Гарантийные обязательства застройщика по закону

Большая часть судебных разбирательств, связанная со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости связана в основном с незнанием гражданами своих прав, которыми их наделило государство посредством своих законов.

Помимо всего прочего, недобросовестные застройщики достаточно часто пользуются такой неосведомленностью в законодательстве граждан. Итак, давайте разберемся, что же гарантировано государством гражданам через его законодательные акты.

Содержание

• Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?
• Сроки действия договора на гарантийное обслуживание здания
• Когда застройщик освобождается от ответственности?

Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?

Для начала следует выяснить, какими конкретно правовыми нормами следует руководствоваться в выяснении отношений с застройщиком.

К ним следует отнести:

• Закон «О защите прав потребителей»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками.

А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

• составленной проектно-сметной документацией;
• нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

• устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ;
• за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения. К ним относятся без исключения все: как несущие, так и не несущие элементы зданий, инженерные коммуникации, ремонт, фурнитура и так далее.
• некачественный монтаж отдельных элементов, таких как оконные блоки, дверные блоки, а также их повреждение при проведении работ;
• применение некачественных строительных материалов, смесей и тому подобных.

В рамках гарантийного промежутка времени застройщик обязан удовлетворить все имеющиеся претензии по качеству выполненных работ за счет личных денежных средств.

Сроки действия договора на гарантийное обслуживание здания

Минимальный промежуток времени, на который распространяется гарантия застройщика, равен одному году.

Одного общего гарантийного промежутка времени в отношении всех застройщиков законодательством не определено. Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика. Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах.

Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Первое отличие заключается в том, что по истечении гарантии вы самостоятельно должны доказать, что застройщик виноват. Это говорит о том, что нужно будет проводить соответствующую экспертизу и оплачивать ее самостоятельно.

Вторым отличием будет сложность возмещения затрат и выплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Предъявить претензию и потребовать устранения недостатков следует в определенный срок:

• в отношении строительно-монтажных и ремонтных работ — это 1 год;
• в отношении возникших дефектов, по причине некачественно выполненных работ при строительстве — это 3 года;
• если выявленные недостатки вы смогли исправить самостоятельно, то можно предъявить застройщику погашение понесенных затрат.

При подписании договора с застройщиком обязательно проверьте, есть ли в нем пункт о безвозмездном устранении недостатков. В случае его отсутствия исправлять все придется за свой счет.

Когда застройщик освобождается от ответственности?

Однако законодательство защищает не только потребителя, но и самого застройщика.

Итак, последний имеет полное право не устранять недостатки в случае если:

• он докажет, что недостаток возник в результате износа здания, нормы которого определены в соответствующих документах;
• будет доказано, что заказчик не правильно эксплуатировал здание, в результате чего возникли соответствующие проблемы;
• если будет обнаружен самостоятельный факт ремонта с использованием некачественных материалов;
• при неверно разработанной заказчиком инструкции по эксплуатации;
• при неверно разработанной проектно-сметной документации третьими лицами.

Была ли Запись полезна?
Да
Нет
12 из 16 читателей считают Запись полезной.

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

Каковы гарантийные обязательства застройщика перед УК

Согласно закону Об участии в долевом строительстве, на застройщика ложатся следующие гарантийные обязательства:

• принятие к рассмотрению претензии, направленной до истечения периода гарантии, стандартный срок которого составляет не менее 5 лет. Жалоба может касаться любых дефектов, которые возникли по вине застройщика. К ним относятся трещины в потолке, плесень, неправильно установленная ванна и другие нарушения,
• при заключении договора о долевом участии в строительстве застройщик вправе устанавливать период гарантии, который превышает стандартный срок, предусмотренный законодательством,
• несение ответственности за состояние объекта строительства, который согласно договору передается дольщику. Дом должен соответствовать характеристикам безопасности и техническим параметрам,
• относительно кровли устанавливаются гарантийные обязательства на период не менее 10 лет,
• при подписании акта приема-передачи дольщик получает не только саму квартиру, но и элементы конструкции, которые в ней находятся вместе с установленным оборудованием. Гарантия на детали действует от 3 лет и дольше, но прекращает действие при произведении жильцом замены. Как пример – за установку новых окон несет ответственность компания, выполняющая монтажные работы,
• обязанности относительно гарантии ложатся исключительно на застройщика. Он в течение установленного периода отвечает и за действия подрядчика. Претензии, которые возникли в связи с недобросовестным исполнением последним договорных обязанностей, направляются застройщику,
• жилец при выявлении дефектов обращается сначала в устной форме, а затем подает жалобу в письменном виде. Застройщик обязан не только принять претензию к рассмотрению, но и принять меры по устранению указанных недочетов. В противном случае придется действовать через судебные органы.

Обратите внимание! Предварительная попытка решить конфликтную ситуацию мировым путем позволит сторонам сохранить хорошие отношения и сэкономить время, которое пришлось бы потратить на участие в судебном процессе и сбор аргументов в пользу позиции.

Блокированная застройка.

Как составить допсоглашение об изменении цены договора, читайте тут.

Как получить кадастровый паспорт через МФЦ, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-poluchit-kadastrovyj-pasport-cherez-mfc. html

На что гарантия не распространяется

Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:

• при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали,
• при несоблюдении правил пользования общими помещениями,
• при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями,
• при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования,
• при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.

Со дня, когда застройщик осуществил сдачу объекта, ответственность за эксплуатацию здания ложится на управляющую компанию.

Продолжительность гарантийных сроков

Федеральное законодательство предусматривает стандартный период гарантии на многоквартирные новостройки, который составляет 5 лет. Но на отдельные конструкционные элементы срок продлевается. В качестве примера нужно рассмотреть швы между панелями, минимальный срок гарантии на которые составляет 10 лет. Именно такой период указывают в большинстве договоров долевого участия.

