Ширина проезда для пожарной машины: нормы и требования

Современные требования пожарной безопасности предполагают, что строительство любых зданий должно происходить с учетом требований, которые выдвигаются габаритами и радиусом поворота пожарной машины. Соблюдение таких условий обязательно, поскольку от него зависит, сможет ли спецтехника эффективно справляться с возникшим возгоранием.

Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям

Данный вопрос регламентируется федеральным законом, наиболее свежая редакция которого вышла в 2017 году. Согласно ему, ширина проезда для пожарного автомобиля зависит от высоты здания: 350 см для объектов высотой до 12 м, 420 см – для домов в 12- 45 м и 600 см для более высоких конструкций. Если это основной подъезд, то в его ширину не включается тротуар для пешеходов, а само покрытие должно быть рассчитано на повышенные нагрузки.

Авто должно иметь возможность приблизиться к объекту, чтобы достать до него струей воды, потому подъездная дорога должна располагаться не далее чем в 25 метрах от пятиэтажного и не далее 8 метров от девятиэтажного здания.

Узкий объект шириной не более 18 метров может иметь подъезд всего с одной стороны, в противном случае подъезд делается с обеих сторон, а ширина свыше ста погонных метров или общая площадь более 10 тысяч кв. м заставляет строить подъезды со всех сторон.

Высота арки, если таковая имеется, должна составлять от 450 см, ее допустимая ширина – не менее 350 см. В старых кварталах расстояние между двумя арками может составлять 300 метров, но в новых – не более 180 метров.

Размеры площадки для разворота пожарной техники

Радиус разворота пожарной машины довольно значителен, учитывая типичные габариты такой техники, и в некоторых случаях она просто не будет эффективной, не имея возможности заехать с правильной стороны. В связи с этим в тупиковых проездах конец подъездной дороги должен оканчиваться специальной площадкой для разворота. Установленная норма предполагает размеры такой площадки 15 на 15 метров.

Законодательство позволяет включать в эту площадь и сам проезд, и прилегающий тротуар, и даже расстояние от тротуара до стены здания при условии, что покрытие всех этих участков способно выдержать вес полностью снаряженного служебного автомобиля.  При этом закон ничего не говорит о том, можно ли включать в разворотный радиус пожарной машины территорию, покрытую газоном.

Как рассчитать ширину проезда

О том, как высота здания влияет на ширину проезда к нему, выше уже было сказано. Если считать не в метрах, а в этажах, то здания до 5 этажей требуют ширины подъезда в 3,5 метра, 6-16 этажей – 4,2 метра, от 17 этажей – 6 метров. Такие требования обусловлены тем, что для подачи воды на значительную высоту нужна особенно большая и мощная техника. Не запрещено в ширину проезда включать и прилегающий тротуар, но нужно учитывать, что тогда он обязан выдерживать вес машины, а тот может достигать свыше 16 т на одну ось.

Пространство между проездом и стеной дома не должно быть заграждено чем-либо, включительно с зелеными насаждениями и линиями электропередач. Это необходимо для того, чтобы струя воды из шланга без помех достигала очага возгорания на любом из этажей.

Разновидности оформления пожарного проезда

Пути для проезда специального транспорта выделяются светоотражающей красной краской на бордюрах. На всем протяжении устанавливаются особые сигнальные спецсредства и дорожные указатели, их исполнение в обязательном порядке должно быть антивандальным.

Учитывая вес и габариты спецтехники, уклон дороги допускается в пределах 6 градусов. Поворотный радиус составляет от 12 метров и более, резкие повороты недопустимы. Бортовые камни в местах закруглений на проездах и разворотных площадках должны иметь криволинейную форму.

Разворотная площадка должна быть снабжена водоприемниками, с помощью которых с поверхности будет удаляться лишняя вода, использованная для тушения пожара.

