Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

• ФЗ №214.
• ГК РФ (статьи с 469 по 478).
• Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

• 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
• 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

Главная сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации. В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться. Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

• Устранения недостатков.
• Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
• Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
• Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган. Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику. Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома: действующие нормативы

Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.

Таковыми являются:

• Стоимость приобретаемого жилья.
• Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
• Площадь и иные характеристики объекта.
• Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.

Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
• ФЗ № 214 от 30/12/2004.

Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.

Содержание

1. Что такое гарантийные обязательства
2. Права дольщиков
3. Причины отказа
4. Сроки исполнения
5. Как составить претензию

Что такое гарантийные обязательства

По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:

• Принятый технический регламент.
• Установленные градостроительные акты.
• Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.

Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.

Права дольщиков

Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:

1. Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
2. Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.

В первом случае имеется ввиду следующий перечень:

• Система вентиляции.
• Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
• Общедомовая отопительная система.
• Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по устранению неполадок этой категории актуальны в течение 3-х лет. Обратите внимание: обычно ответственность строительной компании касается только внутридомовых систем. Иное может быть оговорено дополнительно и предусмотрено к исправлению условиями договора.

Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:

• Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
• Появление подтеков и трещин на стенах.
• Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
• Явные строительные ошибки.
• И пр.

Если указанные недочеты имеют место быть, застройщик должен поставить свою подпись на акте несоответствия данного объекта необходимым нормам. Об этом гласит ФЗ № 214 (ст. 8). При этом подписывать акт приема-передачи дольщику не следует до устранения всех недоделок.

Обратите внимание: если владелец жилья в многоэтажном доме самостоятельно произвел замену какого-либо элемента (например, установил новые окна), гарантия застройщика на них не распространяется.

Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет. Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.

Нарушение, допущенное при строительстве, может быть выявлено покупателем не только в момент приема жилья у застройщика. Иногда спустя годы начинает течь крыша или появляется грибок на стенах. Поводом для претензий служат многие факторы, игнорировать которые также не стоит.

Причины отказа

Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин. Вот они:

• Естественный износ помещений и оборудования.
• Ухудшение состояния дома в результате аварийной ситуации, которая была спровоцирована жильцами.
• Порча общедомового имущества либо использование его не по назначению.
• Установка бытовой техники и сантехнических приборов без учета необходимых правил.

Если возникшие дефекты имеют прямое отношение к вышеназванным пунктам, обращаться следует в управляющую компанию. При остальных ситуациях следует обратиться с претензией к застройщику.

Сроки исполнения

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Причем каждый из случаев требует индивидуального подхода в рассмотрении. Для этого экспертная комиссия изучает аналогичные действующие предложения на рынке. Исходя из полученных данных, определяется среднее время, в течение которого посторонние компании выполняют соответствующие работы.

Обычно недоделки удается устранить в течение 30-ти дневного срока.

Как составить претензию

Не стоит бояться разговора с представителем девелопера касаемо выявленных дефектов. Обратиться с претензией на строительные работы может как один собственник, так и группа жильцов. Последним следует составить коллективное требование. При подаче заявления в суд действует аналогичный порядок.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Скачать (Obrazets-pretenzii-zastrojshhiku-ob-ustranenii-nedostatkov.doc, 31KB)

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

Важно: подготовьте копию своего обращения. Представитель строительной компании должен проставить на ней отметку о получении им оригинала бумаги с указанием даты. В течение 10 рабочих дней девелопер предоставит ответ.

Опираясь на положения ГК РФ, застройщик может попросить более длительный период для проведения необходимых проверок. Чтобы этого избежать, подкрепите свою претензию бумагой из УК. В последней следует обозначить, в чью зону ответственности попадают выявленные дефекты.

Если застройщик отказывается от исполнения своих гарантийных обязательств, необходимо начинать судебное разбирательство. Его результатом может стать не только привлечение девелопера к ответственности, но и выплата им денежной компенсации жильцам многоквартирного дома.

Помогла вам статья?

Минимальные стандарты собственности | HUD.gov / Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Главная /
Программные офисы /
Корпус /
РАМХ /
МПС /
Минимальные стандарты собственности

MPS, дополняющие типовые строительные нормы и правила

Минимальные стандарты собственности (MPS) устанавливают определенные минимальные стандарты для зданий, построенных в рамках жилищных программ HUD. Сюда входят новые дома на одну семью, многоквартирные дома и медицинские учреждения.

