Претензии к застройщику об устранении недостатков к качеству квартиры

Если вы недовольны качеством купленной квартиры в построенном доме, можно написать претензию к застройщику, чтобы эти дефекты были устранены.

Написание данной бумаги имеет свои особенности и срок рассмотрения, поэтому при неполучении ответа вы вовсе не обязаны терпеть такую несправедливость: обращайтесь в судебную инстанцию.

Когда составляется претензия к застройщику

Претензия может быть составлена в следующих случаях:

• Нарушен срок сдачи объекта, тогда можно требовать компенсацию, пени, неустойку и выплату штрафа. Если застройщик дорожит собственной репутацией, есть шанс, что данная сумма будет выплачена добровольно.

• Недовольство качеством, когда требуется устранить недостатки, возникшие по вине фирмы, например, если использовался некачественный материал, велось непрофессиональное строительство, коммуникации не были подведены в квартиру. Такая претензия пишется на имя застройщика, вне зависимости от того, кто является подрядчиком – это их внутренние нюансы, которые дольщика не касаются.

Читайте также: «Претензия к застройщику о срыве сроков сдачи дома«

Образец претензии к застройщику

Утвержденного образца не существует, от вас требуется указать все детали, четкие факты, суммы, сроки, привести ссылку на НПА или ДДУ. Недостаток должен быть указан ясно, включая его полное описание и требование об устранении. Стоит избегать эмоциональности и обвинения застройщика в нецензурных выражениях.

Тонкости рассмотрения претензии к застройщику об устранении недостатков

Застройщик обязан рассмотреть претензию, в течение 10 дней дать ответ на устранение недостатка. В случае неполучения ответа, рекомендуется составить жалобу в суд, тогда застройщик понесет еще и судебные расходы после удовлетворения иска.

Читайте также: «Иск в суд на застройщика«

Претензия к застройщику квартиры

Когда купленная квартира имеет недостатки, застройщик обязан их устранить. Чтобы это произошло, от вас требуется написать претензию с перечнем проблем, с которыми вы столкнулись. Важно, чтобы эта претензия была зарегистрирована фирмой в качестве обращения, а вы получили копию с отметкой о принятии.

Для чего это нужно? В случае неудовлетворительного ответа данная бумага позволит лучше подготовиться к судебным заседаниям, ведь она составляет часть доказательной базы.

Читайте также: «Неустойка за просрочку сдачи дома«

Претензия к застройщику об устранении недостатков: образец

Претензию вы сможете составить самостоятельно, утвержденный законом образец отсутствует, документ пишется в свободной форме.

• В шапке вы указываете реквизиты застройщика, свой адрес для ответа.
• В основной части следует описать проблему максимально точно без красочных эпитетов, строго по делу. Будет отлично, если вы сошлетесь на пункт договора или Закона, по которому компания обязана устранить недостаток. Но это вовсе необязательно.
• К претензии можно приложить копию договора, так застройщик сможет решить вашу проблему быстрее.

Вы можете скачать претензию к застройщику об устранении недостатков. Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Большой опыт работы в вопросах данной темы поможет вам быстро решить проблемы с застройщиком.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Стоит заметит, что претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах — один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.

Как написать претензию к застройщику

Вы можете написать претензию самостоятельно или обратиться в юридическую контору. Жалоба пишется в свободной форме, уместен деловой тон, аргументированная позиция. Подача жалобы – ваше личное дело, кто-то готов смириться с недостатками, не желая терять время в судах, но отстаивание собственной правоты и устранение нарушений качества может принести вам значительную сумму, если неустойка будет удовлетворена.

Претензия к застройщику по гарантии

По договору строительства заказчик обязан вести ремонтные работы, обусловленные недостаточным качеством жилья, в течение гарантийного срока. Поэтому, если в этот промежуток времени начались проблемы, обязательно обращайтесь к застройщику, чтобы дефекты были устранены.

