Исчисление гарантийного срока при досрочном прекращении договора строительного подряда

Одним из существенных условий договора строительного подряда является условие о гарантийных сроках качества выполненных работ. При этом, для договора строительного подряда определение гарантийного срока имеет свои особенности, которые связанны с характером выполняемых работ.

Как правило, для заказчика потребительскую ценность представляет лишь построенный объект, который заказчик может использовать в своей хозяйственной деятельности (производственные здания, промышленные сооружения, жилые дома, стадионы и т.д.). Строительство таких объектов, как правило, осуществляется достаточно длительное время (зачастую не один год), поэтому, заказчик заинтересован, чтобы гарантийный срок начинал течь с момента, когда объект может быть введен в эксплуатацию. Распространённым вариантом определения начала течения гарантийного срока является дата приёмки объекта завершенного строительством, как правило, с момента подписания актов по форме КС-11, КС-14.

Фактически начало течение гарантийного срока привязано  к прекращению исполнения подрядчиком основного обязательства по договору строительного подряда (завершения строительства объекта и сдача его заказчику) путем надлежащего исполнения (п.1 ст. 408 ГК РФ).

Обратившись к нормам гражданского законодательства можно увидеть, что заказчик вправе в порядке статей 722, 724 ГК РФ предъявить требования, связанные с недостатками результата работ, обнаруженными в течение гарантийного срока. Однако в законодательстве не содержится ответа на вопрос о начале исчисления гарантийного срока, в случае, когда договор строительного подряда досрочно расторгнут сторонами по соглашению сторон, подрядчик выполнил только часть работ, объект не был введен в эксплуатацию, или одна из сторон заявила об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке на основании ст.ст. 715, 717, 716,719 ГК РФ.

Ответ на указанный вопрос имеет важное практическое значение, так как от него зависит правильное определение момента возникновения и прекращения гарантийных обязательств по договору строительного подряда и соответственно правильное разрешение судебных споров по поводу недостатков выполненных работ.

Для начала обратимся к положениям ГК РФ.

В статьях 722, 724 ГК РФ определено, что гарантийный срок распространяется на результат работ.При этом п. 2 ст. 722 ГК РФ указывает, что гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результата работы.

Как видно из содержания указанных норм, понятие гарантийный срок тесно связанно с понятием результат работ.

При этом, начало течения гарантийного срока определено гражданским законодательством с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком (п. 5 ст. 724 ГК РФ).

В связи с этим, необходимо понимать, что является результатом работ по договору строительного подряда и как результат работ принимается заказчиком. 

Исходя из определения договора строительного подряда (п.1 ст. 740 ГК РФ), результатом работ является объект завершенного строительства или завершенные строительные работы.

Соответственно, при надлежащем исполнении подрядчиком и заказчиком своих обязательств, после завершения строительства подрядчик передает заказчику результат работ — объект завершенного строительства, что фиксируется путем подписания актов КС-11, КС-14. С этого момента и начинает течь гарантийный срок на результат работ.

При расторжении договора подряда по соглашению сторон или при одностороннем отказе от исполнения от договорадо завершения строительства, заказчик не получает тот результат на который он рассчитывал. Результатом исполнения обязательства становится лишь часть работы, предусмотренная договорам(недостроенный цех, дом т.д.). Естественно, что при такой ситуации предусмотренное договором событие – подписаниеактов по форме КС-11 и КС-14, с которым связано начало течения гарантийного срока не наступает.

Ситуация осложняется и тем, что при строительстве объектов, как правило, стороны подписывают промежуточные акты по форме КС-2 по каждому выполненному этапу, для приемки отдельных видов и объемов работ и проведении расчетов. 

Как же считать в таком случае гарантийные сроки? Для ответа на этот вопрос необходимо выделить три подхода к исчислению гарантийного срока:

1. Началом течения гарантийного срока при прекращении договора строительного подряда будет считаться дата подписания актов по форме КС-2 на выполненную часть работы;

2. При досрочном прекращении договора гарантийный срок начинает течь после истечения разумных сроков, необходимых заказчику для того, чтобы найти нового подрядчика и завершить работы;

3. Начало течения гарантийного срока совпадает с моментом досрочного прекращения договора строительного подряда.

Теперь разберем каждый вариант в отдельности.

1. При первом подходе гарантийный срок предлагается исчислять от даты подписания акта приемки выполненных работ по форме КС-2 на завершенную часть работ. (Постановление 17 ААС от 28.06.2013 г. по делу А60-52575/2012, такая же позиция была изложена в СПС Консультант+ в ответе Группы Компаний «Аналитический центр» от 26.06.2015 на соответствующий вопрос пользователя).

