На основании этого ответчик утверждает, что мы не можем претендовать на применение понижающих коэффициентов к лоджии Так ли это?

В ст. 5 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» незакреплено обязательное использование понижающих коэффициентов для расчета площадей объектов при определении цены договора.

Так, в ч.1 ст. 5 ФЗ № 214 указано, что

в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Т. е. в данной статье имеется указание на возможность применения понижающих коэффициентов к площади балкона (лоджии) при определении цены в ДДУ, но не обязанность применять данные коэффициенты.

Судебная практика по данной категории дел о взыскании переплаченных денежных средств Дольщиками с Застройщиков в виде разницы цены договора, рассчитанной с учетом понижающих коэффициентов и без них, неоднозначна. 

В одних случаях суды выносят решения в пользу Дольщиков, указывая на то, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающих коэффициентов для балкона и лоджии (в частности, Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»), должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. В обоснование данного вывода суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя, установленный в ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В других случаях суды выносят решения не в пользу Дольщиков, руководствуясь буквальным толкованием содержания ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ, предусматривающего лишь возможность, но не обязанность использовать при расчете площади объекта для определения цены ДДУ понижающие коэффициенты для лоджии (балкона), а также основывают решения на ст.ст. 8, 421, 424, 425 ГК РФ.

Так, в Определении 7 кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 г. № 8Г-19208/2020 указано следующее:

Истец-дольщик добровольно заключал ДДУ на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено.

Таким образом, можно сделать следующий вывод:

Суды неоднозначно решают дела по искам Дольщиков к Застройщикам о взыскании переплаты по ДДУ в виде разницы в цене договора из-за непримненения понижающих коэффициентов при учете площади балкона (лоджии).

Но, если Вы как дольщик намерены будете пойти по пути взыскания такой разницы в цене договора, Вам в иске обязательно следует также оспорить пункт ДДУ о расчете цены Договора без учета понижающих коэффициентов лоджии (балкона) и заявить требование о признании данного пункта Договора недействительным и нарушающем права потребителей в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Возврат переплаты за лоджию

Возврат переплаты за лоджию
Из договора:
п.1.4 Площадь для расчетов по настоящему Договору включает в себя общую площадь Квартиры и площадь летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0 и составляет 77,01 кв.м. на момент подписания настоящего Договора(проектная площадь), и может быть изменена на основании данных фактических обмеров БТИ после окончания строительства (фактическая площадь)
Стороны также согласились, что для целей определения окончательной (измененной) Цены Договора расчет осуществляется вне зависимости от того, будет ли площадь балконов, лоджий, веранд и террас включена в общую площадь Квартиры по итогам обмера БТИ, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Квартиру.
2.2 Цена настоящего Договора является не окончательной и может быть изменена на основании обмеров БТИ в следующих случаях:
2.2.1 Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется больше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1,0 более чем на 25 кв.см., указанной в п.1.4 Договора, участник долевого строительства обязуется осуществить Застройщику доплату исходя из стоимости 1кв.м., указанной в п.2.1 Договора…
2.2.2 Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется меньше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1,0 более чем на 25 кв.см., указанной в п.1.4 Договора, то Застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства суммы излишне уплаченных денежных средств , исходя из стоимости 1кв.м., указанной в п.2.1 Договора…
2.2.3 Для проведения взаиморасчетов площадь Квартиры будет рассчитываться как сумма общей площади Квартиры, по результатам обмера, завершенного строительства Жилого дома органами технической инвентаризации, и площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0
Вопрос:
возможно ли с застройщика потребовать возврат переплаченной по ДДУ суммы за лоджию?
Дом еще не сдан, есть обмеры БТИ по аналогичной квартире:
Общая площадь: 70,6
Жилая:40. 1
Вспомогательного использования: 30,5
Площадь лоджий без коэффициента:8
Площадь лоджий с коэффициентом 0,3: 2,4
Итого по квартире: 73

Владимир, добрый день!