Исключения

В условиях города соблюдение абсолютно всех вышеуказанных требований не всегда возможно. Конечно, никто не станет сносить старинную застройку, лишь бы соответствовать современным требованиям пожарной безопасности. Исключения, допускающие отклонения от изложенных правил, возможны также в следующих случаях:

• Соседние здания имеют высокие 1 и 2 степени противопожарной безопасности или лишены окон с одной из сторон – расстояние между строениями можно сократить на 20%;
• В сейсмоактивных регионах с вероятностью землетрясения в 9 баллов ширина проезда возрастает на 20%;Низкая огнеупорность в пределах 3-5 степеней заставляет увеличивать ширину проезда на 25%;
• Между двухэтажными зданиями с легковоспламеняющимися фасадами проезд должен быть на 20% шире.

Постройки хозяйственного назначения не имеют регламентированного расстояния друг от друга, но их степень огнестойкости высчитывается согласно ГОСТ 30247.

«СМ-Клиника» на ул. Сенежская (ст. МЦК «Коптево») — адрес, телефон, схема проезда, часы работы

Общественным транспортом:

От МЦК «Коптево»: Выход из МЦК Коптево из турникета налево, выход № 1, в сторону ул. Онежская. Проходим вперед до автобусной остановки «Коптево» и едем на автобусе № 90, №565, №621 до остановки «Солнечногорская ул.». Из автобуса выходим направо, идем до светофора. На светофоре поворачиваем налево и идем по улице Солнечногорская до остановки «улица Сенежская». Рядом с остановкой расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

От платформы «Моссельмаш»:

1-й вариант: Автобус № 65, до остановки «улица Сенежская». Рядом с остановкой расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

2-й вариант: Пешком приблизительно 18 минут. От платформы «Моссельмаш» выходим в сторону СВХ, улиц Солнечногорская или Флотская. Двигаемся по улице Солнечногорская до пересечения с улицей Сенежская. На пересечении улиц расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

От метро «Водный стадион»: Первый вагон из центра, выход № 1, при выходе из стеклянных дверей метро идем вперед до автобусной остановки «Водный стадион» и едем на автобусе № 65 до остановки «улица Сенежская». На противоположной стороне расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

От метро «Войковская»: Первый вагон из центра, выход № 1, при выходе из стеклянных дверей метро идем вперед до автобусных остановок, едем на автобусе № 90 до остановки «Солнечногорская улица». Выходим из автобуса, переходим дублер Онежской улицы и идем прямо по Солнечногорской улице до пересечения с Сенежской улицей, на пересечение улиц слева расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

От метро «Речной вокзал»:
Вариант 1: Последний вагон из центра, выход № 1, при выходе из стеклянных дверей метро идем вперед до автобусных остановок, едем на автобусе № 90 до остановки «Солнечногорская улица». Выходим из автобуса, переходим на другую сторону Онежской улицы и идем прямо по Солнечногорской улице до пересечения с Сенежской улицей, на пересечение улиц слева расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».
Вариант 2: Последний вагон из центра, выход № 1, при выходе из стеклянных дверей метро идем вперед до автобусных остановок, автобус № 188, 284, 857, едем до остановки «Фестивальная улица». Выходим из автобуса, идем направо до Онежской улицы, далее идем прямо до пересечения с Солнечногорской улицей и поворачиваем налево, идем прямо до пересечения с Сенежской улицей, на пересечение улиц слева расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника».

На автомобиле

Из центра: Двигаемся из центра в сторону Бутырской улицы, по Дмитровскому шоссе едем до района Петровско-Разумовский, далее поворачиваем направо под указатель «Большая Академическая улица», попадаем на Северо-Восточную хорду(СВХ), едем прямо до указателя «Черепановых пр. », поворачиваем налево, едем 50 метров и поворачиваем направо на Лихоборскую набережную, едем прямо до перекрестка с улицей Онежская, поворачиваем направо и держимся правее, заезжаем на дублер Онежской улицы, едем прямо до пересечения с Солнечногорской улицей, поворачиваем направо, едем до пересечения с Сенежской улицей и поворачиваем налево, слева расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника». Беспластная парковка расположена рядом с клиникой (внутренняя парковка, парковка на ул. Сенежская и ул. Солнечногорская).

