ФЗ № 214 — гарантия защиты ваших прав и законных интересов

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости.

Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:

• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).

*При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

2. Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.

3. В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),

— и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

*Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать проект не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.

1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.

4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства.

*Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или срок, предусмотренный договором, приступить к принятию объекта.

Ответственность за просрочку платежей

Если вы заключили договор долевого участия, вы обязаны вносить платежи в прописанный в договоре срок.

1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в-праве расторгнуть договор в одностороннем порядке.

2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник систематически нарушает сроки (более трех раз за 12 месяцев) — это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.

3. Если нарушен установленный договором срок платежа, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщику в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.*В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения соответствующего требования.

4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Ответственность застройщика за качество строительства

1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:

• условиям договора;
• требованиям технических регламентов;
• проектной документации и градостроительному регламенту.

2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора.*Если нарушения существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.

3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.

4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном порядке расторгнуть договор.

5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

ВАЖНО!

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии: какие права есть у жильцов

Покупка квартиры в новостройке иногда омрачается неприятностями, предугадать возникновение которых при приёмке квартиры невозможно. Например, дом сдавался летом, а осенью протекла крыша или появилась плесень. Кому жаловаться и стоит ли рассчитывать на помощь застройщика, если акт приёмки уже давно подписан? 

К счастью, на все новые жилые дома законом установлена гарантия: на строение — пять лет, на инженерные сети — три года. И застройщик обязан отремонтировать дом, если поломки случились по его вине. 

Разберёмся, как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии, в каких случаях застройщик имеет право не проводить ремонт и кому предъявлять претензии, если строительная компания обанкротилась.

За что отвечает застройщик

В гарантийное обслуживание входит два основных понятия: конструктивные элементы дома и инженерное оборудование. А список дефектов, которые должен устранить застройщик, обширный. К нарушениям в конструктивных элементах относятся:

• трещины на стенах, фасадах;
• образование грибка, плесени;
• щели, отверстия, не предусмотренные конструкцией;
• провисание потолков;
• неправильная геометрия помещения и другое.

Инженерными дефектами считаются:

• поломка лифтов;
• сбои в работе отопления, электропроводки, водопровода;
• протечки канализации;
• затор в мусоропроводе;
• поломка вентиляции и так далее.

В этот список входит и отделка, если отделочные работы выполнял застройщик:

• неровная стяжка пола;
• трещины в штукатурке стен;
• лопнувшие, кривые окна;
• плесень и конденсат на окнах;
• неправильно установленные межкомнатные двери и другое.

В законе не прописана гарантия на отделку, но сроки и ответственность указаны в договоре. 

Есть ещё скрытые недостатки в новостройках, которые невозможно обнаружить без специальных приборов:

• радиоактивные излучения;
• повышенное содержание формальдегида, аммиака, ртути и других отравляющих веществ;
• неправильно заложенный фундамент, приведший к трещинам и нарушению геометрии;
• вредные электромагнитные излучения.

Застройщик обязан проверить уровень радиации, так как стройматериалы могут «фонить». Для этого он приглашает дозиметристов — они делают замеры и составляют документ об уровне радиации в доме. Все подобные процессы и поиск подрядчиков для них — ответственность застройщика, даже если они не касаются напрямую строительных работ.  

Но не только строительная компания отвечает за всё это. Например, повышенное содержание радиации в воздухе может объясняться тем, что рядом промзона. И это уже сфера ответственности администрации, которая согласовала стройку в непригодном для жизни районе. 

Статья 7 №214-ФЗ гласит, что застройщик должен сдать дом, который соответствует договору с дольщиком, строительным нормам, регламентам и проектной декларации. Все коммуникации, конструкции, узлы должны быть полностью исправны. Недостатки и несостыковки застройщик берёт под свой контроль.

Нередко застройщик ссылается на подрядчиков, которые выполняли работы по строительству. Однако в договоре между дольщиком и застройщиком подрядчик не участвует. Поэтому покупателю квартиры нужно разбираться только с компанией, с которой заключён ДДУ.

