Устранение недостатков квартиры застройщиком: Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Устранение недостатков квартиры застройщиком: Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Содержание

Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Многие владельцы квартир, предвкушающие новоселье, сталкиваются с неприятными сюрпризами. Радость могут омрачать обнаруженные недочеты — при этом срок их устранения не всегда соответствует ожиданиям. Что делать в этом случае, как подготовить документы и составить обоснованную претензию к застройщику? Попробуем разобраться со всеми нюансами.

Какие сроки установлены законом

Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.

В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.

Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.

Гарантийные обязательства

Кроме даты устранения недостатков, очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. По закону, выделяется:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет — на строительные конструкции.

Срок отсчитывается с даты подписания акта приема-передачи в автоматическом режиме. Этот документ подтверждает вину застройщика, обязывая его устранить найденные недочеты.

Но не все проблемы могут быть обнаружены при приеме жилплощади. Есть другая категория, которую сложно выявить при приемке квартиры, — сроки устранения недостатков в этом случае обсуждаются напрямую с застройщиком. Например, это протечка крыши, негерметичность окон и другие скрытые дефекты.

На что обращать внимание

Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.

На что обращать внимание:

  1. Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
  2. Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
  3. Установленные на счетчиках пломбы.
  4. Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.

Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.

По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:

  • жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
  • состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
  • наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

  • Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
  • Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
  • Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).

Как только ответственная сторона выполнит обязательства, подпишите акт приема-передачи. На этом этапе сделка по приобретению недвижимости считается завершенной. В отдельных случаях можно договориться с застройщиком о материальной компенсации за допущенные ошибки.

Не найденные вовремя недостатки

Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.

Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:

  1. Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
  2. Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
  3. Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.

Требования к застройщику

Зафиксировав и обосновав претензии, новосел может рассчитывать на несколько вариантов решения проблемы:

  • Первый вариант — устранение недостатков за счет застройщика. В этом случае ответственная фирма берет на себя обязательства провести ремонт без привлечения средств владельца жилья.
  • Второй вариант — выдача владельцу суммы, равной стоимости ремонта.
  • Третий вариант — снижение стоимости жилья согласно оценке исправления недостатков.

Первый вариант особенно выгоден покупателю, ведь проводимые своими силами ремонтные работы не всегда дают ожидаемый результат. Для устранения дефектов придется привлекать наемных работников, а это — лишние расходы, риски нарушения установленных сроков, использования некачественных материалов и недобросовестности исполнителей.

В тех случаях, когда, кроме ремонта, были выполнены другие работы, они также фиксируются в документации. Сохраняйте все чеки. Подтверждающие бумаги понадобятся при обращении в суд.

Подготовьте:

  • договор с подрядчиком;
  • письменные расписки;
  • выписки с лицевого счета;
  • чеки и другие документы.

Если вы намерены обращаться в суд за компенсацией, ни в коем случае не начинайте самостоятельные ремонтные работы до вынесения решения. В противном случае в компенсации вам откажут или выплата будет меньше.

Как обязать застройщика

Услуги экспертной компании понадобятся, если застройщик отказывается подписать акт с зафиксированными в нем проблемами. В этом случае эксперты зафиксируют все обнаруженные недостатки, в том числе скрытые. Они проверят качество отделки квартиры, составят лист осмотра и помогут привлечь к ответственности недобросовестного исполнителя.

Претензии

Во время действия гарантии есть шанс не доказывать то, что недостатки возникли по вине застройщика. Но если гарантийный срок вышел, ситуация несколько меняется. Отправлять претензию можно, но шанс получить компенсацию в полном объеме значительно снижается.

В сопроводительной бумаге указывается конкретный перечень недостатков. Если владелец рассчитывает на получение неустойки, она берется за каждый день в размере 1% от стоимости жилья или суммарных затрат на ремонт.

Судебное разбирательство

Если застройщик не собирается устранять недостатки добровольно, пострадавшей стороне остается обратиться в суд. Как и в случае составления претензии, в исковом заявлении прописываются все найденные проблемы. В этот список можно включать и другие взыскания:

  • компенсация морального вреда;
  • нарушение сроков сдачи объекта;
  • нарушение сроков устранения дефектов;
  • расходы на экспертную оценку;
  • расходы на ремонтные работы, сделанные своими силами.

Перед заполнением документации стоит проконсультироваться с профессиональными конторами, которые помогут правильно составить исковое заявление и определить сумму выплат по каждому из пунктов.

Заключение

Для возмещения убытков важно комплексно оценить ситуацию. Помните: даже через суд получить выплату можно не всегда — есть риск намеренного или ненамеренного банкротства строительной организации. Попробуйте решить проблему мирным путем, но если застройщик не готов идти навстречу, привлекайте экспертов.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

Итог

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Взыскание компенсации за недостатки с Застройщика

К сожалению, многие застройщики передают “новоиспеченную” недвижимость собственнику с нарушением норм строительства. Если дефекты видны невооруженным взглядом, не торопитесь ставить подпись в акте приема-передачи. Ваша подпись в подобной ситуации будет означать полное согласие с качеством предоставляемых услуг. Если же изъяны строительства и ремонта стали заметны только после заселения, не стоит унывать. С точки зрения закона, квартира относится к категории товаров длительного пользования. Это означает, что она должна на протяжение нескольких лет соответствовать нормам и стандартам качества. Таким образом, вы, как покупатель, имеете право требовать устранения недостатков в квартире.




Какие недостатки считаются строительными дефектами




Законодатель не закрепляет четкого понятия некачественного жилья. Однако существующие строительные нормы и правила (далее СНиП) обязывают застройщика соблюдать требования нормативных актов технического, экономического и юридического характера.




Существенный недостаток — это изъян, который препятствует пользованию жилым помещением. Если дольщик обнаружил дефект, он вправе:




1) Принять квартиру с недостатками и оформить дефектную ведомость, в которой указать четкие сроки устранения недостатков квартиры. Этот вариант подходит в случае наличия незначительных дефектов. К незначительным дефектам можно отнести некачественный ремонт от застройщика.




2) Отказаться от подписания акта до того момента, пока существенные недостатки квартиры не будут устранены.




Дольщикам необходимо помнить, что все объекты первичной жилой недвижимости имеют гарантийный срок:




не менее 3 лет на инженерные коммуникации;
не менее 5 лет на несущие конструкции и строение в целом;
до 10 лет на целостность крыши и межпанельных швов.




Таким образом, если после заселения в квартиру дали течь радиаторы отопления или швы между плитами покрылись плесенью, вы можете претендовать на устранение недостатков застройщика.




 




На что распространяется гарантия застройщика




Большая часть строительных компаний предлагает покупателю подписать акт приема жилого объекта до того как обнаруженные существенные недостатки будут устранены. Необходимо помнить, что вы вправе не соглашаться на условия застройщика и требовать от него устранить недостатки при приемке квартиры.




Основная сложность состоит в определении степени недостатков. Собственнику квартиры иногда сложно самому разобраться на что распространяется гарантия застройщика и за какие строительные нюансы он несет юридическую ответственность.




Следует учесть, что после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, некоторая часть полномочий по поддержанию внутреннего состояния дома, переходит к жилищной организации (управляющей компании).




Давайте разберемся, устранение каких недостатков может быть осуществлено застройщиком по гарантии:




1) Недостатки самого здания:
дефекты в конструкции оконных и дверных проемов;
дефекты несущих конструкций;
дефекты стен, фасада и территории общего пользования.
2) Проблемы в конструкции инженерных коммуникаций:
система отопления и водоснабжения;
вентиляционная система;
повреждения кабины и шахты лифта;




В случае, если собственником квартиры до момента истечения гарантийного срока была обнаружена неисправность вышеуказанных элементов, он вправе требовать:




1) Устранения недостатков.
2) Снижения стоимости объекта.
3) Покрытие расходов.




Застройщик устраняет недостатки только после составления дефектной ведомости, которая подписывается собственником квартиры и представителем строительной компании. После того как требования дольщика были выполнены в полном объеме, застройщик составляет акт устранения недостатков.




 




Застройщик не устраняет недостатки. Что делать?




Факт подписания передаточного акта не освобождает строительную компанию от обязанности устранить выявленные недостатки ремонта квартиры и дефекты конструкций дома.




Если застройщик отказывается устранять недостатки, дольщику необходимо направить в адрес компании претензию с описанием выявленных дефектов. В обращение необходимо требовать проведения повторного осмотра жилого помещения, который будет осуществлен после устранения скрытых недостатков квартиры. К претензии следует приложить акт осмотра (заполняется представителем управляющей компании).




Образец претензии застройщику об устранении недостатков можно скачать по ссылке ниже.








Претензия застройщику на устранение недостатков должна быть передана либо лично в руки руководителю компании, либо направлена в канцелярию застройщика. В случае, если собственник решит передать претензию из рук в руки, ему необходимо заранее подготовить второй экземпляр данного документа. На копии ставится входящий номер и дата приема документа.




В идеале срок устранения недостатков застройщиком должен быть указан в тексте ДДУ. Законодательство не дает четких разъяснений относительно сроков устранения недостатков при приеме квартиры в новострое. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”, дольщик вправе настаивать на безвозмездном устранении дефектов в разумный срок. Разумеется, сменить ручку на входной двери намного быстрее, чем ликвидировать поломку в вентиляционной системе дома. Поэтому собственнику квартиры необходимо здраво оценивать технические возможности застройщика.




Если согласие между сторонами сделки не было достигнуто, дольщик вправе защитить свои права в судебном порядке. Следует учесть, что во время судебного процесса обманутый истец может требовать взыскание неустойки с застройщика за нарушение условий ДДУ.
В соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и ФЗ №2300-1 “О защите прав потребителей”, собственник квартиры может рассчитывать на уплату неустойки в размере 1% от общей стоимости приобретенного объекта недвижимости.




 




Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно




Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:




1) Наименование и юридический адрес застройщика.
2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры.
3) Номер ДДУ и дата его подписания.
4) Перечень выявленных дефектов.
5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы.
6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований.
7) Дата и подпись заявителя.




К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.




Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.








 




Как обнаружить скрытые недостатки квартиры




Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения. Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь.
Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта. Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.




Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.




Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:




1) ФИО собственника.
2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика).
3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание.
4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).




Акт осмотра подписывается сторонами сделки.
Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.







 




Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?




Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:




1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик.
2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации.
3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.




Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.




Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.




Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.




Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.




Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.




Если вы считаете, что не сможете самостоятельно решить вопрос, обратитесь к профессиональным юристам компании

«Силкин и партнеры».
Досконально изучим договор долевого участия и оценим ваши шансы на победу в судебном процессе

Дольщики не смогут отказаться принимать квартиру до устранения недостатков

Дольщики могут лишиться права не принимать квартиру в новостройке до того, как в ней полностью устранены все строительные недостатки. В Госдуму внесен закон, меняющий процедуру передачи квартир покупателям жилья.

Соответствующие изменения предлагается внести в ч.5 ст.8 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов».

О том, что дольщики по разным причинам не всегда хотят принимать квартиры сразу после сдачи дома в эксплуатацию, говорили участники круглого стола, проходившего в рамках Российской строительной недели в начале марта в Москве. По их словам, иногда дольщики не принимают квартиры по полгода, ссылаясь на необходимость устранения дефектов.

Это не все изменения, которые собираются внести в законодательство, но единственные, которые на этот момент поступили в Госдуму на рассмотрение.

При этом изменить застройщики предлагают не только 214-ФЗ «О долевом строительстве». Чтобы ограничить круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты строительства, хотят скорректировать закон о судебной экспертной деятельности. По словам участников круглого стола, сегодня экспертом может выступать практически любой желающий.

Кроме того, собираются поменять сроки, в которые дольщики смогут предъявить претензии строителям по качеству объектов. Инициаторы нововведений предлагают установить срок предъявления претензий, не связанных с гарантийными случаями, в 6 месяцев с момента подписания передаточного акта на квартиру.

А также ограничить возможность передачи требований дольщиков, касающихся качества объекта, юридической компании, которая затем занимается взысканием денег с застройщиков.

Новым законом собираются исключить право дольщика отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры до полного устранения недоработок в квартире. Предполагается, что в таком случае при выявлении недочетов они должны быть отражены в акте и будут устранены застройщиком (либо покупателю будут возмещены расходы на их устранение) уже после передачи квартиры.

Что нужно знать о материнском капитале

Как оформить и получить маткапитал в 2020 году? На что можно использовать?..

www.sibdom.ru
Смотреть

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире в 2021 году


Получение ключей от новенькой квартиры – долгожданное событие для всех членов семьи, однако нерадивые застройщики могут омрачить это событие, пытаясь сдать вам жилье с дефектами и некачественной отделкой. Как защитить свои права и заставить застройщика устранить недоделки в квартире? Разберемся.

Как часто встречаются недоделки?


На самом деле большинство застройщиков сдают жилье в надлежащем качестве или по крайней мере с минимальными недоделками и дефектами. Но есть компании, которые пытаются сдать жилье с трещинами на стенах, щелями в оконных проемах, плохо установленными дверьми и другими серьезными дефектами. Вся радость получения ключей от новой квартиры может улетучиться после просмотра такого жилья. Но закон на стороне покупателя, и вы всегда можете отстоять свое право получить квартиру с надлежащей отделкой и без дефектов. На стороне покупателя закон «О защите прав потребителей», а именно пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, посвящённые приемке жилья. Кроме того, если жилье приобретено в долевую собственность, на стороне человека федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства. Разберем более подробно именно процесс приемки, кто должен присутствовать, как проводится приемка, что необходимо осмотреть и так далее.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Как принимать готовое жилье?


На приемке квартиры кроме собственника должны присутствовать: представитель дольщика, а также представитель товарищества собственников жилья (ТСЖ), если оно к этому времени уже создано. Основной документ, подтверждающий, что квартира находится в должном состоянии, — акт приема-передачи квартиры, он подписывается владельцем жилья лишь в том случае, если его устраивает состояние жилья, качество отделки (в ситуации, когда квартира сдается с отделкой) и не выявлены какие-либо дефекты.


Если же владельцем при осмотре выявляются какие-либо недочеты, его не устраивает качество отделочных работ, то он составляет соответствующий перечень. При осмотре квартиры рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:


  1. Качество установки входной двери (зазоры, незаделанные щели и так далее).


  2. Качество стеклопакетов и балконной двери. Не должно быть заметных щелей, а из окон не должно «тянуть» сквозняком (для проверки можно воспользоваться листом бумаги).


  3. Качество стен и потолка (обязательно проверьте ровность с помощью уровня и визуально оцените состояние поверхности – трещин и вмятин не должно быть).


  4. Насколько хорошо работает вентиляция (зажгите зажигалку или спичку и посмотрите, колеблется ли пламя).


  5. Исправность электропроводки и розеток.


  6. Все ли электрические цепи рабочие и подключены ли они к электрическому счетчику.


  7. Работают ли все радиаторы.


  8. Качество работы канализации, наличие протечек.


Если вы принимаете квартиру с отделкой, то обратите внимание, насколько качественно оклеены стены, ровно ли уложена кафельная плитка, насколько хорошо установлены входные и межкомнатные двери, как работает сантехника. Фактически, квартира с отделкой должна быть полностью готова к заселению, поэтому необходимо проверить, чтобы все было исправно. При приемке очень важно не поддаться эйфории от получения квартиры и подойти к процессу со всей ответственностью.


Важно! Задача представителя застройщика состоит в том, чтобы вы как можно быстрее подписали акт приема-передачи жилья, поэтому он может вас забалтывать, стараться ускорить процесс приемки. Владелец жилья должен сохранять спокойствие, не обращать внимание на представителя застройщика, не поддаваться эйфории, а скрупулёзно и дотошно проверять, все ли сделано должным образом.


Если вы отвлекаетесь или наплевательски относитесь к осмотру, то все недоделки и дефекты, выявленные после сдачи жилья, вам придется устранять за свой счет.

Что делать, если вы выявили дефекты и недостатки?


Не подписывать акт приема-передачи жилья. Вы должны добиться от застройщика устранения всех недоделок и дефектов. В некоторых ситуациях для оценки качества передаваемого жилья лучше привлечь специалистов (или заказать независимую экспертизу квартиры). По результатам осмотра все выявленные дефекты записываются в дефектную ведомость.


В ней же указываются сроки устранения недостатков. Они устанавливаются по договорённости владельца жилья и представителя застройщика. Как только сроки выйдут, владелец договаривается с представителем застройщика о новом осмотре, если при новом осмотре все выявленные недостатки устранены и нет новых, то владелец расписывается в акте приема-передачи жилья и получает ключи. В противном случае составляется новая ведомость.


Какой-либо определенной формы дефектной ведомости нет, есть специальный журнал, вы также можете выписать дефекты в отдельный смотровой лист. Что касается сроков, даже если вы вдруг забыли указать сроки, то на вашей стороне закон “О защите прав потребителей “, согласно которому все указанные вами дефекты и недостатки должны быть устранены в течение 45 дней.


Нарушение требований закона дает вам право требовать от застройщика 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Это требование распространяется как на людей, покупающих жилье по договору купли-продажи, так и на тех, кто приобретал жилье по договору ДДУ.


Единственное, на что стоит обратить внимание – при покупке квартиры по договору ДДУ дольщик может потребовать соответствующую компенсацию только после расторжения договора ДДУ.


Важно! Согласно российскому законодательству, на любые новостройки действует трехлетняя гарантия, в течение этого времени все недостатки, выявленные владельцами жилья, устраняются за счет застройщика.

Что можно потребовать от застройщика?


После того, как все недостатки выявлены и составлена ведомость дефектов, вы можете попробовать договориться с застройщиком решить проблему несколькими способами. Согласно российскому законодательству, можно:


  1. Попросить застройщика устранить дефекты за собственный счет.


  2. Вычесть все предполагаемые затраты из цены по договору купли-продажи.


  3. Перечислить вам сумму, необходимую на устранение недостатков своими силами.


Вы можете выбрать любой из вышеперечисленных способов, однако, если вы решите получить денежную компенсацию, то лучше привлечь специалистов для выявления дефектов и определения стоимости работ по их устранению. В противном случае, рассчитанных вами средств может просто не хватить, и тогда вам придется устранять недостатки за свой счет.


Если вы приобрели квартиру с готовым ремонтом, но застройщик его выполнил не качественно, то лучше сразу настоять на денежной компенсации. Почему? Да потому что в большинстве случаев застройщик начинает устранять недоделки безалаберно, не добиваясь желаемого вами качества. При этом устранять дефекты и недоделки он может очень долго и не один раз, поэтому лучше поберечь свои нервы и сразу получить деньги.


А уже на полученную сумму вы сможете нанять компанию, оказывающую услуги комплексного ремонта, согласовать проект и подождать точно отмеренный срок до въезда в полностью готовое жилье.

Заключение


Перед тем, как выбрать подходящий способ устранения дефектов и недостатков, важно грамотно оценить ситуацию и предстоящий объем работ. В противном случае вы рискуете что-то упустить, за это придется заплатить свои деньги. Это же утверждение касается и ситуации, когда вы просите перечислить некую сумму на собственноручное устранение недостатков или вычесть эту сумму из ДКП.