Из области: МКАД 79-й километр внешняя сторона, съезд на СВХ, двигаемся до поворота на Фестивальную улицу, далее прямо до поворота на Клинскую улицу, на Клинской улице делаем разворот и едем обратно до Фестивальной улицы, поворачиваем налево, едем прямо до поворота направо и держимся правее, съезжаем на Зеленоградскую улицу, едем прямо до Солнечногорской улицы и поворачиваем направо, едем до пересечения с Сенежской улицей и поворачиваем направо, слева расположено бежевое пятиэтажное здание «СМ-Клиника». Беспластная парковка расположена рядом с клиникой (внутренняя парковка, парковка на ул. Сенежская и ул. Солнечногорская).

Схема парковки

Въезд на парковку:

• со стороны ул. Сенежская осуществляется между домами 1/9 и 5 (со стороны правого крыла клиники относительно центрального входа)
• со стороны ул. Солнечногорская, внутри двора дома 7к1. (со стороны левого крыла клиники относительно центрального входа)

Сколько этажей в 50 метрах? – Reviews Wiki

›› Дополнительная информация от преобразователя единиц измерения

Ответ: 3.3 . Мы предполагаем, что вы конвертируете между метром и историей.

Аналогично, Сколько метров пол? Сколько метров в истории? Ответ: одна история равна 3,3 метра .

Сколько этажей в 18 метрах? Как правило, 18 метров — это примерно шести этажей .

Какой высоты 5-этажное здание в метрах? Высота каждого этажа зависит от высоты потолка, а также толщины перекрытий между каждым остеклением. А вообще это около 14 футов (4,3 м) всего , но сильно варьируется от чуть ниже этой цифры до намного выше ее.

Во-вторых Сколько этажей в 100 метрах? В результате жилая башня высотой около 100 м имеет 30 полезных этажей [4,65 м + (30 × 3,1 м) + 4,65 м + 6,2 м = 108,5 м] (рис.

На какой высоте находятся 50 метров?

50 метров равно 165 футам или 5 атм. 100 м равно 330 футам или 10 атм. 200 м равно 660 футам или 20 атм. соответствует глубине воды от 500 до 600 футов.0003

затем Какой высоты 50-этажное здание? Умножая на 9 футов, наименьшая средняя высота этажа дает нам 450. Это говорит нам о том, что 50-этажное здание будет иметь высоту где-то между 450 и 700 футами , в зависимости от ряда факторов.

Какой высоты 5-этажное здание в метрах? Высота каждого этажа зависит от высоты потолка, а также толщины перекрытий между каждым остеклением. В целом, это около 14 футов (4,3 м) в целом, но сильно варьируется от чуть ниже этой цифры до намного выше ее.

Сколько метров в высоту здание?

Различные здания имеют разную высоту для каждого этажа. Типичная высота этажа составляет 3,9 метра для офисов , 3,1 метра для отелей или жилых домов и 3,5 метра для многофункциональных зданий. В большинстве зданий также есть механические этажи, обычно по одному на каждые 20–30 этажей, где высота этажей также различается.

Сколько этажей в 15м? Первый этаж плюс четыре этажа примерно соответствует 15 метрам в высоту или примерно 50 футам.

Вам нужен EWS1 до 18 м?

1) Многие кредиторы настаивают на том, чтобы EWS1 была завершена для ВСЕХ зданий – даже тех, высота которых ниже 18 метров. ESW1 не требуется для зданий высотой менее 18 м. … Это означает, что большинство домовладельцев/владельцев зданий не могут их завершить.

Какой высоты дом в метрах? Средний одноэтажный дом имеет высоту всего 3,3 метра или 10,8 фута, так что у вас гораздо больше выбора.

