Гарантийные обязательства Подрядчика в рамках исполнения договоров строительного подряда

Исполнение Подрядчиком своих гарантийных обязательств предусматривается, как правило, отдельной главой договора строительного подряда. В данной главе прописывается как период гарантии, так и ключевые параметры исполнения Подрядчиком гарантийных обязательств.

Период гарантии (гарантийный срок) начинает свой отсчет с даты подписания сторонами актов, по форме КС-2, о сдаче-приемке выполненных работ. Как правило, он составляет несколько лет, при этом он может быть продлен, если таковая возможность предусмотрена договором.

Важно отметить то, что если договор строительного подряда исполнен, в части выполнения работ, то по гарантийным обязательствам он считается исполненным только по окончанию периода их действия.

Суть гарантий очевидна, исправление Подрядчиком недостатков, выявленных в течение гарантийного периода.

Параметры исполнения гарантийных обязательств предусматривают обязанность Подрядчика исправлять недостатки, выявленные в течение гарантийного периода. Предусматривается порядок действий, по выявлению этих недостатков, их фиксации, обоснования того, что они возникли по вине Подрядчика, к примеру, вследствие ненадлежащего качества работ (этого нельзя было выявить при приемке выполненных работ), а также определения порядка действий сторон для устранения выявленных, надлежащим образом зафиксированных недостатков и/или дефектов.

При этом может быть назначена и проведена экспертиза, для подтверждения, оценки и обоснования выявленных недостатков и/или дефектов, ее результаты (если она проведена надлежащим образом, с соблюдением соответствующих правил и норм) являются основанием для того, чтобы требовать от Подрядчика исправления недостатков, устранения дефектов, то есть исполнения Подрядчиком своих гарантийных обязательств.

Основные споры между Подрядчиком и Заказчиком, в рамках гарантийных обязательств, возникают именно из-за того, что нет ясности, имеется ли вина Подрядчика в выявленных недостатках и/или дефектах.

Усиливает позицию Заказчика содержимое главы договора строительного подряда, где прописываются параметры исполнения гарантийных обязательств. Зачастую, в данной главе прописаны положения, неприемлемые для Подрядчика, в частности касающиеся того, что (по сути толкования пунктов) Подрядчик обязан устранять недостатки, исправлять дефекты, которые возникли не по вине Подрядчика, а по иным причинам.

Таким образом, еще до подписания договора строительного подряда, необходимо детально анализировать главу по гарантийным обязательствам, и методом составления протоколов разногласий, обязывать иную сторону исключать или корректировать положения, которые могут привести к искажению сути исполнения гарантийных обязательств.

Если договор уже подписан, исполнен, но возник «гарантийный случай», Подрядчику необходимо придерживаться определенных правил и принципов, что позволит Подрядчику обоснованно отказаться от работ (устранение недостатков и/или исправление дефектов), которые не могут быть классифицированы как гарантийные, так как прямой вины Подрядчика в выявленных недостатках и/или дефектах, не зафиксировано.

Прежде всего, необходимо обязать Заказчика в письменном виде, обосновать, почему Заказчиком принято решение о том, что выявленные недостатки и/или дефекты возникли по вине Подрядчика.

Необходимо также провести совместный осмотр объекта, то есть Подрядчик должен в письменном виде предложить Заказчику назначить представителя для надлежащей фиксации недостатков, их классификации, для оценки возможности, обоснованности и/или целесообразности их устранения, дабы, совместно с представителем Подрядчика, провести необходимые мероприятия, с выездом непосредственно на объект.

Очевидно, что подписанный сторонами акт осмотра и выявления недостатков, является основанием для выполнения гарантийных работ.

Как правило, в результате совместного осмотра, исключаются из «гарантийных работ» те работы, которые Подрядчик проводить не обязан, т.к. его вины в выявленных недостатках нет. Более того, часть недостатков, якобы выявленных ранее, при совместном осмотре просто не подтверждается.

То есть совместный осмотр является основным принципом при работе с гарантийными обязательствам. Разумеется, значение необходимо придавать и дисциплине документооборота, обязательны ответные письма Заказчику, разъяснения по неприменимости гарантийных обязательств по тем или иным работам, то есть официальные документы Подрядчика, которые обосновывают его позицию.

Важна также оперативность, своевременность реагирования, ведь главой по исполнению гарантийных обязательств, как правило, предусмотрено то, что если Подрядчик не исполняет обязательства, не выполняет «гарантийные работы», то Заказчик вправе эти работы поручить сторонней организации, с соотнесением расходов на Подрядчика. 

