сколько длится и куда обращаться?

Рассказываем, что по закону включено в гарантию на ремонт квартир, в каких случаях гарантия составляет 5 лет, а в каких – 3 года, какие дефекты признаются негарантийным случаем и куда обращаться, если после заселения вы обнаружили брак.

Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?

Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.

Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.

На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.

К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.

В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.

Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.

Гарантия на новостройку: 5 лет или 3 года?

Гарантийный срок на новую квартиру регулирует 214-ФЗ. Инженерное и технологическое оборудование находится на гарантии застройщика в течение трех лет. В эту категорию входят дефекты:

— Электро-, газо- и водоснабжения

— Вентиляционной системы

— Лифтов

— Системы отопления

Гарантия на конструктив здания составляет пять лет и включает в себя устранение брака:

— Стен

— Фасадов

— Несущих конструкций

— Стеклопакетов

Гарантийный срок исчисляется с даты подписания акта приемки-передачи квартиры. То есть для каждого собственника недвижимости дата окончания гарантии своя, при этом не имеет значения, сколько прошло с момента ввода дома в эксплуатацию.

На какие дефекты гарантия не распространяется?

Негарантийными признаются следующие ситуации:

— Естественный износ, старение материалов

— Поломка, спровоцированная неправильной эксплуатацией помещений и имущества

— Дефект, появившийся в результате нарушения правил пользования электроприборами и сантехникой

— Поломки коммуникаций, канализации, системы отопления и других систем, обеспечивающих жизнедеятельность, в которых виноваты сами собственники

— Квартира, в которой выявлен дефект, использовалась не по назначению

Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.

Если компания-застройщик признана банкротом, добиться от нее исполнения обязательств невозможно, даже если выявленный дефект будет признан гарантийным.

К кому обращаться, если в квартире на гарантии обнаружен дефект?

После ввода в эксплуатацию новостройка переходит на баланс управляющей компании или ТСЖ, соответственно, и претензии в первую очередь должны быть направлены в организацию, которая обслуживает ваш дом.

УК или ТСЖ направит к вам специалиста, который должен зафиксировать наличие дефекта и составить соответствующий акт. После этого организация сама обращается к застройщику, при условии, что ваш случай является гарантийным. После обращения УК или ТСЖ застройщик должен устранить перечисленные в присланном акте недостатки.

Что делать, если УК отказывается признавать дефект гарантийным?

Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.

Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.

Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.

Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.

А если квартира непригодна для проживания?

К сожалению, бывают ситуации, когда из-за допущенных нарушений или несоблюдении требований конкретной технологии строительства квартира оказывается непригодна для жизни. Например, как в описанной ранее ситуации, когда в помещениях стоит стойкий запах аммиака, который не выветривается и наносит ущерб здоровью, если дышать им постоянно.

В этом случае с высокой долей вероятности решать проблему придется через суд, поскольку для застройщика это не разовые работы по исправлению дефекта, а многомиллионные убытки. Поэтому придется запастись терпением и обратиться к профессиональным юристам.

Хорошая новость: ситуации, когда квартиры оказываются непригодными для жизни, случаются крайне редко, а судебная практика по таким делам – на стороне покупателей.

Хитрости гарантийного ремонта, 29 октября 2018 — Novostroy.su

Многоквартирный дом — это сложное инженерное сооружение, которое должно простоять в целости и сохранности 100 лет как минимум. Но несоблюдение технологии строительства способно этот срок сократить, а жизнь новосела и его потомков превратить в ад. По закону все новостройки имеют гарантийный срок, в течение которого застройщик бесплатно устраняет недостатки объекта. Но не все застройщики одинаково ответственны.

Мало кто из покупателей квартир в многоэтажном доме задумывается, а сколько это сооружение будут служить верой и правдой, сколько придется вложить средств, чтобы оно не разрушилось раньше времени. Ведь ничто на Земле, как говорится, не вечно. Радует, конечно, что многие постройки прошлых веков и советского времени, которые давно отслужили свое, продолжают оставаться в строю. Тем не менее, качество строительства не везде на твердую «пятерку». Такие «новации», как навесной фасад, мокрая штукатурка при несоблюдении технологии могут привести к проблемам в эксплуатации дома. Но тут-то проблема, скажем так, на видном месте и ее обычно оперативно устраняют (а если еще и возможно обрушение чего-нибудь на головы прохожих, то почти в миг).