Какова высота 50-этажного здания в метрах?

Следовательно, для 50-этажного здания не может быть установленной высоты. Как правило, такие конструкции имеют высоту где-то между 500–600 футов (152–163 метра) и … но это только приблизительная оценка… так как это действительно зависит от здания и от того, как оно спроектировано и построено.

Сколько метров двухэтажный дом?

Высота до водостока в одноэтажном доме 3,3 м, а высота до водостока в двухэтажном доме 5,7 м .

Сколько времени потребуется, чтобы пройти 50 метров? Таким образом, ответ на ваш вопрос заключается в том, что быстрым шагом можно пройти 50 м за полминуты . Проверка реальностью — мировой рекорд по бегу на 100 метров составляет около 10 секунд, поэтому Усэйн Болт пробежал бы по дорожке около 5 секунд, а не 30 секунд.

Что длиннее 50 метров или 50 ярдов? 50 метров (50 X 3,37) дюймов длиннее 50 ярдов. Это на 168,50 дюймов длиннее или на 4,68 ярда длиннее, чем 50 ярдов. Для нас, не математиков, нам просто нужно знать, что 50-метровый участок воды — самый короткий участок заплыва на «длинных» соревнованиях — составляет около 55 ярдов, больше половины футбольного поля.

Сколько времени нужно, чтобы пробежать 50 метров?

Не считая темпа, который они замедляют, и темпа, который они ускоряют, я бы сказал, что средний человек может пробежать 50 метров примерно за 7–7,5 секунд плюс-минус. Включая все остальные факторы, которые должны быть включены, это может быть от 7 до 8 и, может быть, 9 секунд.

Какова высота 50 этажей? Высота одного этажа около 3,3 метра. А 1 метр равен примерно 3,28 фута. Таким образом, 50-этажное здание будет 50 × 3,3 × 3,28 = 9.0005 541 фут в высоту .

Башня Свободы выше башен-близнецов?

Само здание высотой 1268 футов (такое же, как и в оригинальной Башне-близнеце) с 104 этажами, но вместе со шпилем оно становится четвертым по высоте зданием в мире .

Какой высоты 40-этажное здание? Какая высота 40-этажного дома? — Их рост 404 фута . Чтобы получить «40 этажей в высоту», Пелтон рассчитывает на 10 футов на этаж, что, вероятно, слишком мало.

Какова высота 14-этажного здания в метрах?

Высота каждого этажа зависит от высоты потолка в комнатах и ​​толщины перекрытий между окнами. Обычно это около 14 футов (4,3 м) всего ; однако он широко варьируется от чуть ниже этой цифры до значительно выше нее.

Какова высота 10-этажного здания в метрах? Отсюда 4,5 метра; 45 метров высота для 10 этажного дома.

Архив зданий Park Row — Building the Skyline

Джейсон М. Барр      23 декабря 2020 г.

Космическая гонка

В конце бурных двадцатых в Нью-Йорке прошла гонка с участием трех участников за самое высокое здание в мире. Первым было здание Bank of Manhattan Building на Уолл-стрит, 40, которое достигло высоты 927 футов (283 метра, 70 этажей) в ноябре 1929 года и официально открылось в мае 1930 года. Затем последовало здание Chrysler (1046 футов 319 метров, 77 этажей). , окончательная высота которого была установлена ​​одновременно с Банком Манхэттена, но официально не разглашалась, пока не был закончен его соперник.