Какие сроки гарантии 

Как мы уже писали выше, закон устанавливает гарантию в пять лет на здание и конструктивные элементы и три года на инженерное оборудование. Отсчёт начинается с даты приёма-передачи первой квартиры, а именно с подписания соответствующего акта. Недобросовестные застройщики вписывают в договоры меньший срок или совсем снимают с себя гарантийную ответственность. Такой договор суд признает недействительным, так как он противоречит №214-ФЗ от 30.12.2004. 

Как это работает:

Допустим, вы купили квартиру в строящемся доме. При приёмке не обнаружили недостатков и подписали соответствующий акт. Спустя почти 3 года проживания лопнули трубы отопления. Вы правильно пользовались системой и намеренно не портили её. А значит, вам следует обратиться к застройщику с требованием починить трубы в вашей квартире.

Осталось подсчитать, закончилась гарантия или нет? Трубы относятся к инженерному оборудованию, поэтому срок гарантии на них три года. Но тут есть важный момент: гарантийный срок отсчитывается не с даты приёма вашей квартиры, а с момента приёма самой первой квартиры в доме. Например, вы приняли квартиру 1 мая, а самый первый дольщик — 20 апреля. Значит, гарантию нужно отсчитывать от 20 апреля. Узнать эти данные можно в управляющей компании.

На что не распространяется гарантия

Гарантийному ремонту не подлежат поломки, к которым привели действия других лиц, а не застройщика:

• аварийные ситуации из-за действий жильца или управляющей компании;
• естественный износ здания и инженерных сетей;
• нарушение правил эксплуатации;
• заменённые и отремонтированные самостоятельно части здания или отделки.

Гарантии не подлежат также инженерные сети и оборудование, которые устанавливал не застройщик.

Как это работает: 

Хозяин квартиры установил стиральную машинку. Прибор сломался спустя короткое время. Кто будет отвечать за поломку, зависит от её причины. За бракованную технику отвечает производитель. Если к поломке привела неправильная установка или эксплуатация, несёт ответственность тот, кто устанавливал и пользовался. А вот если машинка сломалась из-за плохого заземления в электросети или неисправности водопровода, проложенного во время строительства дома, — это повод отправить претензию застройщику.

Важно: заканчивается гарантия и в том случае, если квартира была куплена в готовом доме у участника долевого строительства. Новый владелец по отношению к застройщику уже не потребитель, поэтому и требовать гарантийный ремонт не может.

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Сохраняйте чек об оплате экспертизы. Суд обяжет застройщика вернуть за неё деньги, если случай будет признан гарантийным.

В №214-ФЗ не прописаны конкретные сроки для ремонта. Но без указания сроков сложно будет в суде доказать, что застройщик нарушает условия договора. Можно поставить средний срок 30–90 дней.

Претензию, фото- и видеодоказательства нужно направить застройщику по почте заказным письмом с уведомлением. Можно вручить лично, приехав в офис. Не забудьте оставить себе второй экземпляр претензии с подписью застройщика и сохраните уведомление о получении, если отправляли почтой. Ожидайте ответа от застройщика.

Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок

Если застройщик прислал отказ от ремонта или пообещал устранить дефекты, но не сделал это в установленный срок, обращайтесь в суд. Там вы сможете не только заставить застройщика исправить недостатки, случившиеся по его вине, но и потребовать уменьшить стоимость квартиры.

Составить иск можно самостоятельно или коллективно с другими недовольными жильцами. В иске укажите:

• наименование, реквизиты застройщика;
• описание дефектов;
• нарушенные права собственников;
• правовое основание для подачи иска;
• требование: устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены квартиры или возмещение расходов за самостоятельный ремонт.

Направьте иск и все письменные доказательства (фото, чеки, претензия и другие) в суд по участку юридического адреса застройщика. Иск будут рассматривать в течение двух месяцев. 

Что делать, если застройщик обанкротился

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса подсчитали, что за первое полугодие 2021 года обанкротились на 14% застройщиков больше, чем в 2020 году. На дома, построенные этими компаниями, продолжает действовать гарантия. К кому обращаться за устранением дефектов, если строительная компания признана банкротом?

Управляющая компания 

У каждого дома должно быть управление, которое после сдачи принимает товарищество собственников жилья или управляющая компания. Из разъяснений Верховного суда по делу о банкротстве застройщика УК имеет право представлять интересы собственников квартир. Это значит, что вместе с управлением компания берёт на себя и гарантийные обязательства вместо застройщика-банкрота. 