На котельные, мусоропроводы и другие инженерные системы, а также оборудование минимальный срок гарантии не должен быть меньше чем 3 года. Так как в процессе строительства принимают участие подрядчики, то на них ложится обязанность по соблюдению установленных договорами сроков.

При невыполнении ими обязательств ответственность несет застройщик.

 Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам.

Претензия к застройщику

При выявлении дефектов до момента прекращения действия гарантии на сданный объект соблюдение указанного алгоритма действий позволяет в краткие сроки решить проблему с застройщиком.

Скачать образец претензии к застройщику бесплатно в формате word

Поэтапная инструкция включает следующее:

• в первую очередь нужно удостовериться в сроке действия гарантии. Отчет установленного в договоре периода начинается со дня подписания акта приема-передачи, которым подтверждается факт сдачи застройщиком жилого помещения. Дольщик имеет право получить указанный акт только при предоставлении документов, которые закрепляют за лицом права собственности. Если недостатки обнаружены уже после истечения гарантийного периода, обращаться к застройщику не имеет смысла,
• после выражения жалобы в устной форме дольщик направляет письменную претензию, которая содержит подробное описание выявленных дефектов. Если недочеты, за которые несет ответственность застройщик, не подлежат устранению в полной мере вследствие определенных причин, заявитель вправе требовать компенсации или бесплатного ремонта. Законом предусматривается также возмещение стоимости проведенных дольщиком работ. Но сумма компенсации рассчитывается исходя из оценки недочетов,
• жалобу составляют в количестве 2 штук. Один экземпляр в обязательном порядке остается у заявителя, а другой передается непосредственно застройщику либо его представителю. Претензию подают лично или направляют почтой с обязательным уведомлением о получении,
• желательно в тексте жалобы указывать период, по истечении которого должен быть предоставлен ответ. Закон предусматривает стандартные сроки от 10 дней до 1 месяца,
• рекомендуют подать аналогичную жалобу и в компанию, которая несет ответственность за обслуживание дома. При проверке застройщиком обстоятельств и определении организации, в полномочия которой входит устранение недостатков, такое решение позволяет сэкономить время и нервы. Но если ответственность за выявленные недостатки несет компания, обслуживающая дом, то претензию направляют только к ней.

Указанный алгоритм полезен только при действующем гарантийном сроке. В противном случае застройщик не обязан предпринимать какие-либо действия. Собственникам придется искать другие пути решения проблемы и устранения недочетов.

Если вышеуказанные действия не приносят результата, и застройщик отказывается принимать меры, составляют иск и подают в суд.  При обращении в судебный орган лучше воспользоваться помощью юриста, который специализируется на ведении подобных дел.

Посмотрите видео. Новые правила договора долевого строительства:

При принятии застройщиком претензии к рассмотрению и согласии принять меры по устранению возникших недочетов нужно обозначить разумный период для проведения указанных действий. Законодательство не устанавливает строгих сроков, так как каждый случай нужно рассматривать индивидуально. На практике применяют от 30 до 60 дней, но при необходимости период может увеличиваться.

 Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Чтобы установить реальный срок, в течение которого будут устранены указанные дефекты, учитывают средний период исправления другими компаниями аналогичных недочетов. При необходимости проводят сравнительный анализ.

В случае отказа застройщика от выполнения обязательств, который мотивирован природным износом здания или неправильной эксплуатацией оборудования жильцами, собственник вправе заказать независимую экспертизу.

Оплата услуг экспертов осуществляется за счет жильцов. При подтверждении вины застройщика он обязан возместить затраты, которые понес собственник.

При отказе от исправления дефектов и выплате компенсации жильцы подают заявление в суд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если застройщик отказывается устранять дефекты

Скачать бланк искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома бесплатно в формате word

При отказе застройщика от устранения недочетов, выявленных собственниками до момента истечения гарантийного срока, составляется исковое заявление. Жильцы вправе потребовать не только выполнения обязательств, но и выплаты неустойки.

Но нужно учитывать различия между штрафами за несоблюдение периода застройки и пеней за невыполнение гарантийных обязательств. Согласно законодательству, пеня насчитывается за каждые сутки несоблюдения сроков проведения работ (от 45 дней с момента направления жалобы).

Запомните! В большинстве заявлений стандартно указывают 3% от стоимости работ, которую умножают на установленную нормативными актами ставку. Но судья производит расчеты самостоятельно, учитывая требования законодательства по отношению к конкретным случаям.

Некоторые собственники обращались к юристам и заказывали независимые экспертизы, которые устанавливали вину собственника. Если решение суда вынесено в пользу жильцов, ответчик обязуется возместить судебные издержки и затраты.

Заявление имеет право подать как один, так и несколько собственников квартир. Иск направляется в территориальный судебный орган по месту юридической регистрации застройщика. В документе, помимо наименований организаций и персональных данных истца, указывают обстоятельства, которые нарушают права жильцов.

Также иск должен содержать ссылки на правовые нормы законодательства и требования устранить выявленные недостатки либо возместить затраты собственника по устранению дефектов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома:

 Расчет неустойки по ДДУ.

В обязательном порядке вместе с заявлением подают документы, которые подтверждают изложенные факты.

К ним относится следующее:

• ДДУ,
• результаты независимой экспертизы в случае ее проведения,
• чеки и другие финансовые документы,
• сметы компаний, которые проводили ремонтные работы.

В заявлении указывают дату составления и скрепляют его личной подписью. Количество экземпляров зависит от числа сторон, которые будут принимать участие в судебном процессе.

Важно! Период рассмотрения иска составляет 60 дней. Заявитель имеет право в установленные законом сроки обжаловать решение суда посредством подачи апелляции или кассации.