Наконец-то появился их дедушка, Эмпайр Стейт Билдинг. Когда в августе 1929 года было объявлено о его строительстве, планировалось, что он будет высотой 1000 футов (305 метров, 80 этажей). Однако после завершения строительства Крайслер-билдинг в декабре того же года были добавлены еще пять этажей и 185-футовая (56-метровая) причальная мачта. Здание достигло вершины в марте 1931 года на высоте 1250 футов (381 метр, 102 этажа) и официально открылось 1 мая 1931 года, когда президент Гувер торжественно осветил вестибюль из Вашингтона, округ Колумбия.0003

Из Готэма

Четыре десятилетия спустя, в декабре 1970 года, когда северная башня башен-близнецов достигла высоты 1368 футов (417 метров, 94 этажа), рекорд был снова побит (обе башни официально открылись 4 апреля 1973 г.). Затем самое высокое здание в мире переехало в Чикаго, когда в мае 1973 года Сирс (Уиллис) Тауэр достигла высоты 1450 футов (442 метра, 110 этажей). После этого в Куала-Лумпур с башнями Петронас (1230 футов, 452 метра, 88 этажей). в 1998. Затем Тайбэй 101 в 2004 году (1671 фут, 509 метров, 101 этаж). И совсем недавно в Дубае в 2010 году с Бурдж-Халифа (2217 футов, 828 метров, 163 этажа).

Понятно, что Нью-Йорк отказался от рекордной игры — той самой игры, которую он инициировал в 19 веке. Между 1875 и 1931 годами застройщики Нью-Йорка десять раз побеждали друг друга за самый высокий небоскреб в мире. Что вообще побудило город построить так много рекордсменов и почему он перестал конкурировать?

Кирпичи эго?

Если вы спросите случайного человека на улице, почему Нью-Йорк построил так много рекордсменов, типичным ответом будет «эго». С тех пор, как общества осели, титаны построили монументальные сооружения. Фараоны хвастались пирамидами, короли — величественными дворцами, а религии — молитвенными домами. Отсюда следует, что мегабогатые магнаты будут хвастаться своим богатством, возводя памятники себе или своим компаниям. Но на самом деле это грубое упрощение. Конечно, у сегодняшних нью-йоркских строителей такое же большое эго, как и в старые времена, и если бы эго было главным двигателем, они по-прежнему были бы конкурентоспособны в гонке на высоту.

Но основная причина того, что Нью-Йорк продолжал превосходить саму себя, заключалась в том, что экономика, лежащая в основе роста, была очень благоприятной. Самый высокий из высоких представлял собой «пик» распределения высоты. Небоскребы были построены, чтобы приспособиться к быстрому росту города. Стоимость земли росла, а инженерные и строительные технологии совершенствовались — эти два фактора более чем что-либо другое объясняют гонки высот.

Видение будущего? Потенциальный проект 1,1-километровой башни в центре Манхэттена, если Нью-Йорк вернется к строительству самого высокого небоскреба в мире. Рендеринг Бренны Франсен и Джихун Ким.

Основы бизнеса

Если бы девелопером была национальная корпорация, она построила бы высокое здание для размещения своих сотрудников и символа своего успеха. Однако большинство этих компаний не использовали все этажи; многие из них были сданы в аренду более мелким фирмам. Таким образом корпорация получала отдачу от своих инвестиций в дополнение к штаб-квартире.

Для спекулятивного застройщика целью было заполнить здание как можно большим количеством компаний; это было относительно легко в центральных деловых районах, которые кишели фирмами, стремящимися арендовать новейшее и самое удобное жилье. Без пятицентовика тысяч мелких белых воротничков не было бы космической гонки.

Однако для некоторых строителей просто быть высоким было недостаточно. Иметь самого высокого было важно — либо из-за эгоизма, либо из-за рекламы, либо из-за сочетания того и другого. Обычно это выполнялось одним из двух способов (или обоими). Первый заключался в том, чтобы увеличить высоту, максимизирующую прибыль, возведя наверху узкую башню. Хотя добавление башни было недешевым, она, как правило, арендовала по более высоким ставкам, учитывая небольшие, залитые солнцем пространства с потрясающими видами.