Очевидно также, что при грамотном и комплексном подходе, исполнение своих гарантийных обязательств, для Подрядчика исключит ситуацию, когда надо выполнять «гарантийные работы», по тем дефектам и/или недостаткам, в которых нет вины Подрядчика или которые даже не относятся к предмету договора.

Автор: Вера Никулина, юрист компании «U-Nika», г. Пермь

Другие материалы в этой категории:

« Некоторые сложные термины современного состояния контрактной системы

Замена материалов в ходе строительных работ »

Гарантийные обязательства подрядчика по договору строительного подряда

Согласно ст. 755 ГК подрядчик гарантирует заказчику достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Гарантийные обязательства подрядчика по договору строительного подряда являются ключевым базисом №7. Всю информацию по базисам можно посмотреть здесь.
Гарантийный срок устанавливается законом, однако может быть увеличен соглашением сторон, т.е. в договоре строительного подряда. 

Примером установленного законодательством гарантийного срока в строительстве может служить срок не менее 5 лет для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).  

По общему правилу, гарантийный срок начинает течь с момента сдачи-приемки результата работ, если иное не установлено соглашением сторон. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
В рамках данного ключевого базиса спор может возникнуть между сторонами по следующим вопросам: 

• Относятся ли определенные недостатки объекта к гарантийным обязательствам подрядчика? 

Следует отличать ситуации, когда недостатки относятся к скрытым, а когда возникают во время эксплуатации сданного объекта в результате нарушения подрядчиком гарантийных обязательств. Также не следует путать установленный в ст. 756 ГК пятилетний срок для обнаружения недостатков с гарантийным сроком.
Если гарантийный срок на момент обнаружения недостатков закончился, то бремя доказывания всегда лежит на заказчике. 

• Возникли ли определенные недостатки объекта в результате:
  • естественного износа объекта;
  • неправильной эксплуатации объекта;
  • неверно разработанных заказчиком или привлеченными им третьими лицами инструкций по эксплуатации;
  • ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами?

Согласно сложившейся судебной практике, заказчик обязан доказать обнаружение в течение гарантийного срока недостатков результата выполненных подрядчиком работ, а на подрядчике лежит бремя доказывания того факта, что эти недостатки не являются следствием вышеназванных причин.
Качество, гарантированное подрядчиком заказчику, неразрывно связано с качеством материалов, применяемых во время производства работ. Даже если работы производились с применением материалов заказчика, на подрядчике лежала обязанность производить надлежащий входной контроль, и в случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока, явившихся следствием применения таких материалов, подрядчик должен доказать, что недостатки материалов не могли быть обнаружены при проведении входного контроля.

• Правильно ли определена стоимость устранения недостатков?

Строительные гарантии и гарантии

Просмотреть все ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КОНТРАКТА       Просмотреть все статьи КОНТРАКТА

Гарантии важны, поскольку дефекты в строительстве часто не обнаруживаются до тех пор, пока не будет подтвержден последний чек. К распространенным из них относятся трещины в гипсокартоне и трещины от гвоздей, трещины в бетоне и плитке, комки на ковровом покрытии, залипшие двери и окна, негерметичные фартуки и многие другие. Еще одна причина работать с авторитетным подрядчиком заключается в том, что он с большей вероятностью выполнит гарантию и вернется, чтобы исправить ситуацию, даже после истечения срока типичной годовой гарантии.

Термины «гарантия» и «гарантия» часто используются взаимозаменяемо и имеют одинаковое юридическое значение. Однако, как обычно используется в строительном праве:

• Гарантия представляет собой письменное обещание (или гарантию) производителя или подрядчика отремонтировать или заменить дефектный продукт или исправить дефекты изготовления. Большинство гарантий имеют ограничения по времени и другие ограничения (ограниченная гарантия).
• Гарантия — это более общий термин, относящийся к любому обещанию производителя или подрядчика, что продукт или услуга не будут иметь дефектов.

Явные и подразумеваемые гарантии

Гарантия может быть «явно выраженной» и прописанной в договоре, или «подразумеваемой» в соответствии с федеральными законами или законами штата. Например, подразумеваемая гарантия товарного состояния является частью UCC (Единого коммерческого кодекса), принятого в большинстве штатов. Гарантия пригодности для продажи гарантирует, что продукт соответствует обычным стандартам ухода, как и аналогичные товары, и что он подходит для обычных целей, для которых он используется. Например, дверь гаража, которая не открывается, дымоход, который не вентилируется должным образом, или настил, который шатается, скорее всего, не будут соответствовать этому стандарту, что позволит владельцу подать в суд, если до этого дойдет.