Гарантийные обязательства застройщика при его ликвидации

Если в силу ликвидации или банкротства застройщик не смог выполнить строительные работы и сдать дом, дольщики вынуждены заниматься оформлением права собственности на объект незавершенного строительства. Потом снова заключают ДДУ, но уже с другой компанией.

Если ликвидация или другая чрезвычайная ситуация произошла с застройщиком уже после сдачи здания, обязательства по гарантии выполняет установленная саморегулируемая организация со специальным фондом страхования ответственности.

При строительстве подрядчиками частного дома также устанавливается гарантийный срок от 12 месяцев до 5 лет в определенных ситуациях. Обязательства ложатся на соответствующие организации, предусмотренные законодательством.

Посмотрите видео. Претензия застройщику об устранении недостатков:

заверений и гарантий – Querin Law, LLC | Фил Керин

Назад к статьям Q-Law

Советы и ловушки для покупателей жилья: представление о заявлениях и гарантиях 3

Обычно. Между заверением и гарантией есть принципиальная разница. Как правило, в сделках купли-продажи жилья представление продавца представляет собой заявление о текущем состоянии или юридическом статусе дома. Большинство таких заявлений ограничиваются фактическими знаниями продавца, например, заявление: «Насколько мне известно, в этом доме нет материальных структурных дефектов». Такое заявление основано только на «наилучших знаниях» или убеждениях продавца и не поднимается до уровня «обещания», «гарантии» или «гарантии» 9.0022 1 о том, что в факте в доме отсутствуют материальные структурные дефекты.

Гарантия обычно идет гораздо дальше, чем заверение, поскольку фактически констатирует факт состояния или статуса дома. Например, заявление о том, что «это свойство не имеет никаких материальных структурных дефектов», является эквивалентом гарантии отсутствия таких дефектов. Тот факт, что некоторые волшебные слова, такие как «обещание», «гарантия» или «гарантия», не включены в заявление, не имеет отношения к тому, поднимается ли оно до уровня договорной гарантии и может ли на него полагаться покупатель как таковой. Как правило, сказать, что что-то так, является юридическим эквивалентом гарантии, что это так.

Заявления и гарантии продавцов, сделанные при сделках купли-продажи жилья, становятся важными, когда состояние или правовой статус дома не соответствует ожиданиям покупателя. Несмотря на то, что покупатели жилья заслуживают того, чтобы на них можно было положиться, для взыскания с продавца недостоверных сведений о доме они должны, как правило, установить, что продавец знал, что его/ее заявление было ложным в
году, когда оно было сделано.

В штате Орегон продавец жилой недвижимости не может нести ответственность перед покупателем за простое введение в заблуждение по небрежности относительно состояния дома. Единственным важным исключением из этого правила являются сделки, в которых продавец имеет «особые отношения» с покупателем, например, когда продавец фактически является агентом покупателя по недвижимости, юристом или другим специалистом, которому покупатель оказывает особое доверие и уверенность.

Но если продавец дает покупателю гарантию относительно состояния дома, фактические знания продавца не имеют значения. Например, если продавец гарантирует, что недвижимость не имеет каких-либо существенных структурных дефектов, и такие дефекты обнаруживаются покупателем вскоре после закрытия сделки, продавцу, скорее всего, придется заплатить за устранение этих дефектов, даже если продавец искренне верил, что дом был свободен от таких дефектов.

СОВЕТ ̶ В стандартных бланках договоров купли-продажи жилой недвижимости OREF ² , используемых в штате Орегон, продавцы делают несколько заявлений относительно состояния имущества. Однако эти представления почти всегда являются представлениями «наилучших знаний», а не фактическими гарантиями. Именно по этой причине покупатели всегда должны получать независимую проверку состояния дома с помощью своих профессиональных инспекторов и других экспертов 9.0006

Представительство продавца. Как правило, заверения продавца относительно состояния дома содержатся в двух первичных документах: (1) Заявлении о раскрытии информации о собственности продавца, предоставленном покупателю в начале сделки, и (2) самом договоре купли-продажи жилой недвижимости.

СОВЕТ ̶Если покупатель считает, что продавец исказил информацию о состоянии дома,
следует также изучить любую рекламную литературу (включая договор о продаже), использованную во время продажи дома. Интересно, что один источник, который я находил довольно часто, — это соседи. Например, когда продавец заявляет, что затопления, особенно в подвале, не было, но сосед утверждает, что продавец часто жаловался на затопление, у вас есть достаточно надежный и объективный источник для установления того, что заявление продавца было ложным, когда оно было сделано, и продавец это знал.

Форма раскрытия информации о собственности продавца. За некоторыми исключениями, продавцы большинства домов, занимаемых владельцами от 1 до 4 семей, обязаны предоставить покупателю заполненную форму, в которой указаны ответы на несколько вопросов о продаваемом имуществе. Устав можно найти по ORS 105.462 – 105.490.

Содержание формы раскрытия информации о собственности продавца определяется законом. По этой причине большинство таких форм не сильно различаются. ³ В форме прямо указано, что информация основана на фактических знаниях продавца и что заявление о раскрытии информации «не является гарантией». Представления, содержащиеся в форме раскрытия информации об имуществе продавца, охватывают следующие пункты: состояние права собственности; состояние воды; Состояние канализационной системы; Тип изоляции; Структурные вопросы; Механические системы и приспособления; Ассоциации домовладельцев и оценки; Общие вопросы, такие как почва, зоны затопления и оползня; и Опасности для окружающей среды.

СОВЕТ ̶Продавцы должны знать, что форма договора купли-продажи OREF для всего штата предусматривает, что, если до закрытия сделки они получат уведомление об изменении условий, которое может сделать любую ранее раскрытую существенную информацию существенно вводящей в заблуждение или неверной, они должны незамедлительно уведомить покупателя об новая информация.

