Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома: На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома: На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Содержание

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

— Каковы сроки службы строящихся сейчас многоквартирных домов?

Vadyuhin/Depositphotos

 

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет. Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет. Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания. Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.


7 главных различий между новостройками разных классов

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?


Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам. Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы. С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет. При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет. Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.


Словарь новостроек

Панель? Монолит? Кирпич?


Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет. Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию. Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий. Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости. Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год. Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее). Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века. Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл». Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее. Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

5 плюсов панельных новостроек

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Срок эксплуатации жилых домов — нормативные сроки, эксплуатация труб и проводки

Нормативный срок службы панельных домов

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их — кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.
Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Срок эксплуатации панельного дома: все зависит от даты строительства

Началом массового панельного строительства стало строительство так называемых «хрущевок» в конце 50-х годов прошлого века. Они возводились из облегченных тонкостенных панелей, благодаря которым получилось значительно сократить материальные затраты. Такие здания были рассчитаны примерно на 40 50 лет эксплуатации. Однако по предварительным оценкам срок жизни панельных домов подобного типа составит на 10-15 лет больше, чем предполагалось. У аналогичных зданий, построенных несколько позже, возможность эксплуатации продлится примерно около 100-120 лет.

В свое время панельные дома стали настоящим прорывом в области жилищного строительства. Технология их возведения позволила обеспечить граждан отдельными квартирами с минимальными затратами времени, материальных и трудовых ресурсов. Всего было несколько вариантов таких зданий и множество серий, которые отличались архитектурными и конструктивными решениями. Поэтому срок эксплуатации панельного многоквартирного дома зависит от нюансов строительства и года сдачи объекта. Кроме того, имеют значение и условия содержания и использования здания по назначению.

Почему старые постройки не теряют своей актуальности

Малометражные квартиры, которые расстраивались в 60-70 года прошлого века, не теряют своей актуальности и сегодня. Здесь можно выделить такие причины:

  1. такие объекты – это малобюджетный вариант для приобретения жилья;
  2. в связи с небольшой площадью жилого помещения собственникам недвижимости удается существенно сэкономить на коммунальных услугах;
  3. удобство при проведении перепланировки.

Конечно, рассматривать покупку хрущевки можно и в плане долгосрочной инвестиции, которая может неплохо «сыграть». Дело в том, что в случае переселения жителей этих домов в новые квартиры имеется вероятность «обменять» старую свою жилплощадь на новую с коэффициентом 1,5. То есть, если в старой постройке общая площадь квартиры была 40 кв. м, то в новостройке собственник может претендовать на 60 кв.м. И в этой особенности и заключается неплохая инвестиционная составляющая.

Срок эксплуатации панельного многоквартирного дома: по нормативам согласно ГОСТу

Какие-то из панелек служат 50 лет, на какие-то устанавливается срок в 100 лет, есть здания, сделанные из панелей, а наружные стены у них кирпичные. Их срок равен 150 годам. Многое зависит от серии дома. 100–120 лет срок службы современных панельных домов. Также важным фактором является проведение капитального ремонта. Считается, что делать его должны через 20–25 лет эксплуатации.

Кто-то имеет возможность приобрести жилье в новостройках, и это хорошее приобретение, потому что современные дома весьма комфортабельные, с хорошей планировкой, удобные. Конечно, сравнивать их с пятиэтажками хрущевского времени не приходится. Тем не менее панельные дома остаются востребованными на вторичном рынке.

Износ зданий

Вне зависимости от класса и степени капитальности по ходу времени все здания подвергаются износу.

Физический

Физический износ означает, что под влиянием естественных факторов постройка постепенно теряет какие-то из своих изначальных физических свойств и характеристик. Конкретная степень изнашивания изменяется в зависимости от характеристик материалов, конструктивного решения здания, особенностей его расположения в т.ч. климатических, условий эксплуатации.

Это важно знать: Как работает ТСЖ в многоквартирном доме

Моральный

Моральный износ возникает из-за постепенного технического развития в обществе и определяется как несоответствие по функциональному назначению.

Признаки морального устаревания здания:

  1. Планировка квартир не соответствует современным требованиям.
  2. Системы инженерного оборудования устарели.
  3. Излишняя плотность застройки и заселения.
  4. Недостаточное благоустройство и озеленение.

Первый тип морального износа определен снижением цены здания в сравнении со временем его строительства в связи с упрощением, а значит и удешевлением процесса строительства, а также за счёт возведения более современного жилья. Соответственно, необходимо производить периодическую переоценку жилого фонда.

Вторая вид определяет устаревание здания и составляющих его элементов относительно существующих на данный момент требований к объёмно-планировочным, санитарно-гигиеническим и иным решениям, озеленению, благоустройству и т.д.

Срок эксплуатации жилых домов — виды и процедура

В процессе осмотра помимо конкретной степени износа осуществляется прогнозирование остаточного срока эксплуатации для того или иного элемента, конструкции и т.д. Этот срок по факту может быть меньше или больше среднего нормативного значения для данного объекта.

  1. Дома советского периода:
      «Сталинки» довоенной постройки — 125;
  2. «Сталинки» послевоенного возведения -150;
  3. «Хрущевки» панельного типа- 50;
  4. Кирпичные 4-5-ти этажные дома — 100;
  5. Панельные и блочные 9-16-ти этажные – 100.
  6. Современные постройки:
      Дома из кирпича и монолитного железобетона — 125-150;
  7. Панельные — 100-120.

Рекомендуем прочесть: Как снять группу инвалидности

Как оценить износ?

Оценка проводится по совокупности показателей, в процентном соотношении и отражает его степень. Например, здания с уровнем износа 10% и ниже считаются хорошими, а если этот уровень составляет 80%, то жить в такой постройке недопустимо. Износ в большей степени определяется визуальным способом и с применением некоторых испытаний. В процессе оценки даются относительные данные о дальнейшем времени использования.

Это важно знать: Что значит непосредственное управление многоквартирным домом

Средний срок эксплуатации жилых домов

Он составляет столь незначительный период времени ввиду того, что воздействие горячей воды, а также перепад температурных режимов, ведет к достаточно быстрому разрушению металлических сплавов и чугуна, из которых преимущественно изготавливаются данные системы.

  1. Капитальные – здания данной категории являются одними из наиболее долговечных благодаря тому, что при осуществлении их строительства применяются материалы наибольшей степени прочности, такие, как кирпич, бетон и камень; помимо материалов, долгий срок службы этих построек обусловлен тем, что стены таких домов превышают толщину в 2,5 кирпича.
  2. Особо капитальные – к особо капитальным постройкам относятся такие здания, толщина стен которых составляет минимум 3 кирпича, они являются наиболее прочными и имеют самый длительный срок эксплуатации — более 150 лет; однако, данный срок может быть значительно увеличен при применении работ по реконструкции.

Срок эксплуатации панельных домов по госту

В Москве хрущёвки массово сносят (после 50 лет эксплуатации) по двум причинам. Во-первых, они занимают очень дорогую землю по нынешним меркам в центре Москвы. Во-вторых, если дотянуть до того момента, когда они станут рушиться — будет катастрофа, поскольку менее чем за 10 лет (реально примерно с 1960 по 1965 годы — потом строили уже не менее убогие, но 9-этажки) их настроили неимоверное количество. А вот в Ближнем Подмосковье — например, посёлок Мечникова в Красногорском районе или посёлок совхоза Ильинское-Усово там же) такие же (панельные в том числе!) пятиэтажки построены в то же время (начало 60х), и никто их пока сносить не собирается.

В разделе Строительство и Ремонт на вопрос Есть ли срок эксплуатации хрущевок? заданный автором Natali лучший ответ это Железобетон служит не более 80. 90лет, после чего здание необходимо сносить, иначе куски рассыпающегося ЖБ могут кого-нибудь убить. С этим как раз был связан, если помните, скандал со сносом здания Военторга в Москве на Воздвиженке — памятник архитектуры, 1912 год, одно из первых в стране ЖБ зданий, стало разрушаться и лет 10 простояло заколоченным (огромный универмаг в самом центре Москвы!), покуда искали, кто его будет сносить (что тоже весьма непросто!).

Срок эксплуатации панельных домов по госту

2.12.2. К внутренним или технологическим факторам относятся: повреждения конструкций от механических воздействий, перегрузка конструкций покрытия от пылевидных выносов, коррозия стальных и железобетонных конструкций, поражение деревянных конструкций грибком в результате нарушения температурно-влажностного режима помещений и т. д.

2.7. Нормативный срок службы зданий, эксплуатирующихся в нормальных условиях, обычно составляет 60 — 100 лет, а зданий, строительные конструкции которых подвергаются воздействию агрессивных сред, — 30 — 45 лет. В действительности же промышленные здания нередко изнашиваются на 10 — 20 лет раньше нормативного срока.

Срок эксплуатации панельных домов: можно ли увеличить до ста лет

Самой актуальной проблемой в панельных домах является наличие в стенах небольших трещин. В глубину бетона через трещины попадает влага. Которая, в свою очередь, приводит к разрушению стального каркаса, а затем всего здания. При осуществлении капитального ремонта есть возможность вовремя герметизировать трещины, чтобы они не повлияли на сроки эксплуатации здания.

Рекомендуем прочесть: Условия кладовщика на складе для резюме

Во многих городах до сих пор основную часть застройки составляют здания, построенные как минимум двадцать лет назад. В СССР были четко разработанные строительные нормативы, которые устанавливали срок эксплуатации бетонных и кирпичных зданий. Срок эксплуатации панельных домов составлял от 120 до 175 лет, в зависимости от материалов, которые использовались для междуэтажных перекрытий.

Время эксплуатации жилых МКД различных типов построек

Жилые дома разрешается эксплуатировать от 50 до 150 лет в зависимости от типа сооружения.

Тип застройки Время возведения, год Срок эксплуатации согласно ГОСТа Нормы по сносу, год
«Сталинки» довоенного времени 1930-40 120 лет 2050-70
«Сталинки» послевоенного времени 1945-55 150 лет 2095-2105
«Хрущевки» 1955-70 50 лет 2005-20
Кирпичные 5-этажные 1955-70 100 лет 2055-70
Дома из панелей и блоков в 5-16 этажей 1965-80 100 лет 2055-80
Дома, возведенные в поздний и постсоветский период из кирпича 1980-98 До 150 лет 2105-150
Современные сооружения из панелей 1980 – по с. д. До 120 лет 2070-2105

Панельные дома

  • Хрущевки. Их срок годности самый короткий. Эти дома рассчитаны не более, чем на 50 летнюю эксплуатацию.
  • Блочные. Их срок также не более 50 лет, если применялось правильное обслуживание и своевременная реставрация его составляющих.
  • Современные панельные МКД. Могут простоять и 120 лет. Но у них не наблюдается сильных отличий от основных параметров своих предшественников.

Кирпичные, монолитные хрущевки

Внимание. Кирпичные пятиэтажки или монолитные (хрущевки) могут простоять до 100 лет.

Однако, сегодня большая часть таких построек должна подлежать сносу уже через 40 лет.

Какой срок службы панельного дома

Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.

Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа. Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность. Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.

Санация панельных домов

Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.

Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.

Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда. Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна. С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.

Срок эксплуатации панельного многоквартирного дома

2.3. Долговечность здания, т.е. способность сохранять прочность и устойчивость в течение длительного времени, обуславливается долговечностью его основных конструкций. Она зависит от сопротивления материалов, из которых выполнены конструкции, различным физическим и химическим воздействиям, от качества строительных и монтажных работ при возведении здания и в значительной мере от условий их эксплуатации.

  1. Капитальный ремонт. Для него должны быть соблюдены два условия: техническая возможность произведения ремонта и его целесообразность. Ремонт может быть произведён, если здание имеет запас прочности и нет серьёзных рисков для его жильцов.
  2. Снос. Здание, признанное аварийным и потенциально опасным, подлежит сносу.

Сроки эксплуатации панельных домов

Нормативный срок безаварийной эксплуатации деревянных перекрытий по стальным балкам — 80 лет в обусловлен сроком старения стали после 70 — 80 лет эксплуатации, поэтому при проектировании капитального ремонта с последующим I использованием существующего металла необходимоэто учитывать и не допускать концентрации напряжений. Нормативный безаварийной эксплуатации деревянных перекрытий по деревянным балкам — 60 лет. Он обусловлен подверженностью основных несущих элементов поражению домовыми грибками и насекомыми при изменении тепловлажностного режима.