С другой стороны, если сделать все не торопясь и правильно, безалаберность или непрофессионализм застройщика не станут помехой счастливой жизни в отремонтированной квартире.


Интерфакс-Недвижимость / Россиянам могут запретить отказываться от приемки квартир с недоделками

26 марта 2021, 16:01

Фото: Пресс-служба мэра и правительства Москвы, В.Новиков

Москва. 26 марта. ИНТЕРФАКС — Группа депутатов внесла в Госдуму законопроект, который уточняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю, документ размещен в электронной базе данных парламента.

Согласно действующему законодательству, гражданин до подписания передаточного акта на квартиру вправе потребовать от застройщика составления еще одного акта, в котором должны быть указаны недочеты и несоответствия квартиры установленным требованиям. Застройщик должен безвозмездно устранить эти недостатки «в разумный срок», либо соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить гражданину расходы на устранение недостатков. До того, как застройщик выполнит одно из этих действий, гражданин мог отказываться от подписания передаточного акта на квартиру.

Внесенный законопроект убирает норму о том, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов. По новой схеме в случае наличия недочетов составляется акт о несоответствии, затем подписывается передаточный акт на квартиру, а застройщик устраняет недочеты, либо возмещает гражданину расходы или уменьшает цену договора. Опция отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов из закона убирается.

Согласно Жилищному кодексу, гражданин оплачивает коммунальные услуги за квартиру с момента подписания передаточного акта, до этого всю коммуналку (с момента ввода дома в эксплуатацию) платит застройщик. Это была одна из норм, мотивировавших застройщиков на оперативное устранение недостатков.

Внесенный депутатами законопроект также уточняет сведения, которые должны раскрывать застройщики. Так, застройщик может не раскрывать информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости, если работает по счетам эскроу и перечисляет средства в компенсационный фонд. Расширяются основания, по которым «недострой» может быть исключен из единого реестра проблемных объектов.

Отметим, что в июне 2018 года Верховный суд РФ обязал застройщиков платить гражданам неустойку за время устранения недоделок на объекте. Как следует из кассационного определения по делу дольщицы Екатерины Яшкиной, ввод всего дома целиком и «легкоустранимость» недостатков не прекращают обязательства застройщика.

Коллегия по гражданским делам ВС сослалась на ч.1 ст.12 закона об участии в долевом строительстве, где говорится, что «обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». При этом, согласно ч.1 ст.7 того же закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

Если акт не был подписан, а недостатки имелись, значит, нарушение срока передачи квартиры вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков, вследствие которых объект не соответствовал условиям договора, констатировал ВС. В этой связи выводы нижестоящих судов «об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства» были признаны ошибочными.

Новости: Застройщики смогут сбывать квартиры с недоделками — Эксперт

Российские застройщики могут получить от властей очень приятный бонус: граждане не смогут больше отказаться от вступления во владение приобретенной в долевом участии квартирой, даже если она имеет недостатки. Покупатели жилья по-прежнему смогут требовать, чтобы проблемы были зафиксированы в отдельном акте, но отказаться от вступления в право владения — нет.

Как сообщает Finmarket, поступивший в Госдуму и утвержденный в первом чтении законопроект не содержит прежде существовавшую норму, дававшую гражданам право отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков в квартире. Действующее законодательство позволяет гражданину в случае выявления таких недостатков составить отдельный акт и до устранения недоделок не вступать в права владения этой недвижимостью.

«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства (…) права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 федерального закона №214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорится в отзыве профильного комитета на законопроект.

В ходе обсуждения документа звучали различные мнения — в том числе о том, что принуждение к подписанию акта нарушает права граждан. Один из соавторов документа, глава думского комитета по собственности Николай Николаев сообщил, что не видит таких нарушений, но согласился с тем, что дискуссия была.

«Я не раз уже комментировал: если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать», — сказал он.

В этом деле однозначно не обошлось без сильнейшего строительного лобби и участия Минстроя, полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Фактически, новая норма сокращает расходы застройщика на судебные издержки и уплате ЖКХ, поскольку теперь у дольщиков не будет возможности не подписывать передаточный акт, и все расходы по ЖКХ за время устранения недоделок лягут на них.

При этом «разумный срок», в течение которого застройщик обязан будет устранить недочеты, видится крайне странной формулировкой, отмечает эксперт. Кто конкретно будет устанавливать этот срок? Где гарантия, что это будет действительно разумный срок, а не год на устранение небольших помарок по финишной отделке или замене окон? Фактически, это прямое посягательство на права дольщиков как покупателей и клиентов, которых застройщики после принятия этого законопроекта могут вообще не принимать в расчет. Опция в виде составления дополнительного акта тоже выглядит как минимум смешно — а с чего вдруг застройщик будет его составлять?

Этот законопроект — насмешка над людьми, которые влезают в 20-летние ипотечные кредиты, чтобы получить нормальное новое жилье, а не ширпотреб из фанеры и палок, считает Кричевский. Возможно, какие-то поправки во втором чтении и будут приняты, но есть ощущение, что после того, как закон будет принят и изменения вступят в силу, грамотные покупатели просто переключатся на вторичное жилье — в тех же новостройках, но уже после приемки и устранения недостатков.

Застройщики тянут одеяло на себя

Поправки в статью 8 закона о долевом строительстве или №214-ФЗ носят неоднозначный характер и могут вызвать еще массу дискуссий на стадии второго и последующих чтений в ГД, уверен генеральный директор инжиниринговой группы «Смарт Инжинирс», член комитета «Деловой России» по строительству Хусейн Плиев. Цель устранить правовые пробелы в действующей версии может снова оказаться вне досягаемости, поскольку основной смысл поправок оставляет в выигрыше застройщиков, хотя призваны эти поправки по своей логике защищать дольщиков.

Суть новшеств сводится к тому, что застройщикам предоставляется возможность включить в период просрочки по выдаче уже построенной квартиры время на устранение недостатков в ней, поясняет Плиев. Раньше у дольщиков была возможность не подписывать акт приёмки как минимум 2 месяца после сдачи объекта: закон позволял обязать застройщика составить акт по устранению недостатков, если таковые были обнаружены, и своевременно их устранить — при этом покупатель квартиры в этот период не платил за коммуналку.

Застройщиков такие нормы мотивируют устранять недостатки оперативно и качественно: затягивание окончательной сдачи дома чревата различными штрафами за просрочку по объекту. В частности, покупатель может взыскать неустойку, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за день просрочки; кроме того, в случае если, например, земля в аренде, а не в собственности, каждый день просрочки сулит застройщику дополнительные финансовые потери.

Если исходить из этих наиболее очевидных факторов, то законопроект призван защитить застройщиков от дополнительных финансовых потерь, полагает Плиев. Кроме того, поправки перекрывают возможность недобросовестным покупателям сознательно затягивать процесс подписания акта приемки квартиры. С другой стороны, практика свидетельствует, что у застройщика достаточно механизмов для того, чтобы исключить эти риски — в первую очередь, реально исправляя недочеты. Покупатели как правило ставят в таких актах вполне реализуемые задачи, а главное — имеют право на квартиру, соответствующую заявленным требованиям.

Кстати, законодательство о долевом строительстве в любом случае подразумевает возможность для застройщика составить передаточный акт недвижимости в одностороннем порядке, напоминает Плиев. Это можно сделать в том случае, если покупатель устраняется от принятия квартиры, или отказывается под предлогом, нахождения все новых недочетов — такое право возникает у застройщика по истечении 2-х месяцев со дня, установленного в договоре по передаче объекта недвижимости. Оспорить это положение в суде дольщику будет крайне трудно, поэтому фактически речь идет только о двух месяцах на каждый конкретный дом, а это не такой большой срок в масштабах всех проектов крупного застройщика.

Таким образом, заключает Хусейн Плиев, уже действующие нормы так или иначе уравновешивают права застройщика дольщика, а вот новые поправки могут позволить застройщикам злоупотреблять своим положением во взаимоотношениях с покупателями. Это не вполне сочетается с нормами ГК РФ и закона о защите прав потребителей, да и с самим 214-м законом, которые как раз направлены на защиту интересов граждан, а не застройщиков.

Возможно, законопроект и не дойдет в том виде, в котором он существует сейчас, до последующих чтений, подводит итог эксперт. Однако, это опять же будет зависеть скорее от соотношения сил, лоббирующих в Госдуме интересы заинтересованных сторон. Застройщики, в случае принятия поправок в текущей версии, очевидно выиграют больше.

инспекций HUD проходят через опасные квартиры, заполненные крысами, тараканами и ядовитой плесенью — ProPublica

Зимой 2017 года в отделение неотложной помощи срочно доставили малышку после того, как она проглотила яд от грызунов в доме своей семьи в субсидируемых государством апартаментах Clay Arsenal Renaissance Apartments в Хартфорде, штат Коннектикут. Ее мать расставила липкие ловушки по всему дому после того, как еще одному из ее детей укусила мышь за руку, по словам местного жилищного защитника, работавшего с семьей.

В августе этого года генеральный прокурор штата Миссури Джош Хоули подал в суд на Управление жилищного строительства Сент-Луиса и частную управляющую компанию, которую оно наняло для управления жилищным комплексом Клинтон-Пибоди, заявив, что они оба нарушили законы штата о защите прав потребителей, объявив, что этот комплекс пригоден для проживания, хотя он страдал от заражения вредителями, черной плесени и повреждений водой.

Искать в нашей базе данных

HUD Осмотреть

Правительство проверяет многоквартирные дома, субсидируемые налогоплательщиками.Посмотрите, какие из них прошли, а какие нет.

В том же месяце жители Texas Coppertree Village Apartments в Хьюстоне подали иск против Министерства жилищного строительства и городского развития США, заявив, что федеральное правительство не смогло привлечь их арендодателя к ответственности за плачевные условия и преступную деятельность в субсидируемом государством комплексе, включая изнасилования. , нападения и грабежи при отягчающих обстоятельствах.

Во всех трех случаях, несмотря на хорошо известные, давние проблемы, объекты недвижимости прошли самые последние проверки, санкционированные HUD.

Жилые комплексы, субсидируемые HUD, в совокупности служат домом для более 2 миллионов семей с низкими доходами по всей стране. Некоторые из них находятся в ведении государственных жилищных органов, а другие принадлежат частным коммерческим или некоммерческим арендодателям. По закону владельцы таких комплексов должны проходить проверки, подтверждающие их порядочность, безопасность и гигиену, в обмен на миллионы долларов федеральных денег каждый год.

Но, как обнаружили тысячи арендаторов по всей стране, проходные баллы инспекций HUD часто не соответствуют реальности условий жизни арендаторов. Система проверок двадцатилетней давности — основной инструмент надзора федерального жилищного агентства — подводит семьи с низкими доходами, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями и подрывает контроль агентства за миллиардными долларовыми субсидиями на аренду, финансируемыми налогоплательщиками, расследование The Southern Иллинойсан и ProPublica нашли.

HUD в течение многих лет присваивал проходные оценки опасным зданиям, заполненным крысами и тараканами, ядовитой плесенью и отслаивающейся краской на основе свинца, которые могут вызывать задержки в обучении на протяжении всей жизни при попадании в организм маленьких детей. То же самое касается зданий, где люди с ограниченными возможностями оказались в многоэтажных квартирах без работающих лифтов или где неочищенные сточные воды попадают в ванны и канализацию. Агентство проезжало мимо зданий, потолки которых проваливаются, и в холодные зимние месяцы не горит тепло, так как старые котельные выходят из строя.

Неисправность инспекционной системы HUD была очевидна в городах Каира и Восточного Сент-Луиса на юге Иллинойса, общественное жилье которых было передано HUD. В обоих городах комплексы получили проходные баллы по причине обветшания построек, построенных десятилетиями.

Система инспекции

HUD «в значительной степени провалилась», а численность персонала агентства после многих лет сокращения бюджета «совершенно неадекватна» для оценки собственности, сказала Сара Пратт, бывший высокопоставленный чиновник HUD, работавшая в агентстве при президентах Билле Клинтоне и Барак Обама.

Кейт Уолц, директор по вопросам жилищного правосудия Национального центра по вопросам бедности им. Сарджента Шрайвера, организации социальной справедливости и защиты прав человека, базирующейся в Чикаго, сказала: «Иногда мы просто качаем головами».

«Некоторые владельцы не проходят проверку, и у них есть отличное здание, а некоторые владельцы проходят ее, и у них просто ужасное здание», — добавила она. «Мы постоянно сталкиваемся с этим».

Жилой комплекс McBride в Каире, самом южном городе Иллинойса, был закрыт после того, как в прошлом году HUD определил, что он непригоден для жилья.(Уилл Видмер, специально для ProPublica)

Последствия этих неудач усугубляются нехваткой доступного жилья в общинах по всей стране. Согласно апрельскому отчету Pew Charitable Trusts, почти каждый пятый из 43 миллионов арендаторов в стране тратит более половины своего дохода на жилье. Поскольку у семей, живущих в глубокой нищете, мало альтернатив, многие предпочитают оставаться там, где они есть, и терпеть их условия, а не жаловаться и рисковать выселением и бездомностью.

Вот почему так важно, чтобы HUD обеспечивал безопасность и стабильность государственного жилья, предназначенного для малообеспеченных семей, говорят защитники жилищного строительства. Это сложная плата, учитывая, что подавляющему большинству этих квартир уже несколько десятилетий, а многие из них годами не обслуживались.

Получите наши лучшие расследования

Подпишитесь на рассылку новостей Big Story.

Представители Clay Arsenal Renaissance Apartments заявили, что они пытались устранить проблемы в этом здании и что проходные баллы объекта означают, что он соответствует стандартам HUD. После многолетних усилий арендаторов в мае HUD разорвала контракт с владельцем. Жилищное управление Сент-Луиса не ответило на звонок с просьбой прокомментировать, но в новостях сообщалось, что были предприняты усилия для улучшения условий в Клинтон-Пибоди, в том числе путем решения проблемы мышей.А после того, как арендаторы Texas Coppertree Village Apartments подали иск против HUD, инспекторы поставили зданию плохую оценку, и HUD направил его владельцу два уведомления о невыполнении обязательств. Ответ HUD на иск арендаторов должен был состояться во вторник, но департамент потребовал продления.

The Southern отправила по электронной почте краткое изложение своих выводов представителю HUD несколько недель назад. Агентство отказалось от подробных комментариев. Представитель HUD Джереон Браун сказал в электронном письме, что «идеальной системы не было и, вероятно, не будет.Учитывая это, агентство продолжает учиться, и мы осознаем проблемы 20-летней системы ».

HUD отказался предоставить секретаря Бена Карсона для интервью, но в конце октября Карсон поделился двухстраничным заявлением в Твиттере, в котором говорилось, что он «направил полную повторную проверку» того, как департамент проводит проверки. Карсон написал, что агентство изучает «немедленные улучшения и эти улучшения в долгосрочной перспективе».

В письме не говорится об этих изменениях или о том, когда будут обнародованы дополнительные подробности.

«Мы просто сигнализируем о грядущих переменах», — сказал Браун. «Подробности будут опубликованы, когда мы убедимся, что у нас есть система, которая будет лучше обслуживать жителей».


Инспекционная система HUD возникла в результате политических последствий предыдущих неудач надзора со стороны агентства.

«HUD годами страдает скандал и бесхозяйственность», — сказал тогдашний секретарь HUD Эндрю Куомо законодателям во время слушаний в Сенате в 1997 году, объявив о плане реформы, центральным элементом которого были стандартизированные проверки.По его словам, в 1980-х годах HUD был «примером мошенничества, расточительства и злоупотреблений».

«В то время, если вы вообще знали HUD, вы знали об этом по его неудачам», — сказал Куомо, приведя в качестве примеров Кабрини-Грин в Чикаго и Прюитт-Иго в Сент-Луисе, крупные государственные жилые комплексы, которые с тех пор были снесены .

Столкнувшись с призывами к упразднению своего отдела, Куомо призвал создать Центр оценки недвижимости в HUD, который в значительной степени будет полагаться на подрядчиков для оценки финансового и физического состояния домовладельцев, управляющих недвижимостью, субсидируемой HUD.

Предполагается, что все объекты недвижимости будут проверяться не реже одного раза в три года, а менее эффективные — чаще. HUD также имеет возможность проводить проверки в другое время в ответ на жалобы арендаторов или других лиц. Оценки выставляются по 100-балльной шкале, 60 баллов необходимо для прохождения. После проверки домовладельцы получают список всех опасных для жизни нарушений здоровья и безопасности, и у них есть три дня, чтобы исправить эти проблемы. Если частная собственность терпит неудачу с оценкой ниже 30 или имеет две последовательные оценки ниже 60, она передается для принудительных действий, которые могут включать расторжение контракта.

Разбитое окно в спальне квартиры в Samuel Gompers Homes, входящей в жилищное управление Восточного Сент-Луиса.
(Уилл Видмер, специально для ProPublica)

HUD пережил 1990-е годы, но не раньше, чем Конгресс сократил его годовой бюджет на четверть и приказал резко сократить штат. С середины 1980-х штат сотрудников агентства сократился более чем наполовину — с примерно 17 000 до примерно 8 000 человек.

«

HUD в течение многих лет подавал жалобы на недостатки в своей системе инспекции, особенно в отношении сложного алгоритма оценки, который изо всех сил пытается отличить небезопасную собственность от достойной», — сказал Майк Гантт, старший вице-президент консалтинговой компании The Inspection Group. это помогает имуществу подготовиться к проверке.

«Многие люди считали эти оценки бессмысленными в течение почти 20 лет, в том числе многие официальные лица HUD, которые говорят об этом в частном порядке», — сказал Гантт. «Это не новая проблема. Любые утверждения об обратном равносильны сокрытию или незнанию исторических фактов ».

Через своего официального представителя Куомо, ныне губернатор Нью-Йорка, выступил в защиту создания системы инспекций в 1990-х годах, заявив, что до этого не существовало единой системы инспектирования субсидируемого государством жилья по всей стране.Но официальный представитель Тайрон Стивенс добавил, что по прошествии двух десятилетий и прекращении федерального финансирования и надзора Куомо считает, что система нуждается в переоценке.

Недостатки системы стали очевидны несколько лет назад, когда плачевные условия в многоквартирных домах, принадлежащих некоммерческой организации Global Ministries Foundation, вызвали новостные сообщения и слушания в Сенате 2016 года, которые поставили под сомнение надзор HUD.

За несколько лет некоммерческая организация и дочерняя компания приобрели 60 объектов недвижимости для жителей с низкими доходами в Алабаме, Флориде, Джорджии, Индиане, Луизиане, Нью-Йорке, Северной Каролине и Теннесси.Некоммерческая организация, управляемая евангелистским священником в Мемфисе, штат Теннесси, по имени Ричард Гамлет, заключила контракты с HUD на размещение тысяч арендаторов примерно в 40 объектах.