Покупатели имеют право полагаться на информацию, раскрытую в Заявлении о раскрытии собственности Продавца. Тем не менее, они не должны делать этого, за исключением проведения собственного тщательного профессионального осмотра. Однако, как и в форме договора купли-продажи OREF по всему штату, заявления продавца представляют собой «лучшие знания», а не гарантии. Например, если продавец ответит «Нет» на вопрос: «Знаете ли вы о каких-либо посягательствах, пограничных соглашениях, пограничных спорах или недавних изменениях границ?» это не означает, что проблем с границами нет, а просто то, что продавец о них не знает. По этой причине покупатели должны внимательно относиться к любым проблемам, дефектам или проблемам, которые они обнаруживают в ходе профессиональных проверок.

Форма договора купли-продажи по всему штату. Большинство сделок по продаже жилья в штате Орегон оформляются с использованием формы соглашения о продаже жилой недвижимости OREF штата. Как упоминалось выше, он содержит несколько печатных представлений о состоянии имущества. Эти заявления касаются опасных веществ, дефектов материалов, состояния всех механических систем и оборудования, залогов, нарушений со стороны правительства и, где это применимо, состояния воды из частного колодца.

Тем не менее, эти стандартные заявления представляют собой заявление о текущем состоянии собственности – они не дают никаких будущих гарантий относительно того, как дом будет себя вести через один, два или три года после закрытия сделки по покупке. Во-вторых, эти заявления основаны на фактических знаниях продавца, без обязательного проведения какого-либо предварительного расследования. В-третьих, за исключением заявлений, содержащихся в Заявлении о раскрытии информации о собственности Продавца и в самом Соглашении о продаже, покупатели предупреждаются в Соглашении о продаже о том, что они приобретают недвижимость в ее состоянии КАК ЕСТЬ без каких-либо явных или подразумеваемых гарантий.

СОВЕТ ̶Прецедентное право штата Орегон предусматривает, что если продавцу известно о каком-либо существенном дефекте имущества, об этом необходимо сообщить покупателю, даже если в документах о продаже прямо указано, что имущество продается КАК ЕСТЬ. Другими словами, продажа дома «КАК ЕСТЬ» не защитит продавца, который совершает мошенничество, преднамеренное введение в заблуждение или сокрытие информации.

Гарантии продавца. Гарантии, которые покупатели жилья получают от своих продавцов, создаются тремя способами: (1) в соответствии с законом; (2) решениями апелляционного суда штата Орегон, известными как «прецедент»; и (3) По договорному соглашению между продавцом и покупателем.

Установленные законом гарантии (новые жилые кондоминиумы). Законы штата Орегон предусматривают, что застройщики кондоминиумов должны четко гарантировать отсутствие любых дефектов в водопроводных, электрических, механических, конструктивных системах и всех других компонентах квартир и общих элементов во всех новых постройках. Гарантия на устройство и ограниченные общие элементы должна быть не менее одного года с момента передачи устройства во владение первому владельцу. За некоторыми небольшими исключениями, гарантия на общие элементы должна быть не менее одного года с момента первоначальной передачи права собственности новому владельцу. Гарантия не распространяется на потребительские товары, которые могли быть проданы вместе с устройством, например на кухонную технику. ⁴

Установленные законом гарантии (новое жилое строительство без многоквартирных домов). ORS 701.320 предусматривает, что, когда подрядчик заключает договор на строительство или продажу нового жилого строения, построенного этим подрядчиком, он/она должен предоставить покупателю письменное предложение о гарантии отсутствия дефектов материалов и качества изготовления жилья. Покупатель может принять или отклонить ⁵ предложение гарантии со стороны подрядчика. Если подрядчик делает письменное предложение о гарантии до подписания письменного договора на строительство, а покупатель отказывается от предложенной гарантии, подрядчик может отозвать предложение о строительстве дома.6

Гарантии, разработанные в соответствии с Апелляционным законом штата Орегон. За прошедшие годы апелляционные суды штата Орегон разработали свод прецедентного права, известный как прецедент, который налагает определенные подразумеваемые гарантии в отношении продажи нового жилья. Подразумеваемая гарантия — это гарантия, которую суды в одностороннем порядке налагают как часть сделки, даже если она прямо не прописана в договоре между сторонами.

В штате Орегон общее правило заключается в том, что строитель нового дома «косвенно» гарантирует, что дом был построен профессионально и пригоден для проживания. Это известно как подразумеваемая гарантия обитаемости. Однако у этой подразумеваемой гарантии есть несколько ограничений: (а) она распространяется только на недавно построенные дома, а не на бывшие в употреблении дома; б) только между застройщиком и первым покупателем; в) не распространяется на необработанные земли; и (d) оно не распространяется на недавно построенные индивидуальные дома, т. е. дома, которые покупатели спроектировали и построили специально для себя.

СОВЕТ. Застройщик может отказаться от подразумеваемых гарантий по договору, если это будет сделано на видном месте в письменной форме. Обычно такой отказ от подразумеваемых гарантий является частью более широкого положения, согласно которому застройщик предлагает определенные прямо выраженные ограниченные гарантии вместо всех подразумеваемых гарантий. По этой причине покупатели новых домов должны внимательно прочитать договор со своим застройщиком/продавцом, чтобы точно определить, какие гарантии предоставляются.

Договорные гарантии. Компании, занимающиеся жилищным строительством, нередко предоставляют своим покупателям договорную гарантию на отсутствие структурных дефектов, которые могут возникнуть в течение одного года с даты заселения. Однако для того, чтобы эти гарантии имели законную силу, они должны быть прямо изложены в письменном договоре на строительство. Если они не являются частью письменного документа, покупателю нового дома будет трудно, если вообще возможно, доказать, что его застройщик дал какие-либо явные гарантии качества строительства.