Чтобы УК могла требовать с застройщика компенсацию и устранила дефекты по гарантии, нужно:

• всем собственникам составить коллективный иск к застройщику и направить его в УК;
• компания должна провести техническую экспертизу недостатков строительства;
• иск в суд должен быть передан до окончания гарантийного срока — важно, чтобы он был правильно посчитан.

Застройщик может быть ликвидирован как юридическое лицо, в таком случае иск предъявить не к кому. Тогда в силу вступает Жилищный кодекс РФ, а именно часть 2.3 статьи 161, где говорится о том, что УК принимает безусловную обязанность за поддержание дома в жилом состоянии.

Государственный компенсационный фонд

С 2017 года в России существует компенсационный фонд. Эта организация собирает взносы со всех застройщиков в стране. Если один из них обанкротился или ликвидировался, фонд выделит деньги на то, чтобы достроить дом и заселить дольщиков. В некоторых случаях фонд просто выплачивает деньги за неполученные квартиры.

В случае, если на дом выделял деньги фонд, гарантийные обязанности ложатся на того застройщика или ЖСК, который достраивал объект. Дело в том, что фонд поручает закончить проблемный объект другой строительной компании. По закону она и становится гарантом устранения дефектов.

Иногда застройщики банкротятся, когда дом уже достроен, но не введён в эксплуатацию. Тогда через суд или с помощью компенсационного фонда его можно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт. Гарантийные обязательства на себя возьмёт выбранная жильцами УК.

Так что делать жильцу, который обнаружил неисправность в своём доме

Когда застройщик обязан исправлять дефекты:

• если не вышел гарантийный срок: для инженерного оборудования —  три года, для самого здания — пять лет;
• если поломка или дефект случились по его вине.

В каком случае застройщик не несёт ответственность:

• если вышел гарантийный срок;
• если недостаток случился по вине жильцов, УК или других лиц.

Что делать, если застройщик обанкротился или ликвидирован:

• обращаться к своей УК, если её уже выбрали;
• выставлять претензии тому застройщику, который достраивал дом вместо банкрота.

И ещё одно: важно уже на этапе выбора квартиры почитать отзывы о других объектах застройщика — например, на Яндекс Недвижимости. Как правило, если проблемы с исполнением гарантийных обязательств есть, собственники других объектов активно пишут об этом в комментариях.

Фото: Tima Miroshnichenko, Донстрой, Mikhail Nilov, Nataliya Vaitkevich

Купить квартиру в новостройке

• Квартал «Символ»

  от 9,49 млн ₽

  ул. Золоторожский Вал

  Авиамоторная 16 мин.

• ЖК «Метрополия»

  от 8,14 млн ₽

  пр. Волгоградский, вл. 32

  Угрешская 6 мин.

• ЖК «ЭкоБунино»

  от 5,43 млн ₽

  пос. Сосенское, д. Столбово, пр. Куприна, 10 км до МКАД

  Ольховая 16 мин.

• ЖК «Октябрьское поле»

  от 8,6 млн ₽

  ул. Берзарина

  Октябрьское поле 19 мин.

• ЖК «Светлый мир «Станция «Л»

  от 5,47 млн ₽

  ул. Люблинская

  Перерва 22 мин.

• комплекс апартаментов Slava

  от 19,15 млн ₽

  пр. Ленинградский / ул. 1-я Ямского Поля

  Белорусская 7 мин.

До 4 квартала 2022

207

Со скидками

155

С парковкой

227

С 214 ФЗ

271

Студии

9669

2-комнатные квартиры

21035

1-комнатные квартиры

14420

3-комнатные квартиры

11894

Квартира в новостройке

61096

Многокомнатные квартиры

4078

Смотреть больше объявлений

Подпишись на наш телеграм-канал!