Права без обязанностей

214-ФЗ строго определяет, что застройщик несет гарантийные обязательства за свой продукт: не менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дается гарантия не менее трех лет.

В принципе этого срока достаточно, чтобы все недостатки сооружения проявили себя во всей красе. При выявлении таких недостатков дольщик имеет право «предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Звучит вполне «гарантировано».

Однако на деле не всё так гладко. Очевидный строительный брак, особенно заметный на фасаде, застройщик (или ответственная организация) устранит быстро. А вот скрытые дефекты, особенно те, которые устранить дорого и накладно, не всегда ликвидируются оперативно.

Наиболее частые нарушения связаны с установкой оконных блоков, устройством вентиляционной тяги, отсутствием надлежащей гидроизоляции, у домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен. При выявлении такого брака необходимо обратиться в управляющую компанию (нередко она связана с застройщиком).

На практике крупные опытные застройщики решают все эти проблемы оперативно, без волокиты. В противном случае придется заказывать экспертизу и обращаться в суд. Суд в свою очередь может назначить еще одну экспертизу – процесс небыстрый и может затянуться на несколько лет. Причем несмотря на многочисленную критику российских судов они часто принимают решение в пользу граждан, столкнувшихся со строительным браком. Правда, придется самостоятельно оплачивать услуги адвоката и экспертов. Хорошо объединиться с другими жильцами, столкнувшимися с аналогичными проблемами – коллективный иск будет иметь в суде больший вес, да и расходы можно будет поделить. В случае победы за все заплатит проигравшая сторона.

Пример из решения суда:

Определением суда от 03.07.2017 по ходатайству ответчика для разрешения вопроса о причинах возникновения спорных недостатков назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее — ФБУ «Ярославская лаборатория судебной экспертизы»). Из заключения эксперта Дубовского Д.С. от 30.10.2017 № 1257/3-3-16.1 следует, что причиной промерзания стен (пониженных температур на внутренних поверхностях ограждающих конструкций) в квартирах № 21, 31, 33, 35 в доме № 41 по улица М. Пролетарская в городе Ярославле на период (06-09 февраля 2015 года) проведения комплексного теплотехнического обследования являются дефекты теплоизоляции отдельных участков наружных ограждающих конструкций, а именно мест сопряжения наружных и внутренних стен, сопряжений плит перекрытия с наружными стенами; участков наружных стен квартиры № 33; участков теплоизоляции чердачного перекрытия над квартирой № 35; контуров уплотнения оконных проемов квартир 23, 35. По мнению эксперта, указанные дефекты носят производственный характер, то есть связаны с качеством производства строительно-монтажных работ при возведении (монтаже) соответствующих дефектных узлов и конструкций.

Маленькие хитрости и большие

Вы никогда не задумывались, почему застройщики так активно сдают дома зимой, а выдают ключи весной и летом? Существует, конечно, технология строительства, получение разрешения на ввод, бизнес-расчет, закрыть год и прочие причины. Но не только.

Тепло ли тебе, девица? Вольно или невольно застройщик часто выбирает теплое время года для столь торжественного события, как вручение ключей и заселение в новостройку, чтобы недостатки строительства не проявились слишком рано. А поскольку выдача ключей происходит через несколько месяцев, то сдав в эксплуатацию дом зимой, застройщик начнет приглашать новоселов на осмотр и приемку квартир весной-летом. Так что предпочтительное время приемки квартиры — зимой, когда проверены системы отопления, когда можно обнаружить иней в углах. Даже модный сегодня тепловизор «хорошо работает» при наличии разницы между внутренней и наружной температурой в 15 градусов. Летом его услуги бессмысленны.