Физическое состояние перекрытий влияет не только на несущую способность последних, но также на физическое состояние стенового остова, ибо перекрытия несут двойную функцию в общей структуре здания, воспринимают и передают на стены нагрузку от собственного веса, оборудования и людей, находящихся в здании, а также играют роль горизонтальных диафрагм жесткости, обеспечивающих устойчивость здания в целом. Потеря жесткости основных несущих элементов перекрытий приводит к нарушению шарнирных связей стен по высоте, что ведет к потере устойчивости стенового остова, особенно в зданиях, в которых роль внутренних разгружающих опор выполняют либо системы колонн, либо каркасные деревянные перегородки.

Срок эксплуатации

Построенное в соответствии со СНиП и по проекту сооружение должно прослужить весь заложенный проектным заданием срок. На стадии расчетов несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия) рассчитываются исходя из времени службы всего объекта.

Для облегчения планирования текущих и капитальных ремонтов, установки сроков амортизации строительные нормы и правила предусматривают:

  • шесть групп капитальности жилья,
  • девять групп общественных зданий,
  • четыре группы производственных зданий.

Должные условия эксплуатации и своевременный ремонт могут увеличить фактическую долговечность строений. С нормативным сроком не так. Несмотря на то, что появляются новые материалы и технологии, современные постройки планируются на меньший период эксплуатации.

Нормативы

Расчетное время службы объектов строительства зависит от материала конструкций и многих факторов, сопутствующих износу. С учетом основных особенностей материалов и факторов влияния разработаны нормативные сроки эксплуатации.

Группа Характеристика здания Срок службы, лет
I Капитальные каменные. 150
II Обыкновенные каменные. 125
III Облегченные каменные. 100
V Щитовые, каркасные, саманные, глинобитные, фахверковые. 30
VI Каркасно-камышитовые, из досок и облегченные прочие. 15

Для общественных объектов предусмотрена более широкая разбивка по группам.

Группа Вид зданий Срок службы, лет
I Каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, заполненным каменными материалами. 175
II Особо капитальные, со стенами из штучных камней, крупных блоков. 150
III С каменными стенами из штучных камней или крупных блоков. 125
IV С каменными стенами облегченной кладки. 100
V Со стенами облегченной кладки. 80
VI Деревянные. 50
VII Деревянные щитовые или каркасные. 25
VIII Облегченные. 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие легкие здания торговли 10

Период годности

В настоящее время существуют здания различного года постройки. Они возводились с применением устаревших технологий и материалов, неиспользуемых сейчас. Для упорядочения строения поделили на типы и установили средние периоды годности.

Годы постройки Длительность периода эксплуатации Время плановой реконструкции Предполагаемый период сноса по истечении нормативного срока
1930-1940 125 1990-2005 2050-2070
1945-1955 150 2020-2030 2095-2105
1955-1970 50 Программа в разработке 2005-2020
1955-1970 100 2015-2030 2055-2070
1965-1980 100 Реконструкция не предусматривается 2055-2080
1980-1998 125-150 2050-2070 2105-2150
1980-1998 100-120 Реконструкция не предусматривается 2070-2105

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

Человек редко задумывается, что его жильё когда-то будет снесено. Родной уголок кажется вечным и незыблемым. Но всё имеет свой срок, как и жилые дома, которые рано или поздно превратятся в груду развалин. На их месте вырастет новостройка, в которую заселятся другие люди, и запустится новый цикл городской жизни.

Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.

сроки службы. Когда положено реконструировать или сносить дом

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

  • «Сталинки», построенные в 30–40-х годах ХХ века, служить должны 125 лет, поэтому подлежат сносу в 2050-2070 годах. В середине этого срока, между 1990 и 2005 годами, должна была пройти реконструкция здания, чтобы обеспечить безопасность использования жилого фонда в соответствии со всеми правилами и нормативами технической эксплуатации. Построенные после войны «сталинки» должны «жить» еще дольше – 150 лет. Поэтому срок их сноса отодвигается на 2095-2105 годы. Между 2020 и 2030 годами предстоит реконструкция этих зданий.
  • Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
  • У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.
  • Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
  • Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Срок службы панельного дома: типы строительства

Панельная застройка, популярная в нашей стране в 60-80-е годы прошлого века, начинает показывать свои негативные стороны. Какой срок службы панельного дома? Ответ на этот вопрос зависит от типа дома, сроков строительства, проекта и качества работ, а также своевременности и технологии проведения работ по ремонту и реконструкции.


Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа. Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность. Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.

Первая «панелька» появилась в СССР в 1948 году, и эту дату считают началом бурного развития строительства панельных домов. В послевоенные годы руководство страны поставило задачу в короткие сроки восстановить разрушенные жилые массивы, одновременно ориентируясь на отход от коммунального заселения.

Решить эту задачу можно было путем создания дешевого типового проекта многоквартирного дома. Для этих целей подходящим вариантом стало панельное строительство. Дом строится в короткие сроки при минимальных затратах. Теснота и малогабаритность компенсируются индивидуальным заселением, собственной кухней и санузлом.

Бурное строительство в хрущевский период произвело прорыв в решении жилищной проблемы, люди с удовольствием переезжали из коммуналок в центре города в собственные квартиры на окраинах и в новых микрорайонах.

В силу дешевизны панельное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке популярно до настоящего времени. Полезно представлять, на что можно рассчитывать, приобретая такую квартиру.

Сроки эксплуатации

Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.


Своевременный ремонт продлевает срок службы панельного дома. Но технологий глубокой реконструкции панельных домов, способных кардинально увеличить срок службы, не существует. Панельный дом, строящийся по современной технологии и с использованием новых материалов и конструкций, имеет большой нормативный срок службы, но «хрущевки» ни по качеству строительства, ни по надежности и прочности использованных материалов не могут претендовать на долгожителей даже при соблюдении всех требований по ремонту и содержанию.

Сколько еще протянут «хрущевки», на что можно рассчитывать приобретателю современного жилья эконом-класса, а также сравнительные параметры других типов застройки видны в нижеприведенной таблице:

Типы застроек Период застройки, года Нормативный срок эксплуатации, года Ориентировочные сроки реконструкции, года Нормативные сроки сноса, года
Довоенные «Сталинки» 1930-1940 125 1990-2005 2050-2070
Послевоенные «Сталинки» 1945-1955 150 2020-2030 2095-2105
Типовые «Хрущевки» 1955-1970 50 не реконструируются 2005-2020
5-этажные кирпичные 1955-1970 100 2015-2030 2055-2070
Панельные и блочные 5-16 этажные 1965-1980 100 Реконструкция не предусмотрена 2055-2080
Кирпичные и монолитные позднего советского и постсоветского периода 1980-1998 125-150 2050-2070 2105-2150
Современные панельные с 1980 100-120 Реконструкция не предусмотрена 2070-2105

Истечение допустимого периода эксплуатации многоквартирных панельных домов, построенных в 1950-1970 годы, — основная причина развернувшейся в стране кампании по сносу жилья. Предельный допустимый износ зданий составляет 70%. При превышении показателя жилье признается ветхим и подлежит сносу.

Реконструировать нельзя сносить

Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.

Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:

  • качество использованных при строительстве материалов;
  • качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
  • периодичность и качество проведения ремонтных работ;
  • особенности эксплуатации здания этого типа;
  • природные условия;
  • виды и объемы работ при капитальном ремонте;
  • количество жильцов, интенсивность заселения.

Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность. В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.

Кардинальному переустройству подвергся не только восток страны. Аналогичная программа принята в 2006 году и в отношение западных территорий. В качестве экономического обоснования были представлены расчеты, согласно которым затраты на реконструкцию устаревшего жилья составили 30% от средств, необходимых для сноса и нового строительства.

Санация панельных домов

Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.

Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.

Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда. Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна. С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.

Сроки эксплуатации жилых домов в 2020 году

Капитальный ремонт жилья в РФ затронет отнюдь не все объекты. Основное значение имеет техническое состояние здание и период его службы. На этом фоне в 2020 году актуален вопрос о сроках эксплуатации жилых зданий.

Основная масса жилищного фонда РФ построена во второй половине прошлого века. Большинство зданий остро нуждаются в капитальном ремонте.

Но есть и такие, которые «переживут» нынешние новостройки. От чего зависит долговечность строений, и каковы в 2020 году сроки эксплуатации жилых домов?

Основные моменты

Период жизни жилого дома ограничен по времени и всецело зависим от периодичности ремонтных работ.

На общем состоянии здания никак не отражается ремонт отдельной квартиры.  С течением времени любой дом устаревает, рыночная стоимость его снижается.

Но в то же время повышается стоимость коммуслуг, поскольку на содержание дома тратится все больше энергоносителей за счет износа основных конструкций.

В какой-то момент содержание жилья обходится дороже, чем аренда квартиры с хорошими условиями проживания.

Дабы свести к минимуму процент дефектных жилых зданий Правительством РФ были созданы программы капремонта и ликвидации аварийного жилья.

Региональными проектами предусматривается переселение граждан из ветхого жилья. При классификации жилых объектов в расчет принимаются типовые сроки по строительным нормам.

По сути, это гарантийные периоды, в течение которых должны прослужить определенные элементы конструкций.

К примеру, отопительную систему в доме нужно менять после срока использования в 30-40 лет. Для канализации и водопровода предусмотрено до 25 лет службы. Столько же прослужат деревянные конструкции.

Нормативы предусматривают проведение капремонта и замену инженерных коммуникаций не реже одного раза в тридцать лет.

А вот выборочные ремонтные работы желательно проводить раз в пятнадцать лет. Менять перекрытия и ненесущие стены рекомендовано каждые пятьдесят лет.

Но чтобы точно установить, когда ремонт дому необходим, нужно знать сроки службы жилых домов.

Что нужно знать

Термин «срок эксплуатации» подразумевает определенный временной период, в течение которого может использоваться здание без ущерба в экономическом плане.

Выражаясь проще, это срок, на протяжении какого строение гарантировано прослужит. Зависит срок эксплуатации от многих факторов.

Это качество стройматериалов, технология строительства, капитальность объекта и прочее. Что касается основных параметров, то в расчет принимается:

Долговечность То есть способность строения к сохранению физических и иных свойств, определенных при проектировании и обеспечивающих нормальную эксплуатацию на протяжении расчетного срока службы
Надежность объекта Иначе способность здания выполнять все необходимые функции в процессе эксплуатационного периода
Расчетный срок службы Что предполагает установленный период использования объекта до капремонта. Расчетный период отсчитывается от момента возведения здания или от даты завершения капремонта/реконструкции

Длительность эксплуатационных сроков может варьироваться от нескольких лет и до десятилетий. Усредненным сроком службы жилого дома принято считать период в двадцать пять лет.

Такое значение обусловлено минимальным сроком эксплуатации оборудования и отдельных конструкций. Но основополагающим критерием все-таки считается техническое состояние дома.

Правовое регулирование

Понятие эксплуатационного срока жилых зданий неразрывно связано с безопасным использованием строений.

Параметры безопасности строительных сооружений в РФ регулирует «Технический регламент…» введенный распоряжением Правительства РФ № 1047. Обеспечивается соблюдение регламента «Перечнем национальных стандартов…».

С 1.09.2011 в Перечень входит ГОСТ Р 54257-2010, утвержденный Приказом Росстандарта № 1059 от 23.12.2010. Этот ГОСТ содержит основные требования к надежности строительных конструкций.

В таблице, прилагаемой к ГОСТу от 2010 года, указаны примерные сроки службы зданий. В зависимости от типа сооружения, его предназначения и условий использования примерный срок службы варьируется от десяти до ста лет и более.

Основные требования касательно обеспечения долговечности жилых зданий содержат также:

Таким образом, определить сроки эксплуатации жилых домов с юридической точки зрения достаточно сложно.

В дополнении к вышеупомянутым нормативам существуют и иные правовые акты, так или иначе касающиеся эксплуатации зданий.

Потому при определении срока эксплуатации целесообразно ориентироваться на средние значения, базирующиеся на типе зданий и видах стройматериалов.

Особенности периода

Главным фактором, определяющим срок эксплуатации любого жилого дома, помимо конструктивного решения, считается вид использованных при строительстве материалов.

Наиболее надежными признаются здания, несущие стены которых выложены в несколько рядов кирпича.

Они причисляются к категории «капитальных» строений. «Особо капитальными» считаются монолитные сооружения.

Второе место по уровню долговечности принадлежит кирпичным и крупноблочным строениям. На третьей позиции отмечены крупнопанельные и блочные дома.

Далее в порядке убывания эксплуатационного периода следуют шлакобетонные здания. Не слишком большой срок эксплуатации и у панельных домов.

Видео: сроки эксплуатации

Но, по мнению специалистов, многие старые дома по качеству превосходят современные и простоят еще немало лет.