В ДДУ совершенно однозначно определен порядок расчетов и применяемый коэффициент, все в рамках закона. Более того, к лоджии применен коэффициент 0,3 (т.е. по мнению БТИ – это балкон).

Потребовать возврат вы можете только в том случае, если фактическая площадь квартиры с коэффициентом 1 (включая все помещения) будет меньше, чем 77,01, размеры в разных квартирах на разных этажах (даже при одинаковой планировке) могут незначительно отличаться, в пределах нескольких метров. Если предположить, что по вашей квартире результаты обмеров БТИ будут такими же, как в приведенном вами примере, вам придется доплатить за 1,59 кв.м. (78,6-77,01).

Другие вопросы и ответы

Необходима помощь в приемке?

Введите ваше Имя и контактный телефон, нажмите «получить консультацию» и мы перезвоним вам!

или звоните по телефону: +7 (499) 404 16 88
Заявки с сайта принимаем круглосуточно!

Нажимая на кнопку «Получить консультацию», вы даете согласие на обработку своих персональных данных согласно политике конфиденциальности и пользовательского соглашения.

Землепользование — Руководство пользователя Modelur для Rhino

На вкладке «Землепользование» (рис. 4.61) вы можете добавлять, редактировать или удалять виды землепользования, используемые Modelur4Rhino. Это место для точной настройки всех параметров, связанных с землепользованием, которые используются для расчета значений городского управления на основе вашего текущего проекта в режиме реального времени, например. Чистая площадь, количество квартир, необходимое количество парковочных мест и т. д.

Рисунок 4.61 – Вкладка «Землепользование», показывающая параметры выбранного землепользования в раскрывающемся меню.

Общие настройки

Землепользование

Землепользование Раскрывающийся список перечисляет все виды землепользования в текущей модели. Чтобы изменить параметры конкретного землепользования, вам нужно выбрать его здесь. После выбора землепользования по вашему выбору вы можете приступить к редактированию всех его параметров.

Цвет

С помощью параметра «Цвет» вы можете указать цвет, который используется для обозначения всех зданий и городских кварталов, для которых выбрано «Землепользование». Вы можете указать его непосредственно как шестнадцатеричное значение или нажать на кнопку цвета. При нажатии на кнопку откроется палитра цветов, чтобы вы могли легко изменить цвет выбранного землепользования.

Каждое землепользование также связано с соответствующим материалом Rhino и автоматически синхронизируется. Таким образом, если вы измените цвет материала землепользования в Rhino, это изменение отразится и на цвете землепользования, и наоборот.

Добавьте эти значения землепользования к общей сумме

Флажок сообщает Modelur, должны ли городские контрольные значения (например, общая площадь, необходимое количество парковочных мест и т. д.) для выбранного землепользования добавляться к сумме всего участка или нет. Если флажок установлен, выбранные значения городского контроля землепользования будут добавлены к сумме значений всего участка. Если флажок не установлен, значения городского контроля не будут добавляться к сумме всего участка.

Добавить только значения парковки к общей сумме

Флажок указывает Modelur добавить только значений, относящихся к парковочным местам , к сумме всего участка. Это особенно полезно, если вы создаете, например, подземный гараж, который не должен добавляться к коэффициенту площади пола, общей площади пола и т. д., но вы хотите принять во внимание его парковочные места для расчета потенциального дефицита парковки всего участка. .

Единиц

Основной блок

Название выбранной основной единицы землепользования, которая используется в GFA для расчета основной единицы. Например. Квартира в жилом землепользовании, офис в служебном землепользовании и т.д.

Вторичный блок

Название выбранной вторичной единицы землепользования, которая используется в расчетах вторичной единицы на первичную единицу. Например. Резиденты в жилом землепользовании, рабочие места в служебном землепользовании и т. д.

Расчет чистой площади пола

Расчет чистой площади пола используется до оценка Полезная площадь здания .