Претензия по окнам к застройщику: образец

Претензия по окнам, если качество вас не устраивает, пишется так же, как и любая другая жалоба к застройщику. Он обязан устранить дефект, если это произошло по причине некачественных материалов или неправильно проведенных работ. Если застройщик отправляет вас с жалобой в компанию, которая устанавливала окна, знайте, что это не правильно, всю ответственность несет застройщик.

Недостаток в квартире должен быть устранен в короткий срок, если вы обратитесь к застройщику, написав претензию. Кроме того, вы можете потребовать выплату компенсации за то, что сданный объект не соответствует условиям договора и нормам законодательства.

Вы можете скачать претензию к застройщику по окнам. Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Они помогут составить иск, исходя из ваших требований.

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД

21 февраля Верховный Суд рассмотрел спор в отношении гарантийных обязательств застройщика по иску управляющей компании в связи с недостатками многоквартирного дома, возникшими из-за нарушений при строительстве.

Фото: www.amgkh.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про данное дело. Кратко напомним его суть. Истец — управляющая компания трех подмосковных объектов долевого строительства, а именно многоквартирных домов (МКД) — выявил инженерно-технологические недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т. д.

Указанные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) у ответчика, являющегося застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. В ответ застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки устранены не были.

Ссылаясь на отсутствие со стороны застройщика действий по устранению недостатков, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при строительстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию в 2015 году и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не является следствием нарушений при строительстве.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца от иска, т.к. застройщик добровольно устранил часть недостатков. Производство по делу в указанной части прекращено, а также частично удовлетворены исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков. Руководствуясь положениями ст. 7 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к следующему выводу.

Вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах определенного законом гарантийного срока; доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставил в указанной части в силе решение суда первой инстанции. Выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.

Управляющая компания обжаловала данное решение. 21.02.2023 Верховный Суд РФ вынес решение по делу. По мнению ВС РФ, суд первой инстанции и суд округа фактически приняли судебные акты, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС16-4838 от 25. 08.2016 по делу №А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, его нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком представлено не было.

При этом наличия недостатков в объектах долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, а их перечень не оспаривал.

Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора, считают в ВС РФ.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Исходя из изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследовал надлежащим образом обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.

Напротив, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, восполнил (исправил) недостатки, допущенные судом первой инстанции, обеспечив всесторонность, полноту и объективность рассмотрения дела.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам ч. 7 ст. 7 214-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

По мнению УК, факт нарушения ответчиком обязательств по ДДУ, которое выразилось в выполнении при строительстве работ с несоблюдением требований к качеству, установлен результатами всех судебных экспертиз. Они проведены в соответствии с определенной законом процедурой на основании специальных познаний в области строительства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических данных, в связи с чем основания для освобождения застройщика от гарантийных обязательств отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что принятое по настоящему делу постановление суда округа нельзя признать законным и обоснованным ввиду существенного нарушениями судом норм права, в связи с чем указанный судебный акт подлежит отмене.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставлено в силе.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению 

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка. рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

Q&A: Могут ли советы кондоминиумов подавать в суд на застройщиков из-за строительных дефектов в Нью-Йорке?

Закон штата Нью-Йорк разрешает правлению кондоминиума подавать в суд на застройщика за строительные дефекты. Однако право правления предъявить иск застройщику ограничено строительными дефектами, которые затрагивают только общие элементы здания кондоминиума. Закон позволяет совету подавать иски от имени строительных дефектов, которые затрагивают отдельные единицы, но только в том случае, если вовлеченный дефект является общим для двух или более единиц в здании.

Строитель-продавец обязан построить здание «искусно и без материальных дефектов», но ни одно здание никогда не строится совершенно и полностью без даже незначительных дефектов.

В конечном счете, право совета подать в суд на застройщика, будь то дефекты общих элементов или дефекты всего здания, которые затрагивают две или более отдельных единиц, в конечном итоге вытекает из обещаний, данных застройщиком в его Плане предложения (и всех поправках к нему), все условия которого включены в составленные разработчиком договоры купли-продажи, исполняемые всеми покупателями отдельных единиц.

