Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

5/5 (3)

Содержание

• Каковы гарантийные обязательства застройщика перед УК
• На что гарантия не распространяется
• Продолжительность гарантийных сроков
• Претензия к застройщику
• Срок устранения недостатков
• Если застройщик отказывается устранять дефекты
• Гарантийные обязательства застройщика при его ликвидации
• org/ListItem»> Оцените статью

Каковы гарантийные обязательства застройщика перед УК

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», на застройщика ложатся следующие гарантийные обязательства:

• принятие к рассмотрению претензии, направленной до истечения периода гарантии, стандартный срок которого составляет не менее 5 лет. Жалоба может касаться любых дефектов, которые возникли по вине застройщика. К ним относятся трещины в потолке, плесень, неправильно установленная ванна и другие нарушения;
• при заключении договора о долевом участии в строительстве застройщик вправе устанавливать период гарантии, который превышает стандартный срок, предусмотренный законодательством;
• несение ответственности за состояние объекта строительства, который согласно договору передается дольщику. Дом должен соответствовать характеристикам безопасности и техническим параметрам;
• относительно кровли устанавливаются гарантийные обязательства на период не менее 10 лет;
• при подписании акта приема-передачи дольщик получает не только саму квартиру, но и элементы конструкции, которые в ней находятся вместе с установленным оборудованием. Гарантия на детали действует от 3 лет и дольше, но прекращает действие при произведении жильцом замены. Как пример – за установку новых окон несет ответственность компания, выполняющая монтажные работы;
• обязанности относительно гарантии ложатся исключительно на застройщика. Он в течение установленного периода отвечает и за действия подрядчика. Претензии, которые возникли в связи с недобросовестным исполнением последним договорных обязанностей, направляются застройщику;
• жилец при выявлении дефектов обращается сначала в устной форме, а затем подает жалобу в письменном виде. Застройщик обязан не только принять претензию к рассмотрению, но и принять меры по устранению указанных недочетов. В противном случае придется действовать через судебные органы.

Обратите внимание! Предварительная попытка решить конфликтную ситуацию мировым путем позволит сторонам сохранить хорошие отношения и сэкономить время, которое пришлось бы потратить на участие в судебном процессе и сбор аргументов в пользу позиции.

На что гарантия не распространяется

Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:

• при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
• при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
• при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
• при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
• при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.

Со дня, когда застройщик осуществил сдачу объекта, ответственность за эксплуатацию здания ложится на управляющую компанию.

Продолжительность гарантийных сроков

Федеральное законодательство предусматривает стандартный период гарантии на многоквартирные новостройки, который составляет 5 лет. Но на отдельные конструкционные элементы срок продлевается. В качестве примера нужно рассмотреть швы между панелями, минимальный срок гарантии на которые составляет 10 лет. Именно такой период указывают в большинстве договоров долевого участия.

На котельные, мусоропроводы и другие инженерные системы, а также оборудование минимальный срок гарантии не должен быть меньше чем 3 года. Так как в процессе строительства принимают участие подрядчики, то на них ложится обязанность по соблюдению установленных договорами сроков.

При невыполнении ими обязательств ответственность несет застройщик.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам.

Претензия к застройщику

При выявлении дефектов до момента прекращения действия гарантии на сданный объект соблюдение указанного алгоритма действий позволяет в краткие сроки решить проблему с застройщиком.

Скачать образец претензии к застройщику бесплатно в формате word

Поэтапная инструкция включает следующее:

• в первую очередь нужно удостовериться в сроке действия гарантии. Отчет установленного в договоре периода начинается со дня подписания акта приема-передачи, которым подтверждается факт сдачи застройщиком жилого помещения. Дольщик имеет право получить указанный акт только при предоставлении документов, которые закрепляют за лицом права собственности. Если недостатки обнаружены уже после истечения гарантийного периода, обращаться к застройщику не имеет смысла;
• после выражения жалобы в устной форме дольщик направляет письменную претензию, которая содержит подробное описание выявленных дефектов. Если недочеты, за которые несет ответственность застройщик, не подлежат устранению в полной мере вследствие определенных причин, заявитель вправе требовать компенсации или бесплатного ремонта. Законом предусматривается также возмещение стоимости проведенных дольщиком работ. Но сумма компенсации рассчитывается исходя из оценки недочетов;
• жалобу составляют в количестве 2 штук. Один экземпляр в обязательном порядке остается у заявителя, а другой передается непосредственно застройщику либо его представителю. Претензию подают лично или направляют почтой с обязательным уведомлением о получении;
• желательно в тексте жалобы указывать период, по истечении которого должен быть предоставлен ответ. Закон предусматривает стандартные сроки от 10 дней до 1 месяца;
• рекомендуют подать аналогичную жалобу и в компанию, которая несет ответственность за обслуживание дома. При проверке застройщиком обстоятельств и определении организации, в полномочия которой входит устранение недостатков, такое решение позволяет сэкономить время и нервы. Но если ответственность за выявленные недостатки несет компания, обслуживающая дом, то претензию направляют только к ней.

Указанный алгоритм полезен только при действующем гарантийном сроке. В противном случае застройщик не обязан предпринимать какие-либо действия. Собственникам придется искать другие пути решения проблемы и устранения недочетов.

Если вышеуказанные действия не приносят результата, и застройщик отказывается принимать меры, составляют иск и подают в суд.  При обращении в судебный орган лучше воспользоваться помощью юриста, который специализируется на ведении подобных дел.