Фактор NFA Внутренний

Фактор чистой площади пола Внутренний – расчетный процент от того, сколько внутренней (внутри стен здания) общей площади пола следует отнести к чистой площади этажа здания. В отличие от общей площади этажа, которая суммирует все площади зданий, чистая площадь этажа обычно не включает стены, лестницы, лифтовые шахты и т. д. Таким образом, вы можете быстро оценить, сколько полезной площади пола будет в здании. здание.

Фактор Терраса NFA

Net Floor Area Factor Terrace работает так же, как NFA Factor Internal, но применяется только к областям террас. Терраса определяется автоматически Modelur при ручном редактировании здания с помощью инструмента PushPull. Терраса определяется как внешний этаж, который покрыт менее чем на 80%.

NFA Фактор Лоджия

Net Floor Area Factor Loggia работает так же, как NFA Factor Internal, но применяется только к лоджиям. Лоджия определяется автоматически Modelur при ручном редактировании здания с помощью инструмента PushPull. Лоджия определяется как внешний этаж, который более чем на 80% покрыт следующим этажом непосредственно над ним. Внешний этаж, который покрыт этажом, который находится на расстоянии 2 или более этажей друг от друга, равен 9.0011, а не считается лоджией.

Расчет единиц

GFA на первичный блок

Определить среднюю общую площадь одной основной единицы (например, квартиры, офиса и т. д.). Первичная единица определяется в разделе «Единицы»).

NFA на первичный блок

Определить среднюю чистую площадь одной основной единицы (например, квартиры, офиса и т. д.). Обратите внимание, что при расчете также будут учитываться различные факторы, определенные для террас и лоджий. Первичная единица определяется в разделе «Единицы»).

Основная единица на этаже

Определите, сколько основных единиц (например, квартир, офисов и т. д.) находится на одном этаже. Используйте эту опцию, если вы хотите зафиксировать количество квартир на каждом этаже относительно его площади. Первичная единица определяется в разделе «Единицы»).

Дополнительный блок на первичный блок

Сколько дополнительных модулей приходится на основной модуль. Например. Сколько жителей в квартире или сколько рабочих мест в офисе. Вторичные и первичные единицы определяются в разделе «Единицы».

Расчет парковочного места

Расчет парковочных мест используется для оценки количества парковочных мест, необходимых для каждого здания.

GFA за парковочное место

Определите, сколько общей площади приходится на одно парковочное место.

NFA за парковочное место

Определите, сколько чистой площади пола приходится на одно парковочное место.

шт. на первичный блок

Сколько парковочных мест требуется на основную единицу (например, квартиру, офис и т. д.). Первичная единица определяется в разделе «Единицы».

Дополнительный блок на PS

Сколько вторичных единиц (например, жителей, рабочих мест и т. д.) приходится на одно парковочное место. Вторичный блок определяется в разделе «Единицы».

Средняя площадь парковки

Площадь среднего парковочного места. Используется для расчета количества места, необходимого для удовлетворения всех требований к парковке.

Расчет зеленых зон

Требуемая общедоступность на основное устройство

Сколько зеленых зон требуется на основной блок. Первичная единица определяется в разделе «Единицы».

Инвестиционный расчет

Наличие сметы расходов помогает вам выбирать между различными градостроительными планами.

Оценочные инвестиции

Определить ориентировочную цену за квадратный метр для Зданий с выбранным назначенным Землепользованием. Это позволяет Modelur4Rhino рассчитать сметную стоимость Зданий и общую сметную стоимость всего участка.

Установленный доход

Определите предполагаемый доход на квадратный метр для Зданий с выбранным назначенным Землепользованием. Это позволяет Modelur4Rhino рассчитать предполагаемый доход от Зданий и общий предполагаемый доход от всего участка.