Минимальные стандарты свойств HUD и то, как они дополняют строительные нормы и правила моделей

До середины 1980-х HUD поддерживал отдельные минимальные стандарты свойств для различных типов конструкций. С тех пор HUD принял типовые строительные нормы и правила, в том числе более 250 стандартов, на которые ссылаются, и местные строительные нормы и правила вместо отдельных и предписывающих стандартов HUD.

Однако существует одно существенное различие между MPS и другими строительными нормами и правилами: требования к долговечности. Дома и проекты, финансируемые за счет ипотечных кредитов, застрахованных FHA, являются залогом для этих кредитов, и их отсутствие долговечности может увеличить финансовый риск FHA в случае дефолта.

В частности, коды моделей не содержат минимальных требований к долговечности таких элементов, как двери, окна, желоба и водосточные трубы, малярные и настенные покрытия, кухонные шкафы и ковровые покрытия. MPS включает минимальные стандарты для этих и других элементов, чтобы гарантировать, что стоимость застрахованного FHA дома не снижается из-за износа этих компонентов.

Принятие местным офисом HUD для районов без строительных норм и правил

HUD требует, чтобы каждое имущество, застрахованное с помощью ипотечного кредита FHA, соответствовало одному из общепризнанных строительных норм или строительных норм штата или местных строительных норм, основанных на общепризнанных строительных нормах. В областях, где используются такие государственные или местные нормы, HUD определяет, сопоставимы ли нормы штата или местные нормы с типовыми строительными нормами.

В США также есть районы, в которых нет строительных норм. Если строительные нормы штата или местные строительные нормы и правила не приняты, соответствующий региональный офис HUD определяет строительные нормы и правила, сопоставимые с одним из типовых строительных норм, признанных на национальном уровне.

Управление программой

HUD управляет программой из штаб-квартиры в Вашингтоне, округ Колумбия. Телефон: (202) 708-6423; Номер факса (202) 708-4213. Почтовый адрес:

Департамент ЖКХ
Office of Industrial Housing Programs
451 7th St. SW, Room 9168
Washington, D.C. 20410-8000

Другие информационные бюллетени и публикации HUD

1994.

Программа HUD по технической пригодности продуктов — Справочник HUD 4950.1, ред. 3, выпущено 11 августа 1997 г.96. Также доступен как программное обеспечение. Можно заказать, позвонив пользователю HUD по телефону 1-800-245-2691.

Минимальные стандарты проектирования общественных канализационных систем, Справочник HUD, 4940.3

Справочники можно заказать в Центре обслуживания клиентов HUD по телефону 1-800-767-7468. Дополнительная информация о программах HUD и список полевых офисов HUD доступны на сайте HUD во всемирной паутине.

Контактные лица для вопросов и дополнительной информации

Для получения дополнительной информации относительно принятых строительных норм и правил следует обращаться в местные отделения HUD; По инженерным или техническим вопросам, касающимся Минимальных стандартов собственности, следует обращаться по адресу: [email protected] или по телефону Управления программ промышленного жилья (202) 708-6423.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический подъем. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос, чему способствовали демографические тенденции и сильный рынок труда. Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к повышению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи выявили ряд барьеров на пути к строительству более доступного и доступного жилья, в том числе ограничительные правила землепользования, увеличение стоимости строительных работ и материалов, а также большую концентрацию рынка в жилищной отрасли. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как это произошло во многих других отраслях.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет и экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень незащищенности жилья среди миллионов съемщиков жилья в США — проблему, которую можно решить, только строя больше жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, посвященной тому, как улучшенные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость строительства многоквартирного дома. Наша цель — показать, что девелоперы, архитекторы и подрядчики могут сделать для повышения доступности, независимо от более значительных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политической и финансовой средой и в которых могут быть полезны более широкие изменения. В этой серии резюмируются основные выводы из более длинного отчета.

Спрос на арендуемое жилье превысил предложение, особенно на квартиры по умеренной цене

В период с 2010 по 2019 год доля домохозяйств в США, сдающих свои дома внаем, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых домохозяйств арендаторов, включая беспрецедентный рост числа арендаторов с высокими доходами. Этот всплеск спроса привел к исторически низким показателям вакантных площадей, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом были особенно стеснены, поскольку домохозяйства с более высокими доходами конкурировали за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период сократился, что привело к увеличению спроса на небольшие единицы жилья, особенно на квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли (рис. 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, были в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в домах с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как выразился один застройщик: «С точки зрения эксплуатации, эксплуатация здания на 30–40 квартир обходится нам почти так же дорого, как и здание на 100 квартир, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».  