Посмотрите видео. Новые правила договора долевого строительства:

При принятии застройщиком претензии к рассмотрению и согласии принять меры по устранению возникших недочетов нужно обозначить разумный период для проведения указанных действий. Законодательство не устанавливает строгих сроков, так как каждый случай нужно рассматривать индивидуально. На практике применяют от 30 до 60 дней, но при необходимости период может увеличиваться.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Чтобы установить реальный срок, в течение которого будут устранены указанные дефекты, учитывают средний период исправления другими компаниями аналогичных недочетов. При необходимости проводят сравнительный анализ.

В случае отказа застройщика от выполнения обязательств, который мотивирован природным износом здания или неправильной эксплуатацией оборудования жильцами, собственник вправе заказать независимую экспертизу.

Оплата услуг экспертов осуществляется за счет жильцов. При подтверждении вины застройщика он обязан возместить затраты, которые понес собственник.

При отказе от исправления дефектов и выплате компенсации жильцы подают заявление в суд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если застройщик отказывается устранять дефекты

Скачать бланк искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома бесплатно в формате word

При отказе застройщика от устранения недочетов, выявленных собственниками до момента истечения гарантийного срока, составляется исковое заявление. Жильцы вправе потребовать не только выполнения обязательств, но и выплаты неустойки.

Но нужно учитывать различия между штрафами за несоблюдение периода застройки и пеней за невыполнение гарантийных обязательств. Согласно законодательству, пеня насчитывается за каждые сутки несоблюдения сроков проведения работ (от 45 дней с момента направления жалобы).

Запомните! В большинстве заявлений стандартно указывают 3% от стоимости работ, которую умножают на установленную нормативными актами ставку. Но судья производит расчеты самостоятельно, учитывая требования законодательства по отношению к конкретным случаям.

Некоторые собственники обращались к юристам и заказывали независимые экспертизы, которые устанавливали вину собственника. Если решение суда вынесено в пользу жильцов, ответчик обязуется возместить судебные издержки и затраты.

Заявление имеет право подать как один, так и несколько собственников квартир. Иск направляется в территориальный судебный орган по месту юридической регистрации застройщика. В документе, помимо наименований организаций и персональных данных истца, указывают обстоятельства, которые нарушают права жильцов.

Также иск должен содержать ссылки на правовые нормы законодательства и требования устранить выявленные недостатки либо возместить затраты собственника по устранению дефектов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Расчет неустойки по ДДУ.

В обязательном порядке вместе с заявлением подают документы, которые подтверждают изложенные факты.

К ним относится следующее:

• ДДУ;
• результаты независимой экспертизы в случае ее проведения;
• чеки и другие финансовые документы;
• сметы компаний, которые проводили ремонтные работы.

В заявлении указывают дату составления и скрепляют его личной подписью. Количество экземпляров зависит от числа сторон, которые будут принимать участие в судебном процессе.

Важно! Период рассмотрения иска составляет 60 дней. Заявитель имеет право в установленные законом сроки обжаловать решение суда посредством подачи апелляции или кассации.

Гарантийные обязательства застройщика при его ликвидации

Если в силу ликвидации или банкротства застройщик не смог выполнить строительные работы и сдать дом, дольщики вынуждены заниматься оформлением права собственности на объект незавершенного строительства. Потом снова заключают ДДУ, но уже с другой компанией.

Если ликвидация или другая чрезвычайная ситуация произошла с застройщиком уже после сдачи здания, обязательства по гарантии выполняет установленная саморегулируемая организация со специальным фондом страхования ответственности.

При строительстве подрядчиками частного дома также устанавливается гарантийный срок от 12 месяцев до 5 лет в определенных ситуациях. Обязательства ложатся на соответствующие организации, предусмотренные законодательством.

Посмотрите видео. Претензия застройщику об устранении недостатков:

Оцените статью

Если статья была полезна, поставь 5 звездочек!

Автор статьи:

Евгения Долгая

Гарантия застройщика на многоквартирный дом, действующий норматив: сроки действия, составление претензии

Защитить жителя новостройки от проявлявшихся после переезда дефектов призвана гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив постпродажных обязательств строительных компании, установлен в профильном законодательстве на уровне не менее 5 лет. Поступившая в этот период претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку должна быть устранена за счет компании в разумные сроки и без дополнительных затрат со стороны владельца жилья.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом, действующий норматив

Как и другие правоотношения между гражданами и юрлицами, взаимоотношения покупателей жилья в строящемся или только построенном доме и строительных компаний, продающих такую недвижимость, регулируются законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом РФ. Но опорный нормативный акт в  данной сфере – это Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Статья 7 документа требует фиксации в каждом договоре долевого участия гарантийных обязательств, которые принимает на себя застройщик.

Важно! Жилье должно быть построено в полном соответствии с проектом, техническими требованиями и другой документацией, и передаваться новым владельцам в состоянии, оговоренном в договоре. Срок гарантии начинает отсчитываться после подписания документов о приеме объекта.

Если недостатки или отклонения от условий договора были выявлены еще до начала эксплуатации, будущий жилец вправе не подписывать акт приема, а потребовать:

• устранения всех выявленных дефектов застройщиком;
• снижения цены;
• компенсации расходов на устранение недостатков жильцом или сторонним подрядчиком.

В ситуациях, когда речь идет о существенном снижении качества объекта или же при отказе второй стороны устранить дефекты в установленный срок, «дольщик» имеет право выйти из договора, потребовать назад свои деньги и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку. Пеня начисляется по стандартной формуле – 1/300 от актуальной на тот момент ставки Центробанка в день, помноженная на внесенную клиентом сумму.

Что входит в гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

После ввода дома в эксплуатацию ответственность за его содержание, обслуживание оборудование, санитарные и другие работы ложится на самих жильцов и управляющую компанию. За застройщиком сохраняются обязательства отремонтировать  в случае выявления дефектов:

• стены, кровлю, фундамент и другие капитальные части конструкции;
• подъездное оснащение – козырек, перила, ступени и прочее;
• оконные и дверные конструкции, если они сдавались вместе с домом;
• инженерное оснащение – лифтовое оборудование, канализационная, вентиляционная и прочие сети.