К 2014 году Global Ministries получало около 40 миллионов долларов из федеральных фондов ежегодно для компенсации снижения арендной платы в рамках программы HUD по разделу 8, основанной на проектах.

Внутри компании представители HUD поднимали серьезные вопросы об условиях в собственности, сказал Джон Геммилл, который уволился из департамента в 2016 году в качестве директора офиса агентства в Мемфисе.Но внешне мало что получилось, и жильцы пострадали.

Когда Синтия Кроуфорд переехала в апартаменты Warren Apartments в Мемфисе в 2013 году, она отчаянно нуждалась в жилье. Почти четыре года назад она была бездомной, прыгая между кушетками друзей и убежищами. Ее дети находились в приемных семьях, и чтобы вернуть их, ей нужен был дом. Но условия, в которых они оказались, были ужасающими. «Это были не просто домашние мыши. Я говорю о крысах, настолько больших, что мы думали, что они опоссумы.Многие потолки падали на семьи. Не работали плиты и холодильники. У нас были проблемы с вываливанием полов из-под людей », — сказал Кроуфорд. «Это было абсолютно безнадежное чувство».

В течение многих лет оценки, присваиваемые объектам в Мемфисе, были завышены, поскольку они пришли в упадок, задолго до того, как их приобрело Global Ministries, — сказал Брэд Уоткинс, директор Центра мира и правосудия Среднего Юга, организации гражданских прав, которая работает с арендаторами. .По его словам, оценки начали падать только после того, как Уоткинс и другие высказали опасения по поводу HUD.

Синтия Кроуфорд сказала, что в течение многих лет она жила в небезопасных условиях в субсидируемых государством квартирах Warren в Мемфисе. Она стала соучредителем союза арендаторов, чтобы бороться за улучшение условий жизни.
(Андреа Моралес, специально для ProPublica)

Затем, весной 2015 года Кроуфорд и другие жители начали организовываться, и местная газета Мемфиса The Commercial Appeal сообщила, что люди жили в небезопасных квартирах в Warren Apartments, одном из объектов Global Ministries.Примерно в то же время Гамлет заплатил себе зарплату в 500 тысяч долларов. После того, как эта история была опубликована, инспекторы HUD вернулись, на этот раз выставив неудовлетворительную оценку квартирам Уоррена и Тулейна, которые были проверены совместно. Несколько месяцев спустя HUD перешло к расторжению контракта с Global Ministries на эти два объекта недвижимости.

Это побудило репортеров и адвокатов в других штатах задавать вопросы. Весной 2016 года сенатор США Марко Рубио, штат Флорида, посетил проблемный жилой комплекс из 400 квартир в своем родном штате, который принадлежал Global Ministries.Во время визита в апартаменты Eureka Garden в Джексонвилле Рубио сказал представителю владельца, что условия, свидетелем которых он стал, были «ужасающими и непростительными», согласно сообщениям новостей. Несколько дней спустя, находясь в зале заседаний Сената, Рубио обратил свое внимание на HUD. Он раскритиковал агентство за то, что оно не присвоило собственности плохую оценку.

«Я, хоть убей, не знаю, как они проходили какие-либо проверки, потому что, говорю вам, я посещал, и я не строительный инспектор, но вам не обязательно быть одним из них, чтобы — сказал Рубио, — сказал Рубио.

В августе того же года, под давлением HUD и общественности по поводу плохих жилищных условий, Гамлет объявил о планах выставить на продажу всю собственность, субсидируемую HUD Global Ministries.

Браун, представитель HUD, сказал, что Global Ministries «причинила вред многим людям в Мемфисе» и что департамент вынудил Гамлета продать его субсидируемую HUD собственность. Но в интервью Гамлет сказал, что департаменту было известно об ухудшении условий в свойствах, купленных Global Ministries, поскольку они уже давно были частью программы субсидирования аренды HUD при прежних владельцах.Департаменту также пришлось пересмотреть его планы финансирования, одобрить покупки и заключить контракты с некоммерческой организацией.

Офисное здание в теперь закрытых ставнях Warren Apartments, которое принадлежало Global Ministries Foundation.
(Андреа Моралес, специально для ProPublica)

В интервью Гамлет обвинил арендаторов в отсутствии элементарных навыков ведения домашнего хозяйства, обвинил управляющие компании, которые он нанял для выполнения повседневных операций, и сказал, что он стал мишенью для сотрудников HUD, потому что он пастор.Он защищал свою зарплату, говоря, что консультант сказал правлению некоммерческой организации, что ему «недоплачивают». «Ясно, что мы стали пинатой всех разочарований всей программы Раздела 8 на некоторых из этих старых объектов», — сказал Гамлет.

Проблемы с глобальными министерствами побудили к широкому пересмотру надзора в HUD и обещаниям реформ.

По словам Брауна, только за последние два года HUD усилил обучение и надзор за подрядчиками, которые проводят проверки от имени агентства.В 2016 году HUD приказал инспекторам пометить участки для некачественного ремонта, например, использовать фанеру для закрытия отверстий в гипсокартоне или клейкую ленту, чтобы починить гниющую прокладку холодильника. А в 2016 и 2017 годах агентство отменило аттестацию более 50 контрактных инспекторов после того, как установило, что они не соблюдали протоколы должным образом.

Эти изменения оказали драматическое влияние на оценки инспекций на национальном уровне. С 2015 по 2017 год показатель отказов по стране примерно утроился — с 4 до 13 процентов для государственных жилищных комплексов и более чем вдвое с 2 до 5 процентов для частных проектов, субсидируемых в рамках программ HUD для создания многосемейных проектов.Около 260 частных домовладений с жилищной помощью вышли из строя, примерно один из каждых 19, как и около 430 государственных жилых комплексов, примерно каждый восьмой объект, проверенный в 2017 году.

В то же время количество проверок частной многоквартирной собственности резко сократилось за тот же период с 8 400 в 2015 году до 4 900 в прошлом году. HUD отказался отвечать на вопрос о причине падения.


Но даже после изменений, внесенных в HUD для улучшения протоколов проверки, небезопасные свойства продолжают оставаться в некоторых местах.Это особенно заметно в Хартфорде.

В начале 2017 года координатор школьных семейных ресурсов обратился в Совет христианской деятельности, районную правозащитную организацию в Хартфорде, после того, как ребенок в ее школе сказал, что ее укусила мышь. Организатор некоммерческой организации организовал встречу с матерью ребенка, чтобы узнать больше. Но в назначенное время матери не было дома. Другой ее ребенок проглотил крысиный яд и находился в отделении неотложной помощи местной больницы.

Вскоре после этого инцидента Кори Макки, исполнительный директор некоммерческой организации, и другие защитники начали стучаться в двери в Норт-Энде Хартфорда, неблагополучном районе, расположенном в полумиле от центра столицы.

Апартаменты в стиле ренессанс «Глиняный арсенал» состоят из 26 зданий, в каждом из которых находится от 6 до 12 квартир. По словам Маки, большинство арендаторов не осознавали, что у них есть один домовладелец. Но после разговора о своих общих опасениях арендаторы решили, что они хотят взять на себя арендодателя, Ah Min Holding LLC, и его управляющего члена, Эммануэля Ку, и, в конечном итоге, HUD.Основная группа из шести жителей возглавила атаку.

В апреле 2017 года Совет по христианской деятельности обратился в региональный офис HUD в Бостоне, чтобы выразить обеспокоенность по поводу небезопасных условий, несмотря на проходные баллы проверки собственности. В следующем месяце строительный аналитик из бостонского офиса HUD посетил собственность и обнаружил устаревшие кухни, мертвых мышей, нефункционирующие обогреватели плинтусов и шаткие открытые террасы, согласно отчету, полученному The Southern в запросе документации.

В следующем месяце HUD выпустило Ah Min Holding уведомление о неисполнении обязательств, дав владельцу семь дней на устранение наиболее серьезных нарушений здоровья и безопасности. Но на самом деле ничего не изменилось, сказали жители.

В период с конца июня по начало июля 2017 года инспектор HUD снова произвел оценку собственности. Поскольку в отделении было известно о проблемах, эта конкретная проверка была более интенсивной, чем обычно. Тем не менее, недвижимость прошла успешно, набрав 73 балла, что всего на один балл меньше, чем 74 балла в прошлом году.

Имущество было помечено из-за плесени и грибка, заражения и дефектных окон и дверей внутри помещений. Но владелец компенсировал эти проблемы, выставив высокие оценки в других категориях, включая внешний вид зданий и территорию, которые, по словам арендаторов, были ухожены за несколько дней до прибытия представителей HUD, в то время как их единицам уделялось мало внимания.

В начале июля, чуть больше чем через неделю после проверки, арендаторы провели митинг и пресс-конференцию, на которой некоторые подробно рассказали о своих плохих жилищных условиях и, по их словам, об отсутствии арендодателя.После этого Джозеф Крисафулли, высокопоставленный сотрудник HUD из бостонского офиса агентства, обратился к арендаторам со словами: «Истории, о которых я слышал, так же далеки от приемлемого жилья HUD, как я слышал за 29 лет работы в HUD».

До того, как HUD закончил свой контракт на финансирование, Clay Arsenal Renaissance Apartments в Хартфорде прошли проверки HUD, несмотря на жалобы арендаторов на условия.
(Сара Блезенер, специально для ProPublica)

В том же месяце эксперт по грызунам из Корнельского университета обнаружил, что проблема с мышами в Clay Arsenal бросает вызов любительским мышеловкам.Поскольку мыши жили и размножались за холодильниками, в стенах и шкафах, а также на подушках из плюшевой мебели, он рекомендовал обширные и профессиональные усилия по уничтожению, чтобы справиться с этой проблемой.

В сентябре 2017 года Юлиса Эспиналь, одна из руководителей арендаторов, родила девочку. Ей и ее ребенку пришлось провести неделю в больнице, а затем еще на одну неделю в отеле, пока социальный работник и сотрудник городского кодекса полиции пытались заставить домовладельца избавить ее от грызунов.

Когда через две недели Эспиналь вернулась домой, она сказала, что нашла в гостиной мертвую мышь. По ее словам, вскоре вернулись живые мыши, заставившие ее расставлять ловушки вокруг детской кроватки на ночь. «Я боялся, что кто-то залезет в кроватку и укусит ее», — сказал Эспиналь, водитель школьного автобуса, воспитывающий четверых детей с ограниченным доходом.

Она и другие продолжали умолять HUD о помощи, в то время как Ah Min Holding оспаривала другое уведомление о невыполнении обязательств, отправленное департаментом, угрожая расторгнуть контракт с компанией.Адвокат Ку, Карл А.С. Коан III, заявил HUD, что такое решение было «произвольным» и «полностью противоречащим» режиму принудительного исполнения, установленному департаментом в отношении собственности, прошедшей последнюю проверку. Ку не ответил на запрос о комментарии через Коана. HUD отозвал второе уведомление по умолчанию и вместо этого потребовал от Ку исправить длинный список проблем к январю 2018 года — крайнему сроку, который департамент продлевал много раз.

Обеспокоенные, защитники и арендаторы продолжали искать ответы.Они обнаружили то, что они считали открытием: компания Ah Min Holding не получила должным образом свидетельства о размещении своих сдаваемых в аренду зданий, которые требуют городской инспекции при наличии оборота арендуемой единицы. Город согласился. В феврале этого года городские власти проинспектировали около 100 единиц А Мина, и почти все они вышли из строя.

В апреле HUD еще раз уведомил Ah Min Holding о том, что компания нарушила договор с департаментом. 2 мая мэр Хартфорда сообщил Ку в письме, что город будет взимать с А Мин 99 долларов за нарушение в день, пока он не устранит проблемы.Две недели спустя городской комитет проголосовал за отмену налоговой скидки Ah Min Holding, которая ежегодно приносила около 266 000 долларов.

В ответ на апрельское уведомление HUD о невыполнении обязательств управляющий имуществом Clay Arsenal сказал, что ремонт, требуемый HUD, был завершен, и попросил больше времени для устранения нарушений городского кодекса.

31 мая арендаторы обнаружили прикрепленные к их двери письма от HUD, в которых сообщалось, что агентство расторгло контракт с компанией и окажет им помощь в переезде.HUD также отправил Ку письмо, в котором говорилось, что «в свете условий на проекте и вашей продолжающейся неспособности предоставить достойное, безопасное жилье» агентство отклонило просьбу его компании предоставить дополнительное время для устранения проблем.

В прошлом году после родов Юлисе Эспиналь и ее новорожденному ребенку пришлось спать две недели вдали от дома из-за грызунов в ее отделении. Она сказала, что вскоре мыши вернулись.
(Сара Блезенер, специально для ProPublica)

Ронда Сицилиано, пресс-секретарь бостонского офиса HUD, заявила, что плановые проверки являются лишь одним из инструментов надзора агентства для привлечения домовладельцев к ответственности: «Является ли она основным? Да.Это на 100 процентов надежно? Нет.»

Сицилиано сказал, что как только правозащитная организация обратила внимание HUD на проблему, агентство отреагировало. Но в этом проблема, — сказал Макки, исполнительный директор некоммерческой организации, помогающей арендаторам.

«HUD действовал только потому, что мы оказывали на них давление, а не потому, что это часть их стандартной системы надзора», — сказала она.


Несмотря на то, что HUD дает обещания по дальнейшему реформированию системы контроля, годы завышенных оценок небезопасных и ухудшающихся свойств нанесли ущерб, который будет трудно обратить вспять.

Конгресс в течение многих лет сокращал программы, оплачивающие ремонт жилых комплексов, и это привело к огромному отставанию в ремонте. В 2011 году HUD опубликовал исследование, в котором говорилось, что около 1,2 миллиона единиц государственного жилья нуждаются в крупномасштабном ремонте на сумму около 26 миллиардов долларов, а объем невыполненных работ будет ежегодно увеличиваться более чем на 3 миллиарда долларов. (Более поздней оценки не было.)

Одна из самых серьезных неудач по надзору за государственным жилищным фондом происходит в Нью-Йорке, в родном штате Куомо, где почти 400 000 человек живут в государственном жилье.На протяжении десятилетий Жилищному управлению города Нью-Йорка, крупнейшему в стране, удавалось избегать многих ловушек и кошмаров, связанных с общественностью, которые преследовали другие крупные города. Это считалось историей успеха государственного жилищного строительства. Но не больше.

Этой зимой тысячи жильцов остались без тепла. Позже жилищное управление признало, что в последние годы не проводило должным образом проверки на наличие свинцовой краски, и сотни детей были отравлены. Агрегаты переполнены крысами и плесенью.В своей жалобе федеральные прокуроры обвинили местных чиновников в попытке скрыть масштабы проблем и ввести в заблуждение инспекторов HUD такими действиями, как отключение воды в зданиях, чтобы скрыть утечки, и размещение знаков «Не входить» на подвальных помещениях. Город, который управляет жилищным управлением, согласился потратить более 2 миллиардов долларов в течение десяти лет на ремонт и наблюдение за федеральным наблюдателем в соответствии с положениями указа о согласии, который все еще должен быть одобрен федеральным судьей.

Подробнее

Тем не менее, записи показывают, что HUD уже много лет знает о серьезных недостатках в области охраны здоровья и безопасности в государственных жилых комплексах Нью-Йорка.В некоторых отчетах инспекций было выявлено более 1000 недостатков в области охраны труда и техники безопасности; недвижимость продолжала получать проходные баллы. В среду судья отказался подписать указ о согласии, поскольку, по его словам, он не пошел достаточно далеко, чтобы устранить условия, которые он назвал «чем-то напоминающими библейские казни в Египте». Он попросил обе стороны вернуться в следующем месяце с предложением о дальнейших действиях.

Точно так же в городе Каир, расположенном на юге штата Иллинойс, известном как «Маленький Египет», жители жилых комплексов Элмвуд и Макбрайд жили с мышами, плесенью и отключениями отопления, из-за которых они отапливали свои дома газовыми печами.И в течение многих лет HUD давал этим зданиям удовлетворительные оценки по мере их разрушения.

Сегодня оба здания пустуют.

Лозы тянутся вверх по бокам. Окна обшиты фанерными досками. Над ними нависают искореженные, обдуваемые ветром металлические навесы. Когда-то здесь жили сотни детей, а теперь стало жутко тихо. До того, как HUD переселил всех, почти шестая часть населения этого города на самой южной границе Иллинойса жила в двух жилых комплексах 1940-х годов.

Когда HUD передал жилищное управление в ведение делопроизводства, представитель агентства сказал The Southern, что HUD был «ошеломлен… увиденным не только с точки зрения плачевных условий жизни», но также «плохим и отсутствующим ведением учета, ошеломляющим отставанием от критически важных дел». ремонт.»

Когда весной 2017 года HUD наконец объявил о плане устранения небезопасных условий, чиновники заявили жителям, что здания зашли слишком далеко, чтобы их можно было спасти, и что департамент больше не занимается строительством государственного жилья.Жителям были предоставлены ваучеры, которые субсидируют арендную плату на частном рынке, но многим пришлось покинуть Каир, потому что в нем было мало квартир для сдачи в аренду. Опалубка Элмвуда и Макбрайда оставляет несколько вариантов государственного жилья: две высотные башни и несколько зданий поменьше.

Жилой комплекс McBride в Каире. HUD объявил о планах закрыть McBride и близлежащий жилой комплекс Elmwood в апреле 2017 года.
(Уилл Видмер, специально для ProPublica)

Когда генеральный инспектор HUD этим летом выпустил отчет, в котором исследуется, почему департамент не вмешался раньше, ошибочные проверки были определены как часть проблемы.

Браун, представитель HUD, ранее сказал The Southern, что то, что произошло в Каире, было «редким» провалом со стороны ведомства. Три инспектора, которые проводили физические проверки в жилищном управлении округа Александер в период с 2009 по 2016 год, были лишены сертификата из-за проблем с производительностью.

Но Джереми Киркланд, исполняющий обязанности заместителя генерального инспектора HUD, сказал подкомитету Палаты представителей в конце сентября: «Я абсолютно уверен, что есть и другие, такие как Элмвуд и Макбрайд.”

Журналист

Data Кейт Рабиновиц и разработчик новостных приложений Дэн Нгуен внесли свой вклад в этот отчет.

Молли Паркер — репортер, занимающийся расследованиями в области государственного жилья, для Южного Иллинойса. Напишите ей на [адрес электронной почты защищен] и подпишитесь на нее в Twitter @mollyparkerSI.

Вы живете или работаете в государственном жилье? Поделитесь своей историей, используя нашу анкету.

Исправление, ноябрь.16, 2018: Изначально эта история искажала роль Кори Макки, исполнительного директора Совета по христианской деятельности в Хартфорде, штат Коннектикут, в организации встречи с матерью, ребенка которой укусила мышь. Это организовал общественный организатор в ее офисе, а не Макки.

«Нас ждет острый кризис»

Просмотрите районы крупнейших городов страны, и вы, вероятно, увидите ошеломляющее множество кранов.