План предложения и договор купли-продажи

Права покупателя (и, следовательно, права правления) и договорные обязательства застройщика полностью очерчены этими двумя документами, и любой спор, который может возникнуть между сторонами, относительно обязательства покупателя принять квартиру или обязательства застройщика «выполнить» обещания по ее строительству покупателям или совету, будут определяться конкретными условиями и представлениями, содержащимися в них.

В Нью-Йорке План предложения застройщика разрабатывается и предлагается общественности в соответствии с требованиями постановлений, изданных Генеральным прокурором в соответствии с Законом Мартина. Положения Генерального прокурора требуют, чтобы план предложения содержал раскрытие конкретных элементов информации об имуществе, исходя из которого покупатель, вероятно, сможет принять обоснованное решение о покупке или отказе от нее. Тем не менее, застройщик не обязан раскрывать виды проблем, обычно возникающих в ходе строительства, которые описаны в полевых отчетах, совещаниях по проекту и приказах о внесении изменений. Поэтому покупатели и их поверенные должны внимательно прочитать План предложения, поскольку права покупателя и правления в отношении застройщика в конечном итоге будут зависеть от того, что указано в Плане.

Кроме того, пункт «Никаких представлений», содержащийся в каждом договоре купли-продажи, подтверждает, что покупатель не полагался ни на какие планы архитекторов, планы продаж, рекламные брошюры, рекламные объявления, заверения, гарантии, заявления или оценки любого характера, будь то письменные или устные, сделанные спонсором, торговым агентом спонсора или иным лицом, и (b) что договор купли-продажи вместе с условиями Плана предложения заменяет любые договоренности и соглашения между сторонами и представляет собой полное соглашение между ними в отношении предмета настоящего Соглашения. Соответственно, заявления или визуализация, появляющиеся в рекламе спонсоров или в других маркетинговых материалах, предоставленных разработчиком или его торговым агентом, легко могут быть признаны судами простой «напыщенностью» и не дают никаких оснований для каких-либо потенциальных контрактов или исков о мошенничестве против разработчика.

Обязательства Спонсора по строительству

Хотя в Планах предложений обычно указывается, что Спонсор построит здание способом, «сопоставимым с действующими в настоящее время местными стандартами и в основном в соответствии с Планами и спецификациями строительных работ, поданными в Департамент строительства и другие соответствующие государственные органы», В Планах предложений также обычно указывается, что «Спонсор не обязан производить какой-либо ремонт , улучшения или украшения в Имуществе, Помещениях, Здании или Общих элементах, если иное прямо не предусмотрено Планом».

Кроме того, если здание не является пятиэтажным или менее, Спонсор также заявляет, что установленный законом Закон о подразумеваемых гарантиях для продавцов жилья «не применяется к этому предложению» и что «Спонсор не дает никаких других гарантий, явных или подразумеваемых, в связи с этим предложением Квартир, и все такие гарантии исключаются, за исключением случаев, предусмотренных в ограниченной гарантии («Ограниченная гарантия»), изложенной в этом Разделе».

В соответствии с этим явным заявлением об отказе от ответственности Спонсоры, как правило, заявляют, что Спонсор «исправит, отремонтирует или заменит любые и все дефекты, относящиеся к конструкции здания, общих элементов или единиц, или к установке или эксплуатации любых приборов, приспособлений или оборудования в нем, или приведет к их исправлению, ремонту или замене», но только если: в отличие от планов и спецификаций на то же самое; и (2) спонсор уведомлен Советом кондоминиума или заинтересованным владельцем квартиры, в зависимости от обстоятельств, о том же в соответствии со сроками, указанными в плане предложения, для (а) визуально не поддающихся обнаружению «скрытых» дефектов (обычно в течение одного года после закрытия права собственности) или (б) «патентных» дефектов, которые могут быть выявлены в ходе проверки строительства квартиры (обычно в течение шести месяцев после закрытия права собственности на квартиру).

Кроме того, спонсор, как правило, оставляет за собой право выбрать «по своему усмотрению» «метод исправления любого дефекта» и окончательно считать, что он выполнил все обязательства, которые он может иметь в отношении устранения дефекта или замены дефектного изделия, явного или скрытого, если спонсор исправил или вызвал исправление дефекта в соответствии с отраслевой практикой, как это определено генеральным подрядчиком спонсора, архитектором или инженером по их единоличному суждению.