При должном уходе понятие «нормативные сроки эксплуатации» обретает чисто условное значение. Срок службы жилого многоквартирного дома в зависимости от его типа может варьироваться от 300 до 40 лет.

Срок эксплуатации жилых домов (нормативы)

При определении среднего срока эксплуатации жилого здания учитывается тип объекта и особенности основных конструктивных элементов.

В соответствии с используемой классификацией устанавливаются сроки службы исходя из материала перекрытий и стен. Средние сроки эксплуатации таковы:

150 лет Капитальные здания из камня, бетона и кирпича
120 лет Обычные дома, выстроенные с применением кирпича и бетона в сочетании с иными материалами
50 лет Деревянные и сырцовые здания
30 лет Каркасные, сборно-щитовые, глинобитные дома
15 лет Каркасно-камышитовые строения

Это средние значения нормативов, рассчитанные исходя из долговечности материалов. При учете этих параметров для жилых домов массовой постройки установлены нормативные эксплуатационные сроки.

Какой у них период годности

Учитывая, что в разные периоды жилищное строительство в России велось по различным технологиям, существующий жилой фонд можно поделить на типы, исходя из времени постройки.

При этом строения одного периода имеют примерно одинаковое качество, что позволяет установить средний период их годности.

Годы постройки Длительность эксплуатационного периода Время спланированной реконструкции Период предполагаемого сноса по истечении нормативного срока
1930-1940 125 1990-2005 2050-2070
1945-1955 150 2020-2030 2095-2105
1955-1970 50 Программа в разработке 2005-2020
1955-1970 100 2015-2030 2055-2070
1965-1980 100 Реконструкция не предусматривается 2055-2080
1980-1998 125-150 2050-2070 2105-2150
1980-1998 100-120 Реконструкция не предусматривается 2070-2105

Виды жилых многоквартирных

Российский жилищный многоквартирный фонд первичного и вторичного жилья можно поделить на несколько типов, сгруппировав их по основному стройматериалу:

Кирпичные дома К данной категории относятся довоенные и дореволюционные здания (1850-1940), «сталинские» дома (1930-1960) и «хрущевки» (1956-1985). Считаются особо долговечными, срок эксплуатации достигает 150 лет
Панельные дома «Хрущевки» (1956-1985), «брежневки» (1963-1990), «гостинки» (12960-1970), «корабли» (1969-1982)»новая панель» (1970-1990), монолитно-панельные (от 1990…). В зависимости от толщины панелей эксплуатационный срок составляет 40-100 лет
Кирпично-монолитные дома Здания постройки 1990-х годов и до настоящего времени. Эксплуатационный срок может превышать 150 лет, что зависит от соотношения монолита и кирпича

Если говорить о периоде годности менее распространенных видов жилья, то срок эксплуатации деревянного жилого дома составляет 30-50 лет.

Износ зданий

Когда срок эксплуатации дома подходит к моменту капитального ремонта, предварительно оценивается степень износа здания.

Это позволяет определить объем ремонта. Оценивается состояние объекта с точки зрения физического и морального износа.

После завершения проверки принимается решение о необходимости капитального ремонта, реконструкции или сносе строения.

При принятии решения имеет значение статус, присвоенный дома на основании оценки. Если здание требует серьезного ремонта, но угроза обрушения отсутствует, оно признается ветхим.

В этом случае проводятся необходимые ремонтные работы по восстановлению и реконструкции объекта.

Если же проверка показала, что дом может обрушиться из-за имеющихся дефектов и исправить таковые невозможно, здание получает статус аварийного жилья. Решение предполагает снос строения и расселение людей.

Физический

Основные факторы, влияющие на физический износ зданий, это:

  • качество стройматериалов;
  • периодичность текущего ремонта;
  • особенности технической эксплуатации;
  • полноценность капитального ремонта;
  • период простоя объекта;
  • плотность заселения.

Оценка физического износа предполагает проверку элементов здания на предмет текущего состояния первоначальных технических и эксплуатационных характеристик.

То есть оценивается состояние несущих конструкций, основных элементов, трубопроводов и различных коммуникаций. Проверка составных частей здания оценивается в процентном соотношении.

Итогом становится определение общего процента физического износа, отчего и зависит состояние дома:

Хорошо/удовлетворительно 0-30%
Не удовлетворительно 31-60%
Ветхое жилье 61-75%
Аварийное (непригодно) От 75% и выше

Предельным физическим износом считается значение в 70%, что говорит о необходимости сноса здания. Более высокий процент износа требует незамедлительной эвакуации жильцов.

Моральный

Под износом моральным понимается несоответствие дома функциональным требованиям. Это может быть несоответствие архитектурным планам застройки, недостаточная благоустроенность квартир, устаревшее инженерное оборудование и т. п.

Моральный износ оценивается по технико-экономическому способу. Собираются данные об удельной стоимости основных элементов конструкции и оборудования и выражаются в процентах касательно восстановительной стоимости объекта.

Также применяется методика социологической оценки. Она основана на анализе сделок на рынке недвижимости в отношении аналогичного жилья.

При этом могут использоваться средние значения риэлтерских оценок. В целом различается моральный износ двух вариантов. Первый это устаревание здания по причине технического прогресса.

При этом физический износ может быть минимален, но стоимость дома снижается по причине не благоустроенности вплоть до абсолютной невозможности продажи.

К примеру, дома 70-х годов и более ранней постройки обладают минимумом комфорта при сравнении с современным строительством.

Второй вариант морального износа подразумевает старение его элементов и несоответствие их основным санитарным, строительным и иным нормам.  Решить проблему может реконструкция или модернизация здания.

Но общее правило устранения морального износа основано на том, что объем расходов не должен превышать затрат на новое строительство аналогичного объекта, но по новым технологиям и с учетом современных требований.

Срок эксплуатации жилого дома весьма условное понятие. На состояние здания влияет довольно много факторов, начиная от качества материалов и использованных технологий и заканчивая качеством обслуживания и отношением самих жильцов.

Когда время эксплуатации наших домов закончится

 

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни. Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти в негодность, и заранее знать, что нужно делать.

Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.

По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.

Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

 

Толще — значит лучше

Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.

К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента, и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

 

Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»

Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.

Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по месту его расположения.

Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, возраст которых составляет 20 и более лет, специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу технического состояния. Ее можно заказать, например, в АК «Киевреконструкция». Самостоятельно оценить степень физического износа недвижимости достаточно непросто.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.

 

 

Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и инженерного оборудования

Фундаменты   Деревянные по деревянным балкам 60 лет
Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные 150 лет Полы  
Ленточные бутовые на известковом растворе 50 лет Паркетные из бука по дощатому основанию 50 лет
Бутовые или бетонные столбы 30 лет Паркетные дубовые по дощатому основанию 80 лет
Деревянные стулья 10 лет Дощатые 40 лет
Стены   Из линолеума 20 лет
Особо капитальные, каменные (кирпичные) при толщине в 2,5 — 3,5 кирпича и крупноблочные на сложном или цементном растворе 150 лет Из поливинилхлоридных плиток 25 лет
Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине в 2 — 2,5 кирпича) и крупнопанельные 125 лет Из керамических плиток по бетонному основанию 80 лет
Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника 100 лет Цементные с мраморной крошкой 40 лет
Деревянные рубленые и брусчатые 50 лет Цементные с железнением 30 лет
Деревянные сборно-щитовые, каркасные, глинобитные и саманные 30 лет Мастичные из поливинилацетатной мастики 30 лет
Каркасно-камышитовые и пр. 15 лет Лестницы  
Перекрытия   Площадки железобетонные, ступени каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите 100 лет
Железобетонные 150 лет Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой 50 лет
Смешанные (камень, металл, бетон) 125 лет Деревянные 15 лет
Деревянные по металлическим балкам 80 лет    

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Тип дома время постройки срок эксплуатации сроки реконструкции время сноса*
Сталинские довоенные 1930-40 125 1990-2005 2050-2070
Сталинские послевоенные 1945-55 150 2020-2030 2095-2105
«Хрущевки» панельные 1955-70 50 ** 2005-2020
Кирпичные пятиэтажки 1955-70 100 2015-2030 2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные 1965-80 100 *** 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 1980-98 125-150 2050-2070 2105-2150
Современные панельные 1980-98 100-120 *** 2070-2105
Современные блочные 1980-98 100 *** 2080-2095

* — Нормативный срок

** — Разрабатывается комплексная программа реконструкции

*** — Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

 

Типы многоквартирных жилых домов и межремонтные сроки

В Екатеринбурге больше 7000 многоквартирных домов, причем большая их часть (около 3500) были построены в период с 1950 по 1970 год. В это число вошли и просторные сталинки и дома для партийного руководства, но большей частью, конечно, всем известные хрущевки. В этой статье мы расскажем об особенностях и межремонтных сроках многоквартирных жилых домов

Очевидный признак многоквартирного дома — большое количество квартир. Как правило, такие дома имеют 3-5 и больше этажей, квартиры сгруппированы в секции, объединенные лестничной клеткой, доступ к ним возможен через общий подъезд. Именно в таких домах возникает необходимость управления общим имуществом и, как следствие формируются ТСЖ и появляются управляющие компании. О них и пойдет речь далее. Деревянные дома старой постройки мы не рассматриваем — их в Екатеринбурге осталось немного, да и о каких-то стандартных сроках ремонтов в них, как правило, речь не идет.

Кирпичные многоквартирные дома

Кирпичные здания в Екатеринбурге активно строились на протяжении всего 20 века и продолжают строиться сейчас, только уже с монолитным каркасом. От строительства чисто кирпичных домов отказались достаточно давно, из-за большой трудоемкости строительства и, как следствие, удорожания жилья. Но такие дома остаются в эксплуатации, причем по ряду параметров они превосходят панельные.

Сроки эксплуатации кирпичных «сталинок», построенных в период 1930-1940 гг., составляют 125 лет. Послевоенные «сталинки» имеют еще больший срок эксплуатации – 150 лет. Кирпичные «хрущевки» того же периода имеют меньший срок жизни — 75-100 лет. По истечении этих сроков здания должны быть снесены.

Панельные многоквартирные дома

Панельные пятиэтажные «хрущевки» начали активно строить с 1960-х. В каждом городе, включая наш, их построено очень много. С их помощью в свое время были решены жилищные проблемы огромного количества людей, однако приоритетом было предоставление собственного жилья, а не его качество. Именно поэтому допускалась негерметичность швов между панелями, качество материалов оставляло желать лучшего, а о какой-либо индивидуализации жилья, звукоизоляции или удобстве просто не говорили. Срок службы таких домов — 50 лет. Большая их часть уже исчерпала ресурс и подлежит сносу. Их реконструкция не предусмотрена изначально.

Панельные дома улучшенной планировки

Продолжением массовой застройки городов типовыми панельными многоквартирными домами стало появление серий улучшенной планировки. Типовые проекты были скорректированы с учетом изменившейся ситуации, потребностей государства и возможностей строительных предприятий, результатом чего стали панельные и блочные высотки по 9-16 этажей. Качество строительство и срок их службы стали заметно выше — 100 лет без возможности реконструкции.

Монолитные многоквартирные дома

В начале 70-х в СНиПы были внесены изменения, предусматривающие повышение требований к жилым домам и квартирам. Следствием этой реформы стала разработка новых типовых проектов и строительство монолитных домов с новой, более свободной архитектурой и планировкой. Но лишь в 90-е произошла революция в проектировании и строительстве — появились квартиры со свободной планировкой, что в корне изменило отношение к городскому жилью в принципе. Такие дома были построены относительно недавно, поэтому о сроках их реконструкции и службы говорить рано.

Важно отметить еще один момент — здания устаревают не только конструктивно, но и морально. Многие из таких домов уже сейчас выглядят малопривлекательно и требуют значительных расходов на эксплуатацию и ремонт, несмотря на значительный запас по срокам. ТСЖ и управляющие компании нередко вынуждены перестраивать крыши (с плоской на скатную), утеплять стены, менять трубопроводы и оборудование, но эти меры редко можно считать исчерпывающими.

Межремонтные сроки МКД

Практика управления многоквартирным домом предполагает следование определенной схеме эксплуатации здания, в зависимости от его возраста:

  • Наблюдение за многоквартирным домом (для новых домов)
  • Техническое обслуживание МКД
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Капитальный ремонт МКД
  • Реконструкция или модернизация дома

В настоящее время эта модель соблюдается редко, а сроки часто серьезно сдвинуты. Тем не менее, существуют нормативы, определяющие содержание ремонтов МКД и периодичность их выполнения, в зависимости от технологии строительства и качества эксплуатации.