Кампус Wondfo Shenzhou Road от Atelier L

Wondfo Shenzhou Road Вход в кампус | © Chao Zhang

Кампус Wondfo Shenzhou Road является расширением штаб-квартиры Wondfo, компании, расположенной в Гуанчжоу, Китай и специализирующейся на медицинских диагностических продуктах. Проект направлен на достижение 3,0 FAR (коэффициент площади пола) на участке площадью 14 290 квадратных метров. Расширение было необходимо для размещения растущей рабочей силы и операций компании. Когда Atelier L привлекли к работе над проектом, общий генеральный план и размеры здания уже были определены в соответствии с программными требованиями.

• Архитекторы: Atelier L
• Местонахождение: Гуанчжоу, Китай
• Клиент: Гуанчжоу Wondfo Biotech Co. , Ltd.
• Темы: Кирпич в архитектуре, офисные здания
• Площадь: 60 008 м ² | 645 920 футов ²
• Год проекта: 2018 – 2022
• Фотографии: © Чао Чжан

Фасад зданий был спроектирован так, чтобы напоминать Гуанчжоу Цилоу, архитектурный стиль, для которого характерны крытые переходы. Здания соединены серией лоджий, которые обеспечивают укрытие от ветра и дождя и тень от солнца.

– Ателье L Архитекторы

Фотографии кампуса Wondfo Shenzhou Road

Кампус Wondfo Shenzhou Road Просмотр улиц | © Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао ЧжанЛестница Вход | © Чао ЧжанФасад | © Чао ЧжанВнешний вид | © Чао Чжан Патио | © Chao ZhangGalleries | © Чао ЧжанВодная функция | © Чао ЧжанЛобби | © Чао ЧжанКонференц-зал | © Chao Zhang

1. Locus and Stones

На территории кампуса Wondfo Shenzhou Road раньше был карьер, и во время раскопок фундамента было обнаружено много валунов. Чтобы сохранить «память» об этом месте, Atelier L решили собрать несколько камней и включить их в дизайн. Камни временно хранились рядом с участком и использовались в качестве декоративных элементов для садов в соответствии с «genius loci» (духом места) старого кампуса в стиле сада.

2. Фасад и ограждение

Фасад здания напоминает архитектурный стиль Guangzhou Qilou , для которого характерны крытые переходы. Здания соединены серией лоджий, которые обеспечивают укрытие от ветра и дождя и тень от солнца. Фасад состоит из ряда карнизов, которые проходят горизонтально через здания, что помогает смягчить визуальное воздействие 60-метрового объема. Цвет кирпичной плитки был изготовлен на заказ: матовый бежевый, который слегка меняется в зависимости от освещения. К входу в кампус был добавлен выставочный зал, который завершает U-образную планировку и обеспечивает четкий интерфейс с окружающим кампусом.

3. Пьедестал и площадь

Помимо дизайна фасада и пространственной реорганизации, наш ландшафтный дизайн также был ключевой частью процесса. Чтобы удовлетворить потребности пожарных машин и движения служб, мы создали интегрированную систему подъездных путей вокруг всего кампуса, которая определяет центральную площадь. Подняв цокольный этаж для всех зданий и установив постепенно возвышающиеся ландшафтные стены, мы не только избежали риска затопления, но и обеспечили уникальный опыт посещения по сравнению с другими кампусами по соседству. Мраморные стены разной высоты и длины окружают кампус, направляя посетителей незамеченными. Открытая площадь на первом этаже объединяет разрозненные здания, придавая кампусу сплоченный и элегантный вид.

Каменоломня на участке — важная «память» о месте. После планирования с помощью новой программы ранее зарезервированные камни были возвращены на место и изобретательно размещены в нескольких ландшафтных сценариях. Мы считаем, что такой подход пробуждает «локус» места, раскрывая прошлое вместе с настоящим. Пересаженный из старого кампуса более десятилетний франжипани расположился в затонувшем саду, передавая традиции от старого кампуса к новому. Затонувший сад на первом этаже и сад на террасе на пятом этаже представляют собой два основных внутренних двора, один тихий, а другой оживленный.