Материал по теме

Как прописаться в новостройке: пошаговая инструкция

9 июня

Материал по теме

Что делать после приёмки квартиры в новостройке: инструкция

7 июня

• Новостройки

• Новостройки по закону

• Разбираемся в законах

Гарантия на строительство — IVLawFirm

Гарантия на строительство

01. 09.2021   | Петя Норова, адвокат

Жилье является одним из предпочтительных активов для инвестиций в последние годы. Качество строительства является одним из основных вопросов при покупке квартиры сейчас, когда есть такой большой выбор. Поэтому остановимся на некоторых аспектах строительной гарантии по Закону о территориальном развитии (ПДЗ), обсуждаемых в соответствующей судебной практике.

Что дает гарантия на строительство?

Застройщик обязан выполнять строительные работы в соответствии с выданной строительной документацией, нормативными требованиями к строительным работам, а также правилами производства строительных работ. Они также должны использовать материалы, изделия, изделия, сооружения, оборудование в соответствии с основными требованиями к строительным работам и соблюдать технологические требования к их применению. Выполнение этих обязательств должно обеспечить нормальное использование и функционирование площадки после завершения строительных работ.

Применимое законодательство предусматривает два вида ответственности застройщика в целях защиты прав цедентов – строительная гарантия и ответственность за дефекты.

Строительная гарантия обязывает строителей предоставить определенные качества и характеристики строительных работ на определенный период времени, называемый гарантийным сроком. Строители обязуются ремонтировать и устранять все недостатки, обнаруженные в течение этого гарантийного срока, т. е. в период между сдачей строительных работ в эксплуатацию и до истечения гарантийного срока. Неважно, существовал ли дефект на момент сдачи строительных работ или появился после этого.

Ответственность за дефекты строительных работ регулируется Законом об обязательствах и договорах (OCA). Соответствующие правила предусматривают, что если строительные работы имеют какие-либо дефекты, цеденты могут потребовать ремонта строительных работ, возмещения расходов на устранение недостатков, если цеденты ремонтируют их самостоятельно, или потребовать скидки с цены. Положения об этой ответственности применяются только в том случае, если дефекты имелись на момент передачи строительных работ. Если недостатки очевидны, т. е. их можно было легко увидеть при осмотре работ, цеденты осуществляют вышеуказанные права при сдаче строительных работ. В случае обнаружения скрытых дефектов цеденты могли их устранить в течение пяти лет с момента сдачи объекта.

Каковы условия гарантии на строительство?

Заказчики и строители определяют гарантийный срок в заключаемом между ними договоре строительного подряда. Однако сроки не могут быть меньше гарантийных сроков, установленных Постановлением № 2 от 31.07.2003 г. для ввода в эксплуатацию строительных работ в Республике Болгарии, и минимальных гарантийных сроков на завершенные строительно-монтажные работы, сооружения и объекты строительства ( «Указ»). Следующие гарантийные сроки являются одними из важных, связанных с продажей и приобретением новостроек:

• Для вновь строящихся зданий и сооружений – 10 лет;
• На капитальный ремонт и реконструкцию существующих строительных конструкций и сооружений – 8 лет;
• Для реконструируемых строительных конструкций и сооружений после аварий – 8 лет;
• На гидроизоляционные, теплоизоляционные, звукоизоляционные и антикоррозионные работы зданий и сооружений – от 5 до 7 лет в зависимости от окружающих условий;
• На все остальные строительные, монтажные и отделочные работы – 5 лет;
• На внутренние устройства зданий – 7 лет, а при ремонте и реконструкции – 5 лет;
• За выполненный монтаж машин, оборудования, установок на промышленных объектах, систем контроля и измерений и автоматики – 5 лет.

Гарантийные сроки начинаются со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Когда мы можем рассчитывать на гарантию на дефекты конструкции?

Право требования на основании строительных гарантий возникает при выполнении следующих условий:

• Выявленные дефекты или повреждения независимо от того, существовали ли они при сдаче строительной площадки или возникли позже;
• Строительная площадка использовалась в соответствии с инструкциями по надлежащему хранению и эксплуатации в течение гарантийного срока;
• Извещение изготовителя о выявленном дефекте, допущенном в течение гарантийного срока.

Несет ли застройщик ответственность за обнаруженные дефекты?