Текущий ремонт МКД. Проводится в профилактических целях для сохранения безопасности и надежной эксплуатации самого дома и инженерных систем. При профилактическом ремонте дома обновляют отделочные материалы, ремонтируют инженерные системы, кровлю, внешнее покрытие стен. Текущий ремонт проводится планово, сроки определены нормативными документами, но могут быть скорректированы с учетом потребностей конкретного дома.

Внеплановый ремонт МКД. Проводится, если есть угроза безопасности жильцов, либо угроза аварии. Перечень работ, как правило, близок к работам при текущем ремонте, с учетом причин такого ремонта.

Капитальный ремонт МКД. Предполагает ремонт конструкций здания, кровли, фасада, лифтового оборудования, инженерных систем, фундамента и т.д. Капитальный ремонт предполагает предварительное детальное обследование здания, на основании которого принимается решение о том, какие конкретно работы следует проводить. Первый выборочный капитальный ремонт МКД необходимо проводить через 20 лет, полный через 30 лет после введения дома в эксплуатацию.

Законодательно установлены минимальные сроки безопасной эксплуатации конструктивных элементов и систем МКД, именно они и являются ориентиром для общего собрания собственников при принятии решения о проведении капремонта.

Примерные сроки службы конструктивных элементов:

  • для фундаментов, перекрытий и стен – 30–80 лет
  • для балконов, лестниц, крылец, веранд – 30–80 лет
  • для крыш, дверей, окон – 10–30 лет
  • для стропил, балок, каркасов – 30–80 лет
  • для внутренней отделки – 3–30 лет

Основания для пересмотра сроков капремонта МКД

Если отдельные конструктивные элементы здания представляют опасность, если выявлена аварийность здания, то может быть принято решение о пересмотре сроков капитального ремонта на более ранние с внесением в краткосрочный план реализации региональной программы капремонта. Основанием для переноса сроков капитального ремонта может стать техническое обследование многоквартирного дома.

Предельный срок эксплуатации многоквартирного дома

Предельный срок эксплуатации здания составляет 70%, после чего дом подлежит сносу по ветхости. На предельный физический износ жилого дома влияют следующие факторы:

  • Качество строительных материалов и конструктивных решений
  • Периодичность и качество текущих и капитальных ремонтов
  • Качество технической эксплуатации дома
  • Заселенность жилого дома

Ознакомиться с паспортом своего дома, а также узнать сроки ремонта, можно на сайте Госфонда содействия реформированию ЖКХ: https://www.reformagkh.ru/


Задать вопросы о текущем и капитальном ремонте многоквартирных домов
в  Екатеринбурге можно по телефону:

+7 (343) 268-30-61

RDH Строительная наука | Как долго служат здания?

Каждое здание уникально. Потребность в техническом обслуживании, ремонте и обновлении активов варьируется в зависимости от многих факторов, включая: качество строительства, детали дизайна, условия воздействия и уровень заботы, оказываемой владельцами и их командой управления объектом.

Несмотря на различия между отдельными зданиями, было определено, что многие здания следуют схожей схеме, поскольку они проходят различные стадии в своих соответствующих жизненных циклах.В связи с этим были определены пять общих стадий жизненного цикла, которые, используя аналогию с человеческим телом, концептуально резюмированы на рисунке ниже.

Хотя эти стадии жизненного цикла являются обобщениями, они позволяют владельцам и менеджерам предвидеть будущие потребности в обновлении капитала и принимать обоснованные решения о составлении бюджета и других ресурсах для обслуживания, ремонта и обновления активов.

Из рисунка видно, что затраты на техническое обслуживание в целом остаются неизменными на протяжении всего срока службы здания; однако затраты на обновление активов сильно различаются в разное время, особенно на этапах 3 и 4 жизненного цикла предприятия.Требования к эффективному управлению объектом одинаковы для всех типов собственности, будь то высотное здание, малоэтажное здание, пожарное депо или офисное здание. Мы можем классифицировать этапы жизни следующим образом:

  • «Pre-Natal» (до 1 года). На данном этапе здание находится в процессе передачи от застройщика первым владельцам. Активы новые и покрываются различными гарантиями. Требования к техническому обслуживанию сосредоточены на очистке и периодических проверках
  • «Детство» (1-16 лет). В течение этого периода владельцы взяли на себя полную ответственность за все техническое обслуживание, ремонт и долгосрочное планирование реконструкции здания. Имея двухлетний опыт расходов, владельцы разработали программу профилактического обслуживания и направляют деньги в долгосрочный резервный фонд. Владельцы начинают заниматься некоторыми относительно небольшими проектами обновления, которые более подробно рассматриваются в следующем разделе.
  • «Подростковый возраст» (17-29 лет). Именно на этом 3-м этапе собственники могут обнаружить, что бюджеты на техническое обслуживание, установленные на 2-м этапе жизненного цикла, больше не соответствуют предстоящей замене строительных активов, которые вышли из строя и достигли конца своего срока полезного использования. Этот этап представлен заметным увеличением количества проектов обновления капитала. Этот этап жизненного цикла часто вынуждает владельцев серьезно пересмотреть свои исторические методы составления бюджета и делать более разумные финансовые ассигнования на обновление активов по мере того, как здание переходит от этапа-3 к этапу-4.
  • Взрослый (от 30 до 49 лет). Самый крупный и самый дорогой из всех проектов по обновлению активов, как правило, приходится на 4-й этап жизненного цикла. В результате необходимо будет реинвестировать значительные средства в здание и пересмотреть стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание. Некоторые из активов были заменены за предшествующие 30-40 лет, и теперь владельцы и управляющий управляют зданием с активами разного возраста. Единой базовой линии больше нет, и менеджерам предприятия поручено отслеживать различные активы.
  • Старость (50+ лет). На данном этапе все основные активы прошли один цикл обновления. Следовательно, Этап-5 жизни — это, по сути, этап-2 возвращения к жизни. Теперь владельцы должны подготовиться к следующему циклу обновления активов, поскольку здание переваливает за 50-летний юбилей и вступает в следующие 50 лет эксплуатации.

Теперь мы рассмотрим каждый из пяти этапов жизненного цикла более подробно, уделяя особое внимание требованиям к обслуживанию, ремонту и обновлению на каждом этапе.

1. «Дородовой» этап (до 1 года)

Первый этап жизненного цикла здания длится до конца первого (или второго года), в зависимости от типов гарантий по проекту.

  • Техническое обслуживание. Основное внимание на этом этапе уделяется проведению предписанного технического обслуживания для сохранения гарантий на новые активы, которое также включает проверки для выявления любых гарантийных дефектов. На этом этапе некоторые молодые страт-корпорации изо всех сил пытаются установить соответствующие процедуры технического обслуживания, включая полный перечень контрактов на техническое обслуживание и журналы технического обслуживания, чтобы продемонстрировать, что проводится необходимая должная осмотрительность.
  • Ремонт. В нормальных условиях владельцы не должны нести каких-либо значительных затрат на ремонт на этом очень раннем этапе жизни здания. Когда ремонт необходим, он может быть спорным и может привести к спорам с разработчиком и другими сторонами по поводу того, покрываются ли они гарантиями. Важно, чтобы владельцы получали советы от своих консультантов о том, как отличить законные гарантийные дефекты, нормальный износ и другие подобные вопросы.
  • Продления. За исключением каких-либо необычных обстоятельств, не должно быть никаких проектов по замене активов на этой ранней стадии жизненного цикла здания. Если актив требует замены, то это, скорее всего, произошло в результате преждевременного отказа, неправильного использования или злоупотреблений со стороны владельцев, форс-мажорных обстоятельств или, возможно, некоторых страховых убытков.

«Предродовая» стадия по существу заканчивается, когда истекает первоначальная годовая, 15-месячная и / или двухлетняя гарантия. Дополнительные долгосрочные гарантии, такие как пяти- и десятилетние гарантии, рассматриваются как часть перехода здания в «стадию детства».

2. «Детство»

Этап (2-16 лет)

Второй этап жизни здания можно считать начавшимся около 2-й годовщины или примерно до 16-го года. В очень общих чертах стадия детства характеризуется следующим:

  • Техническое обслуживание. Стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание обычно достаточны для эксплуатации здания. Корпорация Strata уже прошла два года прорезывания зубов и должна была разработать необходимую и достаточную программу профилактического обслуживания.Задачи по техническому обслуживанию сосредоточены на сочетании работ по очистке, проверке и мелком разном ремонте. Владельцы должны быть осторожны, чтобы не расслабиться на этом этапе жизненного цикла здания — на горизонте маячат большие расходы, и подготовительные мероприятия, проведенные на этом раннем этапе, смягчат их влияние.
  • Ремонт. В течение первых пяти лет владельцы должны продолжать концентрировать свои усилия на сохранении оставшихся гарантий на активы.Возникнет ряд относительно небольших ремонтных проектов, но они не должны существенно повлиять на операционный бюджет.
  • Продления. Даже в самых хорошо спроектированных зданиях с использованием материалов самого высокого качества есть некоторые активы, которые имеют короткий срок службы. На Этапе-2 владельцы столкнутся с некоторыми активами, требующими замены. Обычно это небольшие проекты с относительно низкими капитальными затратами. Однако, поскольку это первые проекты по обновлению здания, владельцы могут быть застигнуты врасплох и не смогут представить проекты в должной перспективе.Эти проекты обновления не обязательно означают, что у здания есть проблемы — скорее, владельцы должны понимать, что некоторые активы имеют короткий срок службы. Владельцы / менеджеры могут обратиться за советом к профессионалам, чтобы определить подходящий объем работ и получить конкурентные предложения.

Ниже приводится краткое изложение некоторых проектов обновления, которые могут возникнуть на втором этапе жизненного цикла объекта:

  • Водонагреватели. Многие домовладельцы знакомы с заменой газовых водонагревателей.К сожалению, некоторые объекты подверглись многократной замене водонагревателей в течение первых 16 лет эксплуатации здания, и иногда уделяется внимание замене водонагревателей с коротким сроком службы более прочной системой, такой как бойлер и резервуары для хранения воды.
  • Циркуляционные насосы. Малоэтажные и высотные здания оборудованы одним или несколькими циркуляционными и рециркуляционными насосами очень малой мощности, которые распределяют горячую воду по всему зданию.Поскольку эти насосы работают непрерывно, их часто заменяют каждые 3-10 лет, в зависимости от качества насоса.
  • Двигатели для ворот. Автомобильные въезды в гаражи обычно являются местами с интенсивным движением, которые изнашиваются из-за повторяющихся циклических движений дверей. В зависимости от загруженности дорог их обычно меняют каждые 3-10 лет.
  • Перекраска экстерьера . Некоторые элементы внешней облицовки и отделки, в частности деревянная отделка, деревянный сайдинг и деревянные заборы, потребуют перекраски / восстановления для сохранения их целостности и эстетического вида.Частота и объем проектов перекраски определяется условиями выдержки.

Некоторые дополнительные проекты, которые могут возникнуть на этом этапе, включают: обновление внешнего герметика, обновление мембран балкона, замена коврового покрытия в коридоре и капитальный ремонт отстойника.

Важно понимать, что активы с коротким сроком службы (т. Е. Активы со сроком полезного использования 10 лет или меньше) будут по-прежнему нуждаться в циклической замене на всех последующих этапах жизненного цикла здания.Эти проекты могут доставить неудобства и разочарования владельцам; однако они не оказывают серьезного влияния на финансовую прибыль, если мы рассматриваем общую картину жизни здания.

ПРОЧИТАТЬ : RDH Existing Buildings Services

3. Стадия «подростковый возраст» (17-29 лет)

Третья стадия жизни здания — это резкое изменение количества проблем, с которыми сталкиваются владельцы. На ранних этапах жизни владельцы могли реагировать на проблемы, которые время от времени возникали.На третьем этапе жизни владельцы должны быть еще более бдительными и проявлять дополнительную осторожность, чтобы проявлять инициативу в управлении активами. Значительное увеличение количества проектов по обновлению активов на этом этапе жизненного цикла не обязательно свидетельствует о проблемах со зданием, а, скорее, вызвано возрастом активов, многие из которых теперь будут приближаться к концу расчетного срока службы.

