на ремонт, должно быть возвращено вам путем перерасчета за коммунальные услуги.

Балкон | Группа структурной реабилитации

Перейти к содержимому

Balcony

South Lake High School

Olympus Digital Camera

Olympus Digital Camera

Olympus Digital Camera

Olympus Digital Camera

Olympus Digital Camera

South School
Reston, VA

. Учебное заведение

Количество этажей : Два (2) этажа

Стоимость контракта на строительство: 250 000 $

Вид работ: Ремонт бетонного балкона, усиление дренажа и нанесение дорожного покрытия на монолитный бетонный балкон/дорожку.

Роль SRG: SRG был нанят для расследования значительного износа бетона на эстакаде, которая служила аварийным выходом для школьного спортзала. SRG провела оценку существующей конструкции, включая получение образцов бетонного керна для петрографических испытаний. Мы разработали пакет ремонтных работ для улучшения дренажа пешеходной дорожки и системы гидроизоляции, чтобы защитить ее от воздействия воды и хлоридов в будущем. SRG выполнял обязанности инженера по учету и инспектора критических конструкций на этапе строительства. Работа велась в сжатые сроки в связи с приближением спортивного сезона.

Узнать больше

Balcony

Seminary Walk Condominium

Seminary 02

Семинария 01

Олимп -цифровая камера

Семинария Кондоминиум
Александрия, VA

Здание. этажей

Количество зданий:   18

Стоимость контракта на строительство: 850 000 долларов США (приблизительно)

Вид работ: Замена балконов со стальным и деревянным каркасом.

Роль SRG: SRG была привлечена для исследования балконов в рассматриваемом объекте, состоящем из двух (2) типов балконов. Часть проекта включала балконы с деревянным каркасом, а другая часть проекта включала балконы, состоящие из комбинации дерева и консольного стального каркаса.

Компания SRG была приглашена для разработки пакета дизайна для замены обоих типов палуб. Гибридный тип дерева и стали потребовал значительной переделки каркаса с использованием стальных стоек и балок, а также новых опор для поддержки измененной конструкции, улучшенной в соответствии с текущими требованиями нормативных документов. Проект был затруднен из-за сжатых сроков замены балкона, поскольку блоки ОВКВ, расположенные на некоторых палубах, необходимо было временно вывести из эксплуатации и переместить во время работ. Услуги SRG включали исследование, проектирование, торги, наблюдение за строительством и администрирование контрактов по проекту. Проект выполнялся в два (2) этапа в течение последовательных лет.

Узнать больше

Balcony, Building Envelope/Facade

High Point South Condominium

High Point 05

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

High Point 01

High Point 08

High Point 07

High Point South Condominium
Ocean City, MD

Использование здания: Занятое здание кондоминиума

Этажность : 14 этажей

Вид работ:  Проект реставрации включал ремонт изношенного бетона, установку новых герметиков, нанесение пешеходных мембранных покрытий на пешеходные дорожки, нанесение защитного покрытия на фасад здания. поверхностей, замена испорченной штукатурки и ремонт изношенных предварительно напряженных бетонных плит, где ремонт был невозможен. Были реализованы детали, помогающие защитить сборные колонны от ускоренного износа на определенных установочных шестернях.

Роль SRG:  SRG была привлечена для проведения исследования и обследования состояния сильно изношенного фасада, проходов и балконов, при необходимости, для составления письменного отчета. Наше обследование включало в себя взятие проб стен и проходов для определения материалов, использованных в строительстве, а также проведение испытаний воды для определения степени и точек проникновения воды. SRG помогала Заказчику на этапе переговоров по контракту, а затем оказывала услуги по наблюдению за ходом строительства и администрированию контракта на этапе строительства.

Узнать больше

Balcony, Building Envelope/Facade

Templeton

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Templeton 04-8

Templeton 04 -7

Темплтон 04-6

Темплтон 04-5

Темплтон 02

Olympus Digital Camera

Templeton of Alexandria
Александрия, VA

Использование зданий: ОБЛУЧЕНИЕ СОЗДАНИЕ КОНДОМИНА

Количество историй : 15 этажей

Количество подразделений: 166 Units

:  Ремонт выпуклой и изношенной кладки фасада из глиняного кирпича, восстановление бетонных балконов, замена балконных ограждений и нанесение на балконы противоскользящего покрытия.