Данный подход обосновывается тем, что акты КС-2 соответствуют требованиям п. 4 ст. 753 ГК РФ и подтверждают факт приемки промежуточного результата работы заказчиком.

Однако, данная позиция имеет ряд существенных недостатков.

Для начала приведем пример.

Заключен договор строительного подряда. Предметом указанного договора является строительство 20 этажного дома. Срок строительства с 01.01.2015 по 31.12.2018 г.Гарантийный срок составляет 24 месяца с момента подписания акта по форме КС-14.Заказчик 01.01.2018 г. заявил односторонний отказ от исполнения договора на основании ст. 715 ГК РФ. Договор прекратил свое действие 01.02.2018 г.

В период действия договора подрядчик успел построить фундамент и 10 этажей здания. С 2015 года до 2017 г. стороны помесячно подписывали промежуточные акты по форме КС-2.

Как видно из условий примера, при надлежащем исполнении договора строительного подряда и сдаче построенного здания заказчику 31.12.2018 г. по акту КС-14, гарантийный срок начинал бы течьс 01.01.2019 и заканчивалсябы 01.01.2021 г.

Но если исчислять гарантийные сроки от даты подписания актов по форме КС-2, то возникает довольно странная ситуация. Гарантийный срок «фрагментируется».

По актам КС-2 подписанным в 2015 г., гарантийный срок истечет в течение 2017 г. , по актам КС-2 подписанным в 2016, гарантийный срок истечет в 2018 г. и т.д. При такой ситуации, к моменту прекращения действия договора (01.02.2018 г.), гарантийные сроки по актам КС-2 от 2015 уже истекли.

С подобной ситуацией невозможно согласится. Подрядчик в случае досрочного прекращении договора, получает значительное преимущество при исчислении гарантийного срока по сравнению с исчислением этого срока в случае завершения строительства объекта.

 «Фрагментирование» гарантийного срока противоречит содержанию п. 2 ст. 722 ГК РФ, которая устанавливает, что гарантийный срок распространяется на результат работ в целом, в данном случае на здание целиком. Указанная норма сама по себе не предполагает разделение единого гарантийного срока на отдельные части.

С одной стороны для устранение такого противоречия кажется логичным, исчислять гарантийный срок с момента подписания последнего акта по форме КС-2 предшествующего расторжению договора. В данном случае устраняется «фрагментирование» течения гарантийного срока, но возникает иная проблема.

От момента подписания последних актов по форме КС-2 и моментом расторжения договора может пройти значительное время. Пример, последние акты по форме КС-2 подписаны в ноябре 2017 г., а расторжение договора происходит 01.02.2018 г.

При этом, результат незавершенной работы может находится у подрядчика, что ограничивает возможность заказчика обнаружить недостатки выполненных работ и предъявить требование относительно недостатков.

Подписание акта по форме КС-2 подтверждает лишь выполнение определенной части работы входящей в общий результат работ, что не влечет прекращение обязательств подрядчика по договору. В данном случае надлежащего исполнения обязательства со стороны подрядчика не происходит, результат работы заказчику не передается. Таким образом, течение гарантийного срока с момента подписания последнего акта по форме КС-2 является необоснованным.

2.Второй подход был сформулирован в определении от 12.03.2018 по делу № А40-67546/2016. Верховный суд РФ, изложил довольно пространную позицию, согласно которой при досрочном расторжении договора срок гарантии на выполненные работы начинает течь после истечения разумных сроков необходимых заказчику для того, чтобы найти нового подрядчика, чтобы тот завершил весь комплекс работ, а заказчик принял эти работы и ввел объект в эксплуатацию.

С указанной точкой зрения невозможно согласиться. Для определения гарантийного срока предлагается использовать довольно замысловатые критерии: «разумный срок необходимый заказчику для того, чтобы найти нового подрядчика, чтобы тот завершил весь комплекс работ». Как исчислять разумный срок из предложенных абстрактных и неконкретных формулировок абсолютно непонятно.

В данном случае, начало и окончание гарантийного срока на результат выполненных работ становится неопределенным, что противоречит самой природе гарантийного срока, который должен иметь точный срок исчисления. Приведенный подход откровенно ущемляет права подрядчика. При досрочном прекращении договора, подрядчик находится в неопределенном положении, когда гарантийный срок течь ещё не начал и неизвестно, когда начнет течь. Подрядчик ставится в зависимость от заказчика, который заинтересован, чтобы гарантийный срок начал течь как можно позже.