Все контракты должны содержать явную гарантию, в которой излагаются обязанности подрядчика после завершения работы. Ознакомьтесь с пунктом об экспресс-гарантии в нашем Типовом соглашении о строительстве.

Ограничения гарантии

Большинство гарантий и гарантий ограничены определенным периодом времени и не подлежат передаче. Кроме того, все гарантии имеют ограничения и исключения, которые в некоторых случаях делают гарантийное обещание довольно бесполезным. Например, многие гарантии на строительные материалы распространяются только на материалы, а некоторые еще больше ограничивают их воздействие, используя пропорциональную стоимость. Многие гарантии на кровлю следуют этой схеме — так что, если ваша «30-летняя кровля» выйдет из строя через 10 лет, вы можете получить 50% стоимости черепицы и ничего за работу по ее установке. Поскольку на оплату труда приходится около двух третей стоимости замены, вы можете получить 1000 долларов на кровельные работы за 7000 долларов.

Например, недавно я обратился к производителю окон по поводу двух больших 10-летних окон, которые «запотели» из-за сломанных уплотнителей в стеклопакетах. На окна давали гарантию 20 лет, а на пломбы только 10. Даже если на стекло еще действовала гарантия, это распространяется только на материалы. Стоимость демонтажа створки, установки нового стекла и замены створки не покрывалась. То же самое ограничение, связанное только с материалами, справедливо для широкого спектра строительных продуктов, включая краски и покрытия, где стоимость рабочей силы намного превышает стоимость материалов.

Другим важным ограничением большинства гарантий на продукты и материалы является то, что продукт должен быть установлен в соответствии с инструкциями производителя, иначе гарантия будет аннулирована. Производитель, который намеревается отклонить гарантийную претензию, обычно может найти некоторые доказательства того, что установщик не следовал всем рекомендуемым процедурам.

Ответственность подрядчика

Поскольку вы не контролируете установку и трудно установить, как что-то было установлено несколько лет назад, в ваших интересах, чтобы гарантия подрядчика распространялась как на материалы, так и на установку. . Поскольку подрядчик закупил материалы, он должен вести переговоры со своими поставщиками, производителями или субподрядчиками по гарантийным вопросам. У него также гораздо больше рычагов влияния, чем у вас, на представителя производителя или субподрядчика.

Гарантия генерального подрядчика также должна распространяться на все работы субподрядчиков, поскольку подрядчик нанимает их, контролирует их работу и состоит с ними в договорных отношениях. Кроме того, в некоторых случаях неясно, какой субподрядчик вызвал проблему. Были ли трещины в гипсокартоне вызваны строительным подрядчиком или установщиками гипсокартона? Это не должно быть вашей проблемой, чтобы понять это. Кроме того, ваши договорные отношения связаны с генеральным подрядчиком, а не с субподрядчиками.

Ищите по крайней мере один год гарантии на все продукты и материалы, установленные подрядчиком. Большинство подрядчиков исключают работу или материалы, предоставленные владельцем или работниками, нанятыми владельцем независимо (мой двоюродный брат-сантехник), что является разумным ограничением.
Гарантийный пункт AIA105 (краткая форма) гласит:

8.5 Подрядчик гарантирует Владельцу и Архитектору, что: (1) материалы и оборудование, поставляемые по Контракту, будут новыми и хорошего качества, если иное не требуется или не разрешено Контрактом. Документы; (2) Работа не будет иметь дефектов, не присущих требуемому или разрешенному качеству; и (3) Работа будет соответствовать требованиям Контрактной документации.

Расширенная гарантия

Во многих случаях продукты поставляются с гарантией, которая продлевается на 10 и более лет, что значительно превышает годовую гарантию подрядчика. Поэтому, когда кровельная черепица слетает или окна запотевают через пять лет после завершения строительства, вам остается иметь дело с производителем самостоятельно. Вот тут-то и пригодятся «ласки», напечатанные мелким шрифтом. Общие ограничения заключаются в том, что производитель несет ответственность только за материалы, и они могут быть дополнительно ограничены пропорциональным распределением. Это похоже на то, как производитель автомобилей отправляет вам по почте неисправную деталь двигателя, но для ее установки вам нужно разобрать двигатель.