Роль SRG:  SRG была нанята для проведения осмотра балкона, разработки пакета ремонтных работ для решения проблем и запроса конкурентных предложений. Во время ремонтных работ фасад здания сильно вздулся, а стеновая система признана неустойчивой. SRG провела аварийное расследование и разработала ремонт для стабилизации поврежденного участка стены. Затем SRG разработала пакет восстановительного проектирования для решения проблем с внешним фасадом. SRG помогла Заказчику провести этап торгов на фасад, за которым последовал этап переговоров по контракту. SRG предоставила услуги по наблюдению за строительством и администрированию контрактов для обоих проектов, которые выполнялись одновременно двумя (2) отдельными подрядными фирмами на фасаде здания.

SRG с гордостью сообщает, что этот проект получил награду от Международного института ремонта бетона (ICRI).

Узнать больше

Balcony

Horizon House Condominium

Arlington, VA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Horizon 08

Horizon 06

Horizon 06-5

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Horizon 02

Olympus Digital Camera

Использование зданий: Занятое здание кондоминиума

Количество историй : 12 этажей

Количество единиц: 320 Единицы

Тип рабочих , проектирование ремонта бетона, замена балконных ограждений и нанесение на балконы противоскользящего покрытия. Работы также включали различные ремонты каменного фасада и изношенного открытого бетонного каркаса, а также нанесение защитного покрытия на открытые бетонные элементы каркаса.

Роль SRG: SRG был нанят для исследования балконов и открытых бетонных перекрытий и колонн, которые демонстрировали значительный износ бетона. Затем SRG подготовила проектный пакет ремонта, который затем был представлен на конкурсной основе. SRG помогала Заказчику в интервью с Подрядчиком, переговорах по контракту, а затем оказывала поддержку Заказчику, предоставляя услуги по наблюдению за ходом строительства и администрированию контракта на этапе строительства.

SRG с гордостью сообщает, что этот проект получил награду от Международного института ремонта бетона (ICRI).

Узнать больше

Balcony, Building Envelope/Facade

Hampshire Towers Apartments/Takoma Overlook Condominium

Hampshire 09

Hampshire DSCN4063

Hampshire 010

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Hampshire 07

Hampshire 04

Hampshire 05

Hampshire 02

ЦИФРОВАЯ КАМЕРА OLYMPUS

SAMSUNG

Hampshire 03-3

Хэмпшир DSCN9158

Хэмпшир 08-4

Хэмпшир 08-2

Хэмпшир 08-3

Hampshire Towers/Takoma Overlook
Takoma Park, MD

Использование зданий: Оккупаемые кондоминиумы и жилые здания

Количество историй : 11 и 12 этажей

Строительный контракт: $ 3 миллионы (приблизительно)

.

Вид работ: Ремонт бетонных балконов, нанесение несущего покрытия балконов и восстановление фасада для стабилизации и устранения повреждений, установка деформационных и компенсационных швов каменного фасада и структурный ремонт бетонных элементов каркаса.

Роль SRG: SRG был нанят для исследования неустойчивых каменных стен (смещенных/выпученных), а также для восстановления сильно поврежденного бетона на консольных бетонных балконах. SRG провела оценку двух (2) существующих жилых башен. SRG подготовила несколько комплектов ремонтных работ, которые использовались в трех (3) отдельных поэтапных проектах в течение нескольких лет для двух (2) независимых владельцев. Работа включала в себя обеспечение дополнительной поддержки каменных фасадов с включением условий, позволяющих обеспечить тепловое расширение кладки, а также установку стеновых отливов, ремонт и покрытие бетонных балконов и ремонт изношенных бетонных конструктивных элементов по трем (3) отдельным проектам. . SRG предоставляла услуги по торгам и выполняла функции ответственного инженера и специального инспектора в соответствии с требованиями округа на различных этапах строительства.

Узнать больше

Balcony, Building Envelope/Facade, Historic

208 Massachusetts Avenue

Pictures 005 Crpd

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Pictures 002

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Pictures 006 Crpd

Capitol Hill
Washington D.C.