Гарантия не распространяется работы, выполненные жильцом или привлеченным им сторонним подрядчиком, использованные при таких работах материалы и конструкции. Также не гарантийными считаются повреждения элементов здания или инженерного оснащения в результате аварии, произошедшей по вине жильцов или УК, нарушений правил эксплуатации или отклонений от рекомендаций производителя по техническому обслуживанию оборудования.

Важно! Застройщик не обязан обновлять элементы сооружения или инженерных сетей, выходящие из строя по причине нормального износа.

Сколько лет застройщик отвечает за многоквартирный дом

Точный срок гарантийных обязательств устанавливается конкретным договором между застройщиком и клиентом.  Закон устанавливает только минимальные сроки:

• 5 лет на само здание и его части;
• 3 года на инженерные системы – лифтовое, вентиляционное, отопительное и иное оборудование.

Стороны могут установить большие сроки или назначит различный гарантийный период для частей дома, например на крыши гарантия зачастую дается на 10 лет. Если же договор сокращает период гарантийного обслуживания, такое соглашение может быть признано ничтожным.

Как заставить строителей устранить недостатки

При появлении в течение гарантийного срока серьезных проблем со стенами, перекрытиями другими частями дома, закон предоставляет покупателям новых квартир два способа урегулирования таких проблем:

1. В двустороннем порядке – жилец оформляет претензию в письменном виде, в которой указывает все выявленные недостатки, требует от застройщика отремонтировать дефектные участки за свой счет в течение разумного срока. Зачастую на подобные работы отводится до полутора месяцев, но компания и жилец могут очертить собственные временные рамки, в зависимости от объема работ.
2. В рамках искового разбирательства в суде – если на заявление жильца не было должной реакции или ремонтные работы были начаты и «заморожены» на срок, выходящий за установленный сторонами период, жилец имеет право обращаться в суд, используя официальную переписку с застройщиком в качестве аргументации по иску.

Если после первого обращения застройщик идет на диалог и выражает готовность выполнить работы, жильцам остается проконтролировать их качество и срок проведения. Если очевидно, что компания пытается игнорировать свои гарантийные обязательства, следует задокументировать установленные дефекты конструкций и сетей. Акт может быть составлен специалистами управляющей компании и жильцами, или же сотрудниками государственной жилинспекции. При необходимости может быть проведена независимая экспертиза, стоимость услуг которой после можно включить в цену иска к строительной компании. Также экспертиза может быть назначена уже в рамках судебного процесса.

Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку

Претензия – это официальное заявление от клиента компании, которым застройщик предупреждается о готовности гражданина обратиться в суд в случае неисполнения его законных требований. Документ составляется в официально-деловом стиле, не допускается бранная лексика или оскорбительные обороты. Установленных шаблонов гарантийных претензий к застройщикам нет. Содержание можно сформулировать произвольно, соблюдая обычные требования к оформлению обращений граждан:

1. В правом верхнем углу следует указать полное название компании-получателя, должность и Ф.И.О. ее руководителя, а также собственные Ф.И.О. и адрес.
2. В центре указывается название «досудебная претензия» или «претензия на гарантийный ремонт».
3. Вначале текста следует указать реквизиты договора долевого участия и дату его заключения.
4. После приводится перечень выявленных дефектов с подробным описанием каждого недостатка –размер и глубина трещин, площадь протекания кровли и прочее. Изложенное стоит подтвердить фотоматериалами, ссылками на акт о дефектах.
5. В окончании документа следует указать требование произвести ремонт и разумный, по мнению заявителя, срок, и предупредить об обращении в суд в случае отказа. В качестве правового основания указывается статья 7 закона «Об участии в долевом строительстве…», а также пункты договора, которые были нарушены, нормы закона «О защите прав потребителей».
6. Далее приводится список приложений к претензии. В него могут войти копия ДДУ, акта жилинспекции или другой организации, фотоматериалы и другие документы.
7. Дата и подпись.

Претензия может быть оформлена одним из жильцов или коллективно.  Документ составляется в двух экземплярах — по копии для обеих сторон. Если претензию решено занести лично в офис застройщика, важно получить отметку о регистрации входящей корреспонденции на своем экземпляре. Или же документы можно отправить письмом с уведомлением о вручении.

Важно! Если не предпринять эти меры, в суде представители компании могут заявить о неполучении претензии и  затянуть процесс.

При подаче иска жилец может не только требовать выполнить работы или компенсировать ему и соседям личные средства, потраченные на ремонт участков здания, находящихся на гарантии, но и взыскать моральный ущерб.

покупателей новостроек: Остерегайтесь Пенсильванской ассоциации риэлторов®!

Автор: Эрик С. Милби, Esquire

Предложенная Пенсильванской ассоциацией риелторов (PAR) схема договора купли-продажи нового строительства несостоятельна. По своему замыслу он практически не защищает покупателей новых домов от небрежных, некомпетентных или, что еще хуже, недобросовестных и часто неплатежеспособных строителей и продавцов. Короче говоря, PAR инструктирует своих клиентов, покупателей недавно построенных домов, активно предлагать купить их новый дом без каких-либо явных или подразумеваемых гарантий со стороны продавца. Что еще хуже, предлагаемое соглашение не содержит требования о том, чтобы дом был завершен качественно и качественно, и не содержит рекомендаций по получению реальной гарантии от застройщика.

1. Покупателям рекомендуется использовать формы соглашений PAR.