Редко кто покупает жилье напрямую у застройщика, а в довершение всего гарантийный срок обычно оговаривается в договоре на строительство, заключаемом между застройщиком и инвестором, у которого вы покупаете квартиру. Поэтому можно спросить: «Могу ли я требовать устранения дефектов в течение гарантийного срока непосредственно от застройщика, хотя я не являюсь стороной договора с ним?»

Есть две интерпретации этой проблемы. В первом говорится, что, поскольку вы не являетесь стороной строительного договора, вы не можете полагаться на согласованную с ним гарантию. Поэтому инвесторы прибегают к различным юридическим приемам, чтобы предоставить покупателям преимущества гарантии на строительство.

Согласно другому мнению, правовым основанием для гарантии строительства является не договор строительства, а соответствующие положения ПДД. Таким образом, любое лицо, которое понесет какой-либо ущерб из-за дефектов или в результате дефектов строительных работ, имеет право на возмещение ущерба от строителя в течение гарантийного срока. То есть покупатель квартиры в многоквартирном доме также имеет право на все претензии, предоставленные в течение гарантийного срока.

Статья выше предназначена только для информационных целей. Это не (обязательная) юридическая консультация. Для полного понимания затронутых вопросов и принятия предварительных мер по любому обсуждаемому вопросу мы настоятельно рекомендуем читателям проконсультироваться с адвокатами юридической фирмы «Илиева, Вучева и Ко».

Рекомендовать

Контракты на строительные работы

Контракты на строительные работы

Закон о подрядчиках строительных работ 1995 г. (SA) требует, чтобы контракт на строительные работы содержал определенные элементы.

Страхование возмещения ущерба

Раздел 34 Закона о подрядчиках строительных работ 1995 г. (SA) требует, чтобы строители, выполняющие строительные работы на дому (если контрактная цена превышает 12 000 долларов США и требуется разрешение на разработку), иметь полис страхования в отношении к этим строительным работам [см. также Положение о подрядчиках строительных работ 2011 (SA) reg 4]. Копия страхового свидетельства должна быть предоставлена ​​владельцу здания и соответствующему органу власти во время подачи заявки на утверждение планирования [Правила планирования, развития и инфраструктуры (Общие) 2017 (SA), правило 36]. Строительные работы не могут быть начаты без страховки [рег. 36(2)].

Страхование возмещения убытков за строительство покрывает владельца здания за дефектные строительные работы на сумму до 150 000 долларов США в случаях, когда строитель умирает, исчезает (или иным образом не может завершить работу) или становится неплатежеспособным [s 35].

Другие требования к контракту на строительные работы

Формальные требования к контракту на строительные работы на дому, если стоимость работ превышает 12 000 долларов США, изложены в разделе 28 Закона о подрядчиках строительных работ 1995 (SA) и включать следующее:

1. Быть в письменной форме и быть разборчивым

2. Изложить все условия контракта

3. Подробная информация о застройщике, например, номер лицензии

4. Подписано как собственником здания, так и застройщиком.

Подписанная копия контракта вместе с предписанным уведомлением в соответствии с разделом 28(f) Закона о подрядчиках строительных работ 1995 г. (которое включает важную информацию о контракте) должна быть передана владельцу здания как можно скорее после подписание. это называется Форма 1 – Ваш строительный контракт: ваши права и обязанности.

Строительный контракт будет включать определенные условия, которые описывают, как рассчитывается цена контракта. Эти термины включают:

• Паушальная сумма с фиксированной ценой – наиболее распространенный тип. Стоимость работ фиксированная, хотя стоимость некоторых элементов может меняться в зависимости от фактической стоимости. Изменения, требуемые владельцем, должны быть согласованы в письменной форме
• Оговорка о повышении и понижении — стоимость не является фиксированной и будет увеличиваться и уменьшаться в соответствии с фактическими затратами застройщика. Правомерно включать оговорку о повышении и понижении, если имеется дата завершения, хотя в договоре не предусмотрено продление даты завершения при определенных обстоятельствах [ст. 29(3) и (4)]
• Затраты плюс – строитель добавит надбавку к фактической стоимости здания. В Южной Австралии маржа ограничена 15%.

Контракт должен включать дату начала и окончания или, по крайней мере, оценку количества дней, которые потребуются для завершения работы.

Если стоимость работ составляет менее 12 000 долларов США, рекомендуется заключить письменный договор, чтобы и владелец здания, и строитель знали свои права и обязанности.