Большинство из них помогает строить элитные многоквартирные дома. Фактически, многоквартирное строительство сейчас находится на пике за 40 лет; Проблема в том, что застройщики возводят не те здания. Рынок предметов роскоши в значительной степени перенасыщен, в то время как существует нехватка доступного арендного жилья, а застройщики скованы рекордно высокой стоимостью строительства.

Завершение строительства квартир в 150 крупнейших городах США подскочило до 395775 единиц в 2017 году, превысив производство в 2016 году на ошеломляющие 46 процентов и более чем вдвое, по данным RealPage, компании по разработке программного обеспечения и данных для управления квартирами.Роскошные, высококлассные здания составили от 75 до 80 процентов нового предложения в текущем цикле.

«Доставить продукт по такой низкой цене действительно сложно. Стоимость земли, стоимость строительных материалов, стоимость рабочей силы. Это действительно примерно одинаково, независимо от того, какой продукт вы делаете, и это просто сложно сделать. сделка будет работать в финансовом отношении, если вы собираетесь достичь этой средней рыночной цены », — сказал Грег Уиллетт, главный экономист RealPage.

Спрос на элитные квартиры по-прежнему высок, но этот спрос обусловлен выбором, а не необходимостью.Арендаторы роскошных зданий часто снимают второй или третий дом или, возможно, уменьшают размер более крупного загородного дома. Они не боятся платить ежемесячные платежи.

«В нашем портфеле, который представляет собой 70 000 квартир в основном в роскошных помещениях, мы видим, что наши арендаторы тратят относительно низкую сумму своего дохода на аренду, несмотря на то, что арендная плата является ощутимо высокой», — сказал Тоби Боззуто, президент и генеральный директор компании Bozzuto Group, многосемейная компания по управлению и развитию, работающая на северо-востоке и в Средней Атлантике.«При этом, это история о двух городах. На рынках со средним и низким доходом люди тратят пропорционально больше на аренду — настолько много, что я считаю, что нас ждет острый кризис».

Несмотря на рост доходов, почти половина (47 процентов) всех арендодателей (21 миллион) платят более 30 процентов своего дохода за жилье, в том числе 11 миллионов домохозяйств, платящих более 50 процентов своего дохода за жилье, согласно последним данным Отчет за 2017 год Объединенного центра жилищных исследований Гарварда.

«В то время как рынок отреагировал на потребности в аренде жилья для домохозяйств с более высокими доходами, наблюдаются тревожные тенденции, указывающие на растущую неспособность предоставить жилье, доступное по цене для арендаторов среднего и рабочего класса, не говоря уже о тех, кто имеет очень низкие доходы, «сказал Кристофер Герберт, управляющий директор центра.

За последний год арендная плата по высокому тарифу снизилась, и арендодатели начинают предлагать концессии, такие как пакеты с элитными удобствами или месячную бесплатную арендную плату.

«Мы получаем довольно конкурентную среду для аренды в некоторых местах по действительно высоким ценам, и мы уже достигли стабильного уровня арендной платы, который немного снизился», — сказал Уиллетт.

Этого не происходит за пределами рынка предметов роскоши, где арендная плата все еще растет из-за низкого предложения. Разработчики говорят, что просто не могут позволить себе добавить ничего, кроме роскоши.

«Двое на четыре не имеет значения, в роскошном ли он здании или в доступном по цене. Он стоит одинаково», — сказал Боззуто. «Разница, конечно, заключается в арендной плате, и существует огромная разница между арендной платой высокого уровня и арендной платой низкого уровня. Таким образом, проблема заключается в том, чтобы разработать экономически жизнеспособный, осуществимый проект, он должен быть по самой своей природе, высокий конец.Арендная плата должна быть высокой, чтобы поддерживать стоимость ».

Стоимость пиломатериалов два на четыре сейчас рекордно высока. Другие товары, такие как сталь и бетон, стоят дороже, но реальный скачок стоимости земля и рабочая сила. Квалифицированная строительная рабочая сила не только дорогая, ее чрезвычайно трудно найти.

Инвесторы, по словам Боззуто, теперь отказываются от нового строительства и вместо этого восстанавливают старый арендный фонд. Эти так называемые проекты с добавленной стоимостью просто еще больше поднять арендную плату нынешним арендаторам.

Есть некоторые государственные программы, которые предлагают застройщикам финансовые стимулы для строительства жилья для малообеспеченных слоев населения, но они не удовлетворяют потребности.

«Они конечны, и многие, многие из нас конкурируют за эти очень ограниченные ресурсы», — сказал Боззуто, добавив, что рынок предметов роскоши «находится на грани избыточного предложения, но я думаю, что макроэкономические условия на самом деле удержат нас в таком состоянии. Издержки, в частности, земельные расходы, в основном связанные с рабочей силой, в конечном итоге затруднят строительство новых зданий.»

СМОТРЕТЬ: Кевин О’Лири: Используйте этот тест, чтобы решить, следует ли вам арендовать или покупать дом

Как государственное жилье вредит городам

Большинство экспертов в области политики в наши дни сходятся во мнении, что крупные проекты государственного жилищного строительства представляют собой вредную среду для их арендаторов. Менее понятно, насколько вредны такие проекты для окружающих их городов. Жилищные проекты излучают дисфункции и социальные проблемы вовне, нанося ущерб местному бизнесу и стоимости собственности в районе.Они наносят ущерб городам, препятствуя или даже предотвращая возрождение этих заброшенных районов, привлекая поселенцев с более высокими доходами и новые инвестиции в бизнес. Что еще хуже, на протяжении десятилетий города зонировали целые районы, чтобы навсегда стать государственным жильем, навсегда исключив постоянную переработку собственности, которая помогает динамичным городам создавать новые богатства и возможности как для богатых, так и для бедных.

Государственное жилье порождает социальные проблемы по соседству, потому что оно объединяет вместе социально зависимые семьи с одним родителем, чьи дети без отца непропорционально часто оказываются бросающими школу, потребителями наркотиков, неработающими и преступниками.Это, конечно, не те семьи, для обслуживания которых изначально предназначалось государственное жилье. Но по мере того, как экономика США бурно развивалась после Второй мировой войны, рабочие семьи из низшего среднего класса, для которых были построены проекты, обнаружили, что они могут позволить себе дома, построенные в частном порядке в быстрорастущих пригородах Америки, и к 1960-м годам они полностью отказались от государственного жилья. . Остались самые бедные, самые неорганизованные, неработающие семьи, почти все они возглавляются одинокими женщинами. Затем государственное жилье стало ключевым компонентом обширной сети социальной поддержки, которая давала молодым женщинам собственный доход и квартиру, если они рожали незаконнорожденных детей.Поскольку дети этих женщин, оставшиеся без отца, росли и сбивались с пути, многие проекты превратились в места беззакония, стрельба стала обычным явлением по ночам, а убийства — обычным делом.

Преступление и беспорядки не остались в рамках разрушенных проектов, о чем слишком хорошо знают жители кварталов, в которых преобладает государственное жилье. Джо Петроне, давний житель района Ист-Фоллс в Филадельфии, где его семья владеет бизнесом в сфере недвижимости, наблюдал за всем жизненным циклом американского эксперимента с субсидированным жильем, разыгрывающимся у него на пороге.Снесенный жилой комплекс в Ист-Фоллс открылся около 40 лет назад как жилье для работающих семей. «Мы праздновали выход людей из проекта», — вспоминает Петроне о соседях в те дни. «Мы рассматривали это как благоприятную ситуацию». Но когда неработающие жители заменили рабочих, объясняет Петроне, директор по недвижимости города Филадельфия, дети из проекта начали угрожать длинным блокам частных рядных домов на прилегающей улице Калумет и соседнему торговому району вдоль Риджа. Авеню.«В окна на Калумет-стрит попадут кирпичи, брошенные с высоток», — говорит он. «Девяносто процентов ограблений было совершено преступником, который исчезал в проекте».

Беспорядок нанес огромный урон экономической жизнеспособности района, говорит Петроне. «Дошло до того, что вы не продадите трехэтажный дом в этом районе больше, чем за 600 долларов» — дом, на владение которым некогда ушла целая жизнь рабочего класса без долгов, и который представлял собой сбережения всей семьи. .

Кто-то может счесть ворчание Петроне нетерпимым со стороны белого этнического меньшинства к новоприбывшим в его некогда преимущественно итало-американском районе. Они были бы совершенно неправы. Вы услышите точно такие же жалобы и от трудолюбивых меньшинств, проживающих в районах, где доминируют проекты. «Когда у вас есть родители-одиночки, у вас много подростков без присмотра, множество наркотиков и банд», — замечает Лаурена Торрес, агент по недвижимости итальянско-испаноязычного происхождения в Восточном Гарлеме, владелица недвижимости, чьи дома для сдачи в аренду выходят на дома Роберта Вагнера. хребет проектов навис над Первой авеню.«Это влияет на вашу повседневную жизнь — вам нужно избегать проектов, чтобы добраться до уборщиков, прачечной или продуктового магазина», — говорит она. «Никто из нас не входит в них и не пересекает их — даже в час дня — в качестве кратчайшего пути».

Страх перед теми, кто живет в жилищных проектах, может подтолкнуть соседей, которые могут себе это позволить, переехать — еще одно истощение жизнеспособности городов, поскольку зачастую именно стремящиеся, стремящиеся вверх люди способствуют процветанию кварталов. Торрес вспоминает день три года назад, когда ценные арендаторы, жившие в одной из ее квартир — «профессиональная пара», — говорит она, — съехали, обнаружив, что на их крыльце забрызгали кровь из-за спора о наркотиках, который (в буквальном смысле) пролился из проекты.«Они встали тем утром, — вспоминает Торрес, — и сказали:« Этого достаточно »». По словам Торрес, именно ее арендаторы из числа меньшинств, которые стремятся к мобильности, больше всего жалуются на «нежелательный элемент в проектах».

Эрнест Гейтс, основатель чикагской корпорации по развитию сообществ Ближнего Вестсайда, однажды не стал бы игнорировать беспокойство амбициозных арендаторов из числа меньшинств Торреса. В конце 1980-х он попытался превратить Ближний Вест-Сайд, респектабельный район для представителей нижнего среднего класса со значительным количеством чернокожих домовладельцев, в полностью черное сообщество, где все социальные классы будут жить бок о бок.Эксперимент Гейтса в области расовой социальной инженерии требовал не допускать белых джентрификаторов, и он решил использовать для этого то, что он называет «стигмой государственного жилья». В обмен на то, что его организация перестала возражать против строительства нового баскетбольного стадиона в своем районе, Гейтс выиграл у города право застройки около 75 свободных городских участков в этом районе. Работая с Управлением жилищного строительства Чикаго, он приступил к объединению новых домов, занимаемых владельцами, со зданиями, в которых было построено новое государственное жилье.

Гамбит Гейтса не допустил вмешательства белых, хорошо; но это также привело в ярость законопослушных домовладельцев из числа меньшинств, которые не очень заботились о своих новых публично проживающих соседях, некоторые из которых превратили свои субсидируемые дома в приюты. Гейтс надеялся, что трудолюбивые бедняки переедут в его субсидируемые подразделения. Вместо этого он с сожалением говорит: «У нас плохие игроки». Сегодня Гейтс средних лет, который по-прежнему ведет себя как суровый, слегка конфронтационный чернокожий боец ​​шестидесятых, признает, что совершил серьезную ошибку.«Я сожалею, — говорит он, — и многие домовладельцы злятся на меня».

Чтобы более полно понять, какой ущерб государственное жилье может нанести таким районам, как Ближний Вест-Сайд, рассмотрим, что может случиться, когда оно исчезнет из неблагополучного района города. После того, как два года назад мрачный Ричард Аллен Хоумс на севере Филадельфии столкнулся с грохотом, застройщик Лоуренс Руст набросился на него, составив подробный план развития заброшенного района рядом с снесенным проектом.Вскоре он выпотрошил и отремонтировал ранее пустующие здания и продавал джентрификаторам яппи. «Я вывез отсюда 15 мусорных баков, заполненных мусором», — рассказывает Раст некоторым потенциальным покупателям трехэтажного лофта, который он ремонтирует, — графическому дизайнеру с возрастом 20 и певцу, оба из Нью-Йорка. Он продает дом, который он восстановил по соседству, за 225 000 долларов, в квартале, где несколько лет назад дома стоили 1500 долларов, а налоги на недвижимость были незначительными.

Перспектива такого рода благоустройства города побудила мэра Эдварда Ламберта из Фолл-Ривер, штат Массачусетс — бывшего депрессивного городка заводов Новой Англии, который начинает возрождаться как дом для высокотехнологичного производства и для жителей Бостона и Провиденса, — настаивать на сносе. жилищного проекта Watuppa Heights, состоящего из 100 квартир, несмотря на предложение государства выделить 6 миллионов долларов (или около 60 000 долларов за квартиру) на его модернизацию.(Первоначально строительство проекта финансировалось из средств штата, а не из федеральных, как это обычно бывает.) Он планирует заменить проект новыми домами, занимаемыми владельцами, хотя застройщики могут получать городские субсидии, чтобы поддерживать низкие цены.

Ламберт, демократ, утверждал, что Ватуппа-Хайтс был магнитом, притягивающим в его город семьи с социальными проблемами из Бостона и других городов с большим количеством жителей, имеющих право на субсидированное жилье. Его офис обнаружил, что из 1700 домашних хозяйств, ожидающих размещения в государственном жилье в Фолл-Ривер, только 200 фактически проживали в городе (и большинство из них отказались от имеющихся квартир в Ватуппа-Хайтс, ожидая квартиры в более новом, более привлекательном государственном жилье. ).Статья Boston Globe , в которой сообщается, что социальные работники Бостона поощряют семьи с низкими доходами переезжать в старый заводской городок, где было больше вакансий в системе государственного жилья, предоставила дополнительные доказательства того, что Ватуппа заполнялся неработающими людьми. горожане.

И они были непропорционально плохой партией. Статистика показывает, что преступность в городе падает, но резко возрастает в Ватуппа-Хайтс. Мэр отметил, что жители нового проекта, приехавшие из других городов, принесли с собой «больше звонков в полицию, больше детей с особыми потребностями, больше преступности и больше наркотиков.Как заметил один помощник мэра: «Мэр не сказал бы это таким образом, но основной аргумент заключался в том, что к вам со всех сторон приезжают люди, чтобы воспользоваться нашими услугами и сделать это место грязным».

Возможно, удивительно, что в штате, где «доступное жилье» является мантрой, законодательный орган штата Массачусетс недавно дал Ламберту зеленый свет на снос проекта. Голосование стало большой победой для мэра и законодателей штата Фолл-Ривер и поворотным моментом для города, который упорно борется за улучшение своих школ и экономики.

Однако разрушение таких объектов, как дома Ричарда Аллена или Ватуппа Хайтс, остается относительно редким событием. И этот факт указывает на второй, более тонкий способ, которым государственное жилье наносит вред городам. В отличие от зданий, находящихся в частной собственности, государственное жилье становится недвижимостью, постоянно закрепленной в определенном, малоценном использовании, даже если города вокруг него меняются и обновляются. Многие проекты вырисовывались в их окрестностях вот уже несколько десятилетий. Имена некоторых даже предполагают, что расовый состав их жителей всегда будет одинаковым: две площади Borinquen в районе Бушвик Бруклина кажутся навсегда предназначенными для пуэрториканцев, апартаменты Langston Hughes в районе Браунсвилл Бруклина для афроамериканцев, а также если некоторым расам непропорционально суждено быть бедными, неблагополучными подопечными государства — ошибочное и расистское предположение, которое характеризовало столь пагубную социальную политику за последние несколько десятилетий.В то же время города никогда не узнают, какие новые творческие возможности свободный рынок может придумать для этих замороженных территорий.

В Нью-Йорке огромное количество собственности, заблокированной в качестве государственного жилья, является серьезным тормозом для экономики города. В Восточном Гарлеме, где находится не менее 13 огромных жилищных проектов («самая большая концентрация государственного жилья в мире», когда-то хвастались городские власти), почти ни одна часть района не избежит их пугающего, подавляющего процветание присутствия.«Мы со всех сторон окружены ими — они раздражают глаза, и происходит очень много утечек, будь то преступления или наркотики», — говорит один видный управляющий недвижимостью, чья фирма владеет 1300 квартирами в 60 зданиях в область. «Если бы у нас было хотя бы половина проектов, — сетует он, — мы были бы следующей Ист-Виллидж, с нашей близостью к центру города и поездом метро № 6, идущим прямо через окрестности».

Но Восточный Гарлем — не единственное место в Нью-Йорке с избытком государственного жилья.В Готэме гораздо больше единиц государственного жилья, чем в любом другом городе страны — почти 200 000 из 1 миллиона или около того по стране. (На втором месте находится Чикаго с 38 000 квартир). Государственное жилье занимает поразительные 2 500 акров недвижимости в Нью-Йорке, что эквивалентно 156 участкам Всемирного торгового центра: город в городе.

Изобилие государственного жилья также сокращает пространство, доступное для частного жилья, что является реальной проблемой в городе, где частное жилье, особенно в ценовом диапазоне со средним уровнем дохода, постоянно находится в дефиците.Один из районов Нью-Йорка, столкнувшихся с этой проблемой, — это Бруклинская военно-морская верфь, где раньше располагалась судостроительная фабрика, которая теперь превратилась в промышленный парк, где в десятках малых предприятий работают 3500 сотрудников. Многие другие фирмы, вероятно, присоединятся к этим компаниям, как только по соседству откроется запланированная новая киностудия. Тем не менее, поблизости практически нет жилья для работников промышленного парка со средним доходом, потому что два крупных проекта государственного жилищного строительства занимают большую часть площади и препятствуют развитию жилой застройки в остальной части.Как говорит Ричард Друкер из Brooklyn Navy Yard Development Corporation, некоммерческой организации, которая управляет верфью на условиях аренды у города: «В этом районе большой спрос на жилье со средним уровнем дохода. Если бы вы могли построить его, он бы стал продаваться ». А если такое жилье заменит проекты? На что Друкер отвечает: «Бруклину было бы лучше».

Тем не менее, проблема освобождения Бруклинской военно-морской верфи и других городских районов по всей стране от государственного жилья является сложной задачей. Вера в то, что «государственное жилье всегда будет с вами», неприкосновенна для жилищных защитников и должностных лиц.Подобно создателям государственного жилья более полувека назад, они убеждены, что рынок частного жилья всегда будет исключать бедных, что делает государственное жилье постоянно необходимым.

Именно это предположение лежит в основе продолжающейся многомиллиардной инициативы Министерства жилищного строительства и городского развития по реформе «Надежда VI» — последней в бесконечной серии усилий HUD по исправлению бесконечных неудач его предыдущих жилищных программ. Hope VI снесло 70 000 стареющих единиц государственного жилья по всей стране (включая пресловутый дом Роберта Тейлора в Чикаго) только для того, чтобы заменить многие из них новыми жилищами другой конструкции, в надежде, что на этот раз HUD получит правильную формулу.