Тем не менее, несмотря на явное обязательство застройщика-спонсора «исправить, отремонтировать или заменить любые и все дефекты», внимательное прочтение Плана показывает, что многие, если не все, несовершенные косметические условия строительства, которые покупатель может обнаружить при первом осмотре квартиры, прямо обозначены крупным шрифтом как «Не Дефекты», а как состояния, которые «могут быть обнаружены в любом недавно построенном или существенно отремонтированном здании».

«Пошаговая» инспекция

Несмотря на многочисленные заявления об отказе от ответственности, которые спонсоры включают в свои планы предложений, ответственные спонсоры часто предлагают исправить или отремонтировать, как «список недостатков», многие из элементов, которые в противном случае считались бы «не дефектными», чтобы устранить оправдания покупателя за задержку закрытия. Таким образом, покупатели должны нанять инженера для проведения «сквозной» инспекции от имени покупателя, надеясь, что инженер выявит, насколько это возможно, доказательства любых строительных объектов, которые могут быть явными нарушениями Строительного кодекса или которые могут иным образом создать риск значительных затрат на ремонт в будущем.

Кроме того, на том основании, что покупатель квартиры приобретает долю безраздельного участия в общих элементах, инженер может также попытаться, когда это возможно, осмотреть котел, лифт, механические устройства, электрические панели и крышу – общие элементы, дефекты которых, скорее всего, вызовут серьезные немедленные и долгосрочные проблемы для здания (и, следовательно, для правления) и его жителей.

Однако договоры купли-продажи спонсора обычно не допускают осмотра за пределами квартиры, и, следовательно, жалобы на дефекты общедомовых систем или других общих элементов обычно возникают в первую очередь только после того, как спонсор отказался от своего контроля над правлением.

Варианты судебного разбирательства  

Несмотря на ограничения, содержащиеся в конкретных гарантиях, предусмотренных в плане предложения спонсора, и несмотря на различные отказы от договорной ответственности, указанные как в плане предложения, так и в договоре купли-продажи, спонсоры, тем не менее, обязаны выполнять такие работы и поставлять такие материалы, которые необходимы для завершения строительства Здания с качеством (a ) сравнимы с действующими в настоящее время местными стандартами и (b) в значительной степени соответствуют планам и спецификациям строительных работ, поданным в Департамент строительства и другие соответствующие государственные органы.

Соответственно, если инженер совета может документально подтвердить, что (а) спонсор не соблюдает требования Кодекса или (б) что строительство спонсора существенно отклоняется от планов и спецификаций, поданных в Строительный департамент, у совета есть веские основания для предъявления иска спонсору за нарушение контракта.

В таких случаях целями совета может быть либо (a) заставить спонсора исправить и отремонтировать идентифицируемые строительные дефекты за счет спонсора, либо (b) получить денежную оценку затрат, которые совет понес для выполнения необходимых ремонтных работ с собственными подрядчиками совета.

В некоторых случаях, особенно когда дефекты в строительных работах спонсора оказались небрежными и неквалифицированными, правлению может потребоваться нанять собственных подрядчиков для выполнения необходимых ремонтных работ либо до, либо одновременно с возбуждением судебного дела.

Однако, какой бы плохой ни была постройка, спонсору сначала нужно дать возможность исправить дефекты. Если спонсор пытается это сделать, но применяет метод «помощи», который лишь временно устраняет проблему, можно сказать, что гарантия спонсора не соответствует своей цели, и правление может использовать своих собственных подрядчиков для устранения дефектов. Тем не менее, в тех случаях, когда совет приступает к самостоятельному выполнению необходимых ремонтных работ, либо после того, как спонсор попытался, но не смог исправить проблему, либо когда совет сделал это, не предоставив спонсору возможность провести необходимый ремонт, совет должен хорошо задокументировать срочность работы, если она будет продолжена. Без такой документации спонсор может заявить, что правление отказалось от любых гарантийных прав, которые оно могло иметь, и что, таким образом, у спонсора больше нет никакой ответственности перед правлением.