3.По нашему мнению наиболее правильным и логичным следует считать третий подход и вот почему.

Из положений ст. 722 и 724 ГК РФ следует, что когда законом или договором подряда предусмотрен для результата работ гарантийный срок, результат работ должен в течении всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Получается, что если мы берем за ориентир дату расторжения договора, то с этого момента заказчик сможет предъявить требование к подрядчику об устранении недостатков, поскольку если считать началом течения гарантийного срока дату подписания акта выполненных работ, то в таком случае заказчику будет отказано в требовании к подрядчику об устранении недостатков по причине пропуска срока исковой давности, этим, скорее всего, и воспользуется подрядчик. В таком случае, инструмент защиты прав заказчика по предъявлению требования об устранении недостатков в период гарантийного срока становиться неэффективным, чего на наш взгляд допустить нельзя.

При надлежащем исполнении договора строительного подряда, начало течения гарантийного срока связано с подписанием акта по форме КС-14. То есть момент возникновения гарантийного обязательства совпадает с моментом прекращением основного обязательства подрядчика по договору – завершения строительства и передачей заказчику построенного объекта.

По общему правилу при прекращении договора обязательства сторон прекращаются в силу положений ст. 453 ГК РФ. Прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. В данном случае выполнять работы по договору строительного подряда. При этом, гарантийные обязательства на выполненную часть работ в указанном случае продолжают действовать. Указанное положение следует из абзаца 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Односторонний отказ заказчика от договора подряда прекращает обязательства подрядчика по строительству объекта на будущее, однако не освобождает его от ответственности за качество уже выполненных работ (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018) утв. Президиумом ВС 14.11.2018; постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2019 по делу № А40-75098/2018. Факт расторжения договора не влияет на прекращение гарантийных обязательств (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.04.2016 по делу № А43-1700/2013).

Таким образом, досрочное расторжение договора строительного подряда и передача построенного объекта заказчику влечет общее последствие, прекращение основного обязательства подрядчика – дальнейшее выполнение работ.

Разница в том, что при расторжении договора и отказе от исполнения договора, строительные работы по объекту не будут завершены. Заказчик получает только часть результата работ, на который он рассчитывал при заключении договора.

Соотвественно, если при надлежащем исполнении договора, гарантийный срок начинает течь с момента прекращения основного обязательства подрядчика-передачи построенного объекта заказчику, то и при расторжении договора (одностороннем отказе от исполнения договора), начало гарантийного срока должно исчисляться с момента прекращения основного обязательства подрядчика — в данном случае с момента, когда договор досрочно прекратил свое действие.

Данная правовая позиция позволяет решить одновременно две проблемы.

Во-первых, устраняется правовая неопределенность. Конкретизируется срок начала исчисления гарантийного срока. В нашем примередоговор строительного подряда прекратил свое действие с 01.02.2018 г. соответственно гарантийный срок начинает течь с 01.02.2018 г. 

Во-вторых, данная позиция соответствует общей концепции заложенной в ст. 722 ГК РФ о распространении гарантии на все, составляющие результата работы. С 01.02.2018 г. гарантийный срок начинает течь на все составляющие результата выполненной части работы единовременно, что устраняет «фрагментирование» гарантийного срока связанного исчислением гарантийного срока по актам КС-2. 

Гарантийные обязательства | ДСТ

Договор подряда на строительство каркасного дома

6. Качество работы. Гарантийные обязательства.

6.1. Качество строительно-монтажных работ и применяемых материалов должно соответствовать требованиям, указанным в Приложении № 1(Техническое задание) к Договору.

6.2. Исполнительная документация (журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, акты освидетельствования ответственных конструкций, исполнительные схемы и т.д.) ведется на протяжении всего срока выполнения строительно-монтажных работ. Все паспорта и сертификаты на оборудование, изделия и материалы прикрепляются к соответствующим актам и представляются вместе с паспортом объекта при приеме-сдаче законченных работ Заказчику.

6.3. «Заказчик» информирован о естественных природных свойствах древесины, которые могут повлиять на результат работ в процессе эксплуатации, что не является следствием некачественного произведенного монтажа или поставки некачественного материала и не может являться причиной возникновения претензий в адрес подрядчика:

6.3.1. Древесина увеличивается в геометрических размерах под воздействием избыточной влажности воздуха и непосредственном контакте с водой, что может вызвать выгибание и отрыв от мест крепления деревянных элементов.