Как и было с самого начала в воображении чиновников из государственного жилищного фонда, бюрократы HUD верят, что правильный вид государственного жилья может вылечить недуги «сильно обездоленных». В этом часто разочаровывающемся мнении «Надежда VI» заменяет многие из отчуждающих высоток, которые она сносит, более удобными городскими домами, и стремится побудить семьи с более высоким доходом переехать в новые квартиры вместе с очень бедными. думая, что более успешные семьи станут хорошим примером для менее успешных.«Надежда VI обеспечит баланс и создаст стабильные сообщества», — объясняет заместитель помощника секретаря HUD Милан Оздинец, кадровый бюрократ в агентстве. «У него очень низкий доход, и семья зарабатывает 60 процентов от среднего дохода», — говорит он. «Вот где устанавливаются связи, устанавливаются примеры и создается социальный капитал».

Но это всего лишь принятие желаемого за действительное. Зачем предполагать, что бедные и неблагополучные будут учиться у более успешных? Разве не так же вероятно, что дети неблагополучных будут подавать плохой и потенциально опасный пример для детей успешных? Учились ли арендаторы государственного жилья Эрнеста Гейтса у более зажиточных чернокожих жителей Ближнего Вест-Сайда Чикаго? Сгоревшие дома-крэны говорят об обратном, равно как и шумные, неухоженные дома, арендованные федеральными арендаторами по ваучерам в респектабельных рабочих кварталах страны.Более того, нет уверенности, что многие проекты Hope VI смогут привлечь сразу несколько домохозяйств. Почему те, у кого есть средства для жизни в другом месте, решили переехать, скажем, в новое государственное жилье Надежды VI, которое строится в бесплодных землях южной части Чикаго?

Надежда VI лишь увековечивает пагубное влияние государственного жилья на города. На месте, где раньше был закрыт проект государственного жилья в Ист-Фолс, Управление жилищного строительства Филадельфии строит 304 новых дома Hope VI. В этом новом застройке, получившем название Schuylkill Falls, половина квартир будет отдана арендаторам с низким доходом, даже несмотря на то, что участок граничит со Скулхаус-лейн, одним из самых желанных объектов недвижимости в городе.Чиновник по недвижимости Джо Петроне, член группы граждан, стремящихся заблокировать строительство новых домов, говорит: «Мы живем в страхе, что они скопируют то, что было у нас в течение 40 лет. Они просто надевают смокинг на свинью. Это все еще свинья. По оценкам Petrone, частные несубсидируемые кондоминиумы, построенные на этом участке, можно было бы продать по цене от 300 000 до 400 000 долларов за штуку — это высокая цена для Филадельфии. «Налоговые ставки для города будут огромными», — добавляет он. «Бог знает, что они нужны Филадельфии.”

Вы услышите аналогичные жалобы на упущенную возможность в Чикаго. Черный кандидат в олдермены издевается над планами заменить дома Роберта Тейлора новыми зданиями средней этажности. «Что мне действительно хотелось бы увидеть там, — говорит кандидат, — так это Ikea. Сайт находится прямо у скоростной автомагистрали. Идеально подойдет для розничной торговли ».

Даже в проекте «Надежда VI», который считается успешным, — например, в районе North Town Village в Чикаго — имеется множество упущенных возможностей. Несколько лет назад North Town Village возводился на том месте, где раньше была свободная земля, прилегающая к печально известному проекту Cabrini-Green, и представляет собой модель того, что должно произойти в системе государственного жилья Чикаго.Городские власти потребовали, чтобы застройщик включил в проект различные уровни доходов. И здесь, по крайней мере на данный момент, это произошло — без сомнения, потому что эта земля находится в самом центре одного из самых популярных рынков недвижимости в городе: недалеко от Северной авеню, когда-то заброшенной в длинной тени опасного Кабрини-Грин, сегодня пульсирует национальными сетевыми магазинами и игристыми ресторанами. Но, установив, что 79 из 261 квартиры North Town Village сдают арендаторам Жилищного управления, а еще 39 — по ценам ниже рыночных, город значительно снизил цены на другие квартиры в зданиях и налог на недвижимость, взимаемый с этих зданий.«Мы могли бы продавать здесь квартиры за 800 000 долларов; вместо этого мы продаем их за 425 000 долларов », — отмечает Питер Холстен, разработчик, хотя он и не жалуется, поскольку государственное финансирование обеспечивает стабильную прибыль его компании. «Мы платим 2 миллиона долларов налогов», — добавляет он. «Но это легко может быть вдвое больше».

Не то чтобы такие приземленные соображения имели значение для жилищных чиновников. Заместитель помощника секретаря HUD Оздинец с радостью — даже с гордостью — признает, что многие участки государственного жилья могут поддерживать более дорогостоящее использование.Он приводит примеры участков Надежды VI в восстановленных районах, которые частные застройщики мгновенно захватили бы, если бы HUD просто позволил им. В Хьюстоне, отмечает он, стоимость земли вокруг разрушенной деревни Аллен Паркуэй «выросла так быстро, что нам пришлось изо всех сил собрать достаточно земли, чтобы построить что-то еще», то есть государственное жилье вместо более дорогостоящей частной застройки. В Сан-Франциско проект North Beach Hope VI граничит со знаменитым

.

Рыбацкая пристань. «Если бы здесь было построено что-то еще, — говорит Оздинец, — это стало бы огромным экономическим благом для города Сан-Франциско.«При республиканской администрации такое бесцеремонное отрицание благосостояния города даже профессиональным чиновником HUD вызывает уныние.

Если чиновники HUD в своей невообразимой бюрократической манере не могут представить себе жизнь без государственного жилья, «активисты доступного жилья» сочли бы любые попытки уменьшить размер системы государственного жилья или полностью отказаться от нее как возмутительную ересь, которой следует противостоять. изо всех сил. В Фолл-Ривер, например, группа защиты юридических услуг, Массачусетский институт реформы законодательства, пообещала, что попытается заблокировать снос Watuppa Heights «на каждом этапе пути», как говорится в Boston Globe .В Чикаго местное жилищное управление сталкивается с постоянным давлением со стороны организаторов арендаторов, таких как Общество обновления сообщества, организация «социальной справедливости», которая настаивает на индивидуальной замене любой единицы государственного жилья, которую город случайно снесет, и пожизненное «право на возврат» для любого арендатора, перемещенного в результате сноса домов.

Несмотря на то, что жилищные чиновники и разгневанные активисты, правда в том, что любая работающая семья с двумя доходами может позволить себе частное жилье в США.S. Например, средняя арендная плата за квартиру в Нью-Йорке, не считая дорогого Манхэттена, составляет всего 604 доллара. Это означает, что для семьи с двумя доходами при минимальной заработной плате аренда полностью 40 процентов квартир в отдаленных районах будет стоить не более 30 процентов их дохода. В Нью-Йорке, конечно, средняя посудомоечная машина приносит примерно на 2 доллара больше минимальной заработной платы; По всей стране лишь немногие работники, за исключением нелегалов, надолго остаются с минимальной заработной платой.

Когда защитники жилищного строительства говорят, что рынок частного жилья неизбежно подведет бедных, тогда они имеют в виду незамужних матерей с низким доходом и их детей.И действительно, многие из этих семей создают реальные проблемы для любого, кто предлагает покончить с государственным жильем. Любой, кто посещал дома Роберта Тейлора в Чикаго до их сноса, задавался бы вопросом, смогут ли многие из его жителей когда-либо основать свои собственные, финансово независимые дома. Это было место в высшей степени деградации, где рушащиеся, покрытые граффити стены и пропахшие мочой лестницы сигнализировали о нарушении порядка и вежливости, где молодые люди свободно употребляли наркотики в местах общего пользования, где кружили 38-летние матери 22-летние сыновья остались калеками из-за перестрелок, связанных с наркотиками, где работа и брак были абстракциями, а многие иждивенцы, привыкшие к окружающим их страданиям, никогда не хотели уезжать.

Было бы благом для городов, если бы они могли избавиться от таких заброшенных мест. Развивая социальную патологию и постоянно удерживая так много собственности от налогов на имущество, государственное жилье подорвало жизнеспособность городов. Хотя активисты доступного жилья отрицают это до последнего вздоха, джентрификация, которую сдерживает государственное жилье, является хорошей вещью для городов, включая городскую бедноту. Он предоставляет жилье, в котором нуждаются растущие высокооплачиваемые предприятия, если они хотят привлечь высококвалифицированных рабочих, которые являются их жизненной силой, и чья высокая заработная плата предоставляет экономические возможности для многих других работников с любым уровнем дохода.Именно этот экономический динамизм создает город возможностей, в котором есть работа для каждого, и никто не должен зависеть от государства в отношении своих доходов или своего жилья.

Как же тогда мы можем демонтировать систему государственного жилья, не причинив вреда ее наиболее уязвимым жителям? Любая попытка сделать это должна быть постепенной, особенно в таком месте, как Нью-Йорк, где субсидируемое жилье составляет значительную часть системы жилой недвижимости. Некоторые жилищные проекты должны остаться де-факто ночлежками для наиболее неблагополучных.Но установив временные ограничения для новых арендаторов, поступающих в государственное жилье — как это сделал город Шарлотта, штат Северная Каролина (см. «Как Шарлотта революционизирует государственное жилье», весна 2000 г.), — можно было бы сократить общее количество субсидируемого жилья. ед. стабильно. Зная, что обещание пожизненного субсидированного жилья пропало (наряду с пожизненными социальными выплатами после реформы 1996 года), молодые матери-одиночки с меньшей вероятностью войдут в систему — и, возможно, с меньшей вероятностью будут иметь детей вне брака в этой стране. первое место.Некоторым нынешним арендаторам (наименее неблагополучным) можно было бы предложить жилищные ваучеры, которые они могли бы использовать на рынке частного жилья в обмен на освобождение государственного жилья. Ваучер также будет иметь ограничение по времени, чтобы избежать зависимости. По мере уменьшения количества арендаторов появится возможность продать некоторые здания государственного жилья (или, по крайней мере, участки после сноса опустевших зданий) частным покупателям, возвращая больше собственности в налоговые списки.

Это не означает, что правительство не будет играть никакой роли в создании доступного жилья.Сострадательная консервативная жилищная политика поможет устранить бесчисленное множество препятствий, созданных государством для создания жилья на частном рынке, — таких, как контроль за арендной платой, нерациональные правила зонирования, требования к дорогостоящим разрешениям и чрезмерно строгие строительные нормы и правила. Убрав такие препятствия, новые динамично развивающиеся городские экономики могли бы свободно создавать частное жилье для всех групп доходов, как это было несколько десятилетий назад, в те дни, когда трехэтажные дома в Бостоне, двухэтажные дома в Чикаго, дома из бруклинских домов из коричневого камня а в бунгало Окленда проживали миллионы трудящихся семей, которые боролись с трудностями на пути к среднему классу.Города были бы лучшим местом для этого — с любым уровнем дохода.

City Journal — это издание Манхэттенского института политических исследований (MI), ведущего аналитического центра свободного рынка. Вы заинтересованы в поддержке журнала? Как 501 (c) (3) некоммерческая организация, пожертвования в поддержку MI и City Journal полностью не облагаются налогом в соответствии с законом (EIN # 13-2912529). СЛУЖБА ПОДДЕРЖКИ

Лос-Анджелес отвергают активистов арендаторов, позволяют квартирам в Беверли-Гроув стать кондоминиумами

Законодатели Лос-Анджелеса проголосовали в пятницу за то, чтобы разрешить пару многоквартирных домов в Беверли-Гроув превратить в кондоминиумы. остро необходимых арендных единиц.

Фурор по поводу зданий вызван тем, что активисты и законодатели выразили обеспокоенность по поводу того, как город измеряет уровень вакантных площадей — решающую цифру для принятия решения о том, можно ли преобразовать квартиры в кондоминиумы.

«Когда вы используете неверные данные, это приводит к большему количеству конверсий кондоминиумов, что приводит к потере большего количества арендуемого жилья», — сказал Джон Хеннинг, поверенный по землепользованию и сосед, выступающий против этого плана.

Но депутат городского совета Пол Корец, представляющий район, где расположены квартиры, сказал, что он неохотно решил поддержать план, потому что не было оснований отказать застройщику в соответствии с существующими правилами.В конечном итоге совет проголосовал 11: 2 за отклонение апелляций против проекта, и Корец пообещал пересмотреть эти правила.

«Если мы собираемся продвигать городскую политику в сторону сохранения доступного жилья — а мы должны это делать — мы не собираемся делать это на индивидуальной основе», — сказал Корец.

Два здания, известные как Mendel и Mabel Meyer Courtyard Apartments, долгое время были в центре внимания активистов-арендаторов, обеспокоенных потерей квартир со стабилизированной арендной платой. Почти два года назад они успешно подтолкнули город к признанию зданий исторической собственностью, чтобы защитить их от сноса.

Но активисты не смогли предотвратить выселение арендаторов на основании Закона Эллиса, который позволяет выселять арендаторов из зданий с контролируемой арендной платой, если владелец сносит здание или выходит из арендного бизнеса. Вместо того, чтобы снести здания, застройщик Гай Пенини попытался превратить их в проект кондоминиума из восьми квартир.

Хеннинг и Союз арендаторов Лос-Анджелеса выступили против этого плана, утверждая, что он усугубит жилищный кризис.Они также жаловались, что Лос-Анджелес полагался на неверную информацию: город должен отказаться от конверсии кондоминиумов, если уровень вакантных площадей в окрестностях упадет ниже 5% и Рынок арендного жилья со временем значительно пострадал от квартир. превращение в квартиры, магазины или фабрики, в дополнение к другим факторам.

Должностные лица по планированию оценили уровень вакантных площадей в районе, прилегающем к многоквартирным домам на Флорес-стрит, примерно на уровне 6%, используя информацию о неработающих счетчиках Департамента воды и электроэнергии.На пятничном слушании старший плановик Джейн Чой заявила, что данные счетчика имеют ценность, потому что они позволяют измерять единицу за единицей.

Но критики отмечают, что информация появилась уже более полутора лет. Департамент водоснабжения и энергетики больше не может предоставлять текущие данные о счетчиках простоя в отдел планирования: городской планировщик Клэр Боуэн сказала, что после капитального ремонта своих компьютерных систем коммунальное предприятие могло предоставить им только «снимок» того, сколько счетчиков простаивало в конкретный день, вместо того, чтобы показывать, сколько человек бездействовало в течение 10 или более месяцев, данные, необходимые отделу.Боуин сказал, что отдел планирования обнаружил это несоответствие только в начале этого года.

Критики переоборудования кондоминиумов также задаются вопросом, была ли информация счетчика простоя вообще надежным способом измерения вакансий. Активисты-арендаторы указали на анализ данных Бюро переписи населения, проведенный исследователем UCLA , который показал, что уровень вакантности в районе, прилегающем к многоквартирным домам на Флорес-стрит, составляет менее 5%.

Сильви Шайн, член союза арендаторов, заявила, что были также свидетельства «значительного совокупного воздействия» на арендную плату, включая снижение на 17% количества квартир с контролируемой арендной платой в непосредственной близости с 2005 года.

«Мы должны сделать все, что в наших силах, чтобы сохранить жилье с фиксированной арендной платой», — сказал житель Lincoln Heights Адам Овертон.

Адвокаты, представляющие Penini, заявили, что городские данные о вакансиях были своевременными, когда была подана заявка. Они отметили, что, по словам чиновников по планированию, за пять лет было подано только шесть заявок на преобразование кондоминиумов в районе площадью 14 квадратных миль, окружающем Они утверждали, что проект — недостаточно, чтобы оказать существенное влияние на рынок аренды.А Элиза Пастер, представляющая Penini, сказала, что после того, как здания были признаны историческими, переоборудование кондоминиумов было «единственным способом украсить проект».

«Нас не следует выделять и выставлять злодеями, когда нам это разрешено и фактически поощряется», — сказал Пастер в электронном письме.

Двумя депутатами, проголосовавшими против преобразования кондоминиума, были Гил Седильо и Майк Бонин. Седильо сказал, что если есть неуверенность в отношении уровня вакантных площадей, город должен встать на сторону арендаторов, тем более что город сталкивается с нехваткой доступных квартир.«Когда ты в яме, пора перестать копать … Мы собираемся сделать выбор, чтобы прекратить копать?» — спросил Седильо.

Корец призвал Лос-Анджелес запретить застройщикам превращать квартиры в кондоминиумы, если в прошлом году не обновлялась доля вакантных площадей. Должностные лица по планированию также пересматривают, как они определяют, окажет ли переоборудование кондоминиумов существенное влияние на рынок арендного жилья. И Боуин сказал, что сотрудники отдела планирования сейчас разрабатывают новый метод измерения уровня вакансий в каждой области, поскольку он больше не может полагаться на информацию о счетчиках простоя.

Количество конверсий квартирных домов резко возросло перед последней рецессией, но, по словам Чоя, за последние пять лет было подано только 19 заявок на преобразование квартир в кондоминиумах по всему городу.

[email protected]

Twitter: @LATimesEmily

Как SB 50 разрушает процветающие районы — пригодная для жизни Калифорния

7 РЕКОМЕНДАЦИЙ ДЛЯ РАЗГОВОРА против SB 50

SB 50 — это беспрецедентная передача полномочий местного планирования, которая передает право принятия решений в городе и сообществе непосредственно застройщикам элитного жилья.Он не помогает городам оправиться от разрушения застройщиками кварталов с низкими доходами, цветных сообществ и односемейных кварталов. Вместо этого SB 50 щедро вознаграждает застройщиков, которые агрессивно строят жилье, доступное только для богатых, и это включает лишь небольшой процент доступных квартир. SB 50 неисправен. Это усугубит кризис доступного жилья.

1) «Многосемейные микрорайоны» Односемейное зонирование будет запрещено.Застройщики могут выкупить вашего соседа или целые кварталы, возводя прибыльные 4-квартирные дома по рыночной цене. Если односемейный район называют «богатым транзитом» или «большим количеством рабочих мест», то разрешены многоэтажные дома.

2) « районов, богатых транзитом» Застройщики могли отменить зонирование города рядом с железнодорожными остановками и частыми автобусными остановками, чтобы возвести 4-8-этажные башни — с несколькими доступными по цене объектами. Чтобы увеличить прибыль девелоперов, заявляя об «устойчивости», SB 50 не требует парковки в жилых комплексах рядом с железной дорогой.

3) «Районы, богатые рабочими местами» Застройщики могут переопределить зонирование в районах, богатых рабочими местами / хорошими школами, в которых нет транспортных услуг , допуская использование дорогих 4-8-этажных башен с очень небольшим количеством доступных по цене единиц .

4) «Округа вырубки» Города в менее городских, в основном высококлассных округах, включая Марин, Санта-Крус и Санта-Барбару, не будут вынуждены разрешать 4-8-этажные башни рядом с остановками общественного транспорта. Вместо этого они должны будут предоставить квартиры на этаж выше, чем их существующее зонирование.