Этот этап жизненного цикла здания характеризуется следующим:

  • Техническое обслуживание . Техническое обслуживание по-прежнему сосредоточено на всех критических активах, таких как отстойники, лифты, системы пожарной сигнализации и крыши. Кроме того, особое внимание следует уделять наружным герметикам и различным служебным проходам через стены и крышу.
  • Ремонт. Это стадия, на которой начинают происходить различные типы морального износа. Например, некоторые активы, особенно электронные компоненты, могут быть подвержены технологическому устареванию и больше не производятся, что затрудняет поиск запасных частей.Различные формы морального износа и способы управления ими будут обсуждаться в одном из будущих информационных бюллетеней.
  • Продления. Многие активы спроектированы с расчетом на полезный срок службы 20-25 лет и поэтому считаются активами среднего срока эксплуатации. Это одна из основных причин, почему исследования резервного фонда включают 30-летний горизонт планирования (т.е. окно в будущее). Это позволяет владельцам предвидеть и подготовиться к большинству проектов по замене активов.Способность владельцев финансировать эти капитальные затраты может оказать значительное влияние на будущий срок службы здания.

Ниже приводится краткое изложение типов проектов реконструкции, которые могут возникнуть на третьем этапе жизненного цикла здания:

  • Перелив кровли. Многие плоские (пологие) крыши и некоторые скатные крыши имеют полезный срок службы примерно 20-25 лет. Даже самые лучшие крыши при хорошем уходе все равно нужно будет заменить на этом этапе эксплуатации.
  • Модернизация лифта. Лифтовые системы обычно требуют модернизации оборудования управления примерно через 20 лет.
  • Отопительные котлы. Многие котлы рассчитаны на приблизительный 20-летний срок службы, и владельцы нередко заменяют котлы на этом этапе жизненного цикла здания.
  • Водопроводно-распределительные системы. Во многих зданиях с медными водопроводными распределительными трубами были выполнены проекты по замене труб или облицовки.Некоторые компании Strata установили системы нейтрализации кислоты (фильтрации воды), чтобы уменьшить износ медных труб.

Некоторые дополнительные проекты на этом этапе включают: замену наружного герметика, замену вышедших из строя герметичных стеклопакетов и капитальный ремонт отстойных насосов.

В некоторых случаях некоторые из проектов, которые обычно выполняются на 3-й стадии жизни, могут быть отложены до 4-й стадии жизни. Однако возможность достижения полного срока службы активов будет зависеть от качества обслуживания, которое владельцы выполняли в течение первых 30 лет жизни здания.

4. Этап «взросление» (30-49 лет)

Четвертая очередь строительства начинается примерно через 30 лет. Некоторым активам с более коротким сроком службы (которые были впервые заменены на первой стадии жизни) теперь потребуется второй раунд обновления. Владельцы и их управляющий недвижимостью теперь сталкиваются с проблемой в отношении объекта, содержащего ряд активов разного возраста и ухудшающихся с разной скоростью. Этап 4 жизненного цикла здания характеризуется следующими признаками:

  • Техническое обслуживание. Техническое обслуживание на этом этапе практически не отличается от более ранних этапов жизненного цикла. Владельцы продолжают уделять внимание обслуживанию всех критических систем. Качество программы профилактического обслуживания поможет снизить скорость износа некоторых активов.
  • Ремонт. Функциональное устаревание, устаревание стиля и устаревание с юридической точки зрения требуют тщательного контроля на этом этапе. Кроме того, факторы, влияющие на износ активов, будут рассмотрены в следующем бюллетене.
  • Продления. На этом этапе владельцы столкнутся с крупнейшими и самыми дорогостоящими проектами по обновлению активов, такими как замена окон и элементов облицовки стен.

Ниже приводится краткое изложение типов проектов по обновлению, которые часто возникают на этапе «взрослой жизни» здания:

  • Наружная облицовка. Некоторые комплекты облицовки наружных стен достигают конца своего срока службы и требуют обновления на этом этапе эксплуатации.
  • Панели пожарной сигнализации . Системы пожарной сигнализации склонны к технологическому устареванию, что влияет на доступность запасных частей. Замена панели иногда может вызвать необходимость замены всех полевых устройств по всему зданию, таких как дымовые извещатели и тепловые извещатели.
  • Наружные проезды . После 20-30 лет непрерывного воздействия, асфальтовые дороги и участки с бетонным покрытием, вероятно, потребуют восстановления.Признаки износа включают растрескивание аллигатора и выбоины.
  • Косметический ремонт салона. Устаревание стиля иногда приводит к необходимости замены внутренней отделки и мебели в вестибюлях, коридорах и туалетных комнатах.

ЧИТАЙТЕ: От реконструкции здания до модернизации глубокого энергоснабжения

5. «Старость» и старше (50+ лет)

Пятая стадия жизни здания начинается примерно с 50 лет. Важно отметить, что прямой зависимости между возрастом и состоянием здания нет.Некоторые старые здания могут быть в очень хорошем состоянии в результате того, что владельцы заменили имущество по окончании срока их полезного использования. Аналогичным образом, некоторые молодые здания могут находиться в плохом состоянии из-за ненадлежащего обслуживания или преждевременного выхода из строя некоторых активов.

Большинство зданий будут продолжать эксплуатироваться в течение многих десятилетий после жизненного цикла-5. Необходимое и достаточное обслуживание на каждом этапе жизненного цикла в сочетании со своевременным обновлением активов гарантирует, что владельцы получат много десятилетий хорошей стоимости от своих инвестиций в недвижимость.

Управление стадиями жизненного цикла

Есть два наиболее ценных инструмента, которые помогут владельцам управлять активом на каждом из пяти этапов жизненного цикла. Это:

  • План обслуживания. План обслуживания помогает владельцам контролировать то, что происходит на каждом этапе жизненного цикла, обеспечивая выполнение надлежащего обслуживания для достижения полного срока службы активов.
  • Заповедник. Исследование резервов (или Отчет об амортизации или План капитального ремонта) помогает владельцам предсказать, когда активы, вероятно, достигнут конца своего полезного срока службы, и отложить достаточные денежные средства в резервном фонде для компенсации финансовых трудностей, связанных со специальными сборами.Запросите бесплатное предложение отчета об амортизации в RDH.

Вопрос: В следующем посте мы попытаемся ответить на вопрос, как долго должно длиться зданий?

Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять свои комментарии ниже. Нам еще предстоит многое понять о жизненных циклах зданий.

Подсчет затрат при покупке здания, построенного 25 лет назад или старше

В частях 1 и 2 этой серии мы обсудили определения, а также факторы, снижающие полезный и физический срок службы коммерческого здания.В этой статье мы исследуем особый тип коммерческой недвижимости, который имеет важные отличия от «типичной» старой коммерческой недвижимости: жилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Мы исследуем, почему сдаваемые в аренду жилые дома (в основном квартиры) имеют более короткий ожидаемый экономический срок полезного использования и каковы основные ограничивающие факторы в продлении срока полезного использования недвижимости.

Экономический срок службы квартиры 27,5 года

Рассматривая покупку более старой жилой недвижимости для сдачи в аренду (например, квартиры), важно понимать, что полезная экономическая жизнь многоквартирного дома значительно короче, чем у коммерческого здания.

Напомним, IRS допускает 27,5 лет, , в течение которых вы можете амортизировать жилые здания, сдаваемые в аренду, и 39 лет, для розничной торговли и других коммерческих структур. Этот более короткий график амортизации был установлен для стимулирования строительства нового арендного жилья, однако он также отражает тот факт, что арендные жилые конструкции имеют значительно более короткий срок полезного использования, чем коммерческие. Налоговый кодекс предполагает, что срок полезного использования арендуемого жилого здания составляет всего 70% от ожидаемого срока полезного использования коммерческого здания.

Какие факторы способствуют сокращению срока полезного использования арендуемого жилья?

В старых жилых домах, сдаваемых в аренду, ускоряется износ и пренебрежение

Коммерческие здания обычно заняты не более 12 часов в день, пять дней в неделю и, возможно, восемь часов в выходные дни. Однако многоквартирные дома эксплуатируются семь дней в неделю, 24 часа в сутки. Это дополнительное время работы естественным образом увеличит износ здания.

Арендаторы торговых и коммерческих зданий подписывают договоры аренды на несколько лет, в то время как аренда квартиры обычно ограничивается одним годом или меньше, что приводит к большим расходам с оборота. Типичное владение офисным зданием обычно предоставляет услуги по уборке, которые позволяют владельцу получить доступ внутрь помещения арендатора. Это дает возможность увидеть, как арендатор заботится об арендованной площади. Напротив, от жильца квартиры, как правило, не требуется поддерживать внутреннюю часть квартиры с той же тщательностью, которая требуется от коммерческого съемщика.И, поскольку владелец не несет ответственности за ежедневную уборку внутри квартиры, владелец здания обычно не знает о каких-либо проблемах с обслуживанием и насекомыми, которые существуют до тех пор, пока арендатор не съедет.

В отличие от торговых и коммерческих зданий, квартиры часто занимают семьи с детьми, а дети плохо обращаются с недвижимостью. Кроме того, у арендаторов коммерческого здания есть экономический стимул поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, потому что у них обычно есть клиенты, входящие и выходящие из их офиса, склада, магазина и т. Д.Они хотят, чтобы это выглядело презентабельно и эффектно, иначе они рискуют отпугнуть потенциальных или существующих клиентов.

Как правило, чем старше многоквартирный дом, тем ниже может взиматься ежемесячная арендная плата. Общие исключения из этого правила включают старые квартиры, которые очень хорошо расположены или являются знаковыми с точки зрения архитектуры. Кроме того, старые здания, как правило, привлекают менее обеспеченных арендаторов, которые имеют тенденцию чаще переезжать, что, в свою очередь, делает эксплуатацию старых многоквартирных домов еще более дорогостоящей.

Доход необходим для продления срока службы старого жилого дома

Старое здание нуждается в постоянном ремонте, корректировке и / или замене изнашиваемых предметов, приборов и двигателей в преддверии или в конце срока их полезного использования. Чем старше здание, тем значительнее потребность в денежных средствах для покрытия этих затрат на монтаж. И если денежный поток стабилизируется или уменьшится, потребности здания не могут быть удовлетворены. Это приводит к тому, что необходимый ремонт и замена не производятся, и такое пренебрежение еще больше сокращает полезный экономический срок службы здания.

Можно ли поднять ежемесячную арендную плату в достаточной степени, чтобы продлить полезную экономическую жизнь?

Существуют факторы, не зависящие от покупателя, которые определяют его способность повышать арендную плату. Ниже приведены три показателя, которые составляют анализ арендной ставки Due Diligence. Эти показатели помогают определить возможность повышения ежемесячной арендной платы в объеме, достаточном для продления срока полезного использования арендуемой жилой недвижимости.

Семейный доход

Средний годовой доход арендатора на субрынке определяет предел того, что арендатор может себе позволить.Общепринятое финансовое правило гласит, что арендатор не должен платить за аренду более 25–30% годового валового дохода семьи. Например, если семейный годовой доход составляет 40 000 долларов, оптимальная месячная арендная плата будет составлять от 833 долларов в месяц (40 000 долларов x 25% / 12 месяцев) до 1000 долларов в месяц (40 000 долларов x 30% / 12 месяцев).

Новейшая недвижимость

Фраза «прилив поднимает все корабли» применима и к месячным ставкам аренды квартир. Вопреки распространенному мнению, старые квартиры не снижают арендные ставки на самые новые и красивые квартиры.На самом деле все как раз наоборот. Ежемесячные ставки на самые новые и самые красивые апартаменты на субрынке определяют арендные ставки, которые могут взимать старые объекты.

Динамика доли вакансий

Если доля вакантных площадей на субрынке составляет 5% и имеет тенденцию к снижению, то ежемесячные арендные ставки повсеместно увеличиваются. Когда количество вакансий на субрынке достигнет 8% и, как ожидается, будет иметь тенденцию к росту, последуют уступки по «заселению» (включая бесплатную аренду и отказ от платы) и даже снижение ежемесячной арендной платы.

Если первоначальный анализ полезности и желательности недвижимости был проведен и анализ арендной платы с комплексной проверкой показал, что арендная плата может быть повышена для покрытия запланированных начальных обновлений, будущего обслуживания и запланированного обновления капитала в будущем, покупатель будет знать, что они могут продлить срок экономически полезный срок службы имущества, значительно превышающий ожидаемый период владения имуществом. Если это невозможно, покупателю будет лучше найти более выгодную возможность в другом месте.

Статьи по теме:

Жизненный цикл жилых домов

ОТПЕЧАТКА ИЗ ИНТЕГРАЛЬНОГО БЮЛЛЕТЕНЯ

Некоторые компоненты здания имеют более короткий срок службы, чем здание в целом, и изнашиваются быстрее и чаще. Среднее каркасное жилище, которое вы найдете в Британской Колумбии, имеет общую ожидаемую продолжительность жизни 55 лет, после чего его следует обновить. При нормальном техническом обслуживании, замене изношенных компонентов по истечении прогнозируемого срока службы и не оставлять их до тех пор, пока они не перестанут работать или выполнять свои обязанности, одно семейное жилище должно прослужить до 175 лет.Многосемейные жилища короче по продолжительности жизни и не так долго. Обычно в возрасте 55 лет здание необходимо лишить его отделки, деталей и т. Д. До мельчайших деталей, а также перепроектировать и отремонтировать в соответствии с текущими потребностями.