6.3. 2. Древесина усыхает и уменьшается в геометрических размерах при недостаточной влажности воздуха и высоких температурах окружающей среды, что может привести к возникновению щелей между деревянными элементами.

6.3.3. Древесина имеет внутреннее напряжение которое с течением время проявляется в виде кручения и выгибания деревянных элементов, появления пластевых и торцевых трещин.

6.3.4. Сухая древесина при контакте с влагой, а также с древесиной естественной влажности подвергается риску и может быть поражена микроорганизмами, грибком, что приведет к окрашиванию в несвойственный древесине цвет, появлению темных и черных пятен. Щелочные и кислотные вещества во влаге, жидкостях и строительных смесях, других строительными материалах при контакте с ними, могут оставлять темные и черные пятна на поверхности дерева.

6.3.5. Повреждение лакокрасочного покрытия, происходящее по внешним неестественным причинам, например: загрязнение строительными материалами, механическое повреждение, неправильная очистка (мойка) лакокрасочного покрытия агрессивными веществами (спирт, раствор аммиака, растворитель), и пр.

6.3.6. Повреждение лакокрасочного покрытия, за счет естественного выступания смолы, камеди и растрескивания древесины изменения цвета («пожелтение») ЛКП на местах расположения сучков и смолянистых образований за счет естественного частичного выступания смолы наружу.

6.3.7. Натурального износа, вызванного «мелением» и «осветлением» лакокрасочного покрытия на солнечном свету или изменением в цвете и глянце, при условии, что эксплуатационные (защитные) характеристики лакокрасочного покрытия (целостность покрытия) не будут ухудшаться в связи с этим процессом.

6.3.8. Повреждение лакокрасочного покрытия, расположенного в местах скопления воды, снега (угол наклона поверхности должен быть минимум 15 градусов к горизонту).

6.4. На результат строительно-монтажных работ устанавливаются следующие гарантийные сроки:

— 5 лет – гарантийный срок качества устройства фундамента.

— 5 лет – гарантийный срок качества монтажа несущих и ограждающих конструкций строения.

— 5 лет – гарантийный срок качества устройства кровли,

— 2 года – гарантийный срок качества обшивки строения.

— 1 год – гарантийный срок качества на монтажные работы водосточной системы и окон (кроме косых окон).

— 1 год – гарантийный срок качества на монтажные работы систем канализации и водоснабжения.

— 1 год – гарантийный срок качества на монтажные работы систем электроснабжения и электроосвещения.

— 1 год – гарантийный срок качества на монтажные работы систем отопления и вентиляции.

6.5. Гарантийный срок на детали, оборудование, окна, двери, элементы отделки и отделочные материалы определяется гарантией производителя.

6.6. «Подрядчик» не отвечает за состояние выполненных работ в случае:

6.6.1. Несоблюдения «Заказчиком» правил эксплуатации результата выполненных работ.

6.6.2. Механического вмешательства и конструктивного изменения, со стороны «Заказчика» или иных лиц, не уполномоченных на то «Подрядчиком».

6.6.3. Механического повреждения результата работ, узлов и деталей, произошедшего во время эксплуатации по вине
«Заказчика».

6. 6.4. Если дефекты монтажа появились в следствие использования некачественного материала предоставленного
«Заказчиком».

6.7. Гарантийные обязательства не распространяются:

6.7.1. На временные кровли, выполненные из пергамина, рубероида или аналогичных материалов.

6.7.2. На материалы, приобретаемые «Заказчиком».

6.7.3. На гидроизоляцию цокольных/подземных помещений, выполненных без системы дренажа.

6.7.4. На недостатки, появившиеся вследствие естественного (физического) износа конструкций.

6.7.5. На ущерб, нанесенный третьими лицами, либо «Заказчиком», вследствие неправильной эксплуатации строения, либо стихийным бедствием (смерч, ураган, град и пр.).

6.7.6. На работы, выполненные в период строительства объекта и при его последующей эксплуатации, не включенные в Техническое задание (Приложение №1 к настоящему Договору). При этом, при возникновении гарантийного случая,
«Подрядчик» выполняет только объем работ необходимых для устранения дефекта в конструкциях, включенных в Техническое задание (Приложение №1 к настоящему Договору).

6.8. Гарантийные обязательства утрачивают силу, если «Заказчик», в течение действия гарантийного срока изменяет конструкцию или технико-эксплуатационные параметры построенного сооружения.

6.9. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ.