Кроме того, гарантия на большинство продуктов аннулируется, если установщик не следовал инструкциям производителя. Если в ваш контракт включен пункт о том, что подрядчик должен «установить все продукты и материалы в соответствии с «письменными инструкциями производителя», то у вас могут быть основания для твердой позиции, если вам будет отказано в покрытии по этой причине. Например, для многих кровельных гонтов требуется войлочная бумага или аналогичный материал для установки под гонты (хорошая идея, независимо от того, требуется она или нет). Если ваш подрядчик пропустил этот шаг и черепица преждевременно погнулась и треснула, у вас будет веская причина, чтобы первоначальный подрядчик переделал работу бесплатно для вас.

В некоторых случаях очевидно, что установщик не следовал инструкциям. Например, если кровельная черепица требует вентиляционного пространства внизу, а его нет, то виноват проектировщик или подрядчик. Если внешняя отделка требовала, чтобы все срезанные края были заклеены и окрашены, это должно быть легко определить. Однако зачастую это не однозначно. Была ли температура выше 50°F при нанесении краски или клея? Была ли краска нанесена на влажную древесину или при температуре ниже рекомендуемой?

Гарантийные процедуры

Несмотря на то, что гарантии не могут полностью гарантировать справедливое решение проблем, вы должны сделать все возможное, чтобы должным образом обосновать свою претензию. То есть убедитесь, что вы храните гарантии организованно и в безопасном месте, задокументируйте даты, когда продукт или материал были приобретены, установлены и введены в эксплуатацию. Уделите особое внимание дорогостоящим товарам, таким как окна, отопительное и охлаждающее оборудование, крупная бытовая техника, изделия из синтетических и композитных материалов (террасная доска, сайдинг, внешняя отделка), ванны и душевые, а также кровельная черепица. года.
Прочтите текст, напечатанный мелким шрифтом, и предпримите все необходимые шаги для сохранения действия гарантии, например:

. Чтобы получить право на получение преимуществ в соответствии с настоящей гарантией и тем самым подтвердить ее, первоначальный покупатель должен полностью заполнить прилагаемое свидетельство о регистрации и отправить его по почте AAA Products Corporation, 100 Main St, Anywhere USA, в течение тридцати (30) дней с даты первоначальной покупки.

В случае возникновения проблемы немедленно задокументируйте ее с помощью фотографий с отметкой даты и отправьте письмо подрядчику и/или поставщику или производителю, в зависимости от изделия и сроков, и сохраните копию для своих файлов. Всегда лучше начинать с подрядчика, даже если гарантийный срок подрядчика закончился. Добросовестный подрядчик захочет знать, есть ли проблемы с его качеством изготовления или продуктами, которые он установил, независимо от того, несет ли он за это ответственность. Даже если срок его гарантии истек, он может решить помочь в интересах обеспечения хорошего обслуживания клиентов (и получить от вас больше работы и рекомендаций). Если проблема связана с продуктом, у него могут быть постоянные отношения с поставщиком или региональным представителем производителя, которые могут оказать большую помощь в достижении удовлетворительного результата.

Итог: Гарантии могут быть полезны в некоторых обстоятельствах, но часто не обеспечивают реального возмещения дефектов. Как гласит старая поговорка, гарантии хороши настолько, насколько хороши люди, которые их делают. Наилучшей гарантией того, что продукты будут работать в соответствии с планом, является покупка качественных продуктов с известным послужным списком у компании, которая, как известно, поддерживает свои продукты, а затем их установка компетентным, добросовестным подрядчиком. У вас будет гораздо меньше проблем и больше шансов получить помощь и удовлетворение от поставщиков и установщиков, если со временем что-то выйдет из строя.

Подробнее о гарантиях и строительных дефектах.

Посмотреть все ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КОНТРАКТА      Просмотреть все статьи КОНТРАКТА     Наверх

52.246-21 Гарантия на строительство. | Acquisition.GOV

Как предписано в 46.710(e)(1), A single contracting officer may be responsible for duties in any or all of these areas. Reference in this regulation (48 CFR chapter 1) to administrative contracting officer or termination contracting officer does not-(1) Require that a duty be performed at a particular office or activity; or(2) Restrict in any way a contracting officer in the performance of any duty properly assigned.»> сотрудник по контрактам может вставить пункт «> по существу следующим образом в ходатайства и контракты, когда контракт с фиксированной ценой Construction does not include the manufacture, production, furnishing, construction, alteration, repair, processing, or assembling of vessels, aircraft, or other kinds of personal property (except that for use in subpart 22.5, see the definition at 22.502).»> на строительство (см. 46.5 (c)) предполагается, и использование 9Пункт 0080 гарантии утвержден в соответствии с процедурами агентства:

Гарантия из Construction does not include the manufacture, production, furnishing, construction, alteration, repair, processing, or assembling of vessels, aircraft, or other kinds of personal property (except that for use in subpart 22.5, see the definition at 22.502).»> Строительство (март 1994 г.)