Заглубленный сад имеет три уровня высоты, с фонтаном и каналом, создающими спокойную и умиротворяющую атмосферу. Визуальный коридор соединен по оси между затонувшим садом, вестибюлем и выставочным залом. Террасный сад на пятом этаже окружает миртовый креп, разделенный на три площадки, создавая живописный фон для чайной комнаты с восточной стороны. Люди могут смешиваться через ландшафтные стены, переключая свое внимание с окрестностей на зелень. Темп постепенно замедляется из-за ступенек и перепадов высот, ведущих посетителей в чайную комнату через деревянное ограждение. Уличные фонари встроены в мощение площади по оси.

4. Лоджия и граница

Лоджия, соединяющая подиум и выставочный зал, служит как частью фасада, так и продолжением площади, создавая буферную зону, которая уравновешивает различные масштабы элементов, стирая границу между ними. в помещении и на открытом воздухе. Развертывание лоджии улучшает впечатление от прогулки, а также дает возможность для будущего расширения. Мы хотели, чтобы фасад был вылеплен тенями, а лоджия помогала проветривать и настраивать микроклимат зданий. Мы создали единую цветовую палитру и палитру материалов, чтобы сочетать текстуру и тон от экстерьера к интерьеру, создавая непринужденную атмосферу.

Из-за различного программного использования главный вестибюль разделен на два зала: восточный и западный. Ось проходит через затонувший открытый сад, образуя визуальный коридор с выставочным залом. Для внутренних общественных зон ступенчатый многофункциональный зал на верхнем этаже подиума оборудован двустворчатыми дверями, позволяющими регулировать вместимость для разного количества человек. Удалив лишние колонны, мы добились большого пролета в 18,5 метров, максимизировав взаимодействие между сценой и зрителем. Чайная комната, примыкающая к саду на террасе, также стирает границу между интерьером и экстерьером, а широкие двустворчатые двери позволяют посетителям слиться с природой. В хорошую погоду здесь можно жить, обедать и наслаждаться пейзажами.

В недавно завершенном выставочном зале мы уделили особое внимание оригинальному световому люку и окнам, приспособив их к различным выставочным потребностям и условиям освещения. Последовательность посещения восходит к лоджии, выходящей в затонувший сад. Мы представляли выставочный зал как место, где прославляются отношения между продуктами, людьми и природой.

5. Прибытие и отъезд

Проект начался в 2018 году и, несмотря на различные трудности, в конечном итоге был завершен и введен в эксплуатацию в ноябре 2022 года. Хотя проект был в первую очередь разработан для производственных целей, где эффективность Крайне важно, что интеграция лоджий и дворов создает медленную архитектуру, в которой приоритет отдается лучшей рабочей среде. Хотя некоторые детали все еще будут скорректированы после заселения, течение времени, рост растений и следы использования обогатят ткань кампуса.

Только однажды днем ​​мы стали свидетелями отдыха птиц на площади, и наше первоначальное представление об атмосфере наконец осуществилось. Год назад, после завершения проекта, нам посчастливилось получить письмо от одного из новых сотрудников, который поделился с семьей своей радостью о впечатлении и опыте работы в этом новом кампусе. Этот проект представляет собой наш первый построенный проект, включающий архитектуру, ландшафт и дизайн интерьера, и знаменует собой начало нашего долгого пути.

Планы кампуса Wondfo Shenzhou Road

Первый этаж | © Atelier LFith level | © Ателье LTower План | © Ателье LElevations | © Atelier L

Wondfo Shenzhou Road Кампус Фотогалерея

© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Chao Zhang© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан© Чао Чжан © Чао Чжан© Чао Чжан© Ателье Л© Чао Чжан© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л© Ателье Л

Об Atelier L

Atelier L, основанная в 2019 году Дейком Ли и Нан Лей, представляет собой архитектурное бюро, базирующееся в Нью-Йорке и представленное как в Китае, так и в США.