PAR является профессиональной торговой ассоциацией агентов по недвижимости, имеющих лицензию в Пенсильвании. PAR также является поставщиком форм для использования в сделках с недвижимостью, включая несколько предлагаемых форм договоров купли-продажи. Когда агент покупателя, который обычно является членом PAR, предоставляет покупателю бланк договора купли-продажи, обычно это форма PAR. PAR продвигает форму «Стандартного соглашения о продаже нового строительства (ASNC)» для покупки нового дома. Чтобы было ясно, большинство агентов, являющихся членами ассоциации, не являются объектом этой критики. Скорее, комитет по формам PAR подготовил и утвердил эти формы, и я подозреваю, что большинство агентов не знают об опасностях положений или их отсутствии, обсуждаемых здесь. Часто агенты становятся ничего не подозревающими жертвами, когда они оказываются не на том конце судебного процесса, поданного покупателем, которому был продан бракованный дом, и его права были серьезно ограничены агентом, который невольно предоставил форму контракта.

2. Покупатели инициируют предложение о покупке.

Хотя большинство людей, потративших время на чтение этого документа, поймут процесс покупки дома, его стоит повторить. Дома, новые или иные, выставлены на продажу. Обычно заинтересованный покупатель готовит предложение о покупке дома в форме договора купли-продажи, обычно предоставляемой ему агентом покупателя. Контракт формируется, когда продавец подписывает договор купли-продажи, предложенный покупателем. Другими словами, покупатель в первую очередь прорабатывает условия оферты. В этой статье рассматривается форма ASNC, которую PAR предлагает для инициирования предложения. В любых переговорах первоначальное предложение обычно отвергается или обсуждается. Таким образом, PAR рекомендует покупателю начать переговоры с позиции, которая крайне неблагоприятна для покупателя и не должна быть приемлемой для покупателя. При этом PAR оказывает большую медвежью услугу не только своим клиентам, покупателям, но и своим членам, агентам, которые обычно не имеют юридического образования и полагаются на PAR в проверке и предоставлении соответствующих форм.

3. Распространенные дефекты конструкции.

Судебные тяжбы из-за дефектов конструкции обостряются уже много лет. Любой в индустрии жилой недвижимости в Пенсильвании знает о проблемах. Споры по поводу некачественного нанесения штукатурки, приводящие к разрушению конструкций и росту плесени, стали эпидемией. Отделение PAR в Большой Филадельфии недавно провело мероприятие под названием «Stuccopocalypse»1, на котором говорится, что «юго-восточная Пенсильвания была названа мировой столицей отказа от штукатурки». Генеральный прокурор Джош Шапиро подал жалобы на 35 подрядчиков в Пенсильвании в апреле 2019 года.2. PAR не может заявлять, что не знает о масштабах судебного разбирательства. В июле 2020 года они обновили свои формы, чтобы ускорить процесс разрешения споров между покупателями и продавцами3. Тем не менее, они не предприняли никаких действий по обновлению форм, которые усугубляют проблемы покупателей и подрывают стимулы строителей к совершенствованию своего мастерства.

3. Соглашение PAR не требует качественного строительства.

Ничто в соглашении ASNC компании PAR не требует от продавца построить дом в соответствии с какими-либо стандартами качества; даже не столько как «обитаемый» или «соответствующий нормам»4. Напротив, рекомендуемая PAR форма ASNC отказывается от любой зависимости от планов и рекламных материалов, на которые покупатель почти наверняка полагался при покупке дома, который все еще находится в стадии строительства:

Все заявления, претензии, реклама, рекламная деятельность, брошюры или планы любого рода, сделанные Продавцом, Брокерами, их лицензиатами, сотрудниками, должностными лицами или партнерами, не являются частью настоящего Соглашения, если это прямо не включено или не указано в настоящем Соглашении.

ASNC, пар. 22(А). Хотя отказ от заверений не является необычным договорным положением, беспокоит тот факт, что PAR включит это положение в стандартное предложение покупателя, а не предоставит покупателю место для перечисления любых планов, спецификаций и рекламных материалов, на которые он полагался. Действительно, ASNC специально рекомендуется PAR для «продажи недавно построенного жилья или будущей постройки», но в соглашении, которое обязывает покупателя к покупке, нет положения, обязывающего продавца к качеству строительства. Самое большее, что предусмотрено в соглашении, — это предварительное заявление под пятым подзаголовком раздела «Строительство и разрешения» под заголовком «Замены», в котором говорится: «Покупатель и Продавец признают, что здания и улучшения на территории будут в значительной степени аналогичны существующему зданию. Характеристики». Однако «установленные технические характеристики здания» не определены. Далее этот подпункт разрешает продавцу заменять материалы или продукты, которые, по собственному усмотрению продавца, имеют одинаковое качество. В противном случае включение планов, спецификаций и торговых материалов полностью возлагается на агента и покупателя, которые часто не представлены адвокатом. Покупатели и агенты часто не знают о необходимости включения документов, на которые они полагаются, и вытекающее из этого соглашение не обязывает застройщика соблюдать приемлемый стандарт строительства или даже графические изображения и обещания, содержащиеся в рекламной литературе, которая была представлена ​​покупателю.

Пенсильвания не имеет установленной законом гарантии на новый дом.

Пенсильвания не имеет закона, требующего, чтобы продавцы нового строительства предоставляли гарантию потребителю. Многие другие государства делают. Например, продавец нового дома в Нью-Джерси должен гарантировать дом следующим образом:

В течение первого года гарантии на новый дом гарантийное покрытие распространяется на дефектные системы, качество изготовления, материалы, сантехнику, электрику и механические системы, приборы, приспособления и оборудование, а также крупные структурные дефекты. С даты начала действия гарантии и до двух (2) лет с этой даты распространяется гарантия на механические, электрические и водопроводные системы, а также на основные структурные дефекты. Застройщик несет ответственность за гарантийное покрытие в течение первых двух лет. В течение третьего-десятого года покрытия покрываются только основные структурные дефекты.