Зачистка брака. Еще одна «хитрость», которая с одной стороны делает процесс вселения в квартиру приятным и быстрым, но с другой… Многие застройщики сейчас предлагают отделку «под ключ». Обычно она дешевле, чем делать самостоятельно, плюс позволяет избавиться от «грязных» работ после получения ключей. А это значит, что не будет строительного шума и мусора, поцарапанных стен в холле и лифтах. Но также под слоем штукатурки, плитки, обоев строители могут запрятать недостатки дома и квартиры, скрыть под красивой оберткой свой брак, который проявится после окончания гарантийного срока. Об этом стоит помнить, особенно в случае, если застройщик уже не раз попадался на подобном очковтирательстве.

Денег нет, застройщик скрылся. Существуют и более изысканные приемы ухода от ответственности. «Уход» от гарантийных обязательств на практике обычно представляет собой отказ или уклонение от исполнения предъявленных требований, а также попытки «переложить» их исполнение на управляющую компанию, которой жилой дом был передан для эксплуатации, — рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. — Помимо застройщика предъявление требований по исполнению гарантийных обязательств возможно в адрес генподрядчика или подрядчика, если договорами, заключенными между указанными лицами и застройщиком, были установлены соответствующие гарантийные сроки. Однако на практике, если такой срок и устанавливается, то только на отдельные виды работ/оборудования, например, на лифты, кровлю крыши. В случае уклонения застройщика от исполнения гарантийных обязательств, а также недостаточности имущества застройщика для их исполнения по завершению процедуры банкротства, реальное удовлетворение требований если и будет возможно, то в случае привлечения к субсидиарной ответственности лиц, осуществлявших руководство компанией-застройщиком (при условии наличия имущества у таких лиц). Также возможно получение исполнения за счет взносов застройщика и /или генподрядчика / подрядчика в СРО, привлечения к субсидиарной ответственности уполномоченных органов, осуществлявших государственный строительный надзор, если судом будет установлено ненадлежащее осуществлении указанного надзора».

Важный нюанс: если новосел затеял серьезный ремонт, сделал перепланировку или даже поменял радиаторы на «более модные», а потом вдруг обнаружил строительный брак в квартире, к примеру появление плесени на стенах, придется доказывать, что рождение грибка не стало следствием ремонтных работ.

И напоследок:

Даже если застройщик вдруг объявлен банкротом, обязательства по гарантии на дом переходят к подрядным организациям. В худшем случае спросить будет не с кого. Так что выбирайте застройщика с репутацией и надежную профессиональную управляющую компанию.

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге: «Аквилон-Инвест» дает гарантию на конструктив здания и инженерные сети на 5 лет и 3 года соответственно, то есть, в этот период все возникшие проблемы в доме компания-застройщик обязана исправить за свой счет. К гарантийным случаям могут относиться, к примеру, трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, протечки инженерии или балконного остекления, если они произошли не по причине неправильной эксплуатации, и так далее. В то же время, если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал радиатор и неправильно его установил, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или устанавливал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, — все эти случаи не попадают под гарантию. Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее. После окончания гарантийного срока общедомовые проблемы решаются через управляющую компанию или ТСЖ, которые должны раз в 3-5 лет в зависимости от износа здания проводить косметический ремонт мест общего пользования, в который входит, к примеру, покраска стен и потолка, замена стекол, ремонт дверей и тамбура, частичное восстановление каких-либо элементов. Здесь также нужно брать во внимание принципы управления домом конкретной компании. К примеру, дома «Аквилон-Инвест» передаются на последующую эксплуатацию «ЮИТ Сервис», которые оперативно решают все появляющиеся в доме проблемы, а также предлагают услуги по содействию в ремонте и вызове аварийных служб.

Компания

Л1

Рейтинг B+/33 объекта

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Если компания-застройщик в период действия гарантии по тем или иным причинам прекратил существование как юридическое лицо, то решение всех вопросов ложится на плечи управляющей компании или ТСЖ. Вопрос о необходимости выполнения работ выносится на общее собрание собственников. По его результатам или производится сбор средств на устранение неполадок, или привлекаются средства со статьи «текущей ремонт общего имущества». После выбирается подрядчик и выполняются необходимые работы.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Решение всех проблем по окончании гарантийного срока – это зона ответственности УК или ТСЖ. Статья «текущий ремонт общего имущества» есть в квитанциях всех жильцов, эти средства аккумулируются на счете УК или ТСЖ и идут на решение возникающих проблем. При недостатке средств возможно проведение дополнительного сбора, но только по итогам собрания собственников.

Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»: В ЖК «Счастье», согласно договору, на дом предоставляется гарантия в пять лет. По истечении этого срока, все возникающие проблемы решает управляющая компания. Своим преимуществом мы считаем наличие собственной лицензированной УК, которая оперативно реагирует на запросы. Любой житель всегда может обратиться по телефону к управляющему объектом, посетить офис, расположенный непосредственно в поселке, или написать официальный запрос на почту. Все проблемы, возникающие у наших жителей, мы стараемся устранять в кратчайшие сроки. Процедура следующая: клиент делает официальную заявку застройщику, а мы, в свою очередь, отправляем ее в соответствующую службу. Чаще всего это мелкие недочеты – может возникнуть необходимость отрегулировать окна, исправить усадку плитки, починить дверные замки. Квартиры у нас сдаются без отделки, поэтому особых замечаний не бывает. Если наступает гарантийный случай, определенный комиссией, в которую входит представители УК застройщика и ген. подрядчика, то мы исправляем возникшие недостатки. Конечно, существуют случаи, когда мы вынуждены отказать. Например, если внесены изменения в конструктив квартиры или всего дома, нарушена параизоляция. В этом случае виноваты сами жильцы.

Дефекты строительства нового дома в Нью-Йорке: права покупателя против строителя

Новое не всегда означает идеальное. Вот когда и как вы можете привлечь к ответственности нью-йоркского застройщика.

Даже в недавно построенном доме могут быть дефекты. Дефект может скрываться в конструкции, материалах, установке сборных элементов или приборов или в самой конструкции и столярных изделиях. Это может быть очевидно в тот день, когда вы вступаете во владение, или может проявиться через недели, месяцы или годы. Если вы обнаружите, что в вашем недавно построенном доме что-то идет не так, спросите: каковы мои права в отношении строителя? Устранит ли застройщик проблему или возместит мне стоимость работы? Должен ли я подать в суд? Какие шаги я должен предпринять после обнаружения дефекта?

В этой статье будут рассмотрены способы устранения дефектов в вашем недавно построенном доме в Нью-Йорке и действия, которые вы можете предпринять при их обнаружении. Для получения информации о средствах устранения дефектов в ранее построенных домах см. «Дефекты дома в Нью-Йорке: что может сделать покупатель?»

Обнаружение дефектов в недавно построенных домах

В идеале вы должны обнаружить любые строительные дефекты до покупки. Строительный отдел вашего муниципалитета, который проведет окончательную проверку перед тем, как объявить дом пригодным для проживания, может обнаружить небезопасные условия или несоответствие минимальным стандартам. Вы также можете обнаружить дефекты во время обхода перед закрытием, но они будут ограничены легко наблюдаемыми дефектами.

Нью-йоркские адвокаты обычно рекомендуют вам попытаться включить положение об инспекции в ваш контракт на строительство и покупку, нанять лицензированного инспектора для осмотра имущества перед закрытием сделки по покупке и потребовать, чтобы строитель выполнил рекомендуемый ремонт или замену до вашего закрытия. .

Однако не все дефекты проявляются или обнаруживаются до закрытия. Поэтому важно понимать свои права по отношению к застройщику в случае обнаружения дефектов, будь то дни, недели или годы после закрытия.

Как подразумеваемая гарантия продавца жилья в Нью-Йорке защищает покупателей

Закон штата Нью-Йорк устанавливает гарантию на новое строительство, которая называется «Подразумеваемая гарантия продавца жилья». (Он заменил гарантию, которая подразумевалась в контрактах судами Нью-Йорка до принятия закона в 1989 году.)

Сегодня это эксклюзивная гарантия для всех продаж новостроек. Установленная законом гарантия «подразумевается» в том смысле, что ее не нужно прописывать в контракте, но она существует в каждом контракте на продажу дома на одну семью или квартиры в многоквартирном жилом доме в пять этажей или меньше. (См. Общий закон о предпринимательской деятельности штата Нью-Йорк, §§ 777A-777-B.) Установленная законом гарантия не будет подразумеваться в вашем договоре, если ваш новый дом построен на земле, которой вы владели до начала строительства.