СОВЕТ ̶Гарантии на строительство нового дома могут отличаться друг от друга. Стандартной формы не существует, и покрытие может сильно различаться. Покупатели должны внимательно прочитать условия и условия, обращая особое внимание на: (a) Что включено; (b) Что исключено; (c) Срок действия гарантии; и d) процесс подачи претензии. Наконец, независимо от гарантий, явных или подразумеваемых, покупатели новых домов должны, тем не менее, обеспечить себе профессиональную инспекцию дома. Хотя профессиональная инспекция, как правило, не подтверждает, был ли дом построен в соответствии со стандартами (это обязанность местных чиновников по строительным нормам), могут быть некоторые видимые строительные проблемы, которые может выявить инспектор.

Таким образом, покупатели нового жилья имеют определенные гарантийные гарантии продавца, предусмотренные статутным и апелляционным законодательством штата Орегон, а также условиями собственного договора купли-продажи застройщика. Однако покупатели существующих домов, как правило, не имеют никакой гарантийной защиты, за исключением той степени, в которой они могут быть найдены в договоре купли-продажи между сторонами. ⁷ Как указано ниже, покупатели жилья могут выбрать некоторую ограниченную защиту в рамках программ гарантии на жилье.

Гарантии в документах. В установленном законом общем гарантийном договоре и установленном законом специальном гарантийном договоре продавцы дают несколько явных гарантий в отношении качества, т. е. «рыночности» передаваемого титула. ⁸ Если право собственности на недвижимость не может быть продано, скажем, из-за неуплаченных налоговых залогов, свободное и четкое право собственности не может быть передано. Гарантии по делу не имеют ничего общего с физической структурой дома или качеством строительства
.

И помните, гарантии обязательны, как и гарантии. Когда продавец подписывает акт, содержащий гарантию отсутствия нежелательных обременений в отношении имущества, не имеет значения, действительно ли продавец полагал, что таких обременений в отношении имущества не было

В целях защиты Закон об общей гарантии обычно обеспечивает самую широкую защиту правового титула для покупателей. Второе место в Законе о специальной гарантии. Законодательный договор о сделке и купле-продаже не дает никаких гарантий защиты правового титула. Законодательный акт об отказе от прав очень похож на установленный законом договор о сделке и купле-продаже, но с одним лишь техническим отличием, но важным для присвоения права собственности компаниям. ⁹ Все четыре формы этих документов будут служить для передачи права собственности продавца покупателю. Хотя гарантийная защита важна для покупателей жилья, ее не следует рассматривать в качестве замены страхового полиса владельца.

СОВЕТ ̶ В штате Орегон принято, что продавец передает право собственности на основании акта общей гарантии и оплачивает покупателю полис страхования титула. По этой причине форма договора купли-продажи жилой недвижимости OREF на уровне штата, которая используется в большинстве сделок с жильем в штате Орегон, обязывает продавца выполнять оба этих обязательства. Если продавец жилья намерен сделать что-то меньшее, он или она должны специально обсудить поправку к этим частям печатной формы до подписания.

Программы домашней гарантии. Отдельно от заверений и гарантий, предоставляемых продавцами покупателям при сделках с жильем, существуют программы гарантий на жилье, предлагаемые независимыми компаниями. Эти программы очень популярны среди покупателей, поскольку они обеспечивают элемент гарантии того, что если после закрытия возникнет проблема с какой-либо из покрываемых систем, элемент будет либо отремонтирован, либо заменен. Тем не менее, программы домашней гарантии не следует путать со страховыми полисами, которые обеспечивают покрытие в результате несчастных случаев или стихийных бедствий. Например, программа гарантии на жилье не будет ремонтировать или заменять повреждения пола, вызванные наводнением; однако, если он закрыт, он может отремонтировать или заменить неисправный дренажный насос, вызвавший повреждение водой. Стоимость программ домашней гарантии может варьироваться в зависимости от покрываемых предметов и программы, но обычно базовое покрытие колеблется от 300 до 500 долларов за один год.

♦ Вопросы, которые следует задать при выборе программы гарантии на жилье. Существует ли франшиза и как часто она применяется? Какова сумма покрытия и есть ли ограничение в долларах на определенные товары? Крышки реалистичны? Как долго длится период покрытия? Какие ограничения существуют для сервисных вызовов? Кто выбирает подрядчика, выполняющего ремонтные работы, домовладелец или компания? Что покрывается, а что исключается? Как правило, все основные механические системы, такие как электричество, отопление, водопровод и кондиционирование воздуха, должны быть охвачены. Покрытие, как правило, доступно для большинства стандартных бытовых приборов, таких как посудомоечная машина, стиральная машина с сушкой и мусоропровод. Если дом не подключен к муниципальной канализации и водоснабжению, есть ли покрытие для септических систем и скважинных насосов?

СОВЕТ. Некоторые программы гарантии на жилье финансово эффективнее других. Покупатели могут захотеть узнать, как долго компания существует в бизнесе, является ли она финансово сильной, ¹⁰ и узнать от других клиентов, как обрабатываются претензии. Лучшим источником для части этой информации может быть Интернет, но к ней следует относиться с долей скептицизма. Есть ли у компании собственная страховка на случай, если она не сможет продолжать обслуживать претензии? Имеет ли компания лицензию в Орегоне? Были ли какие-либо жалобы в государственные или федеральные регулирующие органы, такие как Комиссар по страхованию штата Орегон, Федеральная торговая комиссия или Better Business Bureau? Если в сделке участвует риэлтор®, он поможет покупателю сообщить названия компаний, с которыми он работал в прошлом.