Высота тщеславия

Другая стратегия состояла в том, чтобы добавить декоративный элемент, который имел архитектурную привлекательность, но не был бы пригодным для проживания (Совет по высотным зданиям и городской среде называет это высотой тщеславия). Наиболее распространенным был шпиль, который также можно было использовать для размещения машин и оборудования, что делало его полезным, если не приносило доход.

Критический момент здесь заключается в том, что благоприятная экономическая ситуация позволит поднять здание на определенную высоту, максимизирующую прибыль; с некоторыми дополнительными деньгами разработчик может расширить его до рекордной зоны и при этом получать прибыль. И доходные они были — вот почему их было так много.

Краткая история рекордсменов

До Великой депрессии было три поколения рекордсменов. Поколение I охватило последнюю четверть XIX в.^-го -го века, с серией зданий, которые были постепенно выше, чем то, что строилось в то время. Чтобы преодолеть барьер высоты, каждый из них добавил купола или небольшие башни. Все они были построены в Нижнем Манхэттене вдоль Бродвея или Газетной улицы, возле мэрии.

Это поколение включает здание Tribune Building (1875 г. , 260 футов, 79 метров, 9 или 10 этажей), World (Pulitzer) Building (1890 г., 308 футов, 94 метра, 18 этажей), Manhattan Life Insurance Building (1892 г., 348 футов, 106 метров, 18 этажей) и Park Row Building (1899, 391 фут, 119 метров, 30 этажей)

Здания «Трибьюн» и «Уорлд» были построены издателями газет для размещения своих операций и демонстрации возможностей своих газет и американской журналистики в целом. Здание Manhattan Life Building было построено как штаб-квартира. Компания также участвовала в гонке за высот страховых компаний, начатой ​​Equitable Life Assurance Society и New York Life Insurance Company, здания которых были построены в 1870 году. Здание Park Row Building было спекулятивным предприятием. Он был инициирован известным нью-йоркским юристом и политиком Уильямом Миллсом Айвинсом, но впоследствии возглавил финансист Август Бельмонт. В здании располагались офисы его компании Interborough Rapid Transit, построившей первую в городе линию метро.

Слева направо: World (Pulitzer) Building (1890 г. ), Tribune Building (1875 г.), Manhattan Life Building (1894 г.), Park Row Building (1899 г.).

Следующее поколение

Поколение II относится к двадцатому веку до Первой мировой войны. Этот урожай включал Зингер-билдинг (1908 год, 674 фута, 205 метров, 41 этаж), Башню жизни Метрополитен (1909 год, 700 футов, 210 метров, 50 истории) и Вулворт-билдинг (1913 г., 792 фута, 241 метр, 55 этажей). Они представляли собой расцвет цельнометаллических каркасных рам. Каждый из них был построен крупными корпорациями, стремящимися разместить свой бизнес и создать значок для своих компаний.

Зингер Билдинг был построен для компании «Зингер Швейные Машины» и представлял собой 14-этажное офисное здание со сверхтонкой 27-этажной башней на мансардной крыше. Здание MetLife представляло собой чистую башню, созданную по образцу колокольни Святого Марка в Венеции. Woolworth Building, построенный магнатом розничных магазинов Ф. В. Вулвортом, представлял собой 30-этажное офисное здание с 25-этажной башней.

Поколение III

Поколение III было тремя гигантами Деко: Банком Манхэттена, Крайслером и Эмпайр Стейт Билдингс. Каждый из них был построен после реализации 19-го городского указа.16 кодексов зонирования, согласно которым здания должны располагаться подальше от улицы по мере того, как они поднимаются выше, тем самым продвигая архитектурный стиль свадебного торта. Строитель мог бы возвести башню любой высоты, если бы занимаемая площадь составляла менее 25% участка. Учитывая большие партии этих трех проектов, части башни были экономически выгодны.

Слева направо: Singer Tower (1908 г.), MetLife Tower (1909 г.), Woolworth Building (1913 г.).