В законе описываются конструкции, материалы, устройства, системы и строительные компоненты, на которые распространяется подразумеваемая гарантия, а также элементы, на которые не распространяется действие гарантии, и продолжительность гарантийного периода для каждого элемента.

В общем, закон гласит, что строительные дефекты покрываются в течение одного года после даты гарантии — даты, когда право собственности переходит к первому новому владельцу дома. Сантехнические, электрические, отопительные, охлаждающие и вентиляционные системы покрываются в течение двух лет после даты гарантии. Материальные дефекты покрываются в течение шести лет после даты гарантии. Ознакомьтесь с законом, чтобы узнать, покрывается ли ваш дефект, и если да, то как долго.

В законе также описываются сроки уведомления и исковой давности для подачи иска. Вы должны письменно уведомить строителя о претензии по гарантии до подачи иска и не позднее, чем через 30 дней после истечения гарантийного срока, а также предоставить строителю разумную возможность осмотреть, протестировать и устранить дефект.

В то время как уведомление застройщика является предварительным условием для подачи иска, возможность осмотра, тестирования и ремонта таковой не является. См. Triificana против Carrier , 916 N.Y.S.2d 399 (NY App. Div., 2011). После уведомления строителя вы можете подать иск в любое время до одного года после окончания гарантийного периода или в течение четырех лет после даты гарантии. (Общий коммерческий закон штата Нью-Йорк, § 777-A).

Является ли состояние дефектом, на который распространяется гарантия, судят по уровню профессионального мастерства в сообществе. Это означает, что для доказательства вашего дела против застройщика вы должны представить доказательства самого дефекта и местного стандарта квалифицированного труда. Эти доказательства могут включать показания свидетелей-экспертов от местных архитекторов, инженеров, подрядчиков или других лиц, работающих в сфере строительства, а также стандарты местных строительных постановлений. Уровень мастерства, требуемый для вашего нового дома, может быть изменен условиями контракта.

Если вы подаете иск, денежная компенсация, которую вы можете выиграть, обычно будет состоять из стоимости ремонта или замены плюс стоимость ремонта любого ущерба, причиненного дому в результате гарантийных работ. Максимальная сумма, которая может быть присуждена, — это стоимость самого дома без земли. Однако суд может рассчитать ущерб как стоимость дома в том виде, в каком он должен был быть построен, за вычетом стоимости дома с дефектом, если он сочтет эту сумму более справедливой при данных обстоятельствах. (Общий коммерческий закон штата Нью-Йорк, § 777-A).

Что делать, если покупатель отказался от определенных гарантий?

Внимательно прочитайте контракт строителя. Это может потребовать от вас отказаться от Подразумеваемой гарантии продавца жилья и вместо нее принять ограниченную или измененную гарантию, как это разрешено в соответствии с § 777-B(3) Общего закона о коммерческой деятельности штата Нью-Йорк.

Но это не будет иметь силы в суде, если отказ будет написан мелким шрифтом: условия контракта, заменяющие установленную законом гарантию, должны быть заметными, упоминать о существовании подразумеваемой гарантии и указывать, что ограниченная гарантия исключает или изменяет подразумеваемую гарантию. гарантия. Тем не менее, закон дает пример гораздо менее явного формулировки, которого будет достаточно: «Нет никаких гарантий, выходящих за рамки настоящего документа». Застройщик также должен предоставить вам копию ограниченной гарантии до подписания контракта и приложить копию ограниченной гарантии.

В ограниченной гарантии должна быть указана вся информация, требуемая в Разделе 777-B(4). Стандарты, установленные в ограниченной гарантии, должны соответствовать или превосходить стандарты местных строительных норм и правил или принятых на местном уровне строительных норм, если положения норм не применяются. Строительные стандарты, установленные в ограниченной гарантии, которые не соответствуют местным строительным стандартам или делают дом небезопасным, считаются недействительными в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк.