Использование здания: Многофункциональная жилая квартира и офисное здание

Количество этажей : 8 этажей

Стоимость строительного контракта: 1,1 млн. долларов США (приблизительно)

Вид работ: Ремонт балкона, нанесение несущего покрытия балкона и восстановление фасада для стабилизации и ремонта кирпичной кладки Аварийный и структурный ремонт изношенных наружных бетонных балок и колонн.

Роль SRG: SRG был нанят для исследования нестабильных (смещенных/выпученных) каменных стен, а также для восстановления сильно поврежденного бетона на консольных бетонных балконах. Компания SRG провела оценку трех (3) существующих балконных ярусов, а также внешнего фасада, включающего как исторические, так и неисторические части. Ремонтные работы включали перетачивание частей фасадов, восстановление изношенных бетонных балок и колонн, снос и ремонт выпуклых частей исторической кирпичной кладки фасада, а также установку окладов в стенах, ремонт и покрытие бетонных балконов и ремонт. изношенных бетонных конструктивных элементов по всей внешней оболочке. SRG подготовила пакет восстановительного проектирования, который был включен в тендерную и строительную документацию архитектора, которая использовалась для проведения конкурсных торгов, а затем переговоров по проекту от имени владельцев. SRG выполняла функции ответственного инженера и обеспечивала наблюдение за ходом строительства и дополнительные консультационные услуги на этапе строительства работа.

Узнать больше

Перейти к началу

НЕИСПРАВНОСТЬ БАЛКОНОВ: Варианты ТСЖ | CAC mgmt

Ниже приведен полезный совет из информационного бюллетеня Davis-Stirling.com от ADAMS | STIRLING PLC относительно вариантов панелей для неисправных балконов.

ВОПРОС: Правление одного из моих сообществ знает, что им нужно сделать балконные работы; однако один из членов обеспокоен тем, что SB 326 диктует, что после того, как отчет об инспекции будет представлен городу, им необходимо будет немедленно устранить неисправные компоненты, что создает финансовую нагрузку на ассоциацию. Требует ли SB 326 от советов немедленно исправить компоненты или просто предоставить участникам план? – Крис С.

ОТВЕТ: Сроки ремонта зависят от серьезности повреждения. Финансовая нагрузка на ремонт не сравнится с нагрузкой, если бы балкон рухнул и кого-то ранил (или убил). Безопасность всегда на первом месте.

Отчет инспектора . После вступления в силу закона SB 326 стал §5551 Гражданского кодекса. Закон требует от инспекторов составления письменного отчета с указанием (1) несущих компонентов и связанных с ними гидроизоляционных систем; (2) их текущее физическое состояние и представляют ли они непосредственную угрозу безопасности жителей; (3) их ожидаемый оставшийся срок полезного использования; и (4) рекомендации по ремонту. Если структурное повреждение представляет собой непосредственную угрозу безопасности других, ассоциация обязана предотвратить доступ к поврежденному балкону/дорожке/лестничной клетке до тех пор, пока не будет произведен ремонт.

Пример реального мира . Это произошло с одной из моих ассоциаций. После того, как балкон частично обрушился под тяжестью владельца, на раздвижных стеклянных дверях каждого балкона в комплексе была наклеена желтая лента с предупреждением о том, что жители не пользуются своими балконами. Проблема была связана с керамической плиткой, уложенной застройщиком на всех балконных этажах. Это сделало пол красивым, но с годами вода просачивалась через цементный раствор в элементы конструкции, вызывая сухую гниль, которая ослабляла балконы. Повреждение было скрыто до тех пор, пока один из жильцов не вышел на ее балкон и не прошел сквозь пол. Последующие осмотры показали, что все балконы пострадали от сухой гнили.

Стоимость ремонта . Несмотря на непосредственную угрозу безопасности, ремонт был отложен до тех пор, пока не были подготовлены спецификации и подрядчики не представили заявки. Предполагаемая стоимость составила более 1 миллиона долларов. У ассоциации не было денег в резерве на балконы, и правление было вынуждено взимать экстренный спецналог. Владельцы не были довольны оценкой и сопротивлялись оплате. Ремонт был еще больше отложен, когда один владелец подал иск, чтобы остановить оценку. Я защищал ассоциацию, представил суду неотложные вопросы безопасности и победил. После завершения судебного разбирательства и сбора оценок начался ремонт.