5) «Исключение из 10 единиц» Проекты, которые содержат менее 11 единиц, получают все преимущества прибыли SB 50, но НЕ требуют НИКАКИХ доступных единиц. Позиция профессора Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Михала Сторпера против SB 50 сосредоточена на этом элементе, в котором государство открыто награждает 10-квартирные здания исключительно класса люкс.

6) «Бонус за плотность» Планировщики из Сан-Франциско определили, какую прибыль SB 50 будет вознаграждать застройщикам, которые включают несколько доступных квартир в роскошных зданиях.На практике разработчики будут контролировать до шести областей городского и общественного планирования, включая, но не ограничиваясь:

  • Неудачи — Застройщик может РАЗБИРАТЬ ДЫХАТЕЛЬНУЮ КОМНАТУ, требуемую городами для деревьев, зеленых поясов, боковых дворов.
  • Соотношение площадей — Застройщик может ПРЕВЫШАТЬ ограничения РАЗМЕРА ГОРОДА, добавляя от 47% к 297% к размеру здания.
  • Парковка — Застройщик может возводить большие жилые комплексы БЕЗ ПАРКОВКИ, ПРЕОДОЛЕНИЕ городских правил.
  • Стандарты : Разработчик может ПРЕВЫШАТЬ ГОРОДСКИЕ СТАНДАРТЫ (дизайн / устойчивость / безопасность), которые не являются законами штата.
  • Открытое пространство на территории — Застройщики могут ПЕРЕМЕЩАТЬ внутренние дворы и балконы, требуемые городами.
  • Historic — Разработчики могут ПРЕВЫШАТЬ защиту домов, не включенных в Реестр исторических ресурсов CA.

7) «Чувствительные сообщества» Этому списку все еще неустановленных сообществ, в которых, как считается, проживает высокий процент представителей рабочего класса, меньшинств или бедных слоев населения, будет предоставлено 5 лет, чтобы найти способ улучшить свои районы. чтобы SB 50 вступил в силу.По сути, они планировали свою собственную кончину.

Законопроект Сената № 50 продвигается бессмысленными данными — и Сакраменто-паника

Посмотрите и поделитесь этой картой SB 50, которая показывает реальное влияние на всех нас. Введите свой адрес, чтобы узнать, что происходит на вашей улице. Распечатайте, отправьте по электронной почте и распространите информацию.

Справочная информация:

SB 50 запрещает зонирование одной семьи в Калифорнии и разрушает существующие и процветающие общины с низкими доходами.Небольшая часть прибрежных зон и все зоны с серьезной пожарной опасностью сохранены, но государство «подняло бы зону» практически во всех городах, чтобы разрешить роскошных квартир на большинстве жилых улиц .

Сенатор штата

Скотт Винер из Сан-Франциско, который высмеивает односемейное жилье как аморальное, говорит, что застройщики будут процветать за счет стимулов для получения прибыли SB 50, создавая жилищный бум, который дойдет до тех, кто в нем нуждается. Наблюдательный совет Сан-Франциско, видевший, что бум роскоши не утихает в районе залива, категорически не согласен.Они выступают против SB 50, как и многие города.

Проф. Майкл Сторпер из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе и Лондонской школы экономики называет SB 50 политизированным экспериментом в рамках «терапии шокового зонирования», который не основан на каких-либо доказательствах, который явно увеличит стоимость земли и, вероятно, будет способствовать болезненной недоступности жилья и джентрификации.

Непартийный аналитический центр Embarcadero Institute определил, что плохо обоснованные государственные жилищные счета, такие как SB 50, являются результатом ложного повествования, исходящего от самых высоких политических уровней в Сакраменто, что Калифорния нуждается в «3.5 миллионов единиц жилья »к 2025 году.

Фактически, как убедительно доказал институт Embarcadero, внутренние жилищные данные Калифорнии подтверждают, что к 2025 году Калифорнии потребуется около 1,2 миллиона единиц жилья, а не 3,5 миллиона.

SB 50 вызвана паникой в ​​законодательном собрании штата, вызванной неверными данными — ложным заявлением о нехватке жилья в размере 3,5 миллионов. Цифра в 3,5 миллиона была вызвана в отчете McKinsey, в котором Нью-Йорк использовался в качестве ориентира для нужд Калифорнии — метод, который был бы отмечен как «неудовлетворительный» в любом классе общеобразовательных школ в средней школе.

Это важное различие. Города Калифорнии движутся к созданию реальной потребности в жилье — 1,2 миллиона новых единиц к 2025 году. Эти 1,2 миллиона достижимы путем скромных и позитивных изменений. К сожалению, национальные СМИ и калифорнийские СМИ ухватились за ложное заявление о нехватке 3,5 миллионов, подтолкнув Сакраменто к принятию безнадежных счетов за панику.

Башенные весы SB 50 Вертикальные весы SB 50 Башенные весы SB 50

L.A. одобрила более 100000 единиц жилья, и гораздо больше будет в будущем, без контролирующей стороны SB 50.Сан-Франциско одобрил более 70 000 — но это не подтверждается ложным рассказом Винера о том, что города нуждаются в «терапии шокового зонирования». Насколько нам известно, только Институт Embarcadero предоставляет неизменно точные отчеты о жилищных потребностях.

Комментарий

: Отмена односемейного зонирования — ответ?

Сенатор Скотт Винер не смог провести свои изменения в зонировании через законодательный орган — пока — но, как показывают несколько недавних статей, появившихся в New York Times за последнюю неделю, это может быть лишь вопросом времени, когда повторное посещение Калифорнии на по крайней мере, понятие зонирования одной семьи.

В статье, опубликованной во вчерашней газете «Города начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке», утверждается: «Таунхаусы, дуплексы и квартиры фактически запрещены во многих районах. Теперь некоторые общины сожалеют об этом ».

Статья начинается с графика, который показывает, что в то время как в Нью-Йорке только 15 процентов частных домов на одну семью, в городах вроде Лос-Анджелеса — 75 процентов, в Сиэтле — 81 процент, а в Сан-Хосе — 94 процента жилья такого типа.

«Односемейное зонирование в Америке — это практически евангелие, которое используют домовладельцы и местные органы власти для защиты кварталов с опрятными домами от более плотной застройки поблизости», — сообщает Times. «Но ряд официальных лиц по всей стране начинают делать, казалось бы, еретические шаги».

По их словам, такое зонирование имеет далеко идущие последствия, отмечая: «На 75 процентах жилых земель во многих американских городах незаконно строить что-либо, кроме отдельно стоящих домов на одну семью.На самом деле это число выше в пригородах и новых городах Солнечного пояса.

Проблема, цитируемая в статье: «Хотя зонирование остается невидимым для многих людей, проблемы, с которыми оно связано, все чаще остаются незамеченными».

В статье рассматриваются нехватка жилья и экологические проблемы, где они отмечают: «Односемейное зонирование оставляет большую часть земли недоступной для нового жилья, вынуждая новые предложения в более бедных общинах, меньшинствах или на неосвоенных землях за пределами городов».

Они отмечают, что законопроект

Скотта Винера был фактически отклонен на этот срок домовладельцами и местными чиновниками, которые хотели сохранить местный контроль.В то время как есть другие части законопроекта, которые получили больше внимания, одно положение гласит: «Он также позволит разделить дома на одну семью на до четырех единиц, а многоквартирные дома будут возводиться на пустырях в отдельные дома. -семейные кварталы ».

В редакционной статье Times от 15 июня («Американцам нужно больше соседей») утверждается: «Большая идея в Миннеаполисе указывает путь другим городам, отчаянно нуждающимся в жилье».

Передовая статья освещает жилищный кризис, утверждая: «Цены на жилье и количество бездомных растут по всей стране из-за нехватки жилья.

«Увеличение предложения городского жилья поможет решить ряд проблем, от которых страдают Соединенные Штаты», — пишут они. «Тем не менее, в большинстве мест жилищное строительство остается крайне непопулярным».

Кроме того: «Люди, считающие себя прогрессивными, защитниками окружающей среды и эгалитаристами, яростно борются против городского развития, жалуясь на движение транспорта, тени и неприкосновенность газонов».

Их решение — Миннеаполис. Согласно другой статье, в настоящее время 70 процентов жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.Но это могло измениться. Это потому, что «Миннеаполис прекращает односемейное зонирование».

Подобно Дэвису и другим местам, Миннесота страдает от недостатка среднего, где молодые пары в квартирах не могут позволить себе масштабировать дома до 400 000 долларов.

The Times пишет: «Пока города по всей стране борются с кризисом доступного жилья, который привел к джентрификации и бездомности, немногие были готовы взять на себя зонирование для одной семьи, образ жизни, который яростно защищают соседские группы.”

Замечательно то, что так называемый план Миннеаполиса до 2040 года вызвал тысячи комментариев общественности и, да, судебный процесс в последнюю минуту. Но он прошел совет 12 голосами против 1.

The Times пишет: «Эксперты говорят, что увеличение плотности в жилых кварталах на одну семью является мощным инструментом решения проблемы доступности жилья и устранения сегрегации. Хотя отказ от зонирования для одной семьи может быть политически невозможен повсюду — городской совет Миннеаполиса состоит из 12 демократов и одного члена Партии зеленых — успех там может предложить одну модель того, что возможно.”

«Миннеаполис — не единственный город с историей преднамеренной сегрегации», — сказал мэр Джейкоб Фрей в интервью на этой неделе. «Я надеюсь, что не только мы это исправим».

В редакционной статье «Таймс» отмечается, что «отмена зонирования для одной семьи сыграла решающую роль в обеспечении политической поддержки этого плана, положив конец системе, при которой более 60 процентов Миннеаполиса были защищены от изменений».

The Times утверждает, что кризис доступного жилья «не может быть решен одним лишь новым строительством», и они выступают за более субсидируемое жилье, но в то же время они утверждают, что «сторонники доступного жилья должны прыгать вверх и вниз и кричать о строительстве. строительства более элитных многоквартирных домов, чтобы снизить спрос на существующие дома.Эти новые здания заполнены людьми, которые в противном случае проводили бы субботы, путешествуя по районам, недавно названным чем-то вроде SoFa, с быстро сокращающимся населением давних жителей.

«Строительство по рыночным ценам также может помочь снизить потребность в субсидиях на государственное жилье в долгосрочной перспективе», — утверждают они.

Как мы знаем, в Калифорнии законодатели из богатых городов с низкой плотностью населения заблокировали аналогичные планы. И, возможно, сенатор Винер попытался откусить сразу слишком много, и ему следовало рассматривать каждое предложение по отдельности.

Что пошло правильно в Миннеаполисе, по мнению редакции Times, так это то, что «группа молодых политиков» хотела больше жилья. «Город проводит ранний эксперимент в правительстве миллениалов и для них», — пишут они. Более того: «Впервые в современной истории города более половины его жителей являются арендаторами, включая мэра Фрея».

С другой стороны, Дэвис — город, в котором большинство жителей являются арендаторами, но их власть рассредоточена, потому что многие из них являются студентами, поэтому либо временно проживают, либо не голосуют.

В то же время Times указывает на явление в Миннеаполисе, которое мы наблюдали и в Дэвисе. Многие люди пришли выступить во время общественного обсуждения. В Дэвисе многие из постоянных жителей высказывались против проектов, которые поддерживали молодые ораторы.

Один наблюдатель в Миннеаполисе отметил то же самое: «Это было так резко… Было так легко угадать, судя по возрасту, на чьей стороне они собирались выступить».

The Times отмечает, что преимущество Миннеаполиса над прибрежными городами заключается в том, что «цены на жилье по-прежнему относительно невысоки, поэтому в нем проживает много семей среднего класса.В прибрежных городах споры о жилье «противопоставляют богатых бедных, и трудно найти золотую середину».

Это путь вперед? Может быть. Возможно, сенатору Винеру лучше всего было бы посоветовать в своем предложении затрагивать по одному вопросу. Следите за обновлениями.

— Дэвид М. Гринвальд сообщает


Почему не работает контроль арендной платы (Ep.373)

В США средняя арендная плата с 1990-х годов выросла вдвое, опередив инфляцию. Политики и общественность думают, что контроль над арендной платой — это решение. Предупреждение о спойлере: это не так. (Фото: Кэли Фрэмптон)

По мере того, как города становятся все более дорогими, политики и защитники жилья продолжают призывать к контролю за арендной платой. Экономисты считают, что это ужасная идея. Говорят, это помогает небольшой (хотя и шумной) группе арендаторов, но удерживает общую арендную плату на искусственно высоком уровне, не стимулируя новое строительство.Что будет дальше?

Слушайте и подписывайтесь на наш подкаст по адресу Apple Podcasts , Stitcher или в другом месте . Ниже приводится стенограмма эпизода, отредактированная для удобства чтения.

Для получения дополнительной информации о людях и идеях в эпизоде ​​см. Ссылки внизу этого сообщения.

* * *

Я уверен, что вы это уже знаете, но позвольте мне все равно сказать: города стали действительно популярными во всем мире.Все большая доля населения США и мира проживает в городах, и ожидается, что эта большая доля станет еще больше. По мере роста спроса на городскую жизнь предложение жилья часто не успевает за ним. Что приводит — и вы тоже это знаете — к росту цен. В США средняя арендная плата с 1990-х годов выросла вдвое, намного опередив инфляцию. Во многих городах из-за этого трудно остаться там людям, которые уже там живут, и тем, кто хотел бы туда переехать. Я уверен, что вы слышали ужасающие истории об аренде в таких городах, как Лондон и Гонконг; Сиэтл и Сан-Франциско, где средняя двухкомнатная квартира стоит около 3700 долларов в месяц.Проблема в Нью-Йорке настолько серьезна, что она вдохновила новую политическую партию.

Джимми Макмиллан : Я представляю вечеринку «Аренда слишком высока». Люди работают восемь часов в день и сорок часов в неделю, а некоторые работают на третьей работе.

Нью-Йорк, как и многие другие города, со временем ввел в действие различные стратегии доступного жилья. Одна из освященных веками традиций — это некоторая форма контроля арендной платы. Это может означать установление верхнего предела цены, которую может взимать арендодатель, или ограничение суммы, которую может быть повышена арендная плата.Вот экономист из Стэнфорда Ребекка Даймонд.

Ребекка ДАЙМОНД: С экономической точки зрения он обеспечивает страховку от цен за пределами вашего района.

И, похоже, у контроля арендной платы наступает момент. Он уже существует во многих местах.

АЛМАЗ: Самые дорогие города США, почти все они контролируют арендную плату.

И аппетит растет.

АЛМАЗ: Вы видите, как политически появляется контроль над арендной платой, когда цены на жилье и арендная плата растут.

Среди городов, которые в настоящее время рассматривают некоторую форму контроля арендной платы, являются Чикаго, Филадельфия, Провиденс и Денвер. Орегон недавно стал первым штатом, принявшим закон о контроле за арендной платой. Предложение штата Калифорния провалилось, но некоторые города там продвигаются самостоятельно. В недавнем отчете консорциума сторонников доступного жилья говорится, что если все предложенные законы о контроле за арендной платой будут приняты, почти каждый третий американский арендатор получит какую-либо защиту от арендной платы.

* * *

Большинство экономистов считают, что контроль арендной платы — плохая идея, как и любая другая форма контроля над ценами. Они считают, что рынки работают лучше всего, когда спросу и предложению позволяют найти естественное равновесие, а цена играет роль рефери. Вот один такой экономист.

Глезер: Меня зовут Эд Глезер, я профессор экономики Гарварда Фреда и Элеонора Глимп, где я преподаю как микроэкономическую теорию, так и экономику городов.

ДУБНЕР: Эд, у вас есть одна минута, чтобы убедить кого-нибудь в том, что контроль арендной платы — ужасная идея. Идти.

ГЛЕЗЕР: Хорошо. Итак, я уже потратил пять секунд. Это не очень честно. Это не лучший способ выделить ограниченное пространство. Это плохой способ помочь обиженным. Это способ замораживает город и не дает ему приспособиться к изменениям, способ, которым замораживают людей в квартирах и останавливают движение, присущее городам.

Так что, по крайней мере, это базовая экономическая оценка. Давайте попробуем разобраться в этой проблеме, начав с краткой истории контроля арендной платы.

Глезер: Контроль за арендной платой действительно стал повсеместным во время Второй мировой войны, и идея заключалась в том, что нация отдавала свою жизнь, чтобы попытаться принести миру свободу, и казалось неправильным, что некоторые люди, которые имели хорошее положение, должны заработать некоторую форму дополнительных бонусов, повышая арендную плату для людей, возможно, чьи сыновья и дочери сражались за U.С. в других местах. А контроль за арендной платой рассматривался как способ, так или иначе, попытаться сохранить Америку более справедливой во время Второй мировой войны. Сейчас во многих местах в этот период введен контроль арендной платы. После войны большинство из них избавилось от него, потому что эта причина казалась немного менее насущной. Но в некоторых городах он сохранился, и, конечно же, Нью-Йорк — самое известное место, где оно сохранилось.

Сам Глэзер вырос в Нью-Йорке.

GLAESER: Я жил в квартире с фиксированной арендной платой в течение первых десяти лет своей жизни.Я имею в виду примерно 72, 74 процента семей Нью-Йорка в то время снимали жилье. И действительно, середина 1970-х годов была эпохой, когда жилье в Нью-Йорке не казалось таким дорогим, доступность была не той проблемой, что была сегодня. Теперь, заглянув на 30 лет вперед, города достигли огромного успеха, они не построили достаточно, чтобы удовлетворить новый спрос. Они рискуют превратиться в бутик-городки, доступные только для богатых, и люди отчаянно хотят видеть, чтобы эти города не вытесняли всех бедных жителей, чтобы они не превратились в монокультур, построенных вокруг привилегированных и богатых, а контроль арендной платы, похоже по крайней мере, один способ сделать это.Но это очень тупой инструмент.

Насколько тупо? Существуют десятилетия экономических исследований, описывающих обратные стороны контроля над арендной платой. Первая крупная статья была написана в 1946 году Милтоном Фридманом и Джорджем Стиглером; вот Фридман:

Милтон ФРИДМАН : Контроль арендной платы — это закон, который якобы принят, чтобы помочь людям, живущим в жилье. И это действительно помогает тем, кто живет в нынешнем жилье. Но в результате контроля арендной платы создается дефицит и затрудняется получение жилья другими людьми.

Откуда возник этот дефицит? Во-первых, у девелоперов было меньше стимулов строить новое жилье, если был установлен потолок того, что они могли взимать. Фридман также утверждал, что контроль за арендной платой привел к «случайному и произвольному распределению площадей». Это было отражено в статье Эдгара Олсена 1972 года, который обнаружил, что регулирование арендной платы привело к тому, что экономисты называют «чрезмерным потреблением» жилья.