NJSA 46:3B-1et seq. Другими словами, защита покупателя нового дома от брака в Нью-Джерси не зависит от условий письменного соглашения. И наоборот, в Пенсильвании нет официальной гарантийной защиты. Если после продажи в доме обнаруживается серьезный структурный дефект, средства правовой защиты покупателя в значительной степени ограничиваются тем, что предусмотрено в договоре или вместе с ним — договором купли-продажи и любыми дополнениями. В отсутствие оговоренной договорной защиты или обязательной гарантии покупатели из Пенсильвании не останутся ни с чем, кроме изношенных и в значительной степени неприменимых подразумеваемых гарантий пригодности для конкретной цели5 и пригодности для жилья6 («Подразумеваемые гарантии»). Но PAR даже лишает своих покупателей этих подразумеваемых гарантий.

Форма PAR потрошит даже изношенные Подразумеваемые гарантии

.

Несмотря на эпидемический объем некачественного и дефектного строительства, который преобладает в отрасли строительства нового жилья, форма PAR решительно и катастрофически выступает за строителя, предписывая покупателю начать переговоры о покупке нового дома, предлагая приобрести дом без письменной гарантии продавца и даже без подразумеваемых гарантий. В частности, форма PAR в соглашении ASNC содержит следующую предварительно напечатанную формулировку:

Ограниченная гарантия: За исключением случаев, изложенных в любой гарантии на новое строительство, которая может быть предоставлена ​​в настоящем документе, ПРОДАВЕЦ НЕ ДЕЛАЕТ НИКАКИХ ДРУГИХ ЗАЯВЛЕНИЙ ИЛИ ГАРАНТИЙ ЛЮБОГО ХАРАКТЕРА, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, ВКЛЮЧАЯ, ПОМИМО ПРОЧЕГО, ГАРАНТИИ, КАСАЮЩИЕСЯ РАБОЧЕЙ КОНСТРУКЦИИ, ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ЖИЗНИ, ДИЗАЙНА, СОСТОЯНИЯ, КАЧЕСТВА ИЛИ ИНЫМ ОБРАЗОМ В ОТНОШЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЖИЛЬЯ И ДРУГИХ УЛУЧШЕНИЙ, ПОСТРОЕННЫХ НА НЕМ, И ПРОДАВЕЦ НАСТОЯЩИМ ЯВНО ОТКАЗЫВАЕТСЯ ОТ ЛЮБЫХ ТАКИХ ЗАЯВЛЕНИЙ ИЛИ ГАРАНТИЙ. Настоящим Покупатель признает и принимает такой отказ от ответственности и соглашается отказаться от любых и всех прав, которые Покупатель может иметь в силу таких заявлений и гарантий. За исключением гарантий, предоставленных Продавцом, Покупатель принимает на себя риск любого ущерба, нанесенного Имуществу или появившегося на нем с даты расчета, независимо от его причины. Принятие Покупателем этого риска частично связано с учетом суммы покупной цены Имущества, которая ниже, чем она была бы, если бы Продавец был привлечен к ответственности за любые такие риски в силу указанных явных или подразумеваемых заявлений или гарантий.

ASNC, параграф. 16(b) (выделено в оригинале). Это сердце моей критики с ASNC. Непростительно, что PAR предлагает схему, по которой оферент отказывается от основной части того, что он покупает в первоначальном предложении. Это также оказывает медвежью услугу ее агентам, которые могут быть привлечены к ответственности за рекомендацию формы и чья ценность для потребителя серьезно снижается из-за систематического предложения позиции, наносящей ущерб Покупателю. Это как если бы PAR предлагает своим покупателям пойти к продавцу новостроек и сказать: «Если вы дадите мне привилегию купить у вас дом, я снимаю с вас любую ответственность за создание для меня достойного продукта».

7. Форма PAR не требует от Продавца предоставления гарантии строителя

Несмотря на «За исключением случаев, указанных в любой гарантии на новое строительство. . ». языке, в ASNC нет ничего, что требовало бы от строителя предоставления гарантии. Поскольку форма ASNC предназначена для использования потенциальным покупателем, который разрабатывает предложение о покупке дома, который все еще находится в стадии строительства, форма должна содержать формулировку, требующую от продавца гарантии конструкции, качества изготовления, материалов, сантехники, электрических и механических систем. , бытовых приборов, приспособлений и оборудования в течение трех (3) лет с даты закрытия и гарантировать отсутствие в конструкции любых серьезных структурных дефектов в течение двадцати (20) лет с момента закрытия. Конечно, продавец может договориться о продолжительности и объеме гарантии, но для потребителя и отрасли в целом важно, чтобы все стороны понимали проблему, чтобы переговоры происходили и чтобы строители стремились достичь соответствующий уровень мастерства с пониманием того, что они будут нести ответственность за невыполнение этого требования. ASNC не имеет ничего существенного для защиты покупателя или стимулирования продавца.

8. Форма PAR не дает указаний по получению обязательной гарантии

.

Гарантии, предлагаемые продавцом, часто ничего не стоят. Как правило, любая гарантия, предлагаемая продавцом, не поддерживается сторонней страховой или гарантийной компанией. От продавца требуется только устранить дефекты изготовления, указанные в соглашении, в течение периода времени, указанного в гарантии. Продавец, однако, часто является юридическим лицом с единственной целью, созданным для покупки земли, строительства дома (домов) и продажи дома (домов). Другими словами, застройщик часто является компанией с ограниченной ответственностью, которая существует только до тех пор, пока не будет построено и продано дом(а). В этой бизнес-модели нет ничего обязательно гнусного, потому что каждый новый проект в сфере недвижимости, даже если он инициирован одним и тем же основным инвестором (инвесторами), часто имеет разных инвесторов в акционерный капитал и источники финансирования, что оправдывает независимую корпоративную структуру. Однако гарантия должна исходить от объекта, который имеет более длительный срок службы и большую глубину. Это можно решить различными способами, например, потребовать, чтобы гарантия была выдана сторонней гарантийной компанией, или чтобы продавец заявил, что он не распустится и будет поддерживать достаточные активы для выполнения гарантии до тех пор, пока существует гарантия.

