Обязанности застройщика после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию: Обязанности застройщика при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию | приемка квартиры дольщиком

Обязанности застройщика после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию: Обязанности застройщика при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию | приемка квартиры дольщиком

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию. Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Теги:
# ввод дома в эксплуатацию
# покупка квартиры в новостройке
# сдача жилого дома
# стройнадзор

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Статья 8. Передача объекта долевого строительства \ КонсультантПлюс

Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 8

Арбитражные споры:

— Участник долевого строительства хочет понудить застройщика завершить работы и передать объект долевого строительства

— Участник долевого строительства хочет обязать застройщика передать объект долевого строительства, срок передачи которого по договору наступил

— Участник долевого строительства хочет взыскать неустойку за передачу объекта строительства с нарушением срока

— Застройщик в одностороннем порядке отказался от договора в связи с просрочкой оплаты более чем на 2 месяца либо систематическим нарушением сроков оплаты и хочет в судебном порядке признать договор расторгнутым

— Участник долевого строительства хочет признать односторонний отказ застройщика от договора недействительным

См. все ситуации, связанные со ст. 8

Споры в суде общей юрисдикции:

— Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку за нарушение срока передачи объекта

— Участник долевого строительства хочет обязать застройщика передать объект

— Застройщик хочет расторгнуть договор из-за просрочки оплаты более чем на 2 месяца или систематического нарушения сроков оплаты

См. все ситуации, связанные со ст. 8

КонсультантПлюс: примечание.

Установлены особенности передачи объекта долевого строительства дольщику в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно (Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3.2. Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3.3. Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящий в состав общего имущества и находящийся в собственности застройщика, переходит в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в порядке, предусмотренном частями 3, 7 и 8 статьи 23.6 настоящего Федерального закона.

(часть 3.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3. 4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

(часть 3.4 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Основные нюансы при заключении сделок с застройщиком

Основные нюансы при заключении сделок с застройщиком

Вы можете прочитать эту статью на украинском языке

Инвестиции в строительство – один из самых распространенных способов покупки жилья. Привлекательные фотографии комфортабельных жилых комплексов, перспектива иметь новый дом, в котором нет ауры прежних хозяев, и крутой ремонт «с нуля» легко привлекают покупателей.

Однако для минимизации рисков при заключении сделок с застройщиком инвестору необходимо обращать внимание на многие детали. Об основных нюансах мы расскажем в этой статье.

Репутация застройщика

В первую очередь нужно обращать внимание на репутацию застройщика: сколько лет на рынке, сколько реализованных проектов и сданных домов, отзывы покупателей. Вы можете использовать средства массовой информации или форумы для получения такой информации. Обманутые клиенты не будут молчать, а негативный опыт всегда будет всплывать на поверхность. Однако эта информация не всегда может быть правдивой, поэтому ее следует тщательно проверять.

Что еще нужно проверить?

Следующим этапом будет изучение строительства конкретного дома или жилого комплекса, в который инвестор планирует вложить деньги. На что мы обращаем внимание в первую очередь?

Земля. Застройщик должен иметь право на строительство на участке под будущим домом. Для этого он должен иметь землю в собственности, аренде или на основании других договоров, например договора застройки. Документы, подтверждающие право на землю, необходимо запросить у застройщика до подписания договора. Следует отметить, что компания, продающая квартиру, не может быть собственником или пользователем земли. В этом случае необходимо потребовать от застройщика документы, заключенные с пользователем или собственником земельного участка, удостоверяющие соглашение о дальнейшем разделе между ними квартир.

Для строительства дома земельный участок должен быть предоставлен с правильным назначением – обычно для строительства и обслуживания многоквартирного дома. Назначение можно проверить на общедоступной кадастровой карте. Там можно проверить собственника и пользователя земли.

Строительная документация. Для строительства жилого дома застройщик обязан получить градостроительные условия и ограничения на застройку земельного участка. Это документ, содержащий планировочные и архитектурные требования к проектированию и строительству.

Кроме того, для осуществления строительства многоэтажного дома застройщик должен получить разрешение на выполнение строительных работ, которое можно проверить на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Также следует обратить внимание на другие документы, например, лицензию генерального подрядчика.