     (i) настоящего пункта, что работа, выполняемая по настоящему контракту, соответствует требованиям контракта и не имеет каких-либо дефектов в оборудовании, материалах или конструкции, а также в качестве изготовления, выполненного Подрядчиком, любым субподрядчиком или поставщиком на любом уровне.

      (b) Настоящая гарантия действует в течение 1 года с даты окончательной приемки работы. Если правительство вступает во владение какой-либо частью работы до окончательной приемки, эта «> гарантия действует в течение 1 года с даты вступления во владение правительства.

      (c) Подрядчик должен устранить за счет Подрядчика любое несоответствие или любой дефект. Кроме того, Подрядчик 9                          (1) несоблюдение Подрядчиком требований контракта; или

           (2) Любой дефект оборудования, материала, качества изготовления или дизайна.

      (d) Подрядчик должен восстановить любую работу, поврежденную при выполнении условий настоящего пункта. Гарантия Подрядчика в отношении отремонтированных или замененных работ действует в течение 1 года с даты ремонта или замены.

      (e) Сотрудник по контрактам «> должен уведомить Подрядчика в письменной форме в разумный срок после обнаружения любого отказа, дефекта или повреждения.

      (f) Если Подрядчик не устраняет какой-либо отказ, дефект или ущерб в течение разумного периода времени после получения уведомления, Правительство имеет право заменить, отремонтировать или иным образом устранить неисправность, дефект или повреждение за счет Подрядчика.

      (g) В отношении всех гарантий «> , явных или подразумеваемых, от субподрядчиков, производителей или поставщиков в отношении работ и материалов, выполненных по настоящему контракту, Подрядчик должен —

           (1) Получить все гарантии , который будет дан в обычной коммерческой практике;

           (2) Требовать выполнения всех гарантий , «> в письменной форме , в интересах правительства, если это предписано «> сотрудником по контрактам ; и

           (3) Обеспечить соблюдение всех гарантий в интересах правительства, если это предписано сотрудником по контрактам Reference in this regulation (48 CFR chapter 1) to administrative contracting officer or termination contracting officer does not-(1) Require that a duty be performed at a particular office or activity; or(2) Restrict in any way a contracting officer in the performance of any duty properly assigned.»> .

      (h) В случае истечения срока действия гарантии Подрядчика в соответствии с параграфом (b) настоящего пункта Правительство может возбудить иск за свой счет для обеспечения соблюдения гарантии субподрядчика, производителя или поставщика «> .

      (i) Если дефект не вызван небрежностью Подрядчика, субподрядчика или поставщика на любом уровне, Подрядчик не несет ответственности ни за ремонт любых дефектов материала или конструкции, предоставленных Правительством, ни за ремонт любого ущерба, который является результатом любого дефекта в материалах или дизайне, предоставленных правительством.

      (j) Настоящая гарантия не ограничивает права правительства в соответствии с «> пунктом о проверке и пунктом о принятии настоящего контракта в отношении скрытых дефектов , грубых ошибок или мошенничества.

(Конец пункта)

Альтернативный номер I ( апрель 1984). Если правительство указывает в контракте использование какого-либо оборудования по «марке и модели», The term includes certain authorized representatives of the contracting officer acting within the limits of their authority as delegated by the contracting officer. "Administrative contracting officer (ACO)" refers to a contracting officer who is administering contracts. "Termination contracting officer (TCO)" refers to a contracting officer who is settling terminated contracts. A single contracting officer may be responsible for duties in any or all of these areas. Reference in this regulation (48 CFR chapter 1) to administrative contracting officer or termination contracting officer does not-(1) Require that a duty be performed at a particular office or activity; or(2) Restrict in any way a contracting officer in the performance of any duty properly assigned.»> Сотрудник по контрактам .." mean that no person is required, authorized, or permitted to do the act described.»> может добавить абзац, практически аналогичный следующему абзацу (k) к основному пункту:

(k) Дефекты конструкции или производства оборудования, указанные Правительством на основе «торговой марки и модели» , не должны быть включены в эту гарантию . В этом случае Подрядчик должен потребовать от всех своих субподрядчиков, производителей или поставщиков выполнить свои