6.10. В случае предъявления Заказчиком требования о безвозмездном устранении недостатков выполненной работы согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ они должны быть устранены Подрядчиком в срок, указанный в требовании Заказчика, если этот срок является разумным. Если срок устранения недостатков Заказчиком не назначен, они должны быть устранены в разумный срок с момента получения требования Заказчика.

6.11. Гарантийные обязательства имеют силу при наличии у «Заказчика» данного Договора.

типов строительных гарантий: за что несут ответственность подрядчики и как долго?

— 6 минут чтения одной стороной, на которую может и будет полагаться другая сторона. Проще говоря, это обещание, что что-то будет сделано определенным образом. Существует несколько видов строительных гарантий, о которых необходимо знать подрядчикам — как на этапе строительства, так и после него.

Содержание

Типы строительных гарантий

Явные и подразумеваемые гарантии: в чем разница?

Явная гарантия четко прописана в договоре или предложении. Поскольку многие подрядчики используют свои предложения в качестве основы для своих контрактов, гарантии предложения так же важны, как и гарантии в контракте . Явные гарантии являются юридически жизнеспособными и будут подтверждены в суде.

Хорошо составленная гарантия должна быть полной. В нем должны быть описаны конкретные проблемы и способы их устранения, за которые может нести ответственность сторона, способ решения проблемы и срок действия гарантии.

Подразумеваемые гарантии предусмотрены законом, независимо от того, прописаны они в договоре или нет . Эти типы гарантий могут возникать в строительных проектах независимо от того, есть письменный контракт или нет.

Типы явных гарантий

В строительстве существует много типов явных гарантий. Четыре основных типа: материалы и оборудование, обратный звонок, поставщик и проектирование-сборка.

Гарантия на материалы или оборудование гласит, что предмет, на который распространяется гарантия, будет правильно сконструирован, функционален и соответствует замыслу проекта.

Гарантия обратного звонка — это стандартная гарантия, о которой думает большинство из нас, когда речь идет о строительстве. В течение гарантийного периода обратного звонка владелец может позвонить подрядчику, чтобы он позаботился о любой работе, которая не была выполнена должным образом во время проекта. Владелец должен уведомить подрядчика, чтобы дать ему возможность отремонтировать или заменить работу, прежде чем использовать другие средства для решения проблемы, например, нанять другого подрядчика.

Гарантии продавца выдаются непосредственно производителем или продавцом продукта. Эти гарантии не являются частью контракта и часто ограничены по объему и охвату. Гарантии на кровлю и оборудование являются примерами гарантий поставщиков.

Гарантия на проектирование и сборку распространяется на профессиональные услуги, такие как архитектура или проектирование, и помогает гарантировать, что специалисты по проектированию соответствуют стандартам обслуживания. Этот тип гарантии больше связан с работой дизайнеров и подрядчиков, чем с конкретными материалами или продуктами.

Типы подразумеваемых гарантий

Существуют две основные подразумеваемые гарантии, о которых должны знать подрядчики: качество изготовления и пригодность для проживания.

Гарантия качества гласит, что работа будет выполнена качественно или качественно, без серьезных дефектов. Этот тип гарантии распространяется как на работу, так и на материалы. Иногда гарантия качества работ прямо включается в контракт.

Гарантия пригодности для проживания гласит, что здания будут соответствовать цели, для которой они предназначены, и будут безопасными для проживания. Эта гарантия обычно распространяется только на новые проекты жилищного строительства . Это гарантирует, что здание будет безопасным и будет соответствовать требованиям кодекса.

Как долго действует гарантия на строительство?

Большинство явных гарантий имеют срок действия, который будет указан в контракте или в гарантийном документе . Например, стандартная гарантия на кровлю составляет около 20 лет с момента установки. Проблемы, возникшие после истечения гарантийного срока, не покрываются.

Когда речь идет о неявных гарантиях, таких как качество изготовления и пригодность для проживания, вы должны обратиться к закону, чтобы узнать, как долго эти гарантии действуют . Есть два закона, которые важны при определении продолжительности подразумеваемой гарантии: срок исковой давности и срок покоя.

Срок исковой давности устанавливает предельный срок, в течение которого лицо может подать иск в зависимости от того, когда был причинен вред. Стандарт составляет примерно 3–10 лет с момента обнаружения проблемы или повреждения.