GLAESER Допустим, вы снимали квартиру в Нью-Йорке в 1955 году, у вас было трое маленьких детей, вы сняли трехкомнатную квартиру.Он идеально подходил для ваших детей. Они переехали из дома в начале 70-х годов. К концу 80-х, возможно, ваш муж или жена действительно умерли, и вы живете самостоятельно в трехкомнатной квартире в Нью-Йорке. Но, боже мой, вы бы когда-нибудь съехали? Ваша арендная плата — это часть рыночной арендной платы. Одна из моих любимых историй об этом — и это цитирует Кен Аулетта из книги «Улицы, вымощенные золотом », он цитирует Ната Шермана, известного в мире табачного продавца, у которого был большой магазин на Пятой авеню, который сказал, что он платит. , Я забыл, что это было.

ДУБНЕР: 355 долларов в месяц за шестикомнатную квартиру, здесь сказано.

GLAESER: Разве это не потрясающе? Имейте в виду, это было несколько десятилетий назад. Но это невероятная сделка. Что же в этом возмутительного? Затем он говорит: «Я думаю, это справедливо, потому что я использую это так редко», верно? Это означает, что он не получает от этого особой пользы, но самое безумное в этом то, что было много жителей Нью-Йорка, которые хотели бы иметь эту квартиру, и это принесло бы гораздо больше пользы.

В 1997 году Эд Глезер провел собственный анализ контроля над арендной платой в Нью-Йорке, пытаясь определить, насколько он экономически неэффективен. Он и его соавтор Эрзо Латтмер обнаружили, что «это неправильное распределение спален приводит к потере благосостояния, которая может составлять более 500 миллионов долларов в год для потребителей Нью-Йорка, прежде чем мы даже рассмотрим социальные потери из-за нехватки жилья. . » Работа Глезера также вдохновила новое поколение экономистов на распространение литературы по контролю за арендной платой.

АЛМАЗ: Исторически люди гораздо больше полагались на теорию в своих аргументах о контроле за арендной платой.

Это снова Ребекка Даймонд. Она бывшая ученица Эда Глезера.

АЛМАЗ: Потому что даже без большого количества данных вы можете сделать довольно простые теоретические прогнозы о том, что контроль арендной платы может сделать с рынком жилья.

Но есть некоторые вещи, о которых одна теория не может вам сказать.

АЛМАЗ: Один из самых больших открытых вопросов в литературе по контролю арендной платы: что происходит с теми арендаторами, которые получают контроль над арендной платой? На самом деле, насколько это выгодно арендаторам, потому что они — потенциально крупные победители контроля над арендной платой.И чтобы это измерить, вам действительно нужны данные о том, где все живут, и кто имеет доступ к контролю за арендной платой, и решат ли они остаться в этой квартире с контролируемой арендной платой или уехать куда-нибудь. А традиционные источники данных, с которыми работают экономисты, очень редко отслеживают миграцию человека.

ДУБНЕР: Итак, вы недавно в соавторстве с Тимом МакКуэйдом и Франклином Цяном написали статью «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско».«Во-первых, если хотите, поговорите о данных.

DIAMOND: Да, у нас есть действительно интересные данные. Итак, с помощью традиционных наборов данных вы можете получить информацию о распределении заработка и дохода и тому подобное. Но вы также не увидите их миграции. Итак, у нас есть, можно сказать, административные данные, которые отслеживают истории адресов людей.

ДУБНЕР: А откуда взялись эти миграционные данные?

АЛМАЗ: Мы купили их у компании Infutor.Это компания, которая занимается «управлением идентификацией». Таким образом, у них есть история адресов для всех, которые они собирают из различных источников и объединяют вместе, что очень полезно для частного сектора и фирм, которым необходимо отслеживать актуальных адресов. Но с точки зрения исследования это потрясающие данные, потому что они такие большие и подробные.

Вооружившись этими захватывающими данными об отдельных арендаторах, Даймонд и ее коллеги-исследователи приступили к измерению некоторых долгосрочных эффектов контроля арендной платы в Сан-Франциско.В частности, они воспользовались изменением городских законов об арендной плате. В Сан-Франциско был контроль за арендной платой, но он не распространялся на многие небольшие жилые дома города.

АЛМАЗ: И освобождение от налога в основном было задумано как: «Ну, это семейные домовладельцы. У них нет рыночной власти. Это не корпорации. Поэтому нам не нужно регулировать их арендную плату ». А затем газеты сообщили, что эти небольшие многоквартирные дома все чаще покупаются юридическими лицами, потому что именно там вы действительно можете зарабатывать деньги на рынке жилья.И это привело к голосованию в 1994 году, когда все жители города должны были проголосовать за то, можем ли мы отменить это небольшое освобождение для нескольких семей, и тогда это расширило бы контроль за арендной платой не только на большой многоквартирный жилой фонд, но и на все остальные. малый многоквартирный жилой фонд. И это действительно прошло.

ДУБНЕР: Итак, у вас есть этот замечательный новый закон — по крайней мере, для вас, ребята, как исследователи, — который позволяет вам отмечать до и после. Это идеальный небольшой естественный эксперимент с контрольной группой.И тогда у вас есть замечательные наборы данных. А затем вы объединяете все эти данные вместе и анализируете их, и вы обнаруживаете следующее: в вашей статье делается вывод о том, что, среди прочего, «контроль арендной платы ограничивает мобильность арендаторов на 20 процентов и снижает перемещение из Сан-Франциско, особенно для меньшинств». Итак, давайте начнем с этого: что именно означает, что мобильность арендаторов снижается на 20 процентов и почему это важно?

АЛМАЗ: Итак, мы смотрим, решают ли арендаторы, получившие доступ к контролю за арендной платой, остаться в своей недавно контролируемой квартире.Таким образом, мы обнаружили, что у них на 20% больше шансов остаться там по сравнению с арендаторами из контрольной группы, которые не имеют доступа к контролю за арендной платой.

ДУБНЕР: Это кажется совершенно неудивительным, да?

DIAMOND: Да, я больше вижу этот результат как подтверждение того, что наши данные хорошие и качественные, и нам есть над чем поработать.

ДУБНЕР: Хорошо. Кроме того, вы пишете, что «контроль за арендной платой снижает перемещение людей из Сан-Франциско.» Что именно это значит?

АЛМАЗ: Итак, мы можем посмотреть не только на то, останетесь ли вы в реальной квартире, в которой жили, когда вы получили доступ к контролю за арендной платой, но и на то, останетесь ли вы в Сан-Франциско в целом. Мы находим, что контроль за арендной платой оказывает огромное влияние на то, живете ли вы в Сан-Франциско или нет. Таким образом, это не позволяет арендаторам уезжать из города в целом, что, как я думаю, с политической точки зрения сторонников контроля за арендной платой, является одной из целей, о которых они говорят как о предотвращении перемещения из города.

ДУБНЕР: А потом вы пишете, что, особенно для меньшинств, смещение снижено.

АЛМАЗ: Верно. Итак, если вы посмотрите на ту первую когорту арендаторов, которые уже жили в городе на момент введения контроля за арендной платой, это определенно больше помогает меньшинствам. Это особенно препятствует их перемещению.

ДУБНЕР: Кроме того, вы пишете, что домовладельцы, которые подвержены контролю за арендной платой, «сокращают предложения арендуемого жилья на 15 процентов, либо перестраиваясь в кондоминиумы, продавая их жильцам, либо перестраивая здания.«Итак, теперь все становится немного сложнее. Можете ли вы рассказать о том, кто здесь начинает побеждать, а кто здесь проигрывает?

АЛМАЗ: Очевидно, что когда домовладелец впервые уведомляется о контроле арендной платы, он или она может быстро сделать вывод, что его арендный поток будет ниже, чем ожидалось ранее. И, как и любой другой владелец бизнеса, они могут подумать об изменении своей бизнес-стратегии. Итак, если сдавать в аренду их квартиры больше не очень выгодно, теперь они могут решить: «О, может быть, стоит переоборудовать в кондоминиумы и продать квартиры их жильцам», и это будет способ вернуть часть этого потерянного. доход.Или еще одна вещь, которую они могли бы сделать, — это, скажем, снести свое старое здание и построить новое здание и либо продать их как квартиры, либо сдать их в аренду как квартиры.

Оба эти варианта позволили бы им избежать уплаты этого налога на контроль арендной платы, помогли бы возместить часть их потерь — что хорошо для домовладельцев, но подорвет цели контроля арендной платы, потому что теперь у нас будет меньше арендуемого жилья доступно для контроля арендной платы.

Итак, вы можете начать понимать, как контроль арендной платы может способствовать достижению узкой краткосрочной цели — сделать существующее жилье более доступным для избранной группы людей — за счет долгосрочной цели — сделать город более доступным в целом.

АЛМАЗ: Когда вы проходите контроль арендной платы, владельцы недвижимости, внезапно попадающие под контроль арендной платы, теряют так много денег, что они больше не хотят сдавать свои квартиры в аренду по преобладающим новым ценам, поэтому они сокращают свое предложение аренда жилья на рынок. А если будет меньше предложения, это приведет к росту цен.

ДУБНЕР: Хорошо, позвольте мне убедиться, что у меня все правильно. Вы обнаружите доказательства того, что контроль над арендной платой увеличивает джентрификацию, одним из компонентов которой является перемещение арендаторов с низкими доходами.С другой стороны, вы также обнаруживаете доказательства того, что люди с низкими доходами, включая меньшинства — по крайней мере, те, кто уже проживает в квартирах с контролируемой арендной платой — они, вероятно, получат непропорционально большую выгоду от контроля арендной платы.

Итак, если я защитник доступного жилья, я мог бы сказать: «О, хорошо, модный профессор Стэнфордского университета — у которого, я уверен, есть какой-то большой доход и / или жилищная субсидия и / или ситуация — я не Плевать на то, что некоторые помещики страдают. Меня не волнует, что эта политика имеет какие-то последующие последствия, которые вам не нравятся.Мне нужно убедиться, что люди с низким доходом не получат повышения арендной платы на 50 процентов в одночасье ». Итак, как вы ответите на этот аргумент?

АЛМАЗ: Итак, когда вы думаете об этих первоначальных арендаторах, это лучший выбор, который вы получите в отношении преимуществ контроля арендной платы для арендаторов с низкими доходами: людей, которые уже проживают в жилье. Но даже несмотря на то, что мы обнаруживаем, что эти арендаторы с гораздо большей вероятностью останутся в своих квартирах, если мы посмотрим на 10-15 лет спустя, доля тех жителей 1994 года, которые все еще остались там, снизилась до 10 процентов или около того.Так что 90 процентов из них больше не живут в той первоначальной квартире.

И это тот следующий арендатор с низким доходом, который хочет жить в городе, этому арендатору с низким доходом будет очень трудно найти доступный вариант, потому что теперь будет меньше арендного жилья, цены на него Арендатор с низкими доходами столкнется, когда они захотят изначально въехать, будут выше, чем при отсутствии контроля за арендной платой.

ДУБНЕР: Мне любопытно, насколько обобщаемы, по вашему мнению, ваши выводы из Сан-Франциско для других городов.

АЛМАЗ: Я подозреваю, что фактическая количественная потеря предложения аренды или льгот для арендатора будет немного зависеть от города к городу, но я думаю, что качественный вывод о том, что арендодатели подкованы и будут упорно трудиться, чтобы не потерять деньги. их вложения, я думаю, это очень общий момент.

Для экономистов, которые уже чувствовали себя уверенно в теоретических аргументах против контроля ренты, исследование, подобное Diamond’s, предоставляет эмпирические доказательства, которые, по сути, говорят о том же.Да, в контроле за арендной платой есть победители; но проигрыш более распространен и более долгосрочен. Но как насчет эмпирических данных с обратной стороны — то есть не тогда, когда город добавляет или расширяет контроль за арендной платой, как это сделал Сан-Франциско, а когда он избавляется от него?

АЛМАЗ: Итак, есть другая работа Дэвида Атора и соавторов, в которой рассматривается снятие контроля над арендной платой в Кембридже, штат Массачусетс, в 1994 году.

К началу 1990-х Кембридж был одним из немногих оставшихся в Массачусетсе центров контроля над арендной платой.Арендодатели пытались избавиться от этого годами. Но домовладельцев намного меньше, чем арендаторов, поэтому любая попытка изменить местный закон была отклонена. Наконец, у противников контроля над арендной платой была выигрышная идея: вынести этот вопрос на референдум в масштабе штата, где могло бы быть меньше сочувствия ко всем горожанам с арендной платой ниже рыночной. Когда референдум был проведен, почти 60 процентов избирателей в Кембридже были против, но в масштабе штата он прошел, и поэтому Кембридж начал дерегулировать свою арендную плату.Спустя годы трио M.I.T. экономисты изучили последствия отмены контроля над арендной платой.

Глезер: Хорошо, классическая статья по этому поводу написана Дэвидом Аутором, Парагом Патхаком и Крисом Палмером.

Опять Эд Глезер.

GLAESER: Он показал, что когда квартиры были выведены из-под контроля арендной платы, их владельцы инвестировали в них. Итак, они повысили качество агрегатов; было больше предложения более дорогого жилья.

АЛМАЗ: Они обнаружили, что квартиры с контролируемой арендной платой претерпевают большой ремонт.Арендодатели много ремонтируют, и это повышает желательность проживания в этих квартирах. Кроме того, они обнаруживают, что это создает побочные эффекты на соседние многоквартирные дома, арендная плата которых не контролируется ими.

ГЛЕЗЕР: Таким образом, стоимость соседних квартир повысилась в результате отмены контроля за арендной платой. И последняя газета показала, что преступность снизилась — в частности, уличная преступность снизилась сразу после отмены контроля за арендной платой в Кембридже.

АЛМАЗ: Похоже, контроль арендной платы имел отрицательные внешние эффекты для района.

Итак, что экономические исследования говорят нам о контроле за арендной платой? Есть как минимум два вывода, которые, если я правильно понял, работают друг против друга. Первый вывод заключается в том, что контроль за арендной платой не помогает многим людям надолго, отчасти потому, что он ограничивает предложение доступного жилья. Второй вывод заключается в том, что простое избавление от контроля над арендной платой само по себе не ведет к более доступному жилью; фактически дерегулированный рынок жилья может легко привести к появлению менее доступного жилья.Район Бостон-Кембридж — одно из многих мест, испытывающих острую нехватку не только доступного жилья, но и жилья в целом.

Итак, даже если вы согласны с тем, что контроль за арендной платой является большим фактором проблемы доступного жилья, избавление от него не обязательно является решением. Вы можете понять, почему сбиты с толку политики и политики. Фактически, в Массачусетсе в настоящее время существует движение за восстановление контроля над арендной платой в масштабе штата. И, как мы упоминали ранее, Массачусетс не одинок.

АЛМАЗ: Итак, у нас только что было большое голосование в Калифорнии по поводу того, следует ли нам отменить закон штата, ограничивающий сферу контроля арендной платы в Калифорнии, и мы действительно не отменяли этот закон.

ДУБНЕР: Итак, кто-то прочитал вашу газету.

DIAMOND: Было интересно увидеть, как наши результаты использовались политиками и СМИ по обе стороны борьбы. Потому что на самом деле некоторые из наших результатов вроде контроля арендной платы хорошие, другие — плохие. Вы должны прочитать весь документ и принять все во внимание, чтобы принять решение, но это был очень важный для политики документ для этого обсуждения.

ДУБНЕР: Мне любопытно, что вы можете рассказать нам о политических измерениях контроля над арендной платой.Возможно, я ошибаюсь, но я считаю, что контроль за арендной платой в целом поддерживается демократами и в целом выступает против республиканцев.

АЛМАЗ: Я думаю, будет упрощением сказать, что все демократы поддерживают контроль за арендной платой. Но я думаю, что в краткосрочной перспективе вы можете увидеть преимущества контроля арендной платы — арендаторы сразу же выиграют. Гораздо труднее увидеть эти косвенные эффекты, для которых требуется много времени, и сложнее понять это. Потери немного разбросаны повсюду, и их труднее увидеть, идя по улице или разговаривая с избирателями.

GLAESER: Конечно, есть бедняки, которые могут получить выгоду. И это очень ощутимая выгода, правда? Это не какая-то сложная вещь, которая требует от вас доверия к рынку. Это просто как бы очень ясно, и если вы думаете, что люди слева, многие из них просто не доверяют рынкам с самого начала, тогда говорят, что на них будет какой-то негативный рыночный эффект, что звучит как капиталистический фокус-покус. , тогда как то, что они видят прямо сейчас, — это то, что миссисАрендная плата Рейеса не вырастет из-за их регулирования.

Вики БИН: Экономисты склонны верить своим моделям и говорить: «Конец истории» и «Поверьте мне», верно?

Это Вики Бен.

БЫЛ: Но сообществам не обязательно верить экономистам, и поэтому экономистам нужно лучше реагировать на вполне реальные опасения, которые испытывают сообщества.

Ранее работал комиссаром Департамента сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка.Сейчас она профессор права в Нью-Йоркском университете и руководит Центром недвижимости и городской политики им. Фурмана.

БЫЛ: Центр Фурмана приступил к проекту, который мы называем «Контроль арендной платы не для вашей бабушки», чтобы попытаться выяснить, если бы вы начинали с нуля и разрабатывали наиболее эффективную систему регулирования арендной платы, что бы что похоже?

* * *

Как мы слышали, экономисты в целом выступают против контроля за арендной платой.Некоторых людей он вознаграждает, но довольно произвольно; он наказывает многих других и, как правило, мало что делает для улучшения общего доступа к жилью. При этом большинство людей не думают, как экономисты, и даже не верят им. Вот почему многие политики и представители общественности считают контроль арендной платы отличной идеей.

Дэвид АЙЗЕНБАХ: Что ж, я за контроль за арендной платой и за регулирование арендной платы.

Это Дэвид Эйзенбах; он преподает историю в Колумбийском университете, а недавно баллотировался в городской офис в Нью-Йорке, который называется общественным адвокатом.В Нью-Йорке около 3,4 миллиона квартир, почти 1 миллион из которых имеет стабилизированную арендную плату. К тому же рынок аренды в Нью-Йорке невероятно дорогой — как и во многих других городах с регулируемой арендной платой, таких как Сан-Франциско. Экономисты утверждают, что в целом высокие цены являются прямым следствием регулирования арендной платы; что думает Айзенбах?

АЙЗЕНБАХ: Я не согласен. Я имею в виду, что есть много причин, по которым недвижимость в Сан-Франциско и недвижимость в Нью-Йорке высоки.Обвинять в этом стабилизацию арендной платы — определенно не так. Последствиями отказа от контроля над арендной платой и / или стабилизации арендной платы было бы немедленное перемещение значительной части населения, что было бы жестоко на данном этапе. Я не знаю, как кто-то может оправдать — даже если кто-то смотрит на это чисто с экономической точки зрения — как кто-то может оправдать это, только с точки зрения человека. Вы собираетесь винить в высокой арендной плате контроль за арендной платой? Давай.

Итак, Айзенбах не верит экономическим исследованиям по контролю ренты.Во что он верит?

АЙЗЕНБАХ: Ну, в первую очередь, я сердитый житель Нью-Йорка, который гуляет по улицам Нью-Йорка и видит пустую витрину за пустой и просто чувствует, что мой город умирает.