Покупатели могут заявить о нарушении контракта в отношении домов, изготовленных по индивидуальному заказу

Если ваш новый дом был построен на земле, которой вы ранее владели, он считается «домом, изготовленным по индивидуальному заказу». Подразумеваемая гарантия продавца жилья, включая требования к покрытию, требования к уведомлению и временные ограничения, не распространяется на индивидуальные дома.

В случае нестандартных дефектов дома вы можете подать в суд на застройщика за нарушение договора. Чтобы добиться успеха, вам нужно будет показать либо то, что дом был построен не в соответствии с какими-либо планами и спецификациями или чертежами, являющимися частью контракта, либо что он не был построен в соответствии со стандартами, обещанными в контракте.

Сумма возмещения за дефекты в индивидуальном доме обычно равна сумме, необходимой для устранения дефекта. Однако суд может присудить вам разницу между стоимостью дома с дефектами и его стоимостью без дефектов.

Суды обычно присуждают разницу в стоимости, когда застройщик по существу добросовестно выполнил договор, а стоимость устранения дефектов была бы неразумной по сравнению со стоимостью дома, или когда ремонт может сделать дом непригодным для проживания. (См. Lyon v. Belosky Const. Inc. , 669 N.Y.S.2d 400 N.Y.A.D. 3 Dept. (1998).) решение спора, привлекательное для обеих сторон. Вы можете договориться с застройщиком о приемлемом соглашении самостоятельно или через своего адвоката. Если застройщик готов к переговорам, но вы не смогли прийти к соглашению, рассмотрите возможность совместного найма посредника для помощи. Посредник рассмотрит контракты, отчеты об инспекциях и другие предоставленные вами доказательства и будет работать с обеими сторонами для решения вопроса.

Некоторые контракты на строительство требуют, чтобы споры разрешались через обязывающий арбитраж. Арбитраж отличается от медиации тем, что больше похож на судебное разбирательство. Арбитр заслушивает факты и доказательства на слушании и принимает решение так же, как это сделал бы судья. Однако в Нью-Йорке застройщику не разрешается требовать обязывающего арбитража по любым ограниченным гарантиям, заменяющим или изменяющим Подразумеваемую гарантию продавца жилья, и он должен платить за любой добровольный арбитраж. (Общий коммерческий закон штата Нью-Йорк, § 777-B(4)(h).)

Если вы объявили о банкротстве застройщика

Вы не можете предъявлять какие-либо требования, предъявлять иски или приводить в исполнение судебное решение в отношении застройщика, который подал заявление о банкротстве до подачи вашего иска. 11 США § 362.

Если ваш строитель уже подал заявление о банкротстве, вы можете подать в суд на субподрядчиков — представителей различных строительных профессий, которые помогли построить неисправные компоненты вашего дома, таких как сантехники, электрики и плотники. У вас есть два года с даты, когда вы узнали или должны были узнать о своем праве подать в суд на субподрядчика.

Рекомендуемые действия при обнаружении дефекта дома

Действуйте быстро, чтобы защитить свои права сразу же после обнаружения дефекта в вашем новом доме. Ваша способность требовать ремонта или возмещения ущерба в соответствии с условиями гарантии и контракта ограничена временем. Вот некоторые начальные действия, которые необходимо предпринять:

• Если вы приобрели новый дом и землю у застройщика, просмотрите свой договор на наличие любой ограниченной или измененной гарантии, которая может заменить Подразумеваемую гарантию продавца жилья.
• Если вы приобрели индивидуальный дом на уже принадлежащей вам земле, просмотрите свой контракт на наличие планов и спецификаций, чертежей, любых других обязательств застройщика и любых согласованных процедур уведомления застройщика о дефектах или любых обязательных арбитражных требований.
• Следуйте любой процедуре уведомления застройщика, содержащейся либо в Подразумеваемой гарантии продавца жилья, либо в любой ограниченной или измененной гарантии, заменяющей установленную законом гарантию, либо в вашем контракте, если вы приобрели индивидуальный дом на земле, которой вы уже владели.
• Сохраняйте копии всей вашей переписки со строителем, а также наряды на выполнение работ и квитанции за выполненные вами ремонтные работы.
• Сделать фотографии дефекта и любых повреждений, вызванных дефектом, а также фотографии после ремонта. Обязательно укажите дату и опишите, что изображено на каждой фотографии, чтобы в будущем использовать ее в качестве доказательства.