Здание Bank of Manhattan на Уолл-стрит, 40 было задумано как спекулятивный проект финансиста Джорджа Орстрома. Он убедил Банк Манхэттена арендовать 100 000 квадратных футов (9,290 м ² ) для своей штаб-квартиры. Напротив, Уолтер Крайслер построил Крайслер-билдинг за свой счет. Однако в 1928 году, когда он инициировал проект, Chrysler Motor Corp. было всего три года; в этом смысле грань между Крайслером-человеком и Крайслером-компанией была очень тонкой. Наконец, Эмпайр-Стейт-Билдинг был построен в качестве спекулятивного предприятия бывшим губернатором штата Нью-Йорк Элом Смитом и финансистом и бывшим исполнительным директором General Motors Джоном Дж. Раскобом. Они инициировали проект в конце лета 1929, поскольку арендная плата на Манхэттене продолжала стремительно расти.

Башни-близнецы

После завершения этих «трех друзей» последовали 15 лет депрессии и войны. Когда Нью-Йорк вернулся к бизнесу, экономика рекордных зданий изменилась. В промышленных городах, таких как Готэм, сократилась база рабочих мест из-за роста числа городов в солнечном поясе и падения качества жизни. Нью-Йорк по-прежнему был центральным небоскребом. Однако рост стоимости строительства и арендная плата за квартиры в сочетании с более строгим режимом зонирования (начатым в 1961), означало, что экономика рекордсменов частного сектора больше не работала.

Всемирный торговый центр был государственным проектом, построенным Управлением портов Нью-Йорка и Нью-Джерси (PANYNJ) с помощью штата Нью-Йорк и города Нью-Йорк. Он был задуман в 1960-х годах, когда правительства США продвигали проекты по расчистке трущоб и обновлению городов. Всемирный торговый центр с 10 миллионами квадратных футов офисных площадей на 16 акрах рассматривался как средство улучшения состояния Нижнего Манхэттена, переживавшего тяжелые времена. Башни-близнецы никогда бы не были построены частными застройщиками; однако со временем они оказались прибыльными.

Слева направо: Бэнк оф Манхэттен Билдинг (1930 г.), Крайслер Билдинг (1930 г.), Эмпайр Стейт Билдинг (1931 г.).

Экономический анализ рекордсменов

Рациональный застройщик идет вперед, когда ожидается, что высокие затраты будут вознаграждены большим доходом. Застройщики обычно берут текущую арендную плату за отправную точку. По мере того, как потенциальный доход по отношению к затратам растет, это побуждает разработчиков увеличивать высоту. Чтобы исследовать, в какой степени рекордсмены Нью-Йорка были привязаны к экономическим основам, а не были привязаны к ним слабо из-за бушующего эго, я обратился к историческим данным.

Чтобы сравнить яблоки с яблоками и сделать анализ относительно простым, мы можем посмотреть на среднюю ожидаемую годовую арендную плату за квадратный фут для здания во время открытия по отношению к затратам на квадратный фут для возведения каждого здания (включая землю). расходы). Мы можем назвать это отношением выгоды к затратам. (Подробности о данных, источниках и анализе см. здесь.) Если соотношение выгод и затрат для этих зданий высокое, это предполагает сильную экономическую основу для этих зданий; в противном случае это предполагает, что эмоции доминируют в процессе принятия решений.

На основании анализа этих данных делается вывод, что перед Второй мировой войной рекордные постройки были экономически оправданы. Фактически, среднее отношение арендной платы к затратам на строительство составляло почти 23% (но не ниже 18%). Это привело к средней расчетной рентабельности инвестиций (ROI) в размере 8,0%, что вполне прилично. Это не означает, что каждое здание стало приносить очень высокую прибыль или что ожидания застройщиков полностью оправдались; скорее, это означает, что все эти проекты имели сильную экономическую логику и что эго стояло на втором месте после экономики.