♦ Преимущества программ домашней гарантии. У хорошей программы гарантии на дом есть несколько преимуществ: во-первых, они могут обеспечить покупателю уверенность в том, что если предмет, на который распространяется гарантия, выйдет из строя из-за нормального использования, он будет быстро отремонтирован или заменен. Во-вторых, продавец получает гарантию того, что после того, как дом пройдет независимую проверку, требуемую программой, он будет меньше подвержен юридическим рискам в связи с неизвестными дефектами в системах, которые могут возникнуть после закрытия.

СОВЕТ. Продавцы, предлагающие покупателю предоставить и оплатить программу гарантии на дом, имеют явное маркетинговое преимущество перед продавцами, которые этого не делают. Хотя покупатели могут приобретать свои собственные полисы, это, безусловно, является предметом предварительного обсуждения с продавцом.

Сроки исковой давности. «Срок исковой давности» — это период времени, в течение которого закон позволяет сторонам подать иск о возмещении телесных повреждений или материального ущерба. Существует множество различных сроков исковой давности, в зависимости от характера иска. Если домовладелец считает, что у него есть претензия, которую нельзя урегулировать с продавцом или застройщиком, следует проконсультироваться с юристом, чтобы определить, в течение какого времени он должен подать претензию в соответствии с применимым сроком давности. Некоторые типы требований намного короче, чем шестилетний период для нарушения контракта или нарушения гарантийных требований. Например, претензии в Совет строительных подрядчиков должны быть поданы в течение одного года после завершения строительства. Претензии в связи с небрежностью, мошенничеством и введением в заблуждение обычно должны быть поданы в течение двух лет с того момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о претензии. Претензии в соответствии с Законом штата Орегон о незаконной торговой практике имеют срок давности в один год.

Заключение. Вывод для покупателей жилья:

♦ В отношении подержанных домов, домов и квартир внимательно прочитайте Заявление о раскрытии информации о собственности продавца. Также читайте договор купли-продажи жилой недвижимости. Затем проведите тщательный профессиональный осмотр дома и внимательно изучите отчет. Эти три документа, вероятно, единственные, на которые вы можете положиться в отношении состояния дома. Рассмотрите возможность согласования программы гарантии дома в рамках сделки.

♦ Для покупателей новых квартир застройщик освобождается от предоставления покупателю Заявления о раскрытии информации о собственности продавца. Однако законы штата Орегон определяют объем гарантий разработчика, которые довольно обширны. Тем не менее, я бы заручился профессиональным осмотром, хотя он вряд ли что-то покажет. Это просто дополнительная страховка.

♦ Для покупателей новых домов и таунхаусов застройщик освобождается от предоставления покупателю Заявления о раскрытии информации о собственности продавца. Внимательно прочитайте договорные гарантии и отказ от ответственности застройщика. Подумайте о том, чтобы договориться о новой программе гарантии дома в дополнение к гарантиям застройщика. Получите профессиональную инспекцию – опять же, даже если она может выявить очень мало.

♦ Для покупателей домов, изготовленных по индивидуальному заказу, застройщик освобождается от предоставления покупателю Заявления о раскрытии информации о собственности продавца. Кроме того, как указывалось выше, на сделки с собственным домом не распространяются какие-либо гарантии, вытекающие из прецедентного права штата Орегон. Внимательно прочитайте условия контракта на строительство, в том числе любые явные гарантии. Подумайте о том, чтобы получить профессиональную инспекцию и получить от строителя программу гарантийного обслуживания нового дома.

♦ Для всех установленных законом гарантий, применимых к покупателям новых квартир и новых домов, обратите внимание на продолжительность установленной законом или договорной гарантии. Делайте заметки о потенциальных дефектах или недостатках и обязательно своевременно уведомляйте строителя до истечения соответствующего периода времени. Это также относится к своевременной подаче претензий в рамках любой применимой программы домашней гарантии.

♦ Покупатели бывших в употреблении домов: убедитесь, что вы своевременно реализуете свои законные права. Несмотря на то, что срок действия договора составляет шесть лет, истечение времени делает претензии устаревшими, даже если они поданы в течение применимого периода. Это также относится к своевременной подаче претензий в рамках любой применимой программы домашней гарантии.