Правления часто пытаются подать в суд на спонсоров за мошенничество, утверждая, что обещания, сделанные в их планах предложения, были ложными и обманчивыми, когда они были даны, и что таким образом покупатели обманным путем были вынуждены подписать свои соглашения о покупке. Однако такие иски о мошенничестве, как правило, отклоняются на том основании, что они дублируют основную претензию покупателей или совета директоров к спонсору о нарушении контракта.

Однако в тех случаях, когда правление может правдоподобно утверждать, что спонсор знал о материальном дефекте конструкции и предпринял действия, чтобы скрыть доказательства материального дефекта конструкции, но, тем не менее, утвердительно представил в своем плане предложения, что конкретный строительный объект соответствует Кодексу, а также планам и спецификациям, поданным в Департамент строительства, суды разрешат правлению подать в суд на спонсора за мошенничество в дополнение к основным претензиям совета по контракту.

Урегулирование претензий совета директоров

Судебные иски против спонсоров обходятся дорого, и рассмотрение претензий совета директоров против спонсора может длиться несколько лет, прежде чем по конкретному делу будет вынесено окончательное решение. Несмотря на то, что для совета директоров не является чрезмерно дорогостоящим возбуждение судебного дела против спонсора, продолжение судебного разбирательства от процесса обнаружения до суда может оказаться финансово разрушительным для небольших зданий. В среднем судебный процесс занимает не менее двух лет, прежде чем даже будет выбрана дата судебного разбирательства, и может пройти еще больше времени, прежде чем судебное разбирательство будет завершено и будет получено решение вышестоящего суда по любой апелляции, которая может быть подана тем, кто проиграет на уровне судебного разбирательства.

Кроме того, в период рассмотрения иска, если правление и собственники здания не в состоянии профинансировать стоимость необходимого ремонта, заявленные строительные дефекты остаются неустраненными и неустраненными.

Даже если совет одержит победу в суде, к моменту вынесения окончательного решения у компании-спонсора может не быть достаточных активов для покрытия расходов на ремонт и замену строительных дефектов, а судебные решения чрезвычайно затрудняют для совета получить решение лично против руководителей любого корпоративного спонсора.

Поэтому советы директоров и спонсоры часто стремятся урегулировать проблемы, связанные со строительными дефектами, путем досрочного урегулирования судебного иска или даже до того, как судебный процесс будет начат. Они делают это, чтобы избежать ожидаемых судебных издержек, которые в противном случае понесут обе стороны, и не тратить годы времени и усилий на судебные разбирательства для разрешения спора, который в противном случае мог бы быть получен в короткие сроки. Переговоры между ответственными застройщиками и разумными советами часто могут привести к успешному урегулированию споров, когда спонсор соглашается выполнить некоторую работу и/или произвести денежный платеж, покрывающий строительные объекты, которые совет считает наиболее важными. В таких случаях важно, чтобы обе стороны добросовестно вели переговоры в поисках компромиссного решения, удовлетворяющего соответствующие потребности сторон.

Заключение

Как уже отмечалось, спонсоры имеют в своем распоряжении арсенал контрактного оружия, чтобы защитить себя от возможных претензий совета директоров о дефектах конструкции. Покупатели, которые в конечном итоге будут зависеть от действий совета директоров, представляющих их интересы в любых действиях против спонсора, поэтому должны проявлять исключительную осмотрительность, прежде чем заключать соглашения о покупке со спонсором. Они должны делать это, только полностью осознавая все связанные с этим риски. Таким образом, адвокаты потенциальных покупателей недавно построенных кондоминиумов должны полностью объяснить риски и обязательства, которым подвергаются их клиенты в этих важных сделках. Адвокаты всегда должны советовать потенциальным покупателям нанять инженера для проверки квартиры, которую они хотят приобрести, и, насколько это возможно, также для проверки общих элементов здания, в котором расположена квартира.

Отказ от ответственности: Ответ предназначен только для информационных целей. На него не следует полагаться как на юридическую консультацию или как на форму отношений между адвокатом и клиентом.