КОМПОНЕНТЫ ЗДАНИЯ КОРОЧЕ, ЧЕМ ОЖИДАНИЕ ЖИЗНИ ЗДАНИЯ

Для типичного среднего каркасного здания в пределах ожидаемого расчетного срока службы при нормальном износе в конце расчетного срока службы здания вы получите

  • В фундаменте осталось примерно 50%
  • В структуре осталось примерно 40%
  • В кадре осталось примерно 25%
  • В подъезде осталось примерно 10%
  • Обшивка заменена не менее одного раза
  • Не менее одного раза заменен кожух крыши
  • Не менее одного раза заменены водостоки и водостоки
  • Заменен сайдинг не менее одного раза
  • Готовы заменить окна в любой момент
  • Заменен гипсокартон не менее одного раза
  • Заменены двери не менее одного раза
  • Замена коврика и накладки не менее трех раз
  • Заменен композитный пол не менее двух раз
  • Замена отделки потолка не менее одного раза
  • Заменена мебель хотя бы один раз
  • Готовность к замене канализационных систем в любое время
  • Заменить водяной трубопровод хотя бы один раз
  • Заменить сантехнику хотя бы один раз
  • Замена резервуара горячей воды не менее четырех раз
  • Замена ТЭЦ не менее двух раз
  • Не менее трех заменена установка кондиционирования воздуха
  • Электрические цепи заменены не менее одного раза
  • Электрощиты заменены не менее одного раза
  • Замена розеток не менее одного раза
  • Замена светильников не менее двух раз
  • Замена ограждения не менее двух раз
  • Заменить проезды хотя бы один раз

Эти условия могут либо сократить, либо увеличить количество лет, показанное в следующей таблице.

  • Качество строительства
  • Износ
  • Устаревание
  • Текущие требования строительных норм и правил
  • Условия окружающей среды
  • Погодные условия

Следующая таблица представляет собой список компонентов, которые обычно используются в жилищном строительстве, но некоторые из них также могут применяться к коммерческим, промышленным, институциональным и сельскохозяйственным зданиям.

Типичный ожидаемый срок службы (на основе среднего качества) других компонентов, блоков и систем, которые короче, чем здание в целом, составляет

ЛАНДШАФТНЫЙ / ДРЕНАЖНЫЙ / СЕПТИЧЕСКИЙ ИЛИ КАНАЛИЗАЦИОННАЯ СИСТЕМА

  • Бетонные водопропускные трубы рассчитаны на срок службы 34 года.
  • Стальные водопропускные трубы рассчитаны на срок службы 14 лет.
  • Ландшафтный дизайн, декоративные кустарники, деревья и т. Д. Имеют срок службы 10 лет.
  • Постоянная уличная мебель рассчитана на срок службы 5 лет.
  • Спринклерные системы для газонов с оцинкованными трубами имеют ожидаемый срок службы 14 лет.
  • Спринклерные системы для газонов с пластмассовыми трубами рассчитаны на срок службы 18 лет.
  • Срок службы контроллеров и насосных систем для полива газонов составляет 9 лет.
  • Подземная канализация, водоводы, колодцы имеют срок эксплуатации 25 лет.

ДОРОГИ / ДОРОГИ / ПАТИО

  • Бетонные переборки рассчитаны на срок службы 34 года.
  • Стальные переборки рассчитаны на срок службы 29 лет.
  • Срок службы деревянных переборок составляет 24 года.
  • Бордюр рассчитан на срок службы 19 лет.
  • Стоянка и причалы, бамперы и ворота рассчитаны на срок службы 4 года.
  • Срок службы ограждений для парковок составляет 9 лет.
  • Разметка стоянки рассчитана на срок службы 2 года.
  • Асфальтовое покрытие рассчитано на срок службы 8 лет.
  • Срок службы герметика для асфальта составляет 5 лет.
  • Железобетон / кирпич имеет срок службы 13 лет.
  • Неармированный бетон рассчитан на срок службы 11 лет.
  • Flagstone имеет ожидаемую продолжительность жизни 30 лет.
  • Гравий рассчитан на срок службы 5 лет.
  • Гранит рассчитан на срок службы 65 лет.
  • Системы снеготаяния рассчитаны на срок службы 10 лет.

САДЫ / ХАРАКТЕРИСТИКИ / ОГРАЖДЕНИЯ

  • Ограждение из звеньев цепи рассчитано на срок службы 15 лет.
  • Срок службы винилового ограждения

  • составляет 14 лет.
  • Срок службы деревянных ограждений

  • составляет 8 лет.
  • Ветрозащитные экраны

  • рассчитаны на срок службы 5 лет.
  • Стены из каменной кладки рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Ожидаемая продолжительность жизни флагштоков

  • составляет 20 лет.
  • Знаки имеют продолжительность жизни 10 лет.
  • Синтетические спортивные покрытия рассчитаны на срок службы 4 года.
  • Синтетические игровые площадки рассчитаны на срок службы 13 лет.
  • Теннисные корты рассчитаны на 20 лет.
  • Срок службы покрытия асфальта / цветного бетона теннисного корта составляет 4 года.
  • Срок службы сеток для теннисных кортов составляет 2 года.

ПАЛУБЫ / КРЫШКИ / БАЛКОНЫ

  • Срок службы навесов и навесов для террас 14 лет.
  • Виниловое покрытие для настила имеет ожидаемый срок службы 15 лет.
  • Срок службы деревянных лестниц и настилов составляет 10 лет.
  • Цементные лестницы и настилы рассчитаны на срок службы 16 лет.

ДРЕНАЖ КАНАЛИЗАЦИИ И ВНИЗ

  • Подземная канализация, водоводы, колодцы имеют срок эксплуатации 25 лет.
  • Желоба и водостоки рассчитаны на срок службы 15 лет.

НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ / ОКНА / ДВЕРИ

  • Срок службы навесов и оконных сеток 5 лет.
  • Срок службы краски для наружных работ по каменной кладке и металлу составляет 4 года.
  • Срок службы краски для наружных работ по дереву составляет 4 года.
  • Наружные герметики и силиконы рассчитаны на срок службы 2 года.
  • Наружная гидроизоляция и битумные покрытия рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Срок службы каменных каминов и дымоходов составляет 40 лет.
  • Металлические камины и дымоходы рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Жалюзи рассчитаны на срок службы 4 года.
  • Штормовые окна рассчитаны на срок службы 10 лет.

КРЫША / МОНТАЖ / СВЕТИЛЬНИКИ / ДЫМОХОДЫ

  • Строительная гудронно-гравийная кровля рассчитана на срок службы 13 лет.
  • Состав рулонной кровли и кровли с минеральной поверхностью рассчитан на срок службы 10 лет.
  • Композитная черепица рассчитана на срок службы 16 лет.
  • Срок службы ламинированной черепицы составляет 30 лет.
  • Эластомерная кровля рассчитана на срок службы 15 лет.
  • Металлическая кровля рассчитана на срок службы 20 лет.
  • Кровля из сланца или меди рассчитана на срок службы 50 лет.
  • Срок службы плитки, бетона или глины составляет 36 лет.
  • Древесные коктейли рассчитаны на срок службы 24 года.
  • Древесная черепица рассчитана на срок службы 20 лет.
  • Открытый изоляционный материал рассчитан на срок службы 20 лет.
  • Срок службы стеклянных мансардных окон составляет 18 лет.
  • Пластиковые мансардные окна рассчитаны на срок службы 14 лет.

ГАРАЖИ / АВТОМОБИЛИ

  • Механизмы открывания гаражных ворот рассчитаны на срок службы 9 лет.

КУХНИ

  • Кухонные шкафы из ДСП и ламината рассчитаны на срок службы 18 лет.
  • Кухонные шкафы из дерева рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из ламината рассчитаны на срок службы 15 лет.
  • Столешницы из твердых материалов рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из каменных материалов рассчитаны на срок службы 45 лет.
  • Двери с пустотелым сердечником рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Двери со сплошным сердечником рассчитаны на срок службы 32 года
  • Срок службы лифтов, эскалаторов и кресельных подъемников составляет 20 лет.
  • Основная бытовая техника рассчитана на срок службы 12 лет.
  • Срок службы мусорных баков составляет 8 лет
  • Срок службы домашних электронных систем составляет 7 лет.
  • Срок службы радиодомофонов и пейджинговых систем составляет 15 лет.
  • Телефонные, антенные и спутниковые антенны рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Срок службы систем пылесоса составляет 13 лет.

ПРАЧЕЧНАЯ

  • Кухонные шкафы из ДСП и ламината рассчитаны на срок службы 18 лет.
  • Кухонные шкафы из дерева рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из ламината рассчитаны на срок службы 15 лет.
  • Столешницы из твердых материалов рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из каменных материалов рассчитаны на срок службы 45 лет.
  • Двери с пустотелым сердечником рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Двери со сплошным сердечником рассчитаны на срок службы 32 года
  • Основная бытовая техника рассчитана на срок службы 12 лет.
  • Срок службы стиральных машин 8 лет
  • Срок службы систем пылесоса составляет 13 лет.

ВАННЫЕ КОМНАТЫ

  • Шкафы для ванных комнат из ДСП и ламината рассчитаны на срок службы 18 лет.
  • Шкафы для ванных комнат из дерева рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из ламината рассчитаны на срок службы 15 лет.
  • Столешницы из твердых материалов рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Столешницы из каменных материалов рассчитаны на срок службы 45 лет.
  • Двери с пустотелым сердечником рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Двери со сплошным сердечником рассчитаны на срок службы 32 года
  • Основная бытовая техника рассчитана на срок службы 12 лет.

ВНУТРЕННИЕ ПОТОЛКИ / СТЕНЫ / ПОЛЫ / ДВЕРИ / ЛЕСТНИЦЫ

  • Срок службы ковра и подстилки — 5 лет.
  • Срок службы ковровой плитки составляет 6 лет.
  • Керамическая, карьерная и терраццо рассчитана на срок службы 30 лет.
  • Напольный герметик рассчитан на срок службы 3 года.
  • Срок службы ковров для внутренних и наружных работ составляет 5 лет.
  • Срок службы ламината составляет 19 лет.
  • Срок службы линолеума составляет 13 лет.
  • Резиновые коврики рассчитаны на срок службы 4 года.
  • Срок службы камня, сланца, мрамора и гранита составляет 45 лет.
  • Terrazzo имеет ожидаемую продолжительность жизни 32 года.
  • Виниловая композитная плитка или лист имеет ожидаемый срок службы 10 лет.
  • Срок службы виниловой и резиновой плитки или листа составляет 15 лет.
  • Срок службы деревянных полов составляет 40 лет.
  • Полы из хвойной древесины рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Акустическая потолочная плитка или панели рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Встроенные столярные изделия и столярные изделия рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Двери с пустотелым сердечником рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Двери со сплошным сердечником рассчитаны на срок службы 32 года
  • Срок службы лифтов, эскалаторов и кресельных подъемников составляет 20 лет.
  • Основная бытовая техника рассчитана на срок службы 12 лет.
  • Срок службы мусорных баков составляет 8 лет
  • Срок службы домашних электронных систем составляет 7 лет.
  • Срок службы радиодомофонов и пейджинговых систем составляет 15 лет.
  • Телефон, антенна и спутниковая тарелка рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Срок службы систем пылесоса составляет 13 лет.
  • Драпировка рассчитана на 8 лет жизни.
  • Обрамляющие перегородки рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Срок службы краски для внутренних работ 5 лет.
  • Остекление имеет ожидаемый срок службы 25 лет.
  • Вертикальные жалюзи рассчитаны на срок службы 7 лет.
  • Жалюзи

  • Mini рассчитаны на срок службы 5 лет.
  • Срок службы обоев и настенных покрытий составляет 10 лет.
  • Жалюзи рассчитаны на срок службы 4 года.

КАМИНЫ / ПЕЧИ

  • Каменные камины и дымоходы рассчитаны на срок службы 40 лет.
  • Металлические камины и дымоходы рассчитаны на срок службы 25 лет.

ЧЕРДАК / ИЗОЛЯЦИЯ / ВЕНТИЛЯЦИЯ

  • Открытая изоляция рассчитана на срок службы 20 лет.