© 2014 QUERIN LAW, LLC

¹ Для наших целей все три термина по сути одинаковы, и я буду называть их вместе «гарантии» или «гарантия».
² Oregon Real Estate Forms, LLC, поставщик форм для агентов по продаже недвижимости® штата Орегон.
³ OREF внес незначительные несущественные изменения в форму и одно существенное исправление. Необъяснимым образом ошибка в уставе сохраняется и по сей день. [Существует право отзыва в течение пяти рабочих дней для покупателей, начиная с даты доставки формы. В уставной форме неправильно указано «пять дней» в одном месте и правильно указано «пять рабочих дней» в другом месте. ]
⁴ Обратите внимание, что, хотя закон штата Орегон о кондоминиумах требует явных гарантий для покупателей, планируемые законы о сообществах [т.е. те, кто управляет таунхаусами и сообществами с местами общего пользования, а также ассоциация домовладельцев] не делают этого. В таких случаях первоначальные покупатели имеют договорные отношения с застройщиком домов, и договор купли-продажи, скорее всего, будет касаться наличия каких-либо явных гарантий. Однако в той мере, в какой покупателю даны явные гарантии, в контракте, скорее всего, будут исключены все подразумеваемые гарантии, налагаемые прецедентным правом штата Орегон на новое строительство [см. обсуждение в разд. 2, «Гарантии, разработанные на основании апелляционного закона штата Орегон».]
⁵ Причиной отказа может быть то, что покупатель считает, что предложение было слишком ограниченным или длилось недостаточно долго.
⁶ Обратите внимание, что Совет строительных подрядчиков штата Орегон, орган, ответственный за лицензирование и регулирование деятельности подрядчиков, разрешает домовладельцам подавать жалобы на своих подрядчиков. Это право, которое обычно действует в течение одного года после завершения строительства, существует независимо от того, предоставил ли подрядчик какие-либо явные гарантии на строительство.
⁷ Как отмечалось выше, договор купли-продажи жилой недвижимости OREF содержит несколько заявлений продавца. Они основаны только на лучших знаниях продавца и не являются обязательными в качестве гарантий или гарантий. [Чтобы подчеркнуть различие, продавец не несет ответственности за неправоту в представлении, если он / она говорил правду. Тем не менее, состояние души не имеет значения для того, чтобы гарантия имела юридическую силу — это договорная «гарантия» о юридическом или физическом состоянии собственности.
⁸ Хотя я имею в виду «установленные законом» документы, продавцы могут передавать право собственности, используя формы документов, которые не называют себя «законными». Основное отличие состоит в том, что гарантии фактически изложены в незаконных актах, тогда как в уставных актах они не прописаны, потому что они указаны в законе. См. ORS 93.870
⁹ . Обсуждение этого различия выходит за рамки данной статьи. Но для патологически любопытных достаточно сказать, что договор о сделке и купле-продаже передает «послеприобретенный титул», а акт об отказе от прав — нет.
¹⁰ Несколько лет назад одна или две программы гарантии на жилье потерпели финансовый крах. Беглый просмотр их в Интернете показывает, что некоторые из них более платежеспособны и честны, чем другие.

Предупреждение. Гарантии могут оставаться в силе после закрытия условного депонирования, даже если вы думаете, что они не сохранятся. , эта гарантия не переживет закрытие». Или вы, возможно, предположили, что, поскольку в договоре купли-продажи указано, что некоторые заверения и гарантии остались в силе после закрытия сделки, все остальные нет. В последние

Винодельня Ram’s Gate против Roche (235 Cal.App.4 ^th 1071 (2015)), продавцы, возможно, слышали или предполагали то же самое в отношении своей гарантии раскрытия информации об известных геологических опасностях, которая умалчивалась, поскольку того, пережил ли он закрытие. Действительно, суд первой инстанции согласился с тем, что гарантия продавцов была объединена с договором при заключении сделки, и вынес решение против требования покупателя о нарушении договора в порядке упрощенного судопроизводства. Но апелляционный суд отменил и отправил дело обратно в суд вместе с несколькими юридическими причинами, по которым гарантия продавцов и ответственность за ее нарушение, возможно, сохранились после закрытия.

Общий правовой принцип, о котором здесь идет речь, — это «доктрина слияния», которая, по сути, утверждает, что, когда стороны передают недвижимое имущество по акту, все предшествующие заветы, соглашения, предложения, оговорки и т. д. между сторонами в отношении передачи остаются в силе. объединены в дело и заменены. Обоснование доктрины заключается в том, что объект предыдущих обещаний (передача имущества) был реализован с исполнением акта, который считается окончательным и полным договором между сторонами. Таким образом, если доктрина применяется строго, когда дело выполняется при закрытии, предшествующие обещания сливаются с делом и не «выживают после закрытия». Однако, как 9Дело 0018 Ram’s Gate демонстрирует, что доктрина слияния имеет ограничения, которые должны тщательно учитывать все стороны сделки по покупке недвижимости.

В ноябре 2006 года компания Ram’s Gate Winery, LLC («Ram’s Gate») заключила договор купли-продажи с Джозефом и Женевьевой Рош («Roches») в округе Сонома, штат Калифорния, на территории которого Ram’s Gate планировала построить винодельню. новая винодельня. В пункте 10 договора купли-продажи Роше согласились предоставить Ram’s Gate в течение 10 дней после даты вступления в силу договора купли-продажи письменное раскрытие любой известной им информации, касающейся, среди прочего, известных геологических опасностей, отчетов о состоянии почвы. , а также геотехнические отчеты и «все другие факты, события, условия или соглашения, которые имеют существенное влияние на стоимость права собственности или использования Имущества…» Важно отметить, что договор купли-продажи прямо предусматривает определенные заявления и гарантии Roches пережили закрытие условного депонирования: в параграфе 23 конкретно оговаривалось, что гарантия полномочий покупателей «сохраняется после закрытия условного депонирования, а также исполнения и доставки Акта о предоставлении прав и купчей». Однако в соглашении о покупке ничего не говорилось о выживании других, в том числе в пункте 10. По истечении 10 дней, отведенных Роше на раскрытие информации в соответствии с пунктом 10, у Ram’s Gate было две недели, чтобы осмотреть собственность и либо одобрить, либо не одобрить сделку. состояние имущества или расторгнуть договор купли-продажи по своему усмотрению.

После этого компания Ram’s Gate утвердила состояние объекта, и 14 декабря 2006 г. сделка по продаже имущества была закрыта. В тот же день был зарегистрирован договор о передаче. Затем, по данным Ram’s Gate, в середине 2007 года было обнаружено существование двух документов, отражающих следы активных землетрясений на территории: геологический отчет, подготовленный в 1987 году, и план участка, подготовленный в 1987–1988 годах. Действительно, Роше пришлось переместить здание собственной винодельни, чтобы избежать следа неисправности. Затраты на разработку Ram’s Gate существенно возросли в результате трассировки разломов.