Если контракт содержит суровые или недобросовестные условия, сторона контракта может обратиться в магистратский суд за соответствующим средством правовой защиты [статья 38].

Контракт на строительные работы не может быть направлен на исключение действия Закона о подрядчиках строительных работ 1995 г. (SA) и его положений, и любое условие в этом отношении является недействительным [s 42].

Разминка

Собственник здания имеет 5 рабочих дней после заключения договора, чтобы расторгнуть договор. Закон требует, чтобы владелец здания предоставил застройщику письменное уведомление о намерении не быть связанным договором, и договор считается расторгнутым в момент размещения или вручения уведомления [статья 36].

Если владелец здания хочет расторгнуть договор, до истечения 5-дневного периода он должен:

• Вручить письменное уведомление застройщику; или
• Отправьте письменное уведомление на адрес застройщика заказным письмом.

Собственник здания может также расторгнуть договор до его завершения, если застройщик не выполнил соответствующие положения Закона [см. статью 36 (5)(b)]. В этом случае перед тем, как остыть, следует обратиться за юридической консультацией, потому что могут быть последствия в отношении любой неоплачиваемой работы или понесенных судебных издержек.

Промежуточные платежи

Промежуточные платежи — это промежуточные платежи за строительные работы, осуществляемые в течение срока действия контракта и обычно выражаемые в процентах от общей цены контракта.

Строитель не должен требовать или запрашивать платеж, если он не является подлинным промежуточным платежом в отношении работы, уже выполненной по контракту [статья 30].

Собственник здания не обязан производить платеж при отсутствии письменного запроса застройщика на промежуточный платеж [статья 30 (3)].

Определенные авансовые платежи разрешены в соответствии с Положениями о подрядчиках строительных работ 2011 (SA):

1. Депозит в размере 1000 долларов США, если стоимость работ ниже 20 000 долларов США

2. Депозит в размере 5% от стоимости работ если сумма превышает 20 000 долларов США

3. Некоторые предварительные работы, включая:

a. Премия по страхованию возмещения убытков здания; или

б. Расходы третьих лиц на профессиональные услуги, такие как проектирование, чертежи или геодезия.

Изменения в договоре

Владелец здания должен внимательно прочитать договор, чтобы узнать, как он может быть изменен. Строительство дома может занять некоторое время, а непредвиденные обстоятельства могут повлиять на многие аспекты контракта, включая цену и дату завершения.

Обычно контракт может быть изменен только в том случае, если обе стороны согласны в письменной форме, хотя незначительные изменения могут быть внесены без согласия владельцев See also: informed consent.»> . Помните, что изменения могут привести к увеличению затрат, и владелец здания должен обеспечить наличие достаточных средств для покрытия изменений. Приложите копии изменений к договору для дальнейшего использования.

Установленные законом гарантии в соответствии с Законом о подрядчиках строительных работ

Раздел 32 Закона о подрядчиках строительных работ 1995 г. (ЮА) подразумевает наличие определенных установленных законом гарантий в каждом контракте на строительные работы. К ним относятся:

• Строительные работы будут выполняться в соответствии с принятыми торговыми стандартами и согласно согласованным планам и спецификациям;
• Материалы будут «хорошими и правильными»;
• Строительные работы будут проводиться в соответствии с требованиями законодательства;
• Работа будет выполняться с разумным усердием;
• Что дом будет пригоден для проживания человека;
• Здание будет пригодно для этой цели, если его цель была известна строителю.

Существует строгий срок в 5 лет для начала судебного разбирательства с момента завершения строительных работ в связи с нарушением установленной законом гарантии [статья 32(5)]. Судебное разбирательство будет возбуждено в магистратском суде или окружном суде в зависимости от требуемой суммы.

Установленные законом гарантии передаются последующим владельцам собственности [см. Закон о подрядчиках строительных работ 1995 (SA) s 32 (6)].

Важно, чтобы владелец здания связался со строителем, как только заметит какую-либо проблему. Многие проблемы можно решить быстро, прежде чем они обострятся, если владелец здания готов поговорить со строителем.