Вы также можете пригласить лицензированного инспектора, который поможет вам разобраться в дефекте и подать иск против застройщика. Опытный юрист по недвижимости сможет помочь вам понять и защитить ваши права перед застройщиком.

Дефекты строительства нового дома во Флориде: ваши права в отношении застройщика

Если вы являетесь покупателем недавно построенного дома во Флориде, закон предоставляет вам ряд средств правовой защиты для устранения любых обнаруженных вами дефектов, возникших по вине строителя. или небрежное исполнение. Когда вы покупаете недвижимость непосредственно у застройщика или подрядчика, вы имеете право ожидать, что ваш новый дом пригоден для проживания, все работает как надо, и что ваш дом такого же качества, как и аналогичные объекты, даже без вашего участия. подписали договор с продавцом на этот счет.

Строители должны гарантировать отсутствие небрежного отношения к работе при новом строительстве

Суды Флориды, как и суды многих других штатов, решили, что покупатели недавно построенных домов имеют право на обещание строителя, что дом пригоден для проживания и соответствует назначению. (подразумеваемая гарантия пригодности, на юридическом языке). В частности, при крупных разработках разработчики и строители лучше всего знают, что происходит, и следят за тем, чтобы все было сделано правильно.

Необходимо построить новый дом во Флориде, и все должно работать так, как кто-то разумно ожидает. Например, крыша должна быть герметичной, кондиционер и отопление должны работать, вода должна выходить при включении крана и так далее.

Строительство домов — огромный бизнес во Флориде. Взгляните, например, на многочисленных застройщиков-инвесторов, строящих роскошные кондоминиумы с видом на пляж. Учитывая шикарную обстановку, вы можете подумать, что каждый новый дом создан в соответствии с самыми высокими стандартами, но слишком часто это не так. Время – деньги, и известно, что многие строители экономят на материалах и выбирают более низкое качество, чтобы увеличить свою прибыль.

Строители также могут нести ответственность за качество строительства, окружающего дом

До недавнего времени суды Флориды заявляли, что подразумеваемые гарантии распространяются не только на конкретные компоненты, из которых состоит дом, но и на кондоминиумы. или аналогичный комплекс, к любым окружающим элементам и улучшениям, если они предоставляют «основные услуги» для проживания в домах. (См. Maronda Homes, Inc. of Florida против Lakeview Reserve Homeowners Association, Inc. , № SC10-2292 (Флорида, 2013 г.).)

Законодательный орган Флориды отклонил решение суда в § 553.835 Устава Флориды, заявив, что внешние улучшения не подпадают под подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Тем не менее, Верховный суд Флориды оставил в силе Maronda .

Проверьте, предоставил ли застройщик действующую письменную гарантию

Требуемые гарантии застройщика штата Флорида применяются независимо от того, включены ли они в ваш договор купли-продажи. Они предоставляются вам прецедентным правом штата Флорида; другими словами, закон, созданный судьями и их письменными судебными решениями.

Тем не менее, для ясности в отношении конкретных прав, предоставляемых гарантиями строителя, например, как долго они распространяются на строительство и что строитель должен будет исправить, если что-либо, вам лучше всего спросить у строителя или вашего адвоката для предоставления письменных гарантий в рамках вашего договора купли-продажи.

Стандартная гарантия, которую следует искать в документах по контракту, — это обещание, что работа подрядчиков будет выполнена без дефектов и будет соответствовать всем требованиям контракта. В идеале застройщику не должно быть разрешено использовать материалы более низкого качества, чем вы хотите, что впоследствии может поставить под угрозу общее качество дома.

В ваших гарантиях также должно быть указано, что у вас есть юридические отношения со всеми подрядчиками, предоставляющими услуги на вашей территории, потому что это необходимо для обеспечения соблюдения гарантий против них. Закон именует эти отношения как «конфиденциальность»; другими словами, быть лицом, которое имеет право на права и защиту контракта.