Коммерческая арендная плата

Нью-Йорка резко выросла вместе с арендной платой за жилую недвижимость. А в некоторых частях Манхэттена до 20 процентов торговых площадей либо пустуют, либо скоро освободятся.

АЙЗЕНБАХ: И я узнал, что есть закон, который называется «Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе».Первоначально он был представлен еще в 1980-х годах, и я подумал, почему бы мне не баллотироваться в офис, продвигая этот закон? И поэтому я баллотировался в качестве общественного защитника на платформе: «Мы собираемся принять этот закон; это спасет малый бизнес в Нью-Йорке ».

Надо сказать, что Айзенбах не победил на выборах. Он занял 13-е место из 17. Но он привлек изрядное внимание за то, что рассказал обо всех тех пустых витринах, которые расстроили многих людей.

АЙЗЕНБАХ: Есть два основных положения Закона о сохранении рабочих мест в малом бизнесе.Первый: он гарантирует продление срока аренды на 10 лет от домовладельца арендатору для любого арендатора, имеющего коммерческую аренду в Нью-Йорке. Номер два: если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, они обращаются в юридически обязательный арбитраж, и этот арбитр затем выбирает справедливую рыночную арендную плату, которая затем будет взиматься при следующем 10-летнем продлении аренды.

Противники этого предложения называют это контролем коммерческой арендной платы.

АЙЗЕНБАХ: Но этот законопроект, Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе, абсолютно не является контролем за арендной платой.Он не устанавливает ограничения на размер арендной платы, что является само определение контроля арендной платы. Это юридически обязательный арбитраж. Очень разные.

ДУБНЕР: Есть ли в других городах такая защита рабочих мест для малого бизнеса в сфере недвижимости, которая хорошо работает?

АЙЗЕНБАХ: Он будет уникальным.

Несмотря на то, что Айзенбах проиграл на выборах, он по-прежнему считает, что Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе может быть принят городским советом Нью-Йорка.Мне было интересно узнать, что экономисты, с которыми мы разговаривали, — Ребекка Даймонд из Стэнфорда и Эд Глезер из Гарварда, — что они думают о регулировании коммерческой ренты.

АЛМАЗ: Меня это тоже очень интересует, и я почти ничего об этом не знаю. Я никогда не видел работ над ним.

GLAESER: Вы можете легко рассказать историю, в которой угроза некоторой формы контроля арендной платы в краткосрочной перспективе усугубляет проблему вакансий.Так, например, я не хочу сейчас сдавать в аренду арендатору более низкого уровня, который мог бы заполнить мое пространство, потому что я буду заблокирован законом о контроле за арендной платой, и этот арендатор останется у меня навсегда. Итак, это означает, что я действительно буду держаться за арендатора с голубыми фишками, потому что эта угроза закона у меня через плечо.

Итак, я думаю, что пустые пустые витрины — это проблема? Конечно. Я имею в виду, что мы можем говорить об этом с точки зрения просто урбаниста, когда мы думаем, что иметь эти вещи непривлекательно, но меня это также беспокоит как экономиста, потому что у кого-то есть место для продажи, есть люди, которые хотят чтобы купить это место.Почему не происходит транзакция? Это вроде как — рынок идет наперекосяк. И ответ на этот вопрос — почему рынок идет наперекосяк — не сразу очевиден.

Конечно, существует множество теорий относительно того, почему так много витрин в Нью-Йорке пустуют. Здесь снова Вики Бен, бывший чиновник отдела жилищного строительства, изучающая рынок недвижимости в Нью-Йоркском университете.

БИН: Я думаю, есть много вопросов о том, как будет работать регулирование коммерческой ренты и как оно может повлиять на эффективность рынка.Одно из опасений, которое у меня возникло бы прямо сейчас, заключается в том, что мы, кажется, находимся в процессе перестройки розничной торговли в целом из-за доступности розничной торговли через Интернет. Многое находится в постоянном движении.

Глезер: Но против этого есть два свидетельства. Одна из них заключается в том, что многие из этих витрин раньше предоставляли услуги, и я не думаю, что Amazon пока что устарел от маникюрных салонов. А во-вторых, арендная плата, запрашиваемая арендная плата, по крайней мере, согласно последнему отчету Совета по недвижимости Нью-Йорка, во многих из этих областей все еще заоблачные.Это не значит, что нет спроса на районы, где вы платите 300–400 долларов за квадратный фут за аренду этих площадей.

В долгосрочной перспективе весь экономический толчок как для арендодателей, так и для арендаторов будет заключаться в том, чтобы занять эти квартиры и вернуть арендную плату арендодателю.

Арендодатели, малые или крупные, часто не участвуют в публичных обсуждениях рынков недвижимости. И если их не упускают из виду, их обычно рисуют злодеями. Вики Бен, размышляя о проекте, который она называет «Контроль арендной платы не вашей бабушки», пытается это изменить.

BEEN: Я думаю, что вам действительно нужно сосредоточиться на следующем: как я могу гарантировать, что арендодатель получает разумную прибыль, верно? Потому что в противном случае люди возьмут свои деньги и вложат их в другое место, и у вас не будет строительства. И как мы можем в то же время попытаться закрыть некоторые из этих путей, которые домовладельцы могли бы использовать, чтобы попытаться избежать регулирования арендной платы, не превратившись в систему, которая настолько отягощена множеством различных проблем правоприменения, что она как бы рушится под собственной тяжестью? верно?

Вам нужно обратить внимание на различные способы, которыми собственники зарабатывают на собственности, поэтому вам действительно нужно иметь целостный вид.В то же время вам нужно очень открытыми глазами смотреть на те расходы, которые мы им возлагаем.

Есть одна огромная стоимость, которая движет ценами на недвижимость, говорим ли мы об аренде или продаже, как коммерческих, так и жилых зданий.

БЫЛ: Например, в Нью-Йорке очень высокий процент арендной платы идет на налоги на недвижимость. Поэтому мы не можем говорить арендодателям: «Эй, держите цены на низком уровне, но, кстати, ваш налог на недвижимость только что вырос на 10 процентов.Итак, мы должны признать, что, хорошо, мы, как налогоплательщики, обязаны понимать влияние, которое это повышение может иметь на арендную плату, и мы не можем просто повернуться и сказать домовладельцу: «Вы их поглотите», верно ? «Не передавайте их арендатору». Потому что это неустойчивая система.

ГЛЕСЕР: Это, безусловно, правда, что арендаторы неявно должны платить налоги на недвижимость. И не очевидно, что это неправильно, потому что идея налогов на недвижимость заключается в том, что они платят за городские услуги, а арендаторы тоже пользуются городскими услугами.Очевидно, что это не так.

ДУБНЕР: Итак, вот большой вопрос, на который я очень надеюсь, что вы сможете ответить, потому что я давно задавался этим вопросом. Некоторые из крупнейших владельцев недвижимости в таком городе, как Нью-Йорк — и некоторые из самых богатых владельцев недвижимости в целом — это университеты, религиозные учреждения, больницы и другие некоммерческие учреждения, что частично или полностью освобождает их от уплаты собственности налоги. Итак, мне любопытно, как это освобождение влияет на а) налоги, уплачиваемые всеми остальными, и как это б) в конечном итоге влияет на цены на жилье для всех.

GLAESER: Во-первых, очевидно, что вы правы. Правительство решило субсидировать определенные учреждения, позволив им не платить налоги на имущество. И с чисто бухгалтерской точки зрения эти налоги должны поступать откуда-то еще.

С другой стороны, верно и то, что по крайней мере некоторые из институтов, о которых вы говорите, оказались чрезвычайно важными для экономического благополучия региона, верно? Мы субсидируем студента университета? Мы делаем аренду для них дешевле, чем это было бы в противном случае.Это честно? Что ж, мы думали, что так или иначе, в какой-то момент было хорошей идеей субсидировать учебные заведения. Мы думали, что от этого могут быть некоторые побочные эффекты, некоторые преимущества от поощрения людей к получению образования. Но мы должны быть открыты для повторного расследования, и в любом случае вы не должны верить мне на слово, потому что, в конце концов, я сотрудник образовательного учреждения.

Мы можем спросить, уместно ли полное освобождение от уплаты налога на имущество, которое мы предоставили религиозным и образовательным учреждениям.Я имею в виду, что это кажется разумным вопросом. В случае религиозных институтов это в некотором смысле восходит к фундаментальным вопросам разделения церкви и государства в США, но мы все же можем задать этот вопрос.

Я был бы удивлен, если бы мы подумали, что изменение этих налоговых ставок — это шаг номер один, который нужно предпринять для повышения доступности в Нью-Йорке, по сравнению с предоставлением большего пространства на рынке, на котором вы действительно можете развиваться, изменением правил. Я имею в виду, похоже, что это не так, но это правда, что вы перемещаете вещи для религиозного или образовательного использования, во многих случаях вы уходите от владельца, который на самом деле будет строить на этом.И это тоже правильно.

Итак, что мы узнали о жилье, особенно о доступном жилье, особенно в самых желанных городах? Во-первых, мы узнали, что это сложно. Налоги на имущество играют большую и недооцененную роль в повышении затрат, и налоговое бремя не обязательно распределяется так справедливо. Между тем, правила аренды обращаются к общественности и политикам, но они также создают порочные стимулы, которые в конечном итоге работают против доступного жилья.Как насчет жилищных ваучеров: не являются ли они более гибким способом субсидирования жилья?

БЫЛ: Преимущество ваучера в том, что вы можете пройти все эти требования и действительно направить ваучер на семьи, которые, по вашему мнению, наиболее в нем нуждаются. И у нас в Нью-Йорке, и во многих других крупных городах есть запреты на то, чтобы домовладелец отказывал арендатору, потому что он использует ваучер, а не трудовой доход.

Но мы все еще получаем огромное сопротивление со стороны домовладельцев, потому что, если у вас есть федеральное правительство, которое закрывается и не выплачивает свои ваучерные платежи, и вот, домовладелец застрял с этим, верно? Или, если у вас есть город, как это было в Нью-Йорке, который выдал ваучеры, а затем передумал и сказал: «Ой, эта программа окончена», то у арендодателя есть арендатор, который больше не может платить арендную плату и домовладелец должен подать на них в суд и нести все расходы.

Между тем, рыночная цена жилья в таком месте, как Манхэттен, находится где-то между карательными и запретительными. Итак, если контроль арендной платы не является жизнеспособным инструментом в борьбе за доступное жилье, что же тогда?

GLAESER: Самый естественный инструмент для обеспечения доступности — это предложение, и мы делаем его достаточно простым для строительства недорогих жилых домов для сдачи в аренду в этих городах.

Опять Эд Глезер.

GLAESER: Мы использовали нормативные акты, чтобы так ограничить нашу способность предоставлять доступное жилье, что теперь мы находимся в ограниченной замороженной в янтаре форме.В случае с Нью-Йорком — черт возьми, Нью-Йорк — это Нью-Йорк. Трудно представить, сколько жилья вам действительно понадобится, чтобы удовлетворить спрос в Нью-Йорке.

ДУБНЕР: А как насчет Бостона, где вы живете? Бостон сталкивается с исторической нехваткой жилья. Город растет, жилья не хватает. Что вы предлагаете Бостону сделать, чтобы приспособиться к этому всплеску, кроме как позволить рынку творить свою знаменитую магию?

ГЛЕСЕР: Смотри, поезжай по Бостону.Мне он не кажется переполненным, и я не думаю, что он должен показаться кому-либо еще переполненным. Есть много свободных производственных площадей, на которых можно легко разместить десятки тысяч единиц. Если вы упростили сборку, я должен думать, что это решаемая проблема, по крайней мере, с инженерной и экономической точки зрения. С политикой, конечно, сложнее.

ДУБНЕР: Что конкретно нужно сделать, чтобы это изменить?

GLAESER: Итак, главный ответ заключается в том, что вам нужно правильное зонирование, которое обеспечивает довольно высокие уровни плотности на значительном пространстве.Итак, в настоящее время план зонирования Бостона сильно устарел. Каждый проект реализуется на индивидуальной основе. Обычно это связано с довольно большими отклонениями от первоначального плана, что означает, что они могут быть оспорены в судебном порядке. Все это рецепт неуверенности, задержек и бесконечных встреч с сообществом.

Лучше всего работает, когда у вас есть что-то, о чем вы заранее решили: «Вот сколько мы собираемся построить; есть несколько простых правил, которым вы должны следовать.Иди сюда, принеси свои отряды и сделай это ». А это то, что нужно. Вот что действительно работает. Это не то, что требует 10-летнего переговорного процесса, а то, что говорит: «Вот правила заранее. Иди к нему ».

Следует отметить, что не во всех городах США существует такой же уровень бюрократии, как в Бостоне, Нью-Йорке и Сан-Франциско.

GLAESER: Если вы хотите найти доступность, то американский Sunbelt — это очень хорошо.Атланта, Хьюстон, Даллас — места, которые упростили в строительстве за последние 40 лет — вы хотите спросить, почему Атланта, Даллас, Хьюстон, Феникс добавили по миллиону человек в период с 2000 по 2010 год в качестве районов метро. , потому что они делают его невероятно простым в сборке. И вы можете пойти и купить красивый дом за небольшую часть того, что вы заплатили бы в Нью-Йорке в этих местах.

У нас нет кризиса доступного жилья в США на национальном уровне.У нас есть много доступного жилья в местах с такими названиями, как Атланта, но только не в Нью-Йорке.

Между тем, многие европейские города больше похожи на Нью-Йорк — фактически, это преувеличенные версии Нью-Йорка.

Глезер: Большая часть Европы имеет довольно ограничительные условия в ваших городах, но мне гораздо удобнее думать, что большая часть центральной части Парижа — это наследие мира, которое необходимо защищать.

В то время как политика варьируется от города к городу и от страны к стране, почти во всех крупных европейских городах существует контроль за арендной платой.

GLAESER: Швеция, конечно, это место, где Ассар Линдбек , знаменитый экономист — и хотя он был ориентирован на рынок, он определенно сдвинулся влево — Ассар, как известно, сказал, что «если не считать бомбардировок, я знаю нет способа разрушить город, который был бы более эффективным, чем контроль за арендной платой », и он определенно имел в виду Стокгольм.

Томми АНДЕРССОН: Сейчас в Швеции проживает около 10 миллионов человек. Около 550 000 из этих людей стояли в очереди в ожидании квартиры в Стокгольме.Это 5 процентов населения Швеции.

Это экономист Томми Андерссон.

АНДЕРССОН: Я профессор Лундского университета, который расположен на юге Швеции. Я сосредотачиваюсь на области, называемой рыночным дизайном.

В Швеции действует общенациональный контроль арендной платы.

АНДЕРССОН: Система аренды в Швеции основана на коллективных переговорах. Итак, согласно шведскому законодательству, существует профсоюз под названием «Шведский союз арендаторов», и их работа заключается в основном в согласовании арендной платы для арендаторов.И он основан на том, что называется стоимостью полезности, что по сути означает, что если у вас есть две сопоставимые квартиры, они должны иметь одинаковую арендную плату. Еще одна их цель — удерживать арендную плату на низком уровне. Арендную плату нельзя увеличивать слишком сильно.

Если вы внимательно прислушались, то, возможно, не удивитесь, узнав, что эта система привела к нехватке жилья.

АНДЕРССОН: Потому что люди не будут вкладывать средства в новые здания, если они не смогут получить хорошую прибыль.Итак, если вы посмотрите на этот отчет, составленный Национальным советом по жилищному строительству и планированию за 2016 год, по их оценкам, Швеции потребуется около 440 000 новых домов до 2020 года.

И этого не произойдет. Эта нехватка может привести к длинным очередям за квартирой, особенно в наиболее привлекательных местах. Как долго вам придется ждать в Стокгольме?

АНДЕРССОН: Вам нужно подождать 10, 20 или даже 30 лет, чтобы получить квартиру прямо сейчас, если вы зарегистрируетесь сегодня.

Что делать, если вы не хотите ждать квартиру 10, 20 или 30 лет?

АНДЕРССОН: Итак, официальных данных нет, потому что это черный рынок. Но ясно, что черный рынок существует. Получить квартиру можно несколькими способами с. Так что одна из них — это, по сути, покупка контракта за черные деньги. Вы также можете подкупить кого-то, кто распределяет свободные квартиры, чтобы занять лучшую позицию в очереди. И еще одна популярная вещь — это фальшивые свопы.Итак, по закону вам разрешено обмениваться квартирами с другими людьми. То есть вы просто делаете вид, что меняете квартиры, но на самом деле это не так.

Раньше то, что я слышал — и должен подчеркнуть, что у меня нет никаких научных доказательств этого — но, очевидно, черные контракты стоили около 10 процентов от рыночной стоимости. Но в последние годы она фактически выросла до 20 процентов от рыночной стоимости квартиры. Так что покупать черный контракт дорого.Знаете, заниматься этим бизнесом всегда рискованно, потому что, даже если вы заплатили деньги, неясно, получите ли вы квартиру просто потому, что, я имею в виду, в этом тоже замешаны преступные группировки.

Это не похоже на то, к чему стремились разработчики шведской системы аренды. Но рынок жилья в Стокгольме настолько плох, что даже лидеры бизнеса там подняли протест.

АНДЕРССОН: C.E.О. и основатель Spotify в 2016 году написал открытое письмо народу Швеции, в котором говорилось, что, если вы не решите эту жилищную ситуацию в Стокгольме, Spotify может подумать о переносе своей штаб-квартиры из Стокгольма просто потому, что мы не можем найти жилье для нашего будущего. сотрудники.

Если политики не могут найти более разумных способов поощрения более доступного жилья, вы можете ожидать, что подобный сценарий будет разыгрываться в городах по всему миру.

* * *

Freakonomics Radio производится Stitcher and Dubner Productions.Продюсером этой серии стал Зак Лапинский, . В наш штат также входят Элисон Крейглоу, Грег Риппин, Гарри Хаггинс, Мэтт Хики и Коринн Уоллес . Наша музыкальная тема — «Mr. Удача »автостопщика; вся остальная музыка была написана Луисом Геррой. Вы можете подписаться на Freakonomics Radio в Apple Podcasts, Stitcher или везде, где вы получаете свои подкасты.

Здесь вы можете больше узнать о людях и идеях из этого выпуска:

ИСТОЧНИКИ

  • Ребекка Даймонд, доцент экономики Стэнфордской высшей школы бизнеса.
  • Дэвид Эйзенбах, преподаватель истории Колумбийского университета.
  • Вики Бен, бывший комиссар Департамента сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка и профессор права юридического факультета Нью-Йоркского университета.
  • Эд Глэзер, Фред и Элеонора Глимп, профессор экономики Гарвардского университета.
  • Томми Андерссон, профессор экономики Лундского университета.

РЕСУРСЫ

  • «Крыши или потолки ?: Текущая жилищная проблема» Милтона Фридмана и Джорджа Дж.Стиглер ( Foundation for Economic Education, Inc.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

*

*