В ЕГРЮЛ, ФЛП и ПУ стоит проверить строительную организацию, ее деятельность, не признана ли она банкротом. Кроме того, следует проверить, не открыло ли застройщик исполнительное производство по просроченной задолженности и нет ли задолженности по налогам. Таким образом, при наличии у застройщика налоговой задолженности, государственная налоговая служба имеет право на налоговый арест имущества такого застройщика, что, безусловно, грозит инвесторам неполучением объекта вложения.

Важным этапом проверки является поиск в Едином государственном реестре судебных решений как по искам об объекте строительства и земельном участке, так и по судебным разбирательствам застройщика с покупателями в связи с нарушением обязательств.

На что обратить внимание при получении контракта?

Существуют различные схемы привлечения средств на строительство: через фонды финансирования строительства, фонды недвижимости, через договор купли-продажи имущественных прав, договор участия в жилищном кооперативе, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи дериватива и т. д.

Каждая из схем имеет свои нюансы, на которых мы не будем останавливаться. Однако существуют общие вопросы, которые необходимо решать при заключении любого вида договора.

Предмет договора. Предмет должен быть подробно указан в контракте. Таким образом, сумма платежа должна быть четко указана. Для жилья указывают данные о его расположении, размерах, технических характеристиках. Максимально полно и точно должны быть зарегистрированы следующие сведения: кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом; адрес строительства; этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, ее номер, количество комнат, общая и жилая площадь.

Срок сдачи дома. Недопустимо, если в договоре вообще не указан срок ввода в эксплуатацию.

Следует обратить внимание, как это положение прописано: как обязательства («Сторона обязана завершить строительство и принять в эксплуатацию не позднее 22 июля 2021 года») или расплывчато набрать: «Примерный срок ввода в эксплуатацию -… «. Декларативные положения всегда являются рискованным вариантом.

Однако, даже если пуско-наладочные работы прописаны в ответственности застройщика, это положение может потерять свое значение, если в договоре не предусмотрена ответственность, например штраф за нарушение условий пуско-наладочных работ. В этом случае застройщик сможет без негативных последствий отсрочить завершение строительства на неопределенный срок.

Стоит обратить внимание как прописана ответственность застройщика и инвестора в случае невыполнения или нарушения условий договора, в частности предусмотрена ответственность и в каком размере.

Также важно обратить внимание на то, как регистрируется момент перехода прав на объект инвестирования.

Возможность расторжения договора в одностороннем порядке. Предусмотрено вообще, а для кого — для всех сторон или для одной? Здесь важен нюанс возврата денег, если покупатель решит досрочно расторгнуть договор.

Отклонение от проектной площади квартиры. На момент заключения договора квартиры еще нет, поэтому вполне реальна перспектива, что фактическая площадь после строительства будет меньше или больше запланированной и согласованной. Необходимо, чтобы в договоре было прописано, как в этом случае будет происходить перерасчет и доплата или возврат. Также возможно предусмотреть максимально возможное отклонение от площади проекта.

Обязанности застройщика. Неважно, какой договор застройщик заключает с инвестором, но в нем должны быть предусмотрены обязательства застройщика не передавать имущество в залог, не вносить вклад в уставный капитал общества, продавать имущество другим лицам и т.п., как а также штрафы за нарушение этих обязательств.

Необходимо обратить внимание на порядок и сроки приемки квартиры инвестором и устранения недостатков застройщиком в случае их обнаружения. В частности, не исключено, что со временем могут проявиться некоторые дефекты, такие как недостаточная звукоизоляция, также необходимо учитывать.

Стоит отметить, что ни один пакет документов не даст стопроцентной гарантии завершения строительства, ведь инвестирование по своей сути рискованно и зависит от финансовой деятельности застройщика и конъюнктуры рынка. Однако внимательное изучение этих вопросов все же повысит шансы на получение желанной квартиры в будущем.

Статья Натальи Самойленко, юриста Баргена, для журнала ЛИГА: ПРАВО.

Если вам нужна консультация — оставьте номер и мы вам перезвоним.

Теги:строительная документацияИнвестированиеинвестиции в строительствоЛИГА:ПРАВОминимизация рисковобъект инвестированияобязательства застройщикаправо застройки земельного участка под будущим домомрепутация застройщикасделка с застройщикомсрок сдачи домашумоизоляция

Искать. ..

ЗВОНИТЕ СЕЙЧАС

Мы перезвоним Вам в ближайшее время!

Представьтесь, и мы будем звать вас по имени

Вершина

Вы подписались на бизнес-юриста?

Канал с юридическими консультациями и новостями для успешного развития вашего бизнеса