9. Заключение

Стандартное соглашение Ассоциации риелторов Пенсильвании о продаже новостроек («ASNC») не является подходящей формой для покупателя. Ни один покупатель не должен подписывать это соглашение. ASNC подвергает покупателя бесконечному разнообразию строительных дефектов без каких-либо четких средств правовой защиты по отношению к застройщику или продавцу. Действительно, ASNC оказывает медвежью услугу агентам, являющимся членами PAR, потому что они окажутся с недовольными клиентами или, что еще хуже, с «глубоким карманом» в судебном иске покупателя, который обнаружит, что дом их мечты превратился в денежную яму. Любой покупатель нового строительства должен проконсультироваться с уверенным в себе юристом по недвижимости, прежде чем заключать соглашение, и убедиться, что он получит дом, о котором намеревается торговаться, и жизнеспособную гарантию для защиты от слишком распространенных скрытых строительных дефектов.

¹ https://www.facebook.com/events/274405054346225

² https://www.attorneygeneral.gov/taking-action/press-releases/attorney-general-josh-shapiro- принимает-правовые-иски-
против-35-подрядчиков-по-строительству-домов/

³ https://www.parrealtors.org/agreement-of-sale-to-see-some-changes-july-1/

⁴ В разделе 10(f)(2) ASNC отмечается, что Заявление о раскрытии информации о собственности продавца не требуется, если предоставляется годовая гарантия, дом проверяется на соответствие нормам и выдается свидетельство о праве собственности. проблема. Однако, как поясняется далее в этой статье, это практически не защищает покупателя, особенно если продавец предоставляет раскрытие информации вместо гарантии. Как правило, новые дома проходят проверку по нормам, но местные строительные инспекторы не являются инженерами, и многие скрытые дефекты, такие как дефекты штукатурки, остаются незамеченными.

⁵ Подразумеваемая гарантия пригодности для определенной цели защищает покупателя, когда продавец знает, что товары приобретаются для определенной цели, но «конкретная цель» отличается от обычной цели, для которой товары используются в что он предусматривает конкретное использование покупателем, характерное для его бизнеса». Это не относится к покупателю дома, который покупает дом для его «обычных целей» в качестве дома.

⁶ Претензия о нарушении подразумеваемой гарантии пригодности для проживания представляет собой договорную претензию арендатора к арендодателю, если условия аренды таковы, что сдаваемое в аренду жилье становится непригодным для проживания.

Гарантия в контрактах на застройку —

JUR

I. ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР С РАЗРАБОТЧИКОМ?

Положения о договорах застройки в разделе 650 u BGB (Гражданский кодекс Германии) и разделе 650v BGB были введены в BGB вместе с Законом о реформировании закона о договорах на строительство в 2018 году.

Договор застройщика юридически определен в раздел 650 u (1) предложение 1 BGB как «договор, который содержит строительство или преобразование дома или аналогичного строения и обязательство подрядчика передать право собственности на землю покупателю или заказать или передать наследственное здание верно.»

Договор на застройку представляет собой смешанный договор с элементами договора купли-продажи и договора на выполнение работ и оказание услуг.

Закон о купле-продаже применяется к обязательствам по предоставлению имущества или наследуемого права на строительство, а закон о договорах подряда на выполнение работ и услуг применяется к обязательствам по оказанию строительных услуг. Кроме того, могут применяться элементы закона о договорах на выполнение работ и оказание услуг.

Покупатель претендует на недвижимость по согласованной фиксированной цене без рисков по завершению строительства. Описание строительства, планирование и управление осуществляется подрядчиком. Для подрядчика продажа имущества и строительство здания уже связаны по расчетным и конструктивным причинам.

II. ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ДОГОВОР С ЗАСТРОЙЩИКОМ?

Подрядчика также называют застройщиком. «Застройщик» — это тот, кто хочет подготавливать, выполнять и/или использовать строительные проекты в коммерческих целях в качестве застройщика от своего имени за свой счет или за счет третьего лица. В соответствии с разделом 34 с (1) №. 3 a GewO, ему требуется разрешение компетентного органа. Кроме того, в соответствии с разделом 1 (1) MaBV, на него распространяются правила Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Покупатель, также называемый «покупатель», может быть потребителем или коммерческим предпринимателем.

К заключению договора применяются общие правила имущественных договоров. Контракт требует нотариального удостоверения в соответствии с разделом 311 b предложение 1 BGB. То же самое относится и к совместной собственности в форме жилой или частичной собственности.

В отношении наследуемых прав на строительство формальное требование раздела 311 b BGB применяется по отношению к разделу 11 ErbbauRG.

Согласно § 650 u (1), предложение 2 в сочетании с § 650 j BGB, описание здания должно быть предоставлено, если покупатель является потребителем.

Кроме того, предварительно сформулированные договорные условия должны соответствовать требованиям раздела 305 BGB и общим положениям и условиям. Многие контракты на застройку не отвечают этим требованиям в отношении потребителей, что делает предварительную юридическую оценку очень рекомендуемой.