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение стоимости трех основных компонентов строительства: земля, рабочая сила и материалы. Местные и государственные органы власти приняли правила, в том числе сборы за воздействие и сложные процедуры получения разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства. Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье почти во всех юрисдикциях США

Когда правительство добавляет расходы на строительство, эти расходы обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать значительным бременем, особенно для небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как в научной литературе документировано, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних стадиях процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большинство исследований стоимости жилья в области проектирования и строительства сосредоточено на отдельных методах строительства (таких как строительство за пределами участка) или конкретных типах зданий (таких как микроквартиры). Проектным группам необходимо будет объединить ряд проверенных и экспериментальных стратегий, чтобы повысить эффективность и предсказуемость проектирования и строительства многоквартирных домов при одновременном производстве высококачественного жилья.

Сокращение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах процесса

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем затраты компонентов на три категории: стоимость земли, постоянные затраты и мягкие затраты. расходы. Вклад каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или многоэтажный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка приблизительно показывает, как основные расходы могут быть разделены в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).  

• Стоимость земли. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на развитие для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта. По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско составляли более 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100 000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие расходы. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем основные затраты составляют от 50% до 70% стоимости строительства.
• Мягкие расходы. Все затраты, кроме земли и постоянных затрат, обозначаются как мягкие затраты. Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и сборы за воздействие. Мягкие затраты в среднем составляют от 20% до 30% от общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых городских районах и для субсидируемых проектов доступного жилья. Сложные проекты, которые требуют изменения зонирования или сталкиваются с серьезным противодействием сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В последующих статьях этой серии будут рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.  

Не все многоквартирные дома являются небоскребами — типология зданий имеет значение для затрат

У многих термин «многоквартирный дом» ассоциируется с манхэттенскими небоскребами из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома бывают самых разных размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до кластеров дворов и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и правила и требования зонирования, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства. Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к различной стоимости строительства на единицу площади.  

Затраты на строительство для любого типа могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы для строителей, требований к найму профсоюзов и строительных норм и правил. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, зависят от мировых рынков, поэтому цены в США меньше различаются. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако затраты на строительство должны пониматься на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились из-за нехватки рабочей силы, а строгие местные требования к рабочей силе приводят к тому, что стоимость строительства превышает 250 долларов за квадратный фут без соответствующего повышения арендной платы. Оценки затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой стоимости и окончательными строительными предложениями.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам новых месторождений, а не по проектам реконструкции на участках заполнения. Заполняющие проекты, как правило, меньше по размеру, не имеют эффекта масштаба и часто выполняются на более сложных участках. Затраты, вероятно, значительно различаются в зависимости от проектов заполнения, но, вероятно, наиболее похожи на строительство средней этажности.  

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на рисунке 3, стоимость строительства существенно меняется в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов или больше за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован для максимальной высоты здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного за счет перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «завершилась» (имеет финансовый смысл). Из-за скачка стоимости строительства застройщики могут не строить до максимальной высоты или отношения площади к площади (FAR), разрешенных в соответствии с зонированием, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип конструкции также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жильцы получают доступ к своим квартирам. В небольших проектах с заполнением часто есть единственная внутренняя лестница, поднимающаяся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной нагрузкой и одним или несколькими лифтами, как показано на рис. 5. В высотных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже говорили, эти планировки имеют прямые последствия для затрат: для более высоких многоквартирных домов требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей площади построенных квадратных метров, который непосредственно приносит доход (например, ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц). ).  

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т. е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночным ценам. Примечательно, что мягкие затраты на доступное жилье значительно выше из-за сложности организации программ субсидирования. Девелоперы доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем с их созданием; например, крутые участки, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие рекультивации.

В штатах, предоставляющих федеральные субсидии, такие как Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC), установлены требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая большие «семейные» квартиры), что может ограничивать инновации на уровне плана этажа и квартиры. Некоммерческие застройщики часто пытаются поддержать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата преобладающей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилищные комплексы. Эти усилия, однако, могут привести к дополнительным затратам в бюджете проекта.  

В поисках экономии на каждом этапе строительства

В оставшихся статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные проектные и строительные решения могут снизить стоимость нового многоквартирного дома.