В 2012 году Ram’s Gate подала в суд на Roches и их брокеров, среди прочего, за нарушение контракта. Ram’s Gate утверждала, что Roches нарушили пункт 10 договора купли-продажи, не раскрыв информацию и документы, относящиеся к следу землетрясения. Рочес возразили, что Ram’s Gate знала о проблеме землетрясения из разговоров перед продажей или должна была знать о них из должной осмотрительности, потому что два документа были в записях округа Сонома. Несмотря на этот фактический спор, Roches подали ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного производства, утверждая, что с точки зрения закона договор купли-продажи конкретно не предусматривал, что гарантия, связанная с раскрытием информации в параграфе 10, останется в силе после закрытия условного депонирования, и, таким образом, он объединил в дело и не было привлечено к ответственности после записи. Суд первой инстанции согласился и вынес решение в отношении основания для иска о нарушении контракта Ram’s Gate, установив, что соглашение о покупке прямо предусматривало, что определенные заверения и гарантии останутся в силе после закрытия, а гарантия раскрытия информации в соответствии с пунктом 10 не была одной из них. Соответственно, суд первой инстанции счел гарантию по пункту 10 погашенной и неспособной повлечь за собой ответственность.

Апелляционный суд отменил и указал три причины, по которым суд первой инстанции неправильно применил доктрину слияния на основании акта: гарантии остаются в силе после закрытия сделки, заверения и гарантии, сделанные в соглашении, аннулируются с даты закрытия, что является завышением. Апелляционный суд счел более подходящим правилом следующее: «[Когда] положение в акте определено и недвусмысленно, оно преобладает над несовместимое положение в договоре купли-продажи, в соответствии с которым был выдан акт». Таким образом, апелляционный суд заявил, что вместо того, чтобы строго применять доктрину слияния, суды должны (1) проанализировать акт и договор, чтобы определить, существует ли несоответствие между ними, и (2) изучить намерение сторон относительно того, являются ли положения договора должны были оставаться в силе после перехода права собственности.

Апелляционный суд проанализировал акт и пришел к выводу, что это был «пешеходный документ», касающийся только механики передачи права собственности и содержащий юридическое описание. Он вообще не касался сохранения гарантий, не говоря уже о том, чтобы содержать определенное и недвусмысленное положение о сохранении гарантий. Соответственно, суд пришел к выводу об отсутствии «явного противоречия» между условиями договора купли-продажи и условиями акта, который показал бы, что гарантия в соответствии с пунктом 10 была объединена с актом. Короче говоря, язык самого акта не привел в действие правило слияния и не разрешил конфликт.

Таким образом, суд рассмотрел намерение сторон относительно сохранения гарантии по пункту 10. Апелляционный суд рассмотрел письменное заявление управляющего члена Ram’s Gate, в котором говорилось, что Ram’s Gate понимает, что гарантии в соответствии с пунктом 10 будут продолжать действовать после закрытия условного депонирования и что не было соглашения о том, что гарантии будут объединены в договор и будут аннулированы. Декларация «Ворота барана» создала спорный вопрос о фактах выживания, поэтому апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в упрощенном порядке и вернул дело в суд. Суд заявил: «Тот факт, что несколько параграфов в договоре купли-продажи конкретно предусматривали их сохранение, с точки зрения закона не заставляет делать вывод о том, что ни одно другое положение не может оставаться в силе без аналогичного изложения».

Во-вторых, апелляционный суд установил, что даже если доктрина слияния была применима в качестве предварительного вопроса, применялось исключение из доктрины для договорных положений, которые являются «залогом сделки». Суд постановил, что функция сделки ограничивалась передачей правового титула, а гарантия по пункту 10 в договоре купли-продажи не была связана с передачей правового титула и, таким образом, являлась его обеспечением. В целом суд заявил, что договорные обязательства, не относящиеся к переходу права собственности, с меньшей вероятностью будут подпадать под действие доктрины слияния. Апелляционный суд отклонил довод Роше о том, что для применения исключения в отношении залоговых прав рассматриваемое договорное положение должно быть залогом сделки купли-продажи в целом. Суд согласился с Ram’s Gate в том, что решение суда первой инстанции дает продавцам «извращенный стимул к нарушению контракта», поскольку продавцы могут скрывать соответствующую информацию, несмотря на свои гарантии, и если покупатели не обнаруживают нарушения до закрытия, продавцы получают сверхприбыль и избежать ответственности.

В-третьих, суд установил, что Roches нарушили свои обязательства по раскрытию информации в ноябре 2006 года, во время крайнего срока в соглашении о покупке для них, чтобы сделать необходимые раскрытия информации и до закрытия условного депонирования. Таким образом, по мнению апелляционного суда, основание для иска Ram’s Gate за нарушение соглашения о раскрытии информации возникло до закрытия условного депонирования и, таким образом, осталось в силе.

Несмотря на то, что компания Ram’s Gate выиграла этот раунд судебного разбирательства (и гонорары ее адвокатов), тяжба возвращается в суд первой инстанции и, похоже, еще далека от завершения — спустя почти десять лет после первоначальной продажи. И нет никакой гарантии, что окончательный исход суда будет в пользу Ram’s Gate. Только гораздо больше судебных разбирательств решит этот вопрос. Можно ли было избежать этих судебных издержек и душевных страданий? Отметим, что апелляционный суд начал свой анализ с простого изучения купчей и договора купли-продажи. Вполне возможно, что более тщательное составление этих документов могло бы на этом закончить судебное расследование. Акт мог бы быть составлен так, чтобы включать определенные и недвусмысленные формулировки в отношении сохранения или не сохранения заверений и гарантий. В договоре купли-продажи можно было конкретно указать, какие заверения и гарантии , а не , остаются в силе после закрытия и что стороны не могут предъявлять претензии по таким несуществующим заверениям и гарантиям после закрытия. Роше могли попытаться ограничить свое раскрытие информации, чтобы исключить информацию или документы, которых они не имели в своем фактическом распоряжении на момент заключения договора купли-продажи, о которых они забыли или которые были в равной степени доступны другой стороне в качестве общедоступных документов.