Раздел 650 u BGB применяется к договорам, заключенным с 01.01.2018. В соответствии со ст. 229раздел 39 EGBGB, положения EGBGB, BGB и Постановления о расчетных платежах по контрактам на застройку (Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen) в редакции, применимой до этой даты, применяются к контрактам, заключенным до этой даты.

Применение и ограничение договора купли-продажи и подряда на выполнение работ

Что касается правовых последствий, статья 650u (1) предложение 2 BGB относится к применению норм трудового/строительного права, (1) предложение 3 к применению положений закона о закупках.

В соответствии со статьей 650у (2), пункты статей 648, 648а, 650b — 650е, 650 к (1) и статьи 650 л и 650 м (1) не применяются к договору застройщика.

III. ГАРАНТИЙНЫЕ ПРАВА: ЧЕГО НУЖНО ОСТОРОЖНО?

• ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТРОИТЕЛЯ ЗА ДЕФЕКТЫ

Ответственность за дефекты строительства и планирования определяется положениями договора на выполнение работ и услуг в разделе 633 Гражданского кодекса. Строительные дефекты могут включать, например,

• • использование материалов, о которых они не договорились,
  • трещины в стенах и полах,
  • утечки или неправильная установка.

• ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ СООТВ. секции 634, 635 БГБ

Покупатель может потребовать дополнительные характеристики в соответствии с разделом 635 BGB. Подрядчик может устранить дефект или произвести новую работу. Для этого застройщику должен быть предоставлен соответствующий срок.

• САМОПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТЬ СООТВ. секции 634, 637 БГБ

По истечении соответствующего срока подрядчик может – в некоторых случаях – выполнить работу сам, т.е. устранить дефект за счет застройщика, и потребовать возмещения необходимых расходов, ст. 637 ГК. Обратите внимание, что эти возможности возникают только в исключительных случаях.

• ВНИМАНИЕ В ОТНОШЕНИИ § 634, 638 BGB

Условием сокращения также является невыполнение срока довыполнения. Требование о снижении стоимости рассчитывается путем сравнения стоимости дома или работы в исправном состоянии и фактической стоимости в дефектном состоянии и уменьшается на разницу. Сокращение в соответствии с разделом 634 нет. 3 BGB больше не могут быть запрошены после действительно заявленного отказа. Это также применяется в случае незначительных дефектов, § 638 (1) предложение 2 Гражданского кодекса.

• КОМПЕНСАЦИЯ УЩЕРБА СООТВ. разделы 634, 281, 311а БГБ

Крайний срок для дополнительного исполнения должен быть установлен без успеха. В соответствии с разделом 278 (1) Гражданского кодекса компенсация за ущерб также требует, чтобы застройщик действовал с нарушением своих обязанностей, если только не была принята гарантия ответственности в соответствии с разделом 276 (1) предложение 1 Гражданского кодекса. Обязанность представлять является юридически презюмированной, застройщик должен оправдать себя и несет бремя представления и доказательства, § 280 (1) предложение 1 BGB.

Покупатель также может потребовать возмещения убытков, если он ранее правомерно отказался от договора или потребовал снижения цены.

• КОМПЕНСАЦИЯ БЕСЦЕННЫХ РАСХОДОВ В СООТВЕТСТВИИ С РАЗДЕЛАМИ 634, 284 БГБ

После неудачного продления срока могут быть заявлены требования о возмещении расходов, понесенных в расчете на сдачу бездефектных строительных работ. Это «несостоявшиеся расходы», возникшие после возникновения обязательств.

• ОТКАЗ В СООТВЕТСТВИИ С РАЗДЕЛАМИ 634, 323, 326 (5) BGB

Клиент имеет право отказаться от договора после неудачного продления срока.

Нарушение обязанностей должно быть существенным.

Если право отказа используется один раз, договор преобразуется в раскручивающиеся отношения. Спектакли, полученные друг другом, должны быть возвращены.

Частичное изъятие, как правило, невозможно, поскольку производительность разработчика не делится. Покупатель не может отказаться от строительства и одновременно требовать выкупа земли. Однако покупателю может быть предоставлена ​​возможность расторгнуть часть договора на выполнение работ, если это было согласовано в договорном праве. Соответствующее положение должно быть включено в договор с застройщиком. Это может быть важно при значительных задержках строительства или возможной последующей неплатежеспособности застройщика.

В соответствии с разделом 323 (6), отзыв исключается, если покупатель несет единоличную или основную ответственность за обстоятельства или если обстоятельства, за которые разработчик не несет ответственности, возникают в то время, когда покупатель не принимает.

Исключение обязательства выполнять в соответствии с разделом 275 BGB вопросы, в которых невозможно или неразумно для застройщика выполнять.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НЕДОСТАТКИ ИМУЩЕСТВА

Ответственность за дефекты недвижимого имущества и движимого имущества, проданного вместе с недвижимым имуществом, регулируется законом о купле-продаже, разделом 433 Гражданского кодекса.

Имущество является дефектным, если оно имеет юридический или материальный дефект. Он неполноценен по качеству, если не имеет оговоренных свойств, например, если у имущества нет заявленной в договоре площади.

При выполнении условий покупатель имеет те же права, т. е. дополнительное исполнение в соответствии со статьей 439, сокращение в соответствии с разделом 441, возмещение убытков в соответствии с разделом 440, 280, 281, 283, 311a или отказ от договора в соответствии с разделом 440, 323, 326 (5) BGB.

Дефекты собственности не так важны в праве застройки, как дефекты строительства.

V. СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАВЕРШЕНО СЛИШКОМ ПОЗДНО – «ЗАСТРОЕННОЕ СТРОЕНИЕ»

BGB имеет различные права для покупателя в случае задержки завершения строительного проекта на возмещение ущерба.