Если владелец здания не может решить вопрос путем переговоров со строителем, ему следует обратиться за юридической консультацией. Владелец здания также может обратиться за помощью в Службу поддержки потребителей и бизнеса, которая может помочь в переговорах со строителем или, при необходимости, созвать Conciliation aims for mutual agreement rather than a decision in favour of one side.»> согласительная конференция в соответствии с разделом 8A Закона о добросовестной торговле 1987 года (SA).

Соблюдение технических деталей и правил в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре

В соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 г. (SA) строительные работы должны выполняться в соответствии с утвержденными техническими деталями, сведения , места , чертежи и спецификации и должны соответствовать Строительным правилам и любым другим требованиям, предъявляемым в процессе утверждения [s 216]. Если будет доказано, что строитель нарушил эти положения, владелец здания может подать заявление в Суд по окружающей среде, ресурсам и развитию для вынесения постановления о том, чтобы строитель устранил нарушение Закона о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 г. (SA) [s 202(1)]. В первую очередь все заявления передаются на рассмотрение в соответствии со статьей 16 Закона о судах по делам окружающей среды, ресурсов и развития 19.93 (SA) [s 204(2)], за исключением случаев, когда дело передается на рассмотрение арбитра в соответствии со статьей 206 Закона о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA).

Уполномоченный, которому передано дело в соответствии с разделом 202, будет рассматривать дело как судья по зданию. Судья по зданию, в соответствии с правилами суда ERD, будет иметь полномочия арбитра в соответствии с Законом о коммерческом арбитраже 2011 года (SA).

Суд имеет право приказать застройщику устранить нарушение в течение определенного периода или оплатить владельцу здания затраты, расходы или компенсацию за убытки или ущерб [Закон о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 (SA) s 214(6) )]. Суд также может распорядиться о том, чтобы здание (или любая часть здания) было изменено, восстановлено или отремонтировано определенным образом, чтобы сторона в споре удалила или снесла здание, произвела любые другие «> определение или предоставить любое другое средство правовой защиты или помощь, которую Суд сочтет целесообразным [статья 205(1)]. Если заявка будет отклонена и суд убедится в том, что строитель не нарушил Закон, от заявителя может потребоваться оплатить строителю любые убытки или ущерб, а также судебные издержки [статья 214(16)]. Таким образом, заявитель не должен восприниматься легкомысленно и без юридической консультации.

В соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре от 2016 г. (SA) или отмененным Законом о планировании, развитии и инфраструктуре существует строгий срок в 10 лет для начала судебного разбирательства с момента завершения строительных работ о возмещении экономического ущерба или затрат на устранение недостатков в результате некачественных строительных работ. Закон о развитии 1993 (ЮА) [статья 159(1)].

Для получения дополнительной информации об этом средстве правовой защиты в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 г. (SA) см. также раздел «Местное самоуправление и планирование, планирование и развитие, дефектные строительные работы».

Закон о строительных подрядчиках или Закон о планировании, развитии и инфраструктуре

Как упоминалось выше, для владельца здания важно поговорить со строителем, как только они заметят какую-либо проблему. Многие проблемы можно решить быстро, прежде чем они обострятся, если владелец здания готов поговорить со строителем.

Если владелец здания не может решить вопрос путем переговоров со застройщиком, он должен обратиться за юридической консультацией по поводу своих вариантов, в том числе о том, продолжать ли дальнейшие переговоры, конференцию или судебное разбирательство со застройщиком на основе установленных законом гарантий в соответствии с Закон о подрядчиках строительных работ 1995 г. (SA), требование соблюдения технических деталей и правил строительства в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 г. (SA) или какое-либо другое основание, например 9.0237 в соответствии с Австралийским законом о защите прав потребителей . Могут применяться разные временные ограничения.

В отношении австралийского Закона о защите прав потребителей см. раздел «Защита прав потребителей».

Договоры на строительные работы  :  Последняя редакция: вторник, 9 августа 2022 г.
Содержание Закона
Справочник доступен как
государственная служба
только в информационных целях
и на него не следует полагаться
в качестве замены юр.
совет. См. Заявление об отказе от ответственности
Детали. Бесплатно и
конфиденциальная юридическая консультация
в Южной Австралии звоните 1300
366 424.