Надеемся, что вы или ваш адвокат позаботились о том, чтобы ваши гарантии были тщательно составлены, чтобы вы могли обеспечить их соблюдение, поскольку сложные споры могут возникать даже в случае явных гарантий. Вы можете подумать, что у вас есть страховка, но суды создали ряд исключений, которые освобождают строителей от предоставления услуг по гарантии.

Например, один суд освободил субподрядчика от выполнения явной гарантии того, что будут использоваться только материалы «хорошего качества», поскольку другая формулировка в контрактных документах требовала от подрядчика использования только одного вида кирпича, который оказался дефект (см. Wood Hopkins Contracting Co. против Masonry Contractors, Inc. , 235 So.2d 548 (Fla. 1 ^st DCA 1970).)

При отсутствии письменной гарантии ваши права должны быть определяется в каждом конкретном случае и, вероятно, посредником или судом. Например, если нет проезжих дорог, по которым можно добраться до места жительства и обратно, и если всегда есть стоячая вода, привлекающая комаров и создающая опасность утонуть, то эти опасности негативно влияют на обитаемость вашего дома в глазах окружающих. закона, и суд, скорее всего, вынесет решение в вашу пользу по иску против застройщика.

Следуйте необходимым процедурам и соблюдайте установленные сроки

Заметив какие-либо дефекты в вашем новом доме, вы должны выполнить определенные процедуры, а также срок, в течение которого вы должны следовать им, чтобы либо разрешить спор, либо сохранить вашу способность в конечном итоге передать дело в суд.

Во-первых, закон Флориды гласит, что строители или подрядчики, участвующие в строительстве вашего дома, имеют право на уведомление о дефектах и ​​возможность исправить их, прежде чем вы сможете подать на них в суд (см. Уставы Флориды, глава 558).

Требования к уведомлению слишком обширны, чтобы перечислять их здесь, но они гласят, среди прочего, что владельцы недвижимости должны предоставить ответственным подрядчикам письменное уведомление о дефектах не менее чем за 60 дней до подачи иска. Если жалоба затрагивает ассоциацию, представляющую более 20 единиц, уведомление должно быть направлено за 120 дней. Кроме того, домовладельцы должны попытаться направить такое уведомление в течение 15 дней после обнаружения дефектов, если это возможно.

После получения такого уведомления от домовладельца подрядчик имеет право провести проверки, чтобы определить, существуют ли дефекты и обоснованы ли жалобы домовладельцев. Подрядчик должен в течение определенного периода времени письменно ответить домовладельцу. Ответ подрядчика может включать отчеты и результаты любых проведенных проверок, указывать, готов ли подрядчик произвести ремонт, и указывать, оспаривает ли подрядчик жалобы домовладельцев. Далее в законах содержится дополнительная информация о процессе проверки и реагирования, а также о том, что происходит после того, как подрядчики предоставляют домовладельцам свой ответ.

Если вы следуете этим процедурам, но по-прежнему не можете решить свои проблемы, вы можете подать иск в суд. Если вы еще не проконсультировались с юристом, сейчас самое время это сделать. Вместе вы должны рассмотреть, есть ли какие-либо альтернативы подачи иска в суд, насколько серьезны дефекты, какую потенциальную выгоду вы можете получить от подачи иска в свете связанных с этим рисков и затрат и так далее.

Законодательство штата Флорида также устанавливает крайние сроки, в течение которых вы должны подать определенные виды исков, иначе вы навсегда потеряете право на подачу иска (в юридическом языке это называется сроками давности). В случае новых домашних дефектов вы, как правило, должны подать жалобу в течение четырех лет с момента, когда вы обнаружили или должны были обнаружить дефект. (См. Устав Флориды § 95.11(3)(c).)

Надеюсь, вы провели тщательную проверку до завершения покупки дома, потому что, если вы не заказывали эти услуги, суд может решить, что вы должны были узнать о дефекте намного раньше, чем когда вы на самом деле узнали об этом.

Важность найма опытного специалиста по дефектам строительства

Законодательство о дефектах строительства является оживленной областью практики во Флориде, учитывая обилие строящихся новых домов, многоквартирных домов и кондоминиумов.