Задержка в исполнении с требованием о возмещении ущерба в соответствии с разделом 286 BGB требует, чтобы клиент имел надлежащее требование о производстве согласованной работы против подрядчика. Еще одним условием является невыполнение работ подрядчиком в соответствующий срок.

Подрядчику работ должно быть направлено прямое напоминание после того, как это требование стало подлежащим оплате, если только напоминание не является необязательным в исключительных случаях. Это особенно актуально, если – как это принято в случае строительного подряда – включены сроки завершения или готовности к заселению. Наконец, подрядчик должен нести ответственность за невыполнение своих обязательств, т. е. за просрочку.

Убытки, понесенные покупателем в результате задержки строительства, включают, например,

• расходы на аренду,
• командировочные расходы,
• расходы на размещение в отеле или хранение мебели,
• расходы на финансирование, в частности проценты на командировочные расходы,
• гонорары адвокатов,
• экспертные расходы или
• компенсация за потерю использования.

Пример из прецедентного права:

. В своем решении 15.05.2018 — 21 U 90/17, Каммерджерихт постановил, что ответчик должен был уплатить ущерб истевту за отложенную передачу кондоминиума. Эти убытки включали аренду новой квартиры, комиссию брокера за продление новой аренды, расходы на хранение мебели, расходы на размещение гостей и проценты за обязательство.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Разработчик не может ссылаться на соглашение об ответственности, если можно доказать, что он скрыл дефект обманным путем.

Исключение ответственности также включает принятие гарантии подрядчиком.

В соответствии с разделом 309 №. 7a BGB, форма потребительского договора не может включать ограничение или исключение ответственности за ущерб, возникающий в результате причинения вреда жизни, телу или здоровью, которые основаны на небрежном нарушении пользователем своих обязанностей. Это также применяется в соответствии со статьей 309нет. 7b BGB за другие повреждения. Кроме того, статья 309 №. 8 BGB содержит перечень недопустимых пунктов, которые необходимо соблюдать.

ЗАПРЕТ

В случае дефектных прав, клиент имеет право выбора.

Начало срока исковой давности для прав на дефект построено иначе.

Для работ на объекте гарантийные сроки в соответствии с коммерческим законодательством применяются с момента передачи в соответствии с разделом 438 Гражданского кодекса. Для работ на здании действуют гарантийные сроки согласно закону о договорах подряда на выполнение работ и оказание услуг. В соответствии с разделом 634a (1) №. 2, строительные дефекты истекают через пять лет после приемки здания.

Прецедентное право определяет приемку как одобрение работы. Должен быть осмотр договорного объекта покупателем и застройщиком. Правовые изменения связаны с приемкой: переход от стадии исполнения к стадии доисполнения, начало срока исковой давности по требованиям о дефектах, переход риска, срок платежа, перенос бремени доказывания.

С этого момента начинается гарантийный срок, и покупатель должен доказать наличие дефекта в имуществе. До момента приемки застройщик должен доказать, что он построил без дефектов и что недвижимость готова к приемке.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА С РАЗРАБОТЧИКОМ

Раздел 650u (2) Гражданского кодекса исключает применимость свободного расторжения в соответствии с разделом 648 Гражданского кодекса и расторжения по уважительной причине в соответствии с разделом 648a Гражданского кодекса к контракту с застройщиком. Они могут договориться о включении VOB/B в контракт и попытаться обеспечить его действительность или включить в контракт различные права расторжения.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ДЕФЕКТЫ ПО VOB/B (ПРАВИЛА ЗАКАЗА НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ)

Выполнение строительных услуг, как правило, оценивается в соответствии с BGB, за исключением случаев, когда в качестве исключения были согласованы положения Немецких процедур строительного подряда (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

В соответствии с этим покупатель не имеет права отказаться от гарантийных прав. В лучшем случае он имеет право на последующее исполнение, снижение покупной цены или возмещение убытков в соответствии с разделом 13 VOB/B.

Раздел 8, 9 VOB/B регулирует более широкие возможности расторжения договора для покупателя.

Кроме того, срок исковой давности для договора на строительство VOB в разделе 13 №. 4 VOB/B. Претензии истекают в течение двух-четырех лет, если ВОБ был согласован, и даже один год для дефектов в зданиях и для работ на земельном участке.

ДОГОВОРНЫЕ ШТРАФЫ

При определенных обстоятельствах может быть предусмотрена компенсация в дополнение к убыткам за задержку. Но только в том случае, если стороны включили в договор положение о штрафных санкциях в случае просрочки.

Клиенту доступны договорные штрафы за оказание давления с целью обеспечения того, чтобы подрядчик выполнил согласованные строительные работы в запланированном объеме и уложился в срок. Клиенту не нужно предоставлять доказательства ущерба, как в случае требования о возмещении ущерба.

Штрафы по договору должны быть согласованы в нотариально заверенном договоре на застройку. Кроме того, они должны быть ограничены в количестве. Сумма ограничения зависит от стоимости контракта.

Сроки также должны быть определены во время заключения контракта, или они должны быть фактически включены в контракт позднее.

Ограничения застройки в период строительства и вытекающие из этого переносы сроков завершения могут вызвать проблемы.

ПОСЛЕДСТВИЯ ПАНДЕМИИ КОРОНЫ НА ПРОДЛЕНИЕ ЗАСЕЛЕНИЯ И СРОКОВ ЗАВЕРШЕНИЯ

Застройщики сталкиваются с проблемами из-за пандемии коронавируса. Когда им разрешено требовать продления сроков готовности к заселению и завершения строительства из-за задержки строительства?

Контракты на застройку часто содержат пункты, предусматривающие продление в случае «форс-мажорных обстоятельств». Пандемия коронавируса считается непредвиденным, неизбежным и чрезвычайным событием и, следовательно, «форс-мажором».