Таким образом, если протечка кровли, вызванная некачественным выполнением работ, обнаружена через пять лет после установки кровли, у владельца есть дополнительные 3–10 лет с этой даты для подачи претензии, в зависимости от соответствующих законов. Даже если протечка кровли была обнаружена через 10 лет после монтажа, у владельца есть еще 3–10 лет, чтобы подать претензию. Предел этой гарантии установлен законом, поэтому сроки варьируются.

Закон об отдыхе устанавливает крайний срок для подачи иска, основанный на конкретном событии плюс течение времени. Как правило, это 6–12 лет с даты существенного завершения. При этом, если течь кровли обнаружена через 10 лет после монтажа, если срок неприкосновенности составляет восемь лет, в удовлетворении иска может быть отказано в связи с истечением срока неприкосновенности.

Большинство подрядчиков знакомы с «гарантией на один год», предполагая, что они не несут ответственности за дефекты изготовления по истечении одного года. Это общее понимание, вероятно, исходит из формулировок Общих условий AIA A201, в которых говорится:

«если в течение одного года после даты Основного завершения Работ или назначенной части … какая-либо Работа будет признана не соответствующей требованиям Контрактной документации, Подрядчик должен исправить ее сразу же после получения уведомления от Владельца сделать это. … В течение одного года на исправление Работы, если Заказчик не уведомит Подрядчика и не предоставит Подрядчику возможность внести исправление, Заказчик отказывается от права требовать исправления со стороны Подрядчика и предъявлять иск о нарушении гарантия.»

Однако это положение контракта AIA r действительно действует только как гарантия обратного звонка , что дает подрядчику возможность устранить дефект в течение первого года после завершения проекта.

Отказ от гарантии в договоре

Поскольку подразумеваемые гарантии существуют независимо от того, включены они в договор или нет, бывает сложно отказаться от них или аннулировать их. Однако в некоторых штатах это разрешено путем добавления специальной формулировки, в которой говорится, что подразумеваемая гарантия не предоставляется. Тем не менее, важно включить конкретную формулировку отказа от подразумеваемой гарантии, поскольку в таких случаях суды, как правило, отдают предпочтение потребителю.

Явные гарантии, поскольку они создаются языком контракта, могут быть согласованы в процессе пересмотра контракта. Пока обе стороны согласны с условиями, это справедливое соглашение.

Нарушение гарантии? Как рассчитывается ущерб

Нарушение гарантии — это простая концепция — это когда нарушается применимая гарантия. Такое нарушение может произойти, когда подрядчик не устраняет или не устраняет какие-либо повреждения, на которые распространяется гарантия, или когда владелец может доказать, что подрядчик использовал некачественные материалы или методы установки. Когда происходит нарушение, ущерб может быть рассчитан по-разному, обычно это стоимость ремонта или замены работы или уменьшение стоимости.

Стоимость ремонта или замены работы является четкой мерой стоимости нарушения гарантии. Владелец может взыскать эту стоимость с подрядчика, или подрядчик может выполнить работу бесплатно. Однако, если подрядчик может доказать, что ремонт или замена продуктов приведет к чрезмерному повреждению конструкции или будет пустой тратой денег, стоимость нарушения может быть рассчитана с использованием уменьшения стоимости . Это разница между ценностью фактического проекта и ценностью, которую проект имел бы, если бы он был построен в соответствии с требованиями и гарантиями.

В некоторых случаях суды присуждали комбинацию вышеперечисленного, когда ущерб был возмещен, а стоимость имущества все еще оставалась уменьшенной.

Гарантии на строительство могут быть явными, прописанными в контракте, или подразумеваемыми, определяемыми законом штата. Подрядчики должны быть особенно осведомлены об этих гарантиях, подразумеваемых законодательством штата. Даже в отношении явных гарантий важно понимать, как к ним относятся суды в вашем штате. Поэтому, прежде чем приступить к работе в новом штате, было бы разумно поговорить с торговыми группами или обсудить гарантии со специалистом в области права.

Категории:

Теги:

Контракт на строительство

Автор:

Дон Киллоу

27 статей штатный бухгалтер, консультант по экологическому строительству , ассистент проекта и администратор контрактов. В своей книге Green Building Design 101 она делится основными стратегиями и методами зеленого строительства. Доун живет в Портленде, штат Орегон.

Просмотреть профиль

Отзыв от

Мэтт Виатор

Мэтт — уроженец Луизианы, который поселился в Новом Орлеане после короткой остановки в Батон-Руж. Мэтт присоединился к команде Levelset в качестве стажера-юриста, когда она еще называлась zlien , еще в 2016 году. С тех пор он закончил учебу в юридической школе Тулейнского университета и стал лицензированным адвокатом Луизианы. Мэтт работает над упрощением сложных процессов, чтобы помочь строительным предприятиям по всей стране забыть о проблемах с платежами.