HVAC (ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ, КОНДИЦИОНЕР ВОЗДУХА)

  • Излучающие электрические обогреватели рассчитаны на срок службы 11 лет.
  • Плинтусы

  • электрические имеют срок службы 16 лет.
  • Воздушное отопление и тепловые насосы рассчитаны на срок службы 12 лет.
  • Водяное и паровое отопление рассчитано на срок службы 21 год.
  • Комбинированные установки отопления и охлаждения имеют ожидаемый срок службы 15 лет.
  • Комплектные отопительные и охлаждающие установки рассчитаны на срок службы 8 лет.
  • Центральный холодильный кондиционер со сроком службы 13 лет
  • Холодильные агрегаты в корпусе имеют ожидаемый срок службы 7 лет.
  • Оконные холодильные агрегаты рассчитаны на срок службы 9 лет.
  • Срок службы солнечных систем отопления составляет 7 лет
  • Воздухонагреватели или настенные блоки рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Настенные или напольные печи рассчитаны на срок службы 13 лет.
  • Испарительные охладители рассчитаны на срок службы 6 лет.
  • Вытяжные и вентиляционные вентиляторы рассчитаны на срок службы 9 лет.
  • Воздуховоды из оцинкованной стали рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Алюминиевые воздуховоды рассчитаны на срок службы 19 лет.
  • Воздуховоды из стекловолокна рассчитаны на срок службы 17 лет.
  • Срок службы изоляции воздуховодов составляет 15 лет.
  • Электрические или электронные блоки управления рассчитаны на срок службы 11 лет.
  • Пневматическое управление рассчитано на срок службы 16 лет
  • Срок службы вентиляторов и двигателей составляет 16 лет.
  • Змеевики нагрева и охлаждения рассчитаны на срок службы 12 лет.
  • Увлажнители и очистители воздуха рассчитаны на срок службы 13 лет.
  • Срок службы котлов 17 лет.
  • Стальные резервуары для хранения нефти рассчитаны на срок службы 27 лет.
  • Водяные испарительные конденсаторы рассчитаны на срок службы 12 лет.

САНТЕХНИКА / НАГРЕВАТЕЛИ ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ / НАСОСЫ И СКВАЖИНЫ

  • Жилые композитные светильники и трубы рассчитаны на срок службы 17 лет.
  • Сантехника из фарфора рассчитана на срок службы 20 лет.
  • Сантехника и фонтаны из эмалированной стали рассчитаны на срок службы 7 лет.
  • Срок службы сантехники из стекловолокна составляет 13 лет.
  • Смесители, клапаны, умягчители и очистители рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Жилые водонагреватели рассчитаны на срок службы 5 лет.
  • Коммерческие водонагреватели рассчитаны на срок службы 11 лет.
  • Насосы для отстойников и колодцев имеют ожидаемый срок службы 10 лет.
  • Септические системы рассчитаны на срок службы 15 лет.
  • Срок службы оцинкованных труб составляет 16 лет.
  • Срок службы медных трубопроводов составляет 25 лет.
  • Пластиковые трубы рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Спринклерные и противопожарные системы рассчитаны на срок службы 23 года.
  • Дымовые извещатели для жилых помещений рассчитаны на срок службы 12 лет.
  • Дымовые и тепловые извещатели рассчитаны на срок службы 15 лет.
  • Пожарный шланг и прочее оборудование рассчитаны на срок службы 9 лет.
  • Прочие насосы, двигатели и средства управления имеют ожидаемый срок службы 4 года.

ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ

  • Композитная арматура и проволока рассчитаны на срок службы 28 лет.
  • Аварийные генераторы рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Жилые светильники рассчитаны на срок службы 20 лет.
  • Срок службы светильников и потолочных вентиляторов коммерческого класса составляет 10 лет.
  • Электропроводка для бытовых нужд рассчитана на срок службы 30 лет.
  • Электропроводка рассчитана на срок службы 23 года.
  • Системы охранной сигнализации рассчитаны на срок службы 12 лет.
  • Основная бытовая техника рассчитана на срок службы 12 лет.
  • Мусороуборочные и стиральные машины рассчитаны на срок службы 8 лет.
  • Срок службы домашней электроники составляет 7 лет.
  • Срок службы систем радиодомофона и пейджинга составляет 15 лет.
  • Телефон, антенна и спутниковая тарелка рассчитаны на срок службы 10 лет.
  • Срок службы систем пылесоса составляет 13 лет.

ПОЖАРНАЯ И ДРУГАЯ ЗАЩИТА

  • Композитная арматура и проволока рассчитаны на срок службы 28 лет.
  • Аварийные генераторы рассчитаны на срок службы 25 лет.
  • Электропроводка для бытовых нужд рассчитана на срок службы 30 лет.
  • Электропроводка рассчитана на срок службы 23 года.
  • Системы охранной сигнализации рассчитаны на срок службы 12 лет.
  • Срок службы домашней электроники составляет 7 лет.
  • Срок службы систем радиодомофона и пейджинга составляет 15 лет.
  • Телефон, антенна и спутниковая тарелка рассчитаны на срок службы 10 лет.

Принимая во внимание предыдущую диаграмму, вот жизненный цикл жилых зданий, как мы его видим с хорошими протоколами обслуживания и замены. Возраст в годах. Экономика, район и муниципалитет (зонирование) также играют роль. Показанные этапы являются ключевыми моментами в жизни здания, включая экономический рынок, необходимость в обслуживании, замене, обновлении или ремонте.

ОРИГИНАЛ

ВОЗРАСТ

ПРОЦЕНТ ОБРАБОТКИ

ЭФФЕКТИВНЫЙ

ВОЗРАСТ

СОСТОЯНИЕ

1

Дефляционный рынок (экономическое воздействие)

4%

6

Нравится Новый

5

Нормальное техническое обслуживание

6%

7

Нравится Новый

7

Новая краска

7%

8

Нравится Новый

10

Немного износа показывает

8%

9

Нравится Новый

15

Новый ковер, краска

12%

12

Нравится Новый

20

Некоторое отложенное техническое обслуживание

14%

14

Нравится Новый

25

Ниже нормы района

21%

20

Среднее значение

28

Новая крыша, краска, обновление

25%

25

Среднее значение

35

Новая печь

17%

18

Среднее значение

40

Нормальное обслуживание, Ковер

21%

20

Среднее значение

45

Обновление дизайна, пристройка комнаты, мелкая отделка

26%

22

Среднее значение

48

Новая краска, ковровое покрытие

12%

12

Среднее значение

54

Новые виниловые покрытия

15%

15

Среднее значение

60

Отображается возраст

30%

26

Среднее значение

65

Статическое окружение

34%

28

Среднее значение

68

Ремонт кухни, ванной, ремонт электрооборудования и сантехники

36%

30

Среднее значение

75

Новый сайдинг, окна, крыша

10%

12

Нравится Новый

80

Новая краска, ковролин

9%

10

Нравится Новый

85

Оживленный район

15%

15

Нравится Новый

90

Обычный ремонт

16%

16

Нравится Новый

95

Инфляционный рынок (экономическое воздействие)

16%

16

Нравится Новый

100

Новая краска и отделка

21%

20

Нравится Новый

108

Новые полы, крыша

28%

25

Среднее значение

115

Нормальное техническое обслуживание

30%

27

Среднее значение

125

Средний период жизни

36%

30

Среднее значение

130

Отсроченное техническое обслуживание

36%

30

Среднее значение

140

Полная историческая реставрация

45%

35

Изношенные

145

Район реабилитации

7%

7%

Нравится Новый

148

Все предыдущие циклы начинают повторяться

10%

12

Нравится Новый

155

Изменение зонирования — землепользование (экономическое)

13%

13

Нравится Новый

168

Изменение наиболее или наилучшего использования здания

55%

40

Изношенные

175

Небольшой вклад — некоторая ценность использования

63%

45

Изношенные

Как видите, недвижимость — это не только актив, но и вложение.Его нужно поддерживать на определенном уровне, и муниципалитету нужно идти в ногу с улучшениями, иначе здание не сможет реализовать свой потенциал.

Срок службы вашей квартиры не превышает 30-40 лет — Квартира или индивидуальный дом?

1/6

Квартира или отдельный дом?

Текст: Вивек Шукла, ТНН

Квартира или отдельный дом? Это бесконечные дебаты.Есть веские аргументы в пользу претензий с обеих сторон. В то время как жюри все еще отсутствует, растет спрос со стороны определенных секторов жилищного сектора, которые утверждают, что строители должны обеспечить, чтобы квартиры, которые они строят, выдерживали капризы времени как минимум на протяжении семи-восьми десятилетий. такие квартиры, как Sagar Apartments и Sujan Singh Park, и это лишь некоторые из них, которые все еще остаются высокими даже после 40–60 лет строительства.

Не секрет, что экономические факторы и быстрый образ жизни нанесли смертельный удар культуре независимых домов в Индии.Поскольку стоимость независимого дома ошеломляет, не многие покупатели рассматривают вариант приобрести его сейчас. Цены на землю взлетели и сделали покупку участка и строительство дома практически невозможными.

Изображение предоставлено: Getty Images

Вернемся к 80-м годам, когда столица еще была зеленой: это были дни, когда квартирная культура еще не охватила столицу. Сегодня картина совершенно другая. Бетонные блоки не только растут по всему городу, но и быстро исчезают большие индивидуальные дома, и жители предпочитают отдавать их застройщикам.В типичном жилом комплексе или закрытом жилом комплексе есть клубы, большой общественный сад с большим количеством площадок для игр и дорожек для прогулок.

Поскольку в большинстве этих квартир много света и вентиляции, как их USP, отдельные квартиры, хотя и небольшие, не заставляют жильцов чувствовать себя тесно. Санджив Шриваста, председатель и управляющий директор Assotech, говорит: «Клиенты New Age находят жизнь в сообществе более привлекательной, учитывая характер предлагаемых услуг, а также легкость в обслуживании и безопасности, что является обязанностью RWA.«По его словам, у типичного покупателя жилья нет времени или энергии, чтобы построить дом.

Изображение предоставлено: Getty Images

3/6

Независимый дом можно изменить

« Насколько Это касается независимого дома, его можно перестроить в соответствии с меняющимися вкусами и требованиями в любой момент », — говорит Хан, добавляя, что дом можно расширить по горизонтали, если позволяет пространство, или по вертикали, добавив больше этажей. Это невозможно. в единице в квартире.Санджай Кханна говорит: «Я встречаю много людей, которые продали свои отдельные дома, чтобы переехать в квартиры, и теперь нарушают свое решение, поскольку качество строительства их квартир было плохим, особенно с водопроводом и электричеством».

Р.К. Синха, председатель и управляющий директор Service Master Clean, говорит: «Хотя растет понимание необходимости поддерживать квартиры в идеальном состоянии, даже те, кто живет в квартирах стоимостью более 1 крор рупий или более, не любят платить. регулярные расходы на содержание.Как с таким менталитетом можно ожидать, что здания будут в хорошем состоянии на протяжении десятилетий? Уход за зданиями включает в себя гораздо больше, чем просто уборку и поверхностное обслуживание. Техническое обслуживание комплексов не ограничивается только сантехническими и электрическими работами, но и включает в себя множество объектов, требующих полностью функционального офиса и круглосуточного технического обслуживания «.

Изображение предоставлено: Getty Images

4/6

Квартиры более экономичны

Санджай Кханна, директор Kailash Nath Khanna Projects Pvt Ltd, говорит: «Строительство индивидуального дома требует не только проектирования, но и поиска подходящего подрядчика для строительства.И это еще не все, поскольку санкции и разрешения на подключение к инженерным сетям еще не решены. У независимого дома тоже есть вопросы по охране и содержанию. Это может стать сдерживающим фактором, особенно когда имеются жилые комплексы и виллы с самыми современными удобствами «.

Тот факт, что в столице больше нет свежей земли для индивидуальных домов, снова действует как сдерживающий фактор. Ханна добавляет, что желаемое местоположение является дополнительным стимулом для покупателей жилья выбирать закрытые поселки или жилые комплексы.Выслушав все эти аргументы, вам не остается ничего другого, кроме как снять квартиру. Но прослужит ли ваша квартира более 50 лет и более? Что ж, это важный вопрос. Азмал Захир Хан, архитектор из компании Kothari Associates из Дели, считает, что, в отличие от отдельных домов, мы рассматриваем квартиры, которые вряд ли останутся в идеальном состоянии более 30 лет, если они не будут содержаться должным образом. забота.

Изображение предоставлено: Getty Images

5/6

Что говорят эксперты?