Original Article

Покупатели жилья в Аризоне могут предъявлять иски строителям за дефекты дольше, заявил Верховный суд штата.

, постановил в среду Верховный суд Аризоны.
В постановлении с широкими последствиями судьи заявили, что общее право «подразумевает гарантию качества изготовления и пригодности для проживания» признает тот факт, что покупатели жилья не являются экспертами во всех вещах, которые требуются при строительстве дома.
«Покупатель жилья должен … в значительной степени полагаться на знания строителя-продавца о качестве строительства, поскольку строители опытны в своей профессии, современное строительство сложно и регулируется многими государственными кодексами», — написала судья Энн Скотт Тиммер. «Кроме того, покупатели жилья, как правило, не имеют опыта или знаний в области строительства, сантехники или электрических требований и практики» 9.0087 Она признала, что в целом люди имеют законное право подписывать контракты, определяющие обязанности каждого. Это предполагает, что обе стороны «искушены» и в равной степени осведомлены о рисках и условиях.
Но в случае с новыми домами, по словам Тиммера, существует «неравенство переговорных возможностей» между застройщиком и покупателем.
«Подразумеваемая гарантия была создана с учетом этого несоответствия и, несомненно, отражает разумные ожидания покупателей жилья в отношении того, что вновь построенный дом будет должным образом спроектирован и построен», — написала она.
Решение, принятое в среду, не было единогласным. Судья Кэтрин Кинг заявила, что это противоречит государственной политике штата, поддерживающей свободу заключения договоров.
И Кинг, к которому присоединился судья Клинт Болик, указал, что право подразумеваемой обитаемости нигде не существует в законах штата. Вместо этого, отметила она, он был создан постановлением Государственного апелляционного суда от 1979 года.
Тиммер сказал, что это не имеет значения, отметив, что последующие законы штата косвенно подтвердили это решение.
Дело касается Тины Замбрано, которая в 2013 году заключила предварительно напечатанный договор купли-продажи с M & RC II LLC, чтобы купить дом, который Scott Homes Development Co. построит в новом районе Сюрприза.
В этом контракте говорилось, что гарантия, предлагаемая застройщиком, была «единственной гарантией, применимой» к покупке. Более того, в нем говорилось, что продавец отказывается от всех других явных или подразумеваемых гарантий, включая гарантии пригодности для проживания и качество изготовления.
Замбрано подписала абзац, подтверждая, что она прочитала и поняла соглашение. дюймов балок.
Четыре года спустя Замбрано подал в суд, заявив о различных дефектах дизайна и конструкции. К ним относятся неправильная планировка, отделение окон от трескающейся штукатурки, отделение плинтусов от плитки и стен, а также гвозди в потолке.
Судья первой инстанции удовлетворил просьбу компании об отклонении иска. В постановлении, принятом в среду, говорится, что это было неправильно, и дело было отправлено обратно в суд, чтобы Замбрано могла продолжить рассмотрение своего иска.
«Свобода контактов долгое время считалась первостепенной государственной политикой в ​​соответствии с общим правом, которую суды не нарушают легкомысленно, — писал Тиммер. 0087 Эта государственная политика, по ее словам, восходит к 1979 году, когда Апелляционный суд штата отменил то, что она назвала философией покупки нового жилья «осторожно, покупатель», заменив ее подразумеваемой гарантией качества изготовления и пригодности для проживания.
С другой стороны, судья сказал, что это «снижение заинтересованности» в принудительном отказе от подразумеваемой гарантии, подобной той, о которой идет речь здесь.
«Современное жилищное строительство часто происходит в крупномасштабных застройках, в результате чего покупателю остается либо приобрести дом на условиях, установленных продавцом-застройщиком, либо вообще отказаться от покупки», — сказала Тиммер. И в этом случае, по ее словам, Замбрано подписала договор купли-продажи и приняла условия гарантии «без каких-либо изменений в предварительно напечатанных условиях в любом документе, без представления и без каких-либо переговоров о гарантиях, предполагая, что она находилась в ситуации «бери или оставь».