Просмотреть профиль

Типы строительных гарантий: за что несут ответственность подрядчики и как долго?

— 6 минут чтения одной стороной, на которую может и будет полагаться другая сторона. Проще говоря, это обещание, что что-то будет сделано определенным образом. Существует несколько видов строительных гарантий, о которых необходимо знать подрядчикам — как на этапе строительства, так и после него.

Содержание

Типы строительных гарантий

Явные и подразумеваемые гарантии: в чем разница?

Явная гарантия четко прописана в договоре или предложении. Поскольку многие подрядчики используют свои предложения в качестве основы для своих контрактов, гарантии предложения так же важны, как и гарантии в контракте . Явные гарантии являются юридически жизнеспособными и будут подтверждены в суде.

Хорошо составленная гарантия должна быть полной. В нем должны быть описаны конкретные проблемы и способы их устранения, за которые может нести ответственность сторона, способ решения проблемы и срок действия гарантии.

Подразумеваемые гарантии предусмотрены законом, независимо от того, прописаны они в договоре или нет . Эти типы гарантий могут возникать в строительных проектах независимо от того, есть письменный контракт или нет.

Типы явных гарантий

В строительстве существует много типов явных гарантий. Четыре основных типа: материалы и оборудование, обратный звонок, поставщик и проектирование-сборка.

Гарантия на материалы или оборудование гласит, что предмет, на который распространяется гарантия, будет правильно сконструирован, функционален и соответствует замыслу проекта.

Гарантия обратного звонка — это стандартная гарантия, о которой думает большинство из нас, когда речь идет о строительстве. В течение гарантийного периода обратного звонка владелец может позвонить подрядчику, чтобы он позаботился о любой работе, которая не была выполнена должным образом во время проекта. Владелец должен уведомить подрядчика, чтобы дать ему возможность отремонтировать или заменить работу, прежде чем использовать другие средства для решения проблемы, например, нанять другого подрядчика.

Гарантии продавца выдаются непосредственно производителем или продавцом продукта. Эти гарантии не являются частью контракта и часто ограничены по объему и охвату. Гарантии на кровлю и оборудование являются примерами гарантий поставщиков.

Гарантия на проектирование и сборку распространяется на профессиональные услуги, такие как архитектура или проектирование, и помогает гарантировать, что специалисты по проектированию соответствуют стандартам обслуживания. Этот тип гарантии больше связан с работой дизайнеров и подрядчиков, чем с конкретными материалами или продуктами.

Типы подразумеваемых гарантий

Существуют две основные подразумеваемые гарантии, о которых должны знать подрядчики: качество изготовления и пригодность для проживания.

Гарантия качества гласит, что работа будет выполнена качественно или качественно, без серьезных дефектов. Этот тип гарантии распространяется как на работу, так и на материалы. Иногда гарантия качества работ прямо включается в контракт.

Гарантия пригодности для проживания гласит, что здания будут соответствовать цели, для которой они предназначены, и будут безопасными для проживания. Эта гарантия обычно распространяется только на новые проекты жилищного строительства . Это гарантирует, что здание будет безопасным и будет соответствовать требованиям кодекса.

Как долго действует гарантия на строительство?

Большинство явных гарантий имеют срок действия, который будет указан в контракте или в гарантийном документе . Например, стандартная гарантия на кровлю составляет около 20 лет с момента установки. Проблемы, возникшие после истечения гарантийного срока, не покрываются.

Когда речь идет о неявных гарантиях, таких как качество изготовления и пригодность для проживания, вы должны обратиться к закону, чтобы узнать, как долго эти гарантии действуют . Есть два закона, которые важны при определении продолжительности подразумеваемой гарантии: срок исковой давности и срок покоя.

Срок исковой давности устанавливает предельный срок, в течение которого лицо может подать иск в зависимости от того, когда был причинен вред. Стандарт составляет примерно 3–10 лет с момента обнаружения проблемы или повреждения.

Таким образом, если протечка кровли, вызванная некачественным выполнением работ, обнаружена через пять лет после установки кровли, у владельца есть дополнительные 3–10 лет с этой даты для подачи претензии, в зависимости от соответствующих законов. Даже если протечка кровли была обнаружена через 10 лет после монтажа, у владельца есть еще 3–10 лет, чтобы подать претензию. Предел этой гарантии установлен законом, поэтому сроки варьируются.