Эта находка также включает в себя Эмпайр Стейт Билдинг, которому был дан зеленый свет летом 1929 года и строительство которого длилось до 1930 года, когда рынок недвижимости Нью-Йорка все еще бурно развивался. В конце 1930-х годов, когда рынок резко упал, здание было почти закончено, и в его бухгалтерских книгах уже имелись договоры аренды. Почти каждое здание в Нью-Йорке сильно пострадало в 1931 году. Единственная причина, по которой Эмпайр-стейт-билдинг так громко высмеивался, заключалась в его видимости.

Прибыль от успеха. Каждый небоскреб в таблице побил рекорд самого высокого небоскреба в мире. Для каждого из них общие затраты складываются из затрат на строительство и землю. Прогнозы доходов основаны на средней арендной плате за квадратный фут, которую застройщики рассчитывали получить, когда их здания откроются. Обратите внимание, что данные не были получены для Tribune Building (1875 г.) и MetLife Tower (1909 г.). Соотношение выгод и затрат представляет собой среднюю ожидаемую арендную плату за квадратный фут, деленную на общую стоимость квадратного фута общей площади здания. ROI — это предполагаемая рентабельность инвестиций, которая представляет собой предполагаемую чистую операционную прибыль за первый год, деленную на общую стоимость конструкции (и не включает затраты на финансирование). Подробнее об источниках и расчетах см. здесь.

Офисные башни сегодня

Каковы сегодня экономические показатели офисных башен на Манхэттене? Чтобы ответить на этот вопрос, я собрал информацию о новейшем офисном небоскребе Нью-Йорка One Vanderbilt (1401 фут, 427 метров, 65 этажей), построенном в этом году. Хотя это четвертое по высоте здание города (и второе по высоте офисное здание), оно довольно низкое по сравнению с 828-метровым Бурдж-Халифа. Во всем мире это 26-й ^-й -й самый высокий небоскреб.

Общая стоимость проекта земли и здания (и модернизации местной инфраструктуры) составила около 3,3 миллиарда долларов. Используя ожидаемую цифру средней арендной платы за офис в размере 178 долларов за квадратный фут (без учета COVID-19пандемия) дает отношение выгоды к затратам 9,4% (и расчетную рентабельность инвестиций 4%), половину среднего показателя периода до Второй мировой войны. Другими словами, супер-суперторговля сегодня в офисном секторе не кажется такой уж прибыльной.

Что нужно Нью-Йорку, чтобы построить самое высокое здание в мире?

Какая экономика будет стимулировать частный сектор к строительству следующей самой высокой башни в мире в Нью-Йорке? Для сравнения предположим, что здание будет представлять собой офисную башню, расположенную в центре, построенную в соответствии с действующими нормами зонирования. Используя затраты на строительство One Vanderbilt в качестве эталона, давайте предположим, что проект может быть построен по цене 2000 долларов за квадратный фут, включая затраты на землю и строительство.

Далее, давайте предположим, что отношение выгоды к затратам должно быть не менее 20%, чтобы построить рекордное здание, как в старые времена. Это означало бы, что арендная плата за офис должна была бы более чем вдвое превышать расчетную для One Vanderbilt, учитывая затраты. Арендная плата должна была бы в среднем составлять около 400 долларов за квадрат для версии Эмпайр Стейт или Вулворт-билдинг 21 ^{-го века} -го века. Что-то вряд ли произойдет в ближайшее время, если вообще произойдет.

Кубики амбиций

Просто говорить о том, что Нью-Йорк строит следующее самое высокое здание в мире, конечно, спорно. Столетие назад у высотных зданий были недоброжелатели, и сторонники NIMBY делают все возможное, чтобы остановить их сегодня. Но важно понимать, что на протяжении долгой истории Нью-Йорка экономические силы приводили к подъему и росту его горизонта. Это не означает, что у каждого отдельного проекта была прочная экономическая основа или что его воздействие было чисто благотворным, но это означает, что Нью-Йорк стал величайшим мегаполисом мира, потому что он смог построиться, чтобы приспособиться к росту своего города.