Эксперты также говорят, что услуги по содержанию включают в себя не только уборку и экстренное обслуживание, но также благоустройство и уход за садами и местами общего пользования.Служба обычно управляется менеджером и офисным персоналом с беспроводной сетью для отслеживания полевого персонала. Хотя можно бесконечно спорить на эту тему, можно увидеть жалкое состояние содержания даже отмеченных жилых комплексов в шикарных районах, таких как Ферозешах Роуд. Некоторые из самых престижных жилых комплексов находятся в ужасающем состоянии, когда заходишь внутрь.

Но эти негативные моменты не могут отпугнуть покупателя, поскольку обслуживание индивидуальных домов, особенно больших с садом, становится все более серьезной проблемой.С ростом коммерциализации жилые районы быстро становятся непригодными для жизни, особенно когда вы живете в отдельном доме. Общественная жизнь также выступает в качестве стимула, обеспечивая множество взаимодействий для людей всех возрастов. Добавьте к этому общие помещения для технического обслуживания и круглосуточную охрану, и у вас обязательно будет победитель.

Изображение предоставлено: Getty Images

6/6

Строительство отдельного дома становится сложным

Нет никаких сомнений в том, что с учетом астрономических ставок на землю в настоящее время строительство отдельного дома становится все сложнее.Однако эксперты считают, что бетонные многоквартирные дома в Индии служат всего от 30 до 50 лет по сравнению с ожидаемым сроком от 70 до 80 лет. Короткая продолжительность жизни является экономическим бременем не только для владельцев и жителей, но и для нации в целом. По словам Азмала Захира Хана, основным фактором, влияющим на долгий срок службы бетонных конструкций, является характер погодных условий.

Он считает, что неблагоприятные условия, такие как загрязнение почвы, высокая температура, влажность, колебания температуры и относительная влажность, могут вызвать повреждение и сократить срок службы конструкции.«Я не должен здесь говорить, что если вы хотите, чтобы ваша квартира оставалась в прекрасном состоянии в течение почти полувека, относитесь к ней осторожно. Если такие квартиры, как Oberoi Apartments рядом с Civil Lines и Sujan Singh Park, по-прежнему выглядят великолепно, это потому что их тщательно обслуживают, иначе они бы рассыпались », — говорит Алимуддин Рафи Ахмед, председатель и управляющий директор группы компаний ILD.

Изображение предоставлено: Getty Images

Продолжительность жизни дома: прослужит ли он 50, 100 или 200 лет?

Как долго прослужит дом?

Продолжительность жизни деревянного каркасного дома с бетонным фундаментом может превышать сто лет при условии надлежащего ухода и ухода за домом.Естественно, дома, построенные из качественных материалов и с хорошей отделкой, прослужат дольше, чем дома, построенные плохо.

Половина домов в США, построенных до 1980 г.

Согласно опросу Бюро переписи населения США, около 38% домов в США были построены до 1970 года, и, следовательно, им сейчас более 49 лет.

Дома старше 200 лет

Дома не только пересекают 100-летнюю отметку, но и могут прослужить 100 лет. В Европе есть много домов, замков и построек, которые существовали веками, частично из-за материалов, таких как камень, кирпич и бетон, из которых они были построены.В Соединенных Штатах дома двухсотлетней давности можно найти во многих штатах, и иногда некоторые из них продаются на ежедневных торгах недвижимостью.

Техническое обслуживание и модернизация

В старых домах, как правило, будут заменены крыши, установлены новые системы отопления и кондиционирования воздуха, отремонтированы ванные комнаты и кухни, а также обновлены водопроводные и электрические системы. Однако их основные структурные элементы, фундамент, опоры и каркас в основном одинаковы.В районах с землетрясениями и сильными ветрами владельцы могли усилить конструктивные элементы, чтобы выдержать эти силы.

Кондо-комплексы, многоквартирные дома и высотные здания часто имеют меньшую продолжительность жизни, чем дома на одну семью

Основная причина этого заключается в том, что компоненты и различные системы, такие как водопровод, система отопления, вентиляции и кондиционирования, электрические системы и большие окна с двойным остеклением изнашиваются или устаревают; и их замена или обновление обходятся дороже, чем добавленная стоимость или недовольство.Представьте себе высотные здания с большими стеклянными фасадами и окнами с двойным остеклением, где большие изолированные стеклянные панели начали разрушаться, где они стали туманными, внутренними полосами и потеряли свою изоляционную ценность, что не является необычным через 20 или 30 лет. Теперь подумайте о стоимости замены и обновления этих окон и облицовки; это может быть астрономически дорого.

Этот тип зданий может длиться только половину или 2/3 срока службы дома на одну семью и может быть снесен

Когда вы думаете о стольких дополнительных требованиях, таких как модернизация лифтов и приведение системы пожаротушения в соответствие с действующими строительными нормами; Легко понять, почему может быть дешевле снести многоэтажку и просто построить новую.

Из-за высокой стоимости выполнения новых норм противопожарной защиты, строительных норм и стоимости замены различных компонентов, таких как окна, системы отопления и кондиционирования воздуха, а также стремления людей к более современным стилям и удобствам, таким как Интернет и системы умного дома; эти здания в конечном итоге имеют более короткий срок службы.

Дома могут прослужить 100, 200 лет и более

Если вы покупаете старый дом или даже приобретаете его, разумно время от времени проверять его на конструктивную прочность и безопасность.Убедитесь, что имеются датчики дыма и датчики угарного газа, что водопроводные и электрические системы находятся в хорошем состоянии, а также проверьте структурную прочность фундамента и каркаса.

Забота о доме — ключ к тому, чтобы он служил вам долгие годы.

Дополнительные ресурсы

  • Знайте, какие трещины на потолке серьезные, а какие косметические.

  • Дом может быть старше ста лет, но оставаться красивым и очаровательным.

  • Если на вашем фундаменте есть трещина или трещины, знайте, что нужно искать, чтобы определить, большие они или второстепенные.

  • Скрип пола может быть связан с укладкой пола или с осаждением фундамента дома. Другие причины включают …

  • Трещины в бетонных настилах бассейнов — обычное дело, однако они могут быть предупреждающим знаком о проблемах с настилом или утечках.

  • Поселок может нанести ущерб дому, но некоторый поселок можно предотвратить или уменьшить.

  • У многих каминов есть трещины на панели, но некоторые из них могут быть пожароопасными. Вы проверяли свой в последнее время?

  • Люди удивляются кроватям в иглу и тому, как они сделаны. Кроме того, они не осознавали, сколько времени потребуется на его постройку, и не осознавали особенности входа.

  • Наиболее частой причиной появления дыма на поверхности камина является …

Срок службы компонентов коммерческого здания

Ни один инвестиционный анализ не будет полным без оценки срока службы компонентов коммерческого здания.Они действительно уникальны для каждой коммерческой недвижимости и во многом зависят от качества и истории ее отдельных компонентов. Ниже мы рассмотрим наиболее важные особенности здания и типичную продолжительность жизни.

Строительные конструкции

Само здание — одна из самых значительных особенностей. Как было построено здание? Какие методы использовались при его проектировании и строительстве? Какие материалы были выбраны? Как другие подобные здания выдерживают воздействие факторов окружающей среды и условий эксплуатации? У зданий обычно нет точной продолжительности жизни, учитывая, что многие из них существуют уже сотни лет.Однако некоторые строительные конструкции требуют большего обслуживания, чем другие, чтобы продлить срок их службы.

Внутренние строительные материалы

Внутренние строительные материалы обычно имеют более короткий срок службы, чем сама конструкция. От гипсокартона до дерева, конопатки и краски — большинство внутренних компонентов здания требуют ремонта или замены с течением времени. Некоторым может потребоваться внимание каждые 5 лет, тогда как другим может хватить до 20 лет. История прошлых работ по техническому обслуживанию может помочь вам оценить необходимое техническое обслуживание в будущем.

Основные системы

Основные системы, такие как HVAC, кровля и лифты, имеют более предсказуемый срок службы, как указывают их производители. Срок службы большинства систем HVAC составляет от 15 до 30 лет. Кровельные материалы могут составлять от 15-30 лет, в зависимости от дизайна и качества. Системы водяного отопления и фильтрации приблизятся к 10 годам. Сантехнические системы могут прослужить 50 лет, но ремонт потребуется по ходу дела.

Мебель

У мебели, вероятно, самый короткий срок службы из всех компонентов здания.Они также наиболее подвержены износу. От напольных покрытий до мебели и сантехники, чем больше людей в здании занято и используется, тем скорее эти предметы потребуют замены. Выбор качественных материалов, устойчивых к износу, требует больших предварительных вложений, но может свести к минимуму будущие затраты на установку и ремонт.

Оценка срока службы компонентов коммерческого здания

Оценка срока службы компонентов коммерческого здания может дать инвесторам более четкое представление о необходимых капитальных вложениях, эксплуатационных расходах, потенциальном доходе от аренды, рентабельности и стоимости при перепродаже.Отраслевые знания и опыт необходимы для точных оценок, поэтому обязательно заручитесь помощью профессионалов с нужным опытом. Свяжитесь с ABG Realty для получения дополнительной информации по этой и другим вопросам коммерческой недвижимости.

(PDF) Влияние срока службы здания и материалов на жизненный цикл воплощенной энергии многоквартирного дома

422 А. Рауф и Р. Х. Кроуфорд

Кроуфорд, Р. Х., Черняковски, И. и Фуллер, Р. (2010a) A Комплексная основа для оценки жизненного цикла

энергии строительных конструкций зданий, Обзор архитектурной науки, 53 (3), 288.

Кроуфорд, Р. Х., Черняковски, И. и Фуллер, Р. Дж. (2010b) Комплексная структура для оценки жизненного цикла

энергии строительных конструкций зданий, Architectural Science Review, 53 (3), 288-296.

Диас, В. П. С. (2003) Срок полезного использования зданий, Университет Моратува, Шри-Ланка.

Дурлингер Б., Кроссин Д. Э. и Вонг Д. Дж. П. (2013) Оценка жизненного цикла здания из кросс-клееной древесины

Forest & Wood Products Australia, Мельбурн, Виктория.

Фэй, М. Р. (1999) Сравнительные исследования энергии жизненного цикла типичных австралийских пригородных жилищ, докторская диссертация, Университет Мельбурна

, Мельбурн.

Фэй, Р., Трелоар, Г. и Айер-Ранига, У. (2000a) Энергетический анализ жизненного цикла зданий: тематическое исследование, Building Research

& Information, 28 (1), 31-41.

Фэй, Р., Трелоар, Г. и Айер-Ранига, У. (2000b) Энергетический анализ жизненного цикла зданий: тематическое исследование, Building Research

and Information, 28 (1), 31-41.

Fu, F., Pan, L., Ma, L. и Li, Z. (2013) Упрощенный метод оценки потенциала энергосбережения при частом

процессе строительства и сноса в Китае, Energy, 49 (0 ), 316-322.

Грант, А., Райс, Р. и Киберт, К. (2014) Оценка жизненного цикла и прогнозирование срока службы — Пример строительства

Материалы оболочки, Журнал промышленной экологии, 18 (2), 187-200 .

МЭА (2013) Статистика МЭА: выбросы CO2 от сжигания топлива, Международное энергетическое агентство, Париж, Франция.

ISO (2006) ISO 14040: Экологический менеджмент — Оценка жизненного цикла — Принципы и рамки, Международная

Организация по стандартизации, Женева.

Ленд-лиз (2013 г.) Форте Создание самого высокого многоквартирного дома в мире. Доступно по адресу:

(по состоянию на 06 июня 2014 г.).

Нэссен, Дж., Холмберг, Дж., Вадеског, А.и Найман, М. (2007) Прямое и косвенное использование энергии и выбросы углерода

на этапе производства зданий: анализ затрат-выпуска, Energy, 32 (9), 1593-1602.

Рауф А. и Кроуфорд Р. Х. (2013) Взаимосвязь между сроком службы материала и энергией жизненного цикла

современных жилых зданий

в Австралии, Architectural Science Review, 56 (3), 252-261.

Treloar, G.J. (1998) Комплексная основа анализа воплощенной энергии, докторская диссертация, факультет естественных наук и

Технологии, Университет Дикина, Джилонг.

Treloar, GJ, Fay, R., Love, PED и Iyer-Raniga, U. (2000) Анализ энергии жизненного цикла австралийского жилого дома

и его домовладельцев, Building Research and Information, 28 (3) , 184–195.

Treloar, GJ, Love, PED и Holt, GD (2001) Использование национальных данных «затраты-выпуск» для анализа воплощенной энергии

индивидуальных жилых зданий, Управление строительством и экономика, 19 (49-61.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

*

*