Закон об отдыхе устанавливает крайний срок для подачи иска, основанный на конкретном событии плюс течение времени. Как правило, это 6–12 лет с даты существенного завершения. При этом, если течь кровли обнаружена через 10 лет после монтажа, если срок неприкосновенности составляет восемь лет, в удовлетворении иска может быть отказано в связи с истечением срока неприкосновенности.

Большинство подрядчиков знакомы с «гарантией на один год», предполагая, что они не несут ответственности за дефекты изготовления по истечении одного года. Это общее понимание, вероятно, исходит из формулировок Общих условий AIA A201, в которых говорится:

«если в течение одного года после даты Основного завершения Работ или назначенной части … какая-либо Работа будет признана не соответствующей требованиям Контрактной документации, Подрядчик должен исправить ее сразу же после получения уведомления от Владельца сделать это. … В течение одного года на исправление Работы, если Заказчик не уведомит Подрядчика и не предоставит Подрядчику возможность внести исправление, Заказчик отказывается от права требовать исправления со стороны Подрядчика и предъявлять иск о нарушении гарантия.»

Однако это положение контракта AIA r действительно действует только как гарантия обратного звонка , что дает подрядчику возможность устранить дефект в течение первого года после завершения проекта.

Отказ от гарантии в договоре

Поскольку подразумеваемые гарантии существуют независимо от того, включены они в договор или нет, бывает сложно отказаться от них или аннулировать их. Однако в некоторых штатах это разрешено путем добавления специальной формулировки, в которой говорится, что подразумеваемая гарантия не предоставляется. Тем не менее, важно включить конкретную формулировку отказа от подразумеваемой гарантии, поскольку в таких случаях суды, как правило, отдают предпочтение потребителю.

Явные гарантии, поскольку они создаются языком контракта, могут быть согласованы в процессе пересмотра контракта. Пока обе стороны согласны с условиями, это справедливое соглашение.

Нарушение гарантии? Как рассчитывается ущерб

Нарушение гарантии — это простая концепция — это когда нарушается применимая гарантия. Такое нарушение может произойти, когда подрядчик не устраняет или не устраняет какие-либо повреждения, на которые распространяется гарантия, или когда владелец может доказать, что подрядчик использовал некачественные материалы или методы установки. Когда происходит нарушение, ущерб может быть рассчитан по-разному, обычно это стоимость ремонта или замены работы или уменьшение стоимости.

Стоимость ремонта или замены работы является четкой мерой стоимости нарушения гарантии. Владелец может взыскать эту стоимость с подрядчика, или подрядчик может выполнить работу бесплатно. Однако, если подрядчик может доказать, что ремонт или замена продуктов приведет к чрезмерному повреждению конструкции или будет пустой тратой денег, стоимость нарушения может быть рассчитана с использованием уменьшения стоимости . Это разница между ценностью фактического проекта и ценностью, которую проект имел бы, если бы он был построен в соответствии с требованиями и гарантиями.

В некоторых случаях суды присуждали комбинацию вышеперечисленного, когда ущерб был возмещен, а стоимость имущества все еще оставалась уменьшенной.

Гарантии на строительство могут быть явными, прописанными в контракте, или подразумеваемыми, определяемыми законом штата. Подрядчики должны быть особенно осведомлены об этих гарантиях, подразумеваемых законодательством штата. Даже в отношении явных гарантий важно понимать, как к ним относятся суды в вашем штате. Поэтому, прежде чем приступить к работе в новом штате, было бы разумно поговорить с торговыми группами или обсудить гарантии со специалистом в области права.

Категории:

Теги:

Контракт на строительство

Автор:

Дон Киллоу

27 статей штатный бухгалтер, консультант по экологическому строительству , ассистент проекта и администратор контрактов. В своей книге Green Building Design 101 она делится основными стратегиями и методами зеленого строительства. Доун живет в Портленде, штат Орегон.

Просмотреть профиль

Отзыв от

Мэтт Виатор

Мэтт — уроженец Луизианы, который поселился в Новом Орлеане после короткой остановки в Батон-Руж. Мэтт присоединился к команде Levelset в качестве стажера-юриста, когда она еще называлась zlien , еще в 2016 году. С тех пор он закончил учебу в юридической школе Тулейнского университета и стал лицензированным адвокатом Луизианы. Мэтт работает над упрощением сложных процессов, чтобы помочь строительным предприятиям по всей стране